ザ・パークハウス 南浦和ガーデン

2017年1月21日 (土) 00:57時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市南区南本町2丁目14番2他1筆（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩4分
2. 武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩4分

• 総戸数：104戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590161/

• 南浦和の徒歩圏では、いま最も優良な物件なんじゃないでしょうか。 問題は値段ですよね… まるで浦和駅前並みです。地元民が引くプラウドの価格を意識した悪い値付けです。 南浦和駅のマンション供給数の少なさから、需要に見合うと判断しての値付けなのか。
• 価格表みたけど、すごいね。4LDK角、線路近いのに中層以上は8000万～か。
• 駅に近いのはとても良い条件ですよね。 駅と言っても浦和駅と比べたら南浦和駅は、ランクが下？と思えば良いですか。 傍から見れば、浦和も南浦和も同じに見えてしまうんですが、 やっぱり違うんですね。 価値としてはどの程度の差があるのかな。
• 販売予定が随時変わってますが、今は実質、第何期の何次くらいとして販売してるんですかね？
  • 物件概要が見づらい、わかりにくいなぁと思います。 結局今って、先着順で1期3次で、3月中旬に次の期が始まるっていうことなのでしょうか。 販売戸数が1期1次が多かったのでしょうか？ 現状で今は何割くらいの販売なんでしょう。 状況がつかみにくいような。
• 南浦和でも8500万円ですか、来年には9000万近い物件が当たり前になってそう
• ここだと実家近くで、ということで若い世帯も多いのかなぁという印象は受けていました。検討者はどういう層が多いのだろう。
  • 私は1期にMRへ行きましたが、子育て世代:老後世代=3:7くらいの印象でした。永住を謳っている点や価格もあり、若い世代は少なめでした。あくまで私が参加した時期がそうだっただけかもしれませんけども。
• 完成時期は、平成２９年１月となり、引き渡しは平成２９年３月２４日となるそうです。
• 8500万円ってなかなかな値段！
• 南浦和はなぜこんなにマンションラッシュ？
  • 今は作れば売れると見込んでいるから「マンションラッシュ」なんでしょうけど、いつか必ず供給過剰になります。
  • まあ北部の人口吸い上げているのが大きい。最近は東京からも移住してくるそうだし。
• ここの場合は、とにかく駅まで徒歩4分というメリットを感じる人には

良い物件、ということなんでしょう。 駅に近い分、線路に近くなるのは仕方がないかと…（ここの場合はマンションと線路が特に近いですけれど） 窓閉めておけば音は気にならない程度に軽減されるでしょうし、利便性重視ならば良いのでは？

• 寝室が暗いのってそんな気になるかな。寝室なんだから夜しか居ないでしょ。

朝日はリビングで浴びればいいと思うし。ただ、平地で徒歩3分は魅力的だけど、徒歩1〜2分の場所に同じデベから同じようなマンション出来るのが悩ましいところ。

• 竣工前ですが賃貸募集が出ていました

　https://www.homes.co.jp/chintai/b-1223440000197/

• 低層階の買いやすい値段(といっても5000万台後半が殆ど)の部屋と、隣のマンションから抜けてくる高層階の角部屋(8000万台)から売れたようです。 中間の価格帯の部屋が苦戦しています。 また、さらに駅に近い所に2年後竣工のパークハウス(同様に線路は近いが囲まれ感は少ない)が計画されていますので、そちらを待つ人もいるかもしれません。
• ディスポーザーが標準装備で付いているのは利点です。価格帯は駅から近いなりに高めになっているのでしょうか。ロケーションが良いので単身者やDINKSからファミリー世帯まで幅広く人気が出そう。リセールするときもこの近さなら価格が大暴落することも無さそうと予想できそうですね。
  • 全てのタイプが70m2以上なので単身者向けではないと思いますよ。 販売初期の頃マンションギャラリーに伺った感じでは、就学前のお子さんのいる家族が多かったです。
• ここのマンションは、マンション価格が高騰しているのに、 かなり安価に出ていると思います。

