パークタワー川口本町

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市本町4丁目9番（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「川口」駅 徒歩6分

• 総戸数：225戸（一般販売対象戸数138戸）
• 構造、建物階数：RC造（一部鉄骨造）鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上28階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年07月
• 引渡時期：2026年11月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：佐藤工業株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• パークハウスの南側に建つの？
• 開発は三井不動産に決定？。敷地はそんなに広くないけど、周辺開発に期待。野村に負けないのを作るんじゃない。
  • 他所の値付け見た感じ、三井なら価格は現実的な範囲で出してくれそうですけど、どこまで仕様で調整してくるかですね。220戸だと、高さは20階ちょっとくらい？
    • 三井で30階？らしいです
• 今年はLIXILやらTOTOの設備系だけでなく床材などの部材も10%以上あがることを色々な企業が発表してるのでかなり高くなりそうですね…
  • ここプラウドより確実に高くなりそうですね。今検討できるならプラウドの方が確実にいいような気がします。
• クロス眺望はよくなさそうだし目の前ドンキだし、こちらに注目。坪単価360くらいで収まってほしいなぁ
• 28階、225戸。工期は2023年7月から2026年5月みたいだね。
  • 着工は来年なんですね。この戸数なら直ぐに完売しそう。
• ここ高そうです。内廊下ですね。
• デザイン素敵ですね。四年後か…その頃には上野東京ライン停車問題とかそごうの跡地がどうなるか決まったりしてるかな。恐ろしい値段になりそう。
• 昨日の説明会行ってきた。内容が工事関連なので真新しいことはないけど、当初案だと中に東西の道路があったげど、なくなってた。その分は、商業施設が拡大してたよ。
• 市況を見る限り、坪400万超えなければ買いだな。期待を込めてトキトキで待っているよw
  • 三井ブランド、内廊下や駅から程いい距離等要素を考慮すると坪400万円台前半の可能性が大だなあ。
• 検討されている皆さんは、周辺住民の方が多いんですかね。
  • 今は周辺住民しか存在を知らないんじゃないですかね。一応プレスリリースはありましたが。販売が始まれば検討者は増えると思います。
• 少し前まで坪400と予想していたけどクロスが坪410で動いてしまっているから450も突破しそうだね
  • クロスの中古は430で動いてるなら、ここは三井だし内廊下なのでどう考えても450以上になる流れだよなあ。
    • 4月以降新築マンションの価格はもう一段上がるんではとうわさされるんだよなあ。本町タワーは400万円超で販売される可能性が高まりつつあるなあ。
      • 川口初の坪400万円越えになりますかね？
        • 川口駅周辺再開発や中距離電車停車等プラス要素で狙っている人が多そうですな。
• 戸数少ないから多少高値でも売り抜けるという考えもある。
  • 1期目はそこまで高くしないのでは？その後はもうどんどん値上げ。最後の方は入居日を先延ばして在庫切れにしない。即入居なら買われていくだろうに何故かそこまでやる、意味不明
• 225戸で113台のタワーパーキング、、管理費、修繕積立金が高そうですなぁ。
• モデルルームがいよいよオープンだよね。ところでモデルルームはどこに設置される予定だろうか？
• 年内発売と聞いているんでそろそろ公式サイトが出来ても良い頃だなぁ。それに、近頃、同時期販売予定の浦和西口タワーは坪単価500万円超だとうわさされているんで、諸要素を考慮するとここはきっと450万円は超えるなぁ。
  • 坪単価50しか変わらないなら、駅徒歩1分で大規模開発で修繕費が戸数分下がりそうな。浦和がいいなあ。子供の進学環境的にも。
    • 三井ブランド/内廊下タワー/川口駅周辺再開発/中距離電車停車/建築コスト上昇等々を考えますと坪450万円超は妥当ですな。
      • 浦和そんなに安くないよ
• 仕様すごい上げてきましたね。駅距離ある分をカバーする感じかな。
• 1月販売開始なので、10月にウェビナーと川口SC開業のリリースでしょうか。南東角が良さそうですが1億は下らないですよね...坪500の1.1億もありえるでしょうか...
• 思った通りこちらも半分は地権者マンションだなあ
  • 一般販売対象138戸。これは多少高くても売り抜けるし、安かったら抽選で買えるか怪しいな。
