ヴェルディ・ステーションタワー天神川

物件概要

ヴェルディ・ステーションタワー天神川　外観完成予想図1

ヴェルディ・ステーションタワー天神川　外観完成予想図2

• 所在地：広島県広島市南区大州4丁目337-12、337-24（地番）
• 交通：

1. JR山陽本線「天神川」駅 徒歩3分

• 総戸数：314戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上20階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2027年11月
• 引渡時期：2028年02月
• 売主：株式会社信和不動産
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 駅近となると価格も上がりそうですが、速攻で売れそうですね？
  • 300戸なのでヴェルディが超強気で5000万、6000万の値段付けるとどうなるだろうね。街として発展していくなら資産性は高めかも。ただすぐ横工場だし、そう簡単にはなくならないでしょう
• 300戸超えですよね。この数を売り切ろうと思えばそんなに高くはできないのでは。去年出来た天神川駅すぐ前のヴェルディより条件は若干劣るように感じますので価格も同等かそれ以下が理想です。
• ウリは駅近（ミナモアまで１駅）とゾーンセキュリティでしょうか。あとは規模が大きいためにランニングコストも安いこと。駐車場は来客用3台とカーシェアリング専用2台があることかな。なお徒歩10分圏内にスーパーはなさそう。土日のまとめ買いかネットスーパーをフル活用ですね。
• 管理費と修繕積立金の額が逆じゃないかと（逆であるべきでは？）と思ったのですが、今どきはこんなものでしょうか？管理費1万5千円×300戸over=450万円超。いったいどんな管理してくれるんですかね、、、？すぐ横のヴェルディも同じ金額のようで、、、
  • 普通のマンションの場合駐車場使用料が管理費に組み込まれますが、こちらは駐車場使用料が無いのでその分管理費が高くなるんだと思います。ただ、もう少しスケールメリットが欲しいような気もしますね。

構造・建物

ヴェルディ・ステーションタワー天神川　外観完成予想図　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：70%
• 容積率：200%
• 敷地面積：10,814.19㎡
• 建築面積：1,931.48㎡
• 建築延床面積：23,915.03㎡
• こちらのマンションはZEH（ゼッチ対応してるのでしょうか？

共用施設

• 駐車場：317台（平面式）内、来客用3台含む（他、カーシェアリング専用駐車場2台）
  • 駐車場使用料（月額）：1台目：0円、2台目以降：15,000円　※詳しくは係員にお尋ねください
• 駐輪場：562台（平面式362台、スライドラック式200台）
• ゴミ置場が遠いですね。B1タイプからだとどんだけ歩くんだろう。ヴェルディはゴミ置場を外に出す傾向が高いんですかね。
  • 予想の5倍遠くて笑いました。ゴミを捨ててから車で出勤が朝のルーティンな人はゴミ捨て場と反対の駐車場しか選べなかったら辛いな。
    • ゴミ置き場を道路に面した場所に設置する必要があるのは分かるが遠すぎる。この規模だとゴミ置き場を二カ所ほど作ったほうが良かった。
      • ゴミ置場、駐輪場と車路を通って行くんですね。せめて駐輪場に全て屋根があればまだマシだったけど、イメージ図には無さそう。これ雨の時は最悪ですね。
• この規模のマンションにしては共用部分が寂しいな。おなじヴェルディだと宇品の方が充実してる
• 駐輪場は562台とのことですが、ファミリー層が多いと、１世帯１台以上所持しそうです。上手く配分できるといいですね。自転車置場もセキュリティーゾーン内のようです。盗難の心配は減りますが、いちいちゲートの操作をするのは少しめんどくさそうです。また、バイクはどこに置くのかがよく分かりませんが、314世帯もいるのなら、バイクも相当な台数になりそうですね。来客用駐車場は３台ですが、近くにコインパーキングなどがあればいいですね。
• 戸数が多い南棟は非常用の大きなエレベーターだけどさすがに1基で捌くのはキツいね。北棟の方はエレベーターのサイズは小さいが2基あるのでこっちの方を極力利用した方がストレスにならないな。選んだプランによって快適さの違いが出やすいマンション。
  • 314戸あるのに、エレベーター3台なんですか？
    • そのようです。１３人乗りが２基、１７人乗りが１基（非常用）とのことです。エレベーターの台数に決まりはなさそうですが、軽くググってみると、５０～７０戸に１基が理想のようですね。ただ、マンションによっては９０戸くらいあるのに１基しかないようなところもあるらしいです。一度に乗れる人数やエレベーターのスピードなどにもよると思うので、何とも言えませんね。低層階の人たちは毎回乗らないかもしれませんし・・・。しかも。維持費のことを考えると、多ければ多いほどいいとも言えませんしね。
      • ウエリス皆実町は215戸で、非常用含め3基のエレベーターが設置されるようですので、確かにそれと比べると少ないかもしれませんね。300戸未満で5基は多いですね。しかも1基は非常用ともなると維持費が半端なさそうです。タワマンでしょうか。