【モデルルーム見学記から】

• このマンションを購入する際のメリットとしては、ずばり、 子育て環境が充実している」 ところにあります。通学区は高砂小学校と岸中学校で、小中学校ではセットで人気のある学校といわれています。更に、高砂小学校というのは、埼玉県で一番最初に出来た小学校といわれ、小学校が設立されてから１４７年も経っている小学校といわれています。 しかも、凄く良い先生が多くて、この学区の地域に住ませたいと考えている親御さんが非常に多いということを、営業さんは熱心にアピールしていました。 来年２０１７年４月に小鳩保育園（定員９０名） が出来るそうです。しかも、保育園だけではなく、病院やスーパーなども南浦和駅の西口周辺には多く、住みやすい街だそうです。また、徒歩３分の立地の為、リセールバリューによる資産価値も高めです！
• 価格表には、管理費なども記載されていましたが、管理費は修繕積立基金としては、ざっくりいくと５６万円～７０万円くらいとし、管理準備金が１３，０００円～１６，０００円くらいです。駐車料金は、１１，０００円～２０，０００円くらいが大よその目安としておきましょう。
• 現地見学・レジデンスギャラリーで説明を受け、モデルルームを見せて貰う時間は、ざっと２～３時間は見ておくと良いかも知れません。価格的には、少し高いかと感じましたが、ＪＲ京浜東北線の南浦和駅は始発電車といわれてますので、利便性や子供の教育目的でこちらに引っ越してくる分には、妥当な金額だと思います。とりあえず、資料をどっさり頂きましたので、価格表とにらめっこしながら、検討していきたいところです。

交通

• 南浦和徒歩4分って普通にめちゃめちゃ良いところだなぁと思います。武蔵野線と京浜東北使えるし、通勤的には便利。
• 近隣マンションに住んでいます。 京浜東北を使うなら通勤は便利。実質3分でしょうね。 座れなくてもつり革に掴まれるので、 下手に赤羽〜蕨に住むより快適に通勤できます。
• 南浦和駅なら、朝の通勤時は京浜東北線の始発にもなる駅だから、間違いなく座れますよね。早朝以外でも南浦和が始発の電車もあると思いますけど、目的地によっては浦和から湘南新宿ラインか上野東京ラインの方が早いかもね。
• 始発利用して座ることにこだわるなら北口側に歩いて、 次の次の始発を狙えば全時間帯ほぼ確実に座れます。 次の次というのは平均15分待ちです。 上野東京ライン開通後は確実に始発待ちは減っています。
• 南浦和駅が最寄り。 南浦和始発の京浜東北線なら余裕で座れる。 ここからなら武蔵野線も乗れるから府中方面も船橋方面も東京方面も乗り換え無しで行けるのが嬉しい。
• 南浦和は2路線使えるし、なんだかんだで便利ですよ。

【車】

• 南浦和に引っ越して意外に便利だなと思ったのが、 山梨方面に旅行するときに、武蔵野線を使うと便利だった事です。 西国分寺と立川で乗り換えると、新宿経由よりも安く便利でした。 伊勢丹など浦和は自転車があればすぐなので、住みやすいと思います。 南浦和は大地主さんが駅前の土地を多く持っているので、 変な開発がされていないのも好感が持てます。 スゲー！という開発が無い寂しさはありますが・・。
  • 補足ですが、クルマの休日ドライブにもとても便利です。 関越、東北道、常磐道は外観を使えば、どれも20分以内に本線に乗れますし、山手トンネルができたおかげで、東名や中央道も30分前後、羽田空港や横浜もアクセスがよくなりました。 スキーやゴルフ、ハイキング等のレジャーがラクラクです。 一列ですが、佐野のアウトレットはドアtoドアで45分以内に着くので、我が家はよくお世話になってます。