    • 一般販売138戸。他は地権者の住居と賃貸運用なんでしょうか？この様なケースだと資産価値はどうなんでしょうか。管理組合の運営とか、購入者と元々の地権者との価値観などかなり異なるように考えちゃいました。約半数が非分譲ですが購入後の不安は無いのでしょうか？気にしすぎなのかもしれませんが。ご意見などあればお願い致します。
• 間取りも悪くないしカッコいい。高くて坪470ほどと予想。
• 65m2の部屋でも全然ありな感じ。価格はどんな感じになるかな？
• 思ったよりかっこいいしいいなぁ。74m2の部屋めちゃくちゃ好きだけど1億超すよなぁ多分。
• やっぱり設備仕様あげてきたね。仕様やデザイン上げて戸数減らして単価上げて販売するタイプだと思う。買えるなら良い買い物だと思う
  • そんな私の予想は坪510～530です。条件いい部屋は600近くなると思う。
• モデルルームはもうできているのでしょうか？？そろそろウェビナー案内があってもよい頃です。
• 第一期くらいは良心的な価格で出して欲しい...
  • 500なら撤退かな。。
• 今日案内会でしたが、坪450～くらいでした。平均だと480くらいなのかな？まあそんぐらいだよねという感想。
  • 大抽選会の可能性ありますね
    • 70平米以上だと坪500超ですか？！いきなり高くなりますね。。74平米の部屋、狙っていたけど予算オーバーです。
      • 東とか南の角部屋じゃないところが450って感じだった。
• 18階で眺望良い南東角が坪520、南・東・北東は450ですね、予想していたより安い。モデルルームは池袋のようですが、都内検討者からしたら安く感じるでしょう。
• 13階くらいまではほとんど地権者で埋まってて南東角は10戸くらいで、すぐ売り切れそうです。駅前商業が4月オープンで、2期から値上げもありえる。
• どなたか、67平米の北西角部屋はいくらかお分かりでしょうか。
• 1期の売れ行き次第では2期以降爆上がりしそう。販売戸数もタワーにしては多くないしすぐに完売するかもな。
• マンションマニアさんから高評価で、コスパ面で浦和ザタワーよりもかなり上だそう、ディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場(回収時内側での作業でない点は惜しい)、各階宅配ロッカー、制振構造、二重床(床スラブ厚約260mm)・二重天井としっかりしたタワマンスペックだよね。
• ある程度坪単価とかわかってきたけど、低層階と高層階でどれくらい金額差でるんですかね？駐車場抽選考えると上の方じゃないと取れないかなあ
• ランニング安いなら期待できるけど、管理費はどの程度なのだろう。大宮スカイはディスポーザー、各階ゴミ置場、24時間有人管理、コンシェルジュサービス付いて261円/m2なので、ここはコンシェルジュないし、250円を下回って欲しい。
  • 急速に物価が上昇している現状で、そのような価格設定はありえないですね。三井不動産も、グループ会社を食わせ行けなきゃいけないですから。350円/m2～400円/m2あたりが妥当なところでしょう。マンション価格が高騰しすぎて、戸建てを購入する方が良いと判断する実需層が増えており、戸建て市場が活気づいています。マンションブームはそろそろ終焉でしょうね。
• 価格表でてるけど大体あってるよ。南向きの71タイプは一期だと18階までしか出てないから19階以上だと二期で値段結構あがりそうだけど。一期である程度売るみたいだから二期は西北と西向き、低層階、27、28階とかになるよ。
• 南向きプランは500万超えるけどそれ以外のところなら450ぐらいでいける
• 1期1次って先着無しですか？46戸全て申し込み入ったのなら割と順調なんですね。
  • 次期は一期二次でもうモデルルーム募集してるから、そろそろ出てくるんじゃないかな。ちなみに販売予定時期は3月下旬になってる
• 一期二次は5%程度の値上げっぽいですね。
  • 人気物件は期毎に値上がり傾向あるんだね。
    • 1期2次の予定時期が2025年5月上旬に変わりましたね。
• 2LDKと1LDKの部屋は眺望悪そうだから売るの厳しそう
• 1LDK,2LDK,60m2台の3LDKはちゃんと売れたのでしょうか
  • 今日営業の人に確認したら1LDKは全部倍率(1～3倍)ついてる、2LDKは17階以上は完売で他は次期以降、3LDKは東側の60m2台の2つ(65と67台)は今回も抽選で、今回の販売で無くなる感じ。西側は次期以降とのこと。
    • 1LDKも売れてるんですね。2LDKは16階以下今回売ってたと思うんですが要望なかったんですかね。
      • 1LDKはどの階選んでも抽選という話でしたから人気ですね。実は私は2LDKの13階希望してたんですけど、販売してくれなかったです。次の販売の時に出すと言われましたが、会社からなんか言われて次になったと言われました。(その時は他の階も希望入ってました。)

