パークコート ザ・三番町ハウス

物件概要

パークコート ザ・三番町ハウス　外観完成予想図

• 所在地：東京都千代田区三番町28-3ほか（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩8分
2. 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩8分
3. 東京メトロ東西線 「九段下」駅 徒歩9分

• 総戸数：193戸（一般販売対象戸数145戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上18階 地下2階建
• 敷地の権利形態：定期借地権の準共有
  • 定期地上 借地権の期間：2097年（令和79年）05月06日まで約70年 地代：物件価格に含む（一括前払い地代）

1. ※建物存続期間は2097年5月6日までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。
2. ※借地権の譲渡・転貸は可能ですが、譲渡については地主への事前通知と定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります。
3. ※借地権の設定登記に応じます。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間の延長はできません。

• 完成時期：2025年11月
• 完成時期：2026年01月〜2026年04月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：五洋建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここは定借。発売中のプラウド神楽坂で、高額な広い部屋は、定借では難しいことがわかった。1-2LDKで1-2億程度で企画してくるのでは？「所有権2億が定借1.5億」「所有権1.5億が定借1.2億」支払が2億を超えると、資産家は資産維持の観点から手を出しづらいです。良い企画を期待してます。
• 三菱によると、三井さんは坪600万円台で出すのではとのこと。ちなみに三菱の方は最低800万円台以上で高値を追求するのことでした。
• 番町で坪600は割安ですが、やっぱり2億超えると厳しいでしょうね。高価な定借なら、新しい分譲賃貸の方がいいですね。賃貸でも定借でも、家賃とローンの名目の違いはあっても、最終的に「資産性が無い」のは同じですから。
  • 定借って三井が所有権を取得していない土地ということなんですか？詳しい人いたら教えてください。三井が所有者に土地を返す時にはマンションも更地にして返すのでしょうか？
    • 何年間、土地を借りているのでしょうか？
      • 借地期間は公表されていませんが、通常は60年か70年です。期間終了後は取り壊して更地で返還します。期間中は管理費と修繕積立金に加えて、地代と取り壊し費用準備金の支払があります。不動産ではありますが、所有権ではなく利用権のような感じです。基本的に期間の経過とともに価値は下がっていきます。
• 60メートルで18階なので、天井高は標準的なもの。EV3機なので戸数多めか。共用室がたくさんあるのは、リモートワーク対応の可能性も。駐車場も平置きは1台のみ。そして定借。働く世代向けの大きすぎない、総額を抑えた1LDKと2LDK中心と予想。さすが三井、マーケティングが良い。千代田四番町、千代田一番町とは違う雰囲気を感じます。パークコートではないかな。
• ここって千鳥ヶ淵や皇居借景できる？定借の値段次第だが、買って賃貸ならよさそう。
  • 部分的に見える部屋もあるかも知れませんが、東側には高いビルが並んでいるので厳しいかもしれません。賃貸だと表面利回り3%強と思いますが、管理費、修繕積立金に加えて、地代と解体準備金の支出があるので、旨味が無いかと。。。
• そもそもなぜあのロケーションで定借なのでしょうね。交通のアクセスはイマイチだし。番町住みというステータスかそんなステータスを求める人に貸して収益を得る投資対象？マーケットセグメントが良く分からないです。もう既に議論済みでしょうか。
  • 高級賃貸なら良い企画ですね。ジム付き、ワークスペース付きで。番町エリアで「定借」という名の「有期利用権販売」はミスマッチですよ。
• 高級賃貸なら良い企画ですね。ジム付き、ワークスペース付きで。番町エリアで「定借」という名の「有期利用権販売」はミスマッチですよ。
• この微妙な立地で定借はキツいな。バーゲンセールなら一戸くらい買っても良いか。
• 一般販売されない48戸は地主分ということでしょうかね。ほぼすべてが賃貸に出されるのでしょう。
• 予想単価です。共用部も充実させていますし、パークコート、70年なので割安感はゼロでしょう。価格を期待してもがっかりしそうです。南東角は最も高く設定されますね。抜ける上3-4階は坪1200-、その下は坪1000-1100。10戸程度なので、この位でも簡単に売り切れるでしょう。東側が坪900、その他は坪750-850、日照ゼロの北側中住戸は坪700、平均すると850-900くらいでは？
  • 定借でその価格はあり得んわ。売れ行きに注目ね
• あまり盛り上がりませんね。やはり定借というのが厳しいのでしょうか。実際購入後70年は生きていないでしょうから、良いものなら定借でも良いようにも思えて来ます。
• このところの都心マンションの高騰を見ると定借なのにパワーカップルでも厳しいくらいの値付けになりそうだね。超富裕層向けの特別な物件ってことでもないのにパワーカップルでも無理となるともはやバブルなんじゃないかという気もするけど。
• ソフト面は良さそうなので、問題は価格ですね。条件の良い部屋は坪1100、普通の部屋は坪850、悪い部屋は坪700と予想、前払地代入れて。たいてい予想より高いんですよね。。。
  • 南低層中住戸は、大妻H棟と壁ドンなので、そのくらいかもしれません。たぶん無眺望無日照ですが。
    • 広めの部屋は坪単価最低1000万はすると予想します。
      • 定借とはいえ、やはり500とか600とかはあり得ないですね。パンダを除いて、だいたい850-900位でしょうか。東側上層は1200位は普通にありそうです。
• 定借物件は誰が買うんだろう？ここは希少性のある立地ではないし。
• 定借物件って、便利な立地で少し相場よりも買いやすい価格帯になっているものかと。アクセスが悪いとは言いませんが、この価格まで出すのであれば他の物件を検討するのかなとは感じますね。
  • 立地が良いから売れるんじゃ無いですかね？賃貸で暮らすことを考えたら定借の方がメリットある。
• 平均で坪800万のようですね。50平米台の2LDK 10階で1.4億。地代込みではありますが。
  • 平均800なら思ったよりも安い印象です。日照眺望厳しいパンダ部屋は700台ということでしょうか。。。

