グランドメゾン元住吉

2016年11月23日 (水) 21:21時点における版

物件概要

• 所在地：

1. 神奈川県川崎市中原区井田中ノ町291番地1（サウステラス）
2. 神奈川県川崎市中原区井田中ノ町139番地1（ノーステラス）（地番）

• 交通：東急東横線 「元住吉」駅 徒歩8分 （サウステラス）、徒歩9分（ノーステラス）
• 総戸数：306戸（162戸　他に管理事務室、ライブラリー等（サウステラス）、144戸　他に管理事務室、ゲストルーム等（ノーステラス））
• 構造、建物階数：地上8階建（サウステラス）、地上5階建（ノーステラス）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月下旬予定
• 売主：積水ハウス株式会社　東京マンション事業部
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 公式HP：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/motosumi/

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 販売価格(税込)　 5,230万円 ～ 9,250万円（サウステラス）、5,300万円～8,110万円（ノーステラス）
• 最多販売価格帯　5700万円（6戸）サウステラス、6900万円（6戸）（ノーステラス）　※100万円単位
• 近隣築浅中古が280万ぐらいしてます(成約はしてませんが)ので、300万は超えてくるのではないでしょうか。
• 江古田で坪単価330万だったので、元住吉もそのくらいか、もうちょっと上くらいですかね。300万だったらとても嬉しいですが。。
  • もしそうなら武蔵小杉北口のタワマンの低層階の方が安い位ですね。こちらの方が買い物や、食事が充実してそうですが、設備や交通の便はあちらの方が良いでしょうし。
  • 多分、300万〜350万あたりじゃないかと予想してます。武蔵小杉の低層階よりかは、こちらの方がいいですよね。
• 別の物件の営業さんから坪330万円くらいらしいって聞きました。不動産市場も冷え込んできたって噂です。
  • イニシアの営業の方には350万なんて話も聞きました。まぁどれだけ信用できるかは分かりませんが。。。
• 価格は、周辺相場より500～1000万円くらい高いと思います。
  • パークシティ武蔵小杉と比較すると交通利便で500万円、ゼネコンで300万円、免震で100万円、設備仕様で100万円で1000万円前後高く見える。

【ノーステラス】

• イーストリッジ：東面
  • 125 67.04㎡ 2LDK 5380万円
  • 523 77.80㎡ 3LDK 7110万円
• パークリッジ:西面
  • 212 76.38㎡ 2LDK+S 6610万円
• サウスリッジ：南面
  • 115 79.44㎡ 3LDK 7260万円
  • 417 64.09㎡ 1LDK+S 5970万円
• ウエストリッジ：西面
  • 201 86.97㎡ 4LDK 7170万円
  • 502 89.62㎡ 4LDK 8110万円
• イーストコート：東面
  • 308 74.31㎡ 3LDK 6530万円

【サウステラス】

• パークレジデンス：東面
  • 323 75.69㎡ 2LDK+S 6580万円
• ウエストレジデンス：西面
  • 401 76.93㎡ 3LDK 7230万円
• フロントレジデンス：南面
  • 212 70.24㎡ 2LDK+S 5360万円
• イーストレジデンス：東面
  • 524 86.70㎡ 4LDK 8000万円
• ウエストコート：西面
  • 429 88.21㎡ 4LDK 7750万円