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構造・建物

• タワマンにしては小規模だよね？立ち退きがうまくいかなかったんだろうけど。2階から28階で220戸。1フロア8戸なので半分は角住戸。北向きはタワーパーキングで中住戸無いみたい。西向きはリビオタワーと電車の音が気になるかな。1番人気は南東角かな？
• ガラスが多用されたスタイリッシュなデザインで好きすぎる。今までの埼玉のタワマンの中で一番かっこいい外観だと思う。
• 車寄せは無いのかな？
• 今日の建設現場を見る限り、基礎工事が完了の模様。タワークレーンが組み立て中なので、これから地上部分の建設に入りつつあるね。
• 内廊下でかつ、間取りがどの住戸もいいってのが強いな。
• 現地見たが思ってたよりちゃっちかった。浦和と比べると雲泥の差。上手く開発面積に含められなかったっぽい家が何軒かあるのが痛いな。駅側の2軒入れられてたら20戸。裏の地主まで入れられてたら50戸は増えて300戸くらいのマンションになったろうに
  • ぶっちゃけ現地行くと周りの物件より明らかに規模小さいのが明白で、感度がガクッと下がる。とにかくちゃっちいので出来上がりもCGほど映えなさそう。駅側の2軒とか、なんで組合入らなかったんだろうな。あんな使いようない土地、逆に将来売却することになったら二束三文にしかならんだろうに
• 今日現地見てきました。10階まで到達、下の方はガラスも入り始めましたね。
• 現地に出向きました。西側は前のミドリノで陽当たり大丈夫かな？資料だけでは、わかりませんね。
  • ミドリノが正面にありますよね。私もそこが気になったんですけど、南西側と北西側は建物が離れてたので大丈夫と考えました。ミドリノが真西にあるなら夏の西日とか遮ってくれるのを期待してます。プラス思考すぎるかもしれませんが(在宅勤務がない会社に勤めてるので、日中は部屋に居ないのもあります)

• 

  工事状況（2024年9月16日撮影）

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買い物・食事

• 商業施設は何が入るのでしょうか
• ここは買い物が少し不便？駅前のマルエツで買うしかないかな。
  • 若干不便だけど選択肢は多いかな。西友、マルエツが同じくらいの距離。少し足伸ばせばオーケー、イイダ、業務スーパー、ハナマサ、マイバスケットなどなど。
    • 大通り挟んで向こう側には24H営業の西友あるんじゃないの？

育児・教育

• 地元民多そうなので聞きたいのですが、学区の本町小学校は評判どうですか？幸町小学校と比べてどうでしょう。校舎は幸町小学校の方が綺麗そうですが。

周辺環境・治安

• 川口ってタワマンが多いなぁ。
  • ミドルタワマンが多いですね。
    • 川口はタワマン100m規制がある
• 駅までの距離は400mと記載してるんだけど、エントランスから駅までの距離は恐らく6分以上だろうなぁ。
  • 駅距離は何分でしょうか？エントランスから駅まで5分以上かかりますかなぁ？
    • 6分くらいだと思います。5分以内ではないかと。
• 川口イメージ悪いよ。川口住んでるって話すと、クルド人問題大丈夫？って言われる。住んでて実害は今のところ無いけど不動産はイメージ大事だから…
• ここは駅から遠くて、信号を渡るってのがちょっとなぁ…
  • 確かに信号を渡るんだけど、駅遠にはならないよ。エントランスの設計位置によるんだが、駅までの距離はおよそ6-7分位じゃないかな。
    • 遠くもないが、近くも無いんだなあ。立地の特別感は無いので、高値掴みにならないように注意が必要な物件だなあ。
• 昨日現地見に行って思ったけど、立地だけならやっぱり樹モール周辺物件がいいな。クロスとかの場合、スーパーだとマルエツ、西友、業務スーパー、新鮮市場、ハナマサ、建設中オーケーのどこでも行きやすいけど、この物件は駅前マルエツ以外使いづらい。西友とか業スー行くなら結構長い信号待ちあるんだよな...まぁキュポ・ラが近いのはいいけど
• 西向きは富士山見えるのかな
  • 南西角なら見えると思う。となりのタワマンが気になると思うけど。
    • 西向きはリビオタワーもだけど、16階建のレーベン川口リアージュも隣にあるから低・中層は眺望イマイチでしょうね。その分、電車の音はさほど気にならないと思うけど
• 正直ここの立地微妙ですよね。周りに何もなくて侘しい感じがいかにも郊外という雰囲気でイケていない。

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掲示板

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