【PCT三番町ハウス】WEBセミナー 230318 ◆主な内容

• 全31タイプ,40～120㎡台(100㎡～11戸)
• 地代は前払い地代一括払い方式(70年間分)で販売価格に含む
• 価格 13000万台～52000万台
  • 56B 56.7㎡ 南 10F 14000万台～ 坪816万～
  • 63A 63.11㎡ 西 10F 15000万台～ 坪789万～
  • 71A 73.23㎡ 東 10F 19000万台～ 坪857万～
  • 82A 82.12㎡ 北西角 10F 22000万台～ 坪885万～
  • 102A 102.15㎡ 北西角 15F 32000万台～ 坪1035万～
• 今後の事前MR案内会 4/上旬～(模型,眺望シュミ,価格,管理費,定借説明他)

◆個人的な感想

• 70年間分の地代込みの価格なら納得感はあるのではと思う
• 間取,共用部,日照,眺望は三番町26と比較すると良い
  • グラン三番町26と同じくらいの坪単価でしょうか。あまり抑えた価格ではありませんね。
• 条件が良い東側の部屋は高そうですね。
  • なるほどね。予算が2-2.5だけど、番町3LDKが欲しい人への答を提供しようという商品設計か。結果として定借にしてはかなりの単価割高で仕様も落ちるけど、買うことは出来る。三番町26は3億以上ないと3LDKは買えなかったわけで。
    • 三井定借の予定価格は高めで様子見をする傾向がほとんど。よって、人気がないので１０％程度下げる。ここも慌てる必要はない。
    • 絶妙ですね。さすが三井というか・・このままでも、多少倍率の付く部屋も出て完売するでしょうね。
• セミナー聞いたけれど、結構売れると思う。3040代現役共働き夫婦を想定しているだろう。共用部分を充実させて、リラックスして供用部分で仕事を出来るサロンのような空間を売りにしている。隣の三番町26とは、180度違うマンション。マンションに入ったら、1階で仕事している人やゴロゴロしている人の横を通って、部屋に向かう。そういうマンションです。僕は落ち着かないからダメだけど、若い現役世代には好まれそうに感じました。若い世代は、不動産や車の「所有」にはこだわりが少ない人が多いだろうし、定借でも平気かも。
• 定借でこれはちょっと高いわ。。番町自体段々人気落ちてますし、中古も売れづらくなってきたと仲介からも言われたし。
  • ここ数年の番町物件の価格と売行き見れば人気あるのは自明でしょ
• 販売予想価格は案内会で教えてくれますよ。隣の三菱と同じ価格帯です。
• リモートワークやダブルワークといったコンセプトは興味深いですが、番町で定借というだけで苦戦しそうな感じしかないです。番町は希少性からくる資産性が売りですからね。
• こちらは定借なんで、本来隣の7割くらいの価格でないといけません。借地料全額前払いであることを考慮しても8割くらいでしょうか。それを、ほぼ変わらない価格で売り出しているのですから、これは売主の挑戦であります。ただ、買い手がつき合う必要もありません。
  • あんまり盛り上がっていないような様子ですが、どういった理由が主になるのでしょう、、？場所も間取りもそれほど悪いようには思わないのですが。
    • 転売ヤーにとって価格が高いというだけでしょう。定借が所有権の7掛けというのは15年前ぐらいまでの話で、一般化してメリットがばれてしまった昨今では、都心、賃料別途の場合で8.5～9掛けが通常になります。なので、もしここが前払い賃料で所有権の9掛けだったら普通に売れます。でも、それ以上に高く見えますね。加えてこの前払い賃料込みというのは、修繕積立金が高いのと一緒で、短期売買を考えている層には転売時の見え方の問題があって全くメリットがない。本来は良いことなんだけど。でも永住志向の人はしっかりと比較検討してるんじゃないでしょうか。PT西新宿みたいに全く盛り上がらなくても予定より全然申し込みが入って追加までするところもあるし、本当の所は掲示板ではわからないです。