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間取り

• 間取り：2LDK（77戸）・2LDK+S（20戸）・3DK（20戸）・3LDK（197戸）
• 住居専有面積：55.89㎡（19戸）〜81.41㎡（20戸）
• バルコニー面積：10.92㎡（57戸）〜31.00㎡（19戸）
• テラス面積：14.97㎡（1戸）〜67.68㎡（1戸）
• プライベートポーチ面積：9.42㎡（18戸）・10.56㎡（39戸）

買い物・食事

• ソレイユとミナモアの両方に近いのはええね。映画もタイトル、スケジュールに合わせてより幅広く選べる。ユニクロ無印ハンズなどがどっちに行っても利用できるのもメリットかな。線路と工場に近いんで事前の現地確認は必須。
• となりにコンビニできるみたいですねー。
  • 駅周辺店は少なく大州側は大州街道まで出ないと何もないですから、街として少し進化しますね
• ソレイユもいいけれどコストコも使いやすい立地ですね。車で行くから平面駐車場なのも○

周辺環境・治安

• 用途地域・防火地域：工業地域・建築基準法22条指定区域
• JR駅近、南東？なのはとてもよいですが。マンション周りはそんなに広くないのに車、自転車、歩行者多くて危ないと思ってました。さらにLuupが置かれるとは…。小さい子供を歩かせたくないです。
• 天神川駅の南側は工業地帯から街として発展していくのかね？駅は近くて良いけど、大州街道までの道はあまり良い印象がない
• 立地はいいですね。天神川の北側だとイオン周辺が土日混むイメージですが、南側だとそうでもないですよね？80平米だといくらくらいだろう？
  • 南も混みます。マツダスタジアムで試合がある日はさらに。
• 駐車場も揃ってますし、高速入口までも近いです。公共交通機関を使ったアクセスも悪くない。通勤通学先が広島駅近隣やJR駅沿線にあったり、カープ野球観戦を趣味にされてる人、コストコユーザーにもいいのかなぁ。
• 天神川駅の南側はなんもないのがねぇ…これから雰囲気も徐々に変わるのかなー。JRの本数が多いのはいいね。玄関出て10分かからず広島駅・ミナモアに着ける立地は希少だと思います。ソレイユも散歩がてら行くにも良い距離だし、こちらにも映画館などがありゆるく長く滞在できそう。マツダスタジアムも徒歩圏内（真夏はしんどい！笑
• イオンモールに行く時に裏道として横を通った電柱が邪魔で道が狭く感じた。夜は暗そうだし周りに何も無い。ローソンとウォンツがかろうじて徒歩圏内かな？駅が近いのは良いし、今後街が発展すると見越して買う人は多いかもね。しかしイオンモールに久しぶりに行ったが人が多過ぎる。
• 普通に駅に近くていいですね。マツダスタジアムも頑張れば徒歩園内？カープファンは嬉しいだろうなぁと思う（今年もなんか調子が出なくて寂しい限りですが）野球の試合の時、ここまではさすがに影響はないと思いたいのですが、上に影響が出るという投稿もありました…一度、シーズン中にどういうかんじか見に行かねば。
  • 野球がなくても通勤時間帯は混みます。況や、野球があれば…。
• このマンションは駅近で立地はいいですね。広島駅へのアクセスもいいですし。高速の入口も近いし、イオンモールなどの商業施設も徒歩圏内です。また、この規模で平面駐車場というのも将来的な修繕を考えるとアリですね。（駐車場が広大すぎるのもたいへんですが笑。）
  • ただ、この地域は道路事情があまりよくないですね。一方通行も多いし、歩道もないところも多い。大州通りはご存知の通り激込みだし、裏道も交通量が多い。夜も決して明るいとは言えないので、子どもがいる家庭は気を付けないといけないです。
  • また、線路が近いです。駅のアナウンスもあるし、山陽本線は貨物も走るのでそれなりに騒音はあります。また、列車の停車場が近いので、メンテナンスの音？が、夜間も結構鳴り響きます。まぁ慣れれば全く問題ないですが。
  • あとは日常使いのスーパーマーケットがないことでしょうか。行くならフレスタとかかな。イオンは歩くには少し遠いですね。車だす距離でもないし、大きすぎて使いにくいです。また、このあたりは用途地域が工業なので、今ある工場が廃業にならない限り、ずっと工場ばかりであまり街並みは変化しないのではと思います。
    • 道路が狭い、歩道がない、夜は暗い、子供のことを考えるともう少しどうにかしてほしいと思いますね。駅から建物は多少距離を取っているのと、窓の性能も良くなっているので音はそこまで気にならないのではないでしょうか。
      • マンションの敷地に歩道が設置されるようでそこは安心ですが、他はどうしようもないですね。子どもによく言って聞かせるしかないです。工場の近くは臭いもあったり、付近の道のアスファルトが鉄か何かで茶色く変色していたり、やはり工業地域なのは間違いないです。でも、やはり駅近は正義です笑。購入された方がうらやましいです。

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掲示板

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