【販売時状況】

• ノースの南向きをほとんど下げなかった割にサウスの東向きはだいぶ下げてきましたね。見学に行ったときはこの二面が人気のようなこと言ってた気がしたけど、実際はそうでもなかったってことかな？
• モデルルーム、大盛況でした。価格そこまで安くはないのに、バブルですね。平均で310くらいでした。
• 一期の販売戸数が総戸数の1/3。高いってことで敬遠されたみたいだね。
  • 第一期、要望入れスタート初日で、申し込の花が付いてました。見た感じ6・7割方の部屋にすでに花が付いていた印象です。すでに2倍以上の倍率の部屋もありとのことで、残り2週間を考えると、かなりの高倍率の部屋も出そうですね。なんだかんだで第一期で150～200戸ぐらいは捌きそうな勢いですね。
  • 人気は各棟東側、ノースの南側、それぞれ2階以上と、上層階のテラス付区間ですかね。1階はどの向きも条件悪い割に高すぎてほとんど申し込みすら入ってないです。さすがに値下げしないときついのでは。それにしても上層階があんなに売れるとは、元住吉に拘るお金持ちの方々が結構いらっしゃるんですね。
• 最新状況（2016.9月中旬）で8割程度、花が付いているようですね。ただ条件が悪い1階に全部入っているとの事で、正直驚きました。出来るだけ抽選を避けるように、営業は散らそうとしているようですが、細かく吟味していくと必然的に申し込みは重なっていく気がしています。少なくとも3倍位になる部屋はちらほら出てきそうですね。
  • 第1期完売御礼。倍率2倍〜4倍付いた部屋が20戸程度。
• アンケートで希望部屋の要望集めてそれに応じて、随時1期2次の対象部屋を発表していくようですよ。10月末には要望入れ→抽選の流れになると聞きました。

【その他費用】

• 管理費(月額)　 13,600円 ～ 19,100円（サウステラス）、12,000円～19,000円（ノーステラス）
• 修繕積立金(月額)　 8,000円 ～ 11,100円（サウステラス）、7,300円～11,600円（ノーステラス）
• 修繕積立基金　531,900円 ～ 738,660円（サウステラス）、483,600円～768,480円（ノーステラス）

交通

• 東急東横線・目黒線の元住吉駅は、渋谷駅へ14分、横浜駅へ14分、武蔵小杉駅へ1分、自由が丘駅へ5分、中目黒駅へ10分、東京駅へ18分と、電車での都内通勤には非常に便利な場所にあります。
• となりの武蔵小杉駅にはJR湘南新宿ラインと横須賀線も乗り入れていますので、新宿や品川、池袋などへのアクセスも抜群です。
• 東急東横線・目黒線は6路線利用可能で、東京メトロ副都心線やみなとみらい線や、三田線、東京メトロ南北線にも直通なので、そこに出かけるにも困ることは無いでしょう。
• 徒歩8分じゃ無理でしょ。12分くらいかと。
  • 現地マンションまで商店街でフラットな上に信号もないので、徒歩9分とありますが長くは感じません。
  • 元住吉駅西口をおりると目の前に商店街がありますので、踏切を渡らない左側にあるモトスミ・ブレーメン通り商店街に入ります。この商店街をひたすら真っすぐ進み、商店街が終わったあたりにパチンコ屋が見えてきます。そのパチンコ屋のとなりにマンションギャラリーがあります。道1本で商店街なので迷うことは無いでしょう。徒歩9分と言っていますが、そのぐらいだと思います。現地マンションは、ギャラリーの左斜め向い側にありますのですぐわかります。
• 将来の相鉄線と東急線の乗り入れで新横浜へアクセスしやすくなる。

構造・建物

【建物】

• 立地+低層+大規模+積水の希少性の観点で同エリアでここ以上のものは出ないと思う。
  • ここは確かに希少性はある。東横線沿線随一の商店街ライン上の、低層大規模で徒歩10分圏内。しかも積水。向こう5年は出てこない物件。
• グランドメゾンのコンセプトとデザインは良い。
• 二つの公園に面したそれぞれの棟はやっぱり高いね。逆に戸建て等に面した低層階は安いね。一階に専用庭とかあれば、多少圧迫感が緩和したと思うんだけど。。。
• 部屋の作りスペックは好みも大きいと思いますが、野村含めて色々なモデルルームを見ましたが、戸建のノウハウを反映した細かなディティールに好感を持ちました。以外だったのはリビングの下り天井が少なく、天井高がとても高く感じてリビングが広く抜け感がある点です。長谷工なところが気になっていましたが、ここは嬉しい誤算でした。