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構造・建物

パークコート ザ・三番町ハウス　グランドエントランス完成予想図

パークコート ザ・三番町ハウス　エントエランスホール完成予想図2

パークコート ザ・三番町ハウス　ガーデンエントランンス完成予想図

パークコート ザ・三番町ハウス　エレベーターホール完成予想図

• 敷地面積：2,670.42㎡
• 建築面積：1,146.59㎡
• 延床面積：21,778.36㎡
• ここの区画のうちの大妻のH棟、グラン三番町を除いた部分全部なんですね。でも、眺望は最上階でも望めなさそう。西側は同じ高さのグラン三番町26、南側はちょっと低いだけの大妻E棟が幅を効かせてるし、東側は南寄りに同じ高さのラメール三番町で北寄りはちょっと低いけどビルが建ち並び隙間から皇居の緑がちょこっと見える程度、北側はここよりは低いけどビル群が見えるだけ。西側の低層で植栽を見下ろすくらいのところがいいのかも。でも、西側はエレベーターが並んでいて、居住階がどういう作りになるのかよくわからない。

共用施設

パークコート ザ・三番町ハウス　ラウンジ完成予想図1

パークコート ザ・三番町ハウス　ラウンジ完成予想図2

パークコート ザ・三番町ハウス　パーティールーム完成予想図

• 駐車場：総戸数 193戸 に対して 敷地内機械式 63台 敷地内平面 1台
• 駐輪場：総戸数 193戸 に対して196台

設備・仕様

• 宅配ロッカー、各階ゴミ置き場
• かまどベンチとかマンホールトイレってなんなのかと思ったら、防災用の設備なんですね。
• お隣のグランと比べるとここは仕様は良いのでしょうか？共有が充実しているから現役世代には良さそうですが静かに住みたい方にはグランの方が良さそうですね。
  • あちらは17階建のグランですよ、比べるまでもなく。
• ここは全熱交換ではないですか

間取り

• 間取り：2LDK
• 専有面積：63.11㎡～76.12㎡
• バルコニー面積：5.04㎡～10.68㎡
• トランクルーム：総戸数193戸中75戸に付設
• 小さい部屋ばかりですね。

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買い物・食事

• 商業施設

1. セブンイレブン九段南大妻通り店　徒歩3分（約170m）
2. まいばすけっと九段南3丁目店　徒歩4分（約320m）
3. Miniピアゴ九段南4丁目店　徒歩7分（約520m）
4. マルエツプチ一番町店　徒歩9分（約690m）
5. 成城石井麹町店　徒歩16分（約1,250m）

育児・教育

• 教育施設

1. 九段小学校　徒歩7分（約530m／通学路）
2. 女子学院中学校・高等学校　徒歩11分（約810m）
3. 雙葉学園　徒歩17分（約1,310m）

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種住居地域
• 三井不動産。早川書店創業者邸宅跡地。千鳥ヶ淵至近の閑静な高台。三菱の三番町26計画の東側隣接地。

周辺施設

• 公園

1. 東郷元帥記念公園　徒歩7分（約520m）
2. 北の丸公園　徒歩9分（約660m）
3. 外濠公園　徒歩10分（約760m）

• 郵便局・金融機関

麹町郵便局　徒歩7分（約510m）

その他

• 本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場状空地および貫通通路となっており、居住者以外の第三者が通行することになります。

掲示板

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