構造・建物

• 敷地面積：2018.99m2
• 建ぺい率：80%
• 容積率：400%
• 現地行きましたが、周りとかなりくっついて ぎゅうぎゅうに建っていました。 角部屋でも上層階でないと意味がありません。
• リビングの眺望は開けているにしても、両隣がマンション...
  • 角部屋のメリットは少ないでしょうね。 低層階でもリビング側である南側の眺望と日当たりが 半永久的に確保されているのをどう評価するかでしょう。
• 西側の眺望、日当たりは裏の駐車場に高層マンションなど建ってしまったら途端にダメになりそうですね。それでなくても、周辺のマンションの立地から6階以上でないと日が当たらなそうなのに。。。
• ここは目の前が公園＋墓地で、好みはあると思いますが日照は確保されているのが良いと思います。
• 二重床・二重天井

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  施工時1（2016-07-25撮影）

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）27台（平置18台・機械式9台）
• エレベーターは２基
  • 52戸で１基だと維持管理費用がかかりますね。 機械式の駐車場もありますので、けっこう管理費はかかりそうな感じですね。
    • 将来的にはそうなってくると思います。ランニングコスト自体はどうなんだろう。毎月点検もしないとならないから、それなりに掛かってしまうんだろうか。電気代とメンテナンス費用で。 でもここでエレベーター1基だとさすがにすくないでしょう。 ですので2基で宜しいのではないでしょうか。 修繕費は多めにプールする形にしていかないと…というふうになってくるのではないでしょうか。
• 太陽光発電の一括受電で共有部分だけでなく専有部分も多少利益の教授があるようですね。毎日使うものなので多少でも負担軽減になるといいです、将来的に太陽光発電の劣化が進んだ場合の修理や交換費用はどうなんでしょうか。
• 駐車場が全体の戸数に比べて少ないように思います。 駅までの距離は近かったとしても、 もう少しここならば車を持ちたいと思う人は多いんじゃないだろうか。
  • 自転車置き場の方が少なくない？ 1戸に付、2台しか割り当てがないでしょう？ 車はなくても駅前だからいいけれど、自転車位は用意する人が多いと思う。

設備・仕様

• モデルルームですが、リビングの掃き出し窓がフルオープンにできたり、食器棚がオプションなしの標準だったり、東仲町では無理だった部屋で使われる木目の色が2パターンから選べたり、新築を買う上でのプラス要素はあったと思います。赤羽＝浦和間の高崎線・宇都宮線に加えて、貨物がびゅんびゅん通過する線路沿いを気にしてか、実際の騒音を基準にペアガラスの仕様を決めているという営業の説明でした。
• コンロの天板がホーローって、今のマンションでなかなか無い。希少性が高いぞ。
  • なぜホーローなんて入れたのでしょうね。ガラストップが当たり前なのに。
• ディスポーザーや床暖房などが充実していていいなと思います
• 価格の割に、ちょっと入れているもののランクが低い感じがしますね。 他の方が書いていた「ホーローのコンロ」とか、eエコガラスではないとか、 トイレの便器も、壁にあるリモコンではないとか・・・。
  • 地代が高い分、設備は実利重視で取捨選択した感じですね。 ガラストップとか見た目はすてて、ディスポーザあたりやキッチン棚標準辺りの実装備は押さえてる感。 必要な人はオプションで頑張れとの意志を感じます

【オプション】

• 玄関のエコカラットと鏡、洗濯機上の収納棚はお願いしようかなと思っています。
  • エコカラットと鏡は我が家も付けようと思っています。 今は水回りのコーティングなどをどこまでしようか悩んでいます

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：70.06m2～87.65m2
• 寝室も、WICや柱の出っ張りが多くて、デッドスペースが多すぎますね。 採光の為に斜めに窓を配置するためか壁が斜めになっていたり。 シューズボックスのちょっとした張り出しも気になります。
• ゆったりした間取りもいいかなと思い角住戸の３ＬＤｋ気になります。リビングは隣とつながればさらに広々使えそうです。個室が変形せいているので家具の配置など難しいかなとは思います。