【構造】

• ALCだよ。地震で壊れちゃうし、地震がなくてもパネルを重ね合わせてるだけだから、隙間が空いて水が入ってきちゃったりなんてことがある。
  • 長期修繕計画では、自然災害は考慮されていない。３・１１の時、ALCや乾式壁が壊れたりしてるんだけど、補修費用をどう賄うかが問題になった。ひどいケースでは費用調達ができずに、補修が進まないなんてことも。 そういったことも考慮しないとね。ちなみに神奈川でも壊れてる。
    • ALCがどこに使われているのかわからない人もいるようなので補足を。ALCが使われるのは、バルコニー側と共用廊下側の壁。間取り図で、この部分にハッチがかかっているのと、コンクリの柱との境界に区切りがあるので、見方を知っていれば誰でもわかる。ちなみに戸境壁が乾式壁の場合も、同様にハッチがかけられているのとコンクリの柱との境界に区切りがあるのですぐわかる。ここは戸境壁はコンクリだから、柱と連続してるでしょ。
    • ALCは構造部分ではないから壊れても倒壊には至らないからご安心を。建築基準法では震度５強で損傷せずってなってるけど、対象となるのは構造部分だけ。なので、構造部分でないところは壊れる部材を使っても設計上問題なし。こういうところをコストダウンする設計は要注意。
• ギロチン張りの部屋もあるし、流石、長谷工。

【眺望・日当たり】

• 日当たりは部屋によってマチマチだと思います。モデルルームの商談テーブルにあるパソコン上でバルコニーからの眺望画像と、営業に確認した方が良いです。隣接する建物がビル、マンション、アパート、戸建など様々なので、一律で何階から大丈夫とは言えないと思いますよ。日当たりに加えて、隣接する建物からの目線も確認された方が良いです。
• 多摩川の花火大会は、西側高層階なら一部で見えるかもね。
  • 花火は北寄りの北西なので、かなり頑張らないと厳しいよ。
• 低層階のバルコニーからの視界難ありです。

共用施設

• 駐車場(台数／月額使用料)：サウステラス68台（内、身障者用平置き駐車場1台、来客用駐車場3台、管理用駐車場1台）、ノーステラス62台（内、身障者用平置き駐車場1台、来客用駐車場2台、管理用駐車場1台）
• バイク置場(台数)：サウステラス7台、ノーステラス9台
• 自転車置場(台数)：サウステラス191台、ノーステラス213台
• ゲストルーム（2室・ノーステラス）2,500円/1名・1泊
• パーティールーム（1室・ノーステラス）200円/時間
• ママラウンジやライブラリ、豪華なゲストハウス、充実の共用施設です。
• エレベーターが多く便利そうだがメンテ費用が心配。
• 建物周辺の豊かな植栽の配置・公園に面した抜け感など、大規模だけどもゆったりとした敷地設計だと思います。
• プライベートバルコニーが外廊下に配置されている関係で、マンションの各廊下がセパレートしていますよね。要はマンション全体の廊下で通り抜けできないような構造。
• エレベーター含む部屋への導線が悪い。（プライバシーの観点ではプラス）

設備・仕様

• ここの仕様レベルは低いし、間取りもイマイチ。
  • お風呂など、所々が賃貸物件と変わらないクオリティですね。お風呂若干小さいです。あと全部屋カーテンレールがオプションです。
    • お風呂のサイズは1418だから、普通でしょ。コストダウンしてるのはALCとか建物の構造部分。長谷工だもの。
  • トイレの鏡がない、作り付けキッチン棚がない。
  • お風呂のドアが安っぽく感じたのと、洗面所のシンクがホース式でなくFIXである点が不満に感じました。
• リビングの間仕切りスライドが機能的でコンパクトでリビングの抜け感を作っているのは、縦長のイマイチの間取りをギリギリ許せた理由ですね。

間取り

• 間取り：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：62.81m2～89.87m2（サウステラス） ／56.39㎡～89.62㎡（サウステラス）
• 全体的に細長い間取り。
  • 間口の広さが、6m以下を許容できるかが、ポイントになりそうです。最近販売されている他のマンションの図面も見ましたが、どこも詰め込み傾向なのは同じですが。その中で6m以下の間取りが、特に狭いと感じ、かつ無理な間取りになっているなあと感じました。これは、他のマンションも含めてです。
• 間取りが小さい・狭い。
• 面白みに欠ける間取りばかりです。
• 間取りのいい部屋と悪い部屋がはっきり分かれてる印象。値段もそれに相応している。
  • ダメな間取りはイマイチどころの話ではないと思いますよ。しかもそれが300のうち何十とある。動線もめちゃくちゃ。
  • 私も同じことを考えています。300世帯のマンションで、イマイチどころではない間取りが山のようにある。ごく一部の許容できる部屋は既に売れてるか、何らかの難あり。
• サービスルーム該当部屋の多さが目立ちます。
  • 1LDKに納戸2部屋って収納力が高過ぎて私は即スルーしました。
  • キッチンが異形だったり、サービスルームが２部屋以上あったり、間口が6m切っている部屋は、無理な間取りと思います。
• 横長タイプのリビングの部屋がなく、一階の部屋にも庭付きの部屋が無いなど部屋タイプも少ないと感じました。
• 4LDKの中では、イマイチ間取りは比較的少なかったです。

【モデルルーム】

• 3LDK+2WIC 77.80㎡の部屋で、1番奥の部屋の仕様らしく玄関横にいきなりプライベートバルコニーがあります。このプライベートバルコニーは主寝室となる約6.8帖の洋室についているもので、バルコニーにテーブルなどがおいてあり、夫婦でのプライベートな時間を満喫できそうなつくりになっています。この部屋のWICは約1.2帖と広めで、部屋の広さとプライベートバルコニーでかなり広く感じました。玄関の下駄箱はオプション装飾がされていて、原型のものとは違います。主寝室向いにある洋室ですが、77.80㎡もある広めの3LDKなのに約4.5帖と狭いです。縦長のつくりもありかなり狭く感じましたが、クローゼットが2つついていて収納力は良さそうでした。しかしこの部屋は少し狭いですね。廊下に１つとリビングに物入れがあり、奥行きもあって収納力もありそうですし、洗面所のリネン庫も大きめではあるんですが、この広さでこの程度の収納力しか無いのにはちょっと疑問が残りました。浴室は1418で魔法瓶タイプの浴槽で、浴室乾燥器つきです。ミストサウナも有償オプションですがつけられるとのことでしたが、どの間取りでもこれ以上広い浴室はないそうなので、90平米近い4LDKの部屋でも1418と言うのは狭いのではないかと思いました。洗面所は洗面台ボウル部分が横にズレているため、朝忙しいときに2人で使用できるようになっていました。広さは平均的ではないでしょうか。キッチンは約3.4帖と平均的ですが、やはりこの広さでは狭いように感じます。食洗機とディスポーザーは標準層部でしたが、背面部分にある食器棚は有償オプションです。浴室やキッチン、子ども部屋などは狭く感じますが主寝室となる洋室と約14.4帖のリビングはかなり広いです。続きの洋室約5.6帖の部屋との仕切りが吊り下げ型のウォールタイプで、閉めてしまうと壁のようになり、１つの扉が自由に開閉できるのでプライベートも保てますし、WICもついています。開け放てば下にドアレールも無いのでリビングとの一体感も素晴らしく、かなり広く使えるのではないでしょうか。
• 2LDK+2S+WIC+SC 87.24㎡の部屋の、リビングとキッチン、サービスルーム1部屋だけの1LDKのつくりで、全体の半分になっている部屋でした。元のつくりも見てみたかったのですが、ここまでしかつくれなかったようでかなり中途半端感がありました。オプションの説明のためにつくったモデルルームだと思います。