【モデルルーム見学記】

• マンションのタイプは、Ｅタイプの間取りです。もともと３ＬＤＫ+Ｎ+２ＷＩＣだった間取りを２ＬＤＫ+Ｎ+２ＷＩＣにプランを変更した間取りとなります。
  • また、こちらのお部屋に入る前に、玄関の横には、「Ｔ２サッシ」というのがありました。営業さんがボリューム大の音楽をかけると、音が小さくなりました。こちらの物件は、Ｔ２サッシを採用している為、デシベルの音を小さくすることが出来るそうです。また、セコムには鍵を１つ預けている為、何かあった時はセコムがカギを開けて、住人さんの確認をすることが出来るようなシステムとなっています。
  • まずは、玄関よりお邪魔します。玄関の横には、シューズボックスがあります。特にこの辺はぱっとした印象はありませんでした。次は、玄関から向かって右側にある約６．５畳の洋室です。こちらには、約０．９畳のウォークインクローゼットがあり、そして、約５．５畳の洋室です。
  • 約５．５畳の洋室の隣には、トイレや浴室があり、約０．５畳の納戸があります。キッチンには、ディスポーザーや浄水器、食洗機が標準装備です。リビングには、横リビングと縦リビングとがあり、今回は約１７．７畳ある横リビングを見せて貰いました。バルコニーは、まずまずの広さでしたね。
  • モデルルームの説明としては、模型を見せて頂いた際に、エントランスの前には４月になると桜の花が咲くそうです。エレベーターは南東に１３人乗りのエレベーターが２基あるそうです。
  • 駐車場は２７台が駐車可能でして、自転車はサイクルポートがあり、１世帯に２台は停められるそうです。後、防災バッグといって災害が来た時の為のグッズが入ったバッグを各世帯に１つづづ配布されるそうです。

買い物・食事

• 駅前でスーパー（コモディイイダ）がすぐってかなり便利だし、ちょっと先の丸広百貨店も食料品で比べるなら浦和駅前にあるデパートと遜色ないです。
• 少し歩けば飲食店、地元でそれなりに有名なパン屋、食べログ評価の高いラーメン屋もあるっちゃある。
• 普段の買い物はどこでするんですか？
  • マルヒロ百貨店です。
  • 通り道にコモディもありますし、まるひろ百貨店、コープも使えます。
• 駅前のスーパーはコモディのみですか？
  • スーパーの無さは致命的。 駅から10分歩けばコープがあるけども。
• まるひろ使われるかた、多いんじゃないかなと思います。 食料品も良いですし、あとはテナントがたくさん入っているので便利だと思います。 無印とかダイソーとか入っているので 使い勝手が良いと思いますよ。
  • 丸広は年を追う毎にテナントのレベルが下がっていくのが気になります。

レストラン街も「う～ん・・」という感じが。 大々的に改装をしてくれないですかね。

• スーパーの利便性は、武蔵野線と京浜東北線の線路で十字に分けると、 ダイエー側＞＞＞東進ハイスクール側＞南浦和ガーデン側＞みらべる側の順に利便性が高くなると思います。 ダイエー近辺は特にスーパーが集中しているので、利便性が高いと思います。 駅から帰って来る時に、スーパーがあると便利ですよね。ここだとイイダになるのかな。
• 南浦和の年末年始のオススメ買い出しスポットはどこですか？
  • サカイです。
  • まるひろ、ダイエー、みらべるあたり？和菓子なら若葉もいいね。ちなみに我が家は伊勢丹にいきました。
  • コープみらいも広くて品揃え良いですよね。