買い物・食事

• ブレーメン通り商店街が至近。
  • 元住吉という街は商店街が非常に充実しています。現地マンションまでにあるブレーメン通り商店街は、約550mのフラットで信号が無い商店街で、店舗数もかなり多く充実しています。個人商店からスーパー、銀行やレンタルビデオ、スーツ販売店など、なんでもあるので日常の買い物に不自由することは無いでしょう。
  • 小杉の法政通り商店街を道なりにまっすぐ進むと元住吉のブレーメン通り商店街に辿り着きます。だいたい1kmくらいなので、自転車を使えばあっと言う間で、休日なら散歩しながらでもよいと思います。途中に公園がたくさんあって、お子さんがいる家庭なら公園巡りなども楽しめます。
  • 昼から夕方までは自動車が入ってくることもありませんので、小さなお子さん連れでも安心して買い物ができると思います。反対側の東口にも商店街があり、そちら側には飲食店が充実しているので、ちょっと一杯呑みたいときなどにも便利です。
    • ブレーメン通りの店舗は多く素晴らしいのですが、店舗内も狭いです。幼児を連れての買い物は当初かなり苦痛だと思います。
• 魚のオリエンタルは超オススメです。
• スーパーは、ダイイチというお店がかなり安くて活気があります。
• カフェではフォレストというお店の雰囲気が好きです。
  • 中ノ町商店街にある「フォレスト」は、元住吉では珈琲専門店の先駆けですね。オープンして10年以上になると思います。扱っている豆種が多く、気さくな店長がいろいろ丁寧に説明してくれます。
• 門誌『珈琲時間』の表紙を飾った「もとえ珈琲」が最近、「Ｍｕｉ（ムイ）」と店名を変えて、ブレーメン通り沿いに移転。グランドメゾンから行くと、上島珈琲店の手前の路地を右へ入ってすぐです。ブレーメン通り郵便局の先には「水谷珈琲」というお店もあります。
• 団子の三好というお店もコスパが良い。
• チェーン店では、いきなりステーキがあるのが嬉しいです。

育児・教育

【小学校・中学校】

• 井田小学校
• 井田中学校
• 小中学校が近場にあるという点も利点。
• 10年弱前まで元住吉住民でした。当時は今井小>井田小>住吉小の評価でした。井田中は当時から普通の中学評価。今井も井田も当時は3割強が中学受験組でした。このあたりのマンションに入居のご家庭はサラリーマン中心なので、それなりに教育熱心な家庭は多いと思います。
• かつて大企業の社員寮、省庁の官舎が多いからレベルが高い説があったけどね。

【大学・その他】

• 慶応もあるし、法政二校も共学化されました。
• 塾も日吉(これからは小杉になるかも)中心なので、ブレーメン通りにからすぐだと、親は安心です。

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域（サウステラス）、第一種中高層住居専用地域（ノーステラス）
• 圧倒的な、立地の良さ。
  • 川崎市を外から見ると、工場が多い、荒れているなどの偏見があるようですが、川崎市の各街で再開発が進み人口も増えたことで、同じ川崎市内でも地域ごとでマチマチです。そういった川崎市内でも中原区は別格だと思います。川崎駅周辺ほどの派手さはないものの、住宅地と商業エリアのバランスが取れていて、学校も荒れてるところは少なく、とても住みやすい街だと思います。主要路線の東横線で都内や横浜にアクセスしやすいのも特徴だと思います。

【利便性】

• 元住吉駅の利便性は非常に素晴らしいですし、商店街の充実も素晴らしいです。となりの武蔵小杉も近く、両方の街を合わせれば、ショッピングモールと街の商店街二通りの買い物ができ、かなり充実した買い物ができるでしょう。
  • 元住吉ではブレーメン通り商店会もあり、この街に愛着を持って住まれている方が多いかと思います。
  • 隣には最近開発が進んでいる武蔵小杉があり、電車で1分、自転車でも10分かからないようですし、歩いても行けない距離ではありません。武蔵小杉には大型のショッピングモールが何個かあり街も大きく、非常に近いので買い物や飲食などで困ることはありません。

【治安】

• 近隣も住宅地なので治安の面も良いようです。

周辺施設

• マンション目の前に公園もあり、徒歩圏内に日吉公園、中原区市民健康の森、江川せせらぎ遊歩道などもあるので、お子さんが遊んだり散歩するのにもちょうどよいでしょう。

掲示板

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yokohama/599792/301-1167