• 

  コモディイイダ（2016-07-25撮影）

育児・教育

• 駅から近いので通勤に便利だと思うのですが 小学校が少し遠いのが考えてしまうところです。 中学校はそこまで遠くないのですが…。 全てが完璧に揃うということは、なかなか難しいですね。
  • 小学校はかなり遠いですよね。 雨の日、荷物が多いときなど 低学年のうちはかなり大変そうです。
• 子育て環境が充実している
• ここは高砂小、岸中学区ですよ。教育レベルは埼玉No.1でしょう。
  • 塾銀座だしね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 駅に近いという事は線路が近いということになるかと思いますが、現地の様子はどんな感じなんでしょうか？？
  • 音環境は決してよくありません。 朝早く（4時過ぎ）から夜遅く（24時過ぎ）まで 電車の通過音やアナウンスがはっきり聞こえます。 窓を開けて寝るのは厳しいでしょう。 窓を閉めても聞こえるかもしれません。
• 線路から近いので、二重サッシになるのかな。
  • このくらいなら電車の音は気にならないかな。
    • 「これ位」って、線路はすぐそこですよ？駅から遠く離れなくても、駅からの離れ方で静かで良い立地はありますね。
• 一応線路のすぐ横ではなくてマンションに挟まれた立地なのかな？まあ現地にいって確かめた良さそうですね
• 南浦和は地味だけど、意外に利便性も高いし、ある程度なんでも揃っているね。 駅近く（５分以内程度）は分譲マンションが少ないらしいから、希少価値はあるよね。 ただ線路が近いから、上が8000までは行かないように思うかなぁ。
• ここ最近の豪雨とかで、高台が良いと考える人も増えているようです。 とは言え、毎日の通勤が苦になるのも問題。 どこまでのラインが無理なく生活できるかを見極めながらお金とも相談しないといけないので、場所選びはとても難しいです。
  • 南浦和近隣は、豪雨時の貯水パイプ？？？みたいなものを埋設しましたね。
    • そうだったんですか。 高低差のある地域ですから、そういうものは必要となってくるでしょう。 ゲリラ豪雨があったとしても、 そういう所に水が逃げる仕組みになっているのなら、 道の水の逃げ場がなくなってしまってというようなリスクは減っていくのでしょう。
• マンションにキッチリ挟まれている＆線路そばなのが難点ですね。
• 騒音に関しては悩むところでしょうね。音に敏感な方は確実にいい環境ではないですが、気にならない方には駅からも近く利便性が良さそうなので暮らしやすいことは確かでしょう。どちらかというと、DINKS、単身者の向きの方がよかったのになといった感じです
• 建物はマンションに挟まれてますが、南向きは公園前の立地をうまく生かしていると思います。
• 高いよね。やはり立地はいい。通勤や買い物には便利だし。銀行、郵便局、市の窓口も西口にある。
• 通過電車が通る線路に近すぎて騒音は避けられない。それにホームからの発車ベル音、駅員の放送はモロ聞こえる位置。京浜東北線、武蔵野線ダブルでwwww
• 静かな環境とはとても言いがたいが、 駅から線路際を歩いていけば治安も安心だし、 何より通勤で駅を使う人にとっては駅まであっという間で始発は大きい。 座れなくても中ほどに入ってつり革確保すれば快適に読書などできる。 地盤も南側じゃないから安心だし。 だからこその値付けなんだろうけど。
• 高層階ほど墓地は見えるでしょうね。
  • 墓地は見えるでしょうね。 捉え方次第ですが、私はプラスと捉えます。 公園、その先に墓地。よほどのことが無い限り眺望は安泰です。
    • 墓地ビューが話題になってますが、バルコニーに出て下を見ないと見えませんよ。
• 線路が近いので電車の音が気になりました。 マンションの周辺環境が緑が多くて素敵だと思います。
• 寺にマンション建つから景観は悪くなるかな
  • マンション予定は寺の横で寺と墓地はそのままのようですが。 寺と墓地と公園があるので予定のマンションとのクリアランスは十二分かつそこの敷地はそうそう建築物は建たないでしょうから、駅近な割に眺望が長く確保できるのはメリットかと
• 実際に行っても線路近すぎ。 JRは貨物が夜中に通るから、キツイんじゃないか？ 鉄道の工事も夜中に行われるし。
• JRは貨物が夜中に走りますし、武蔵野線は本来は貨物線なので貨物列車もけっこう走っていますよね。 夜中は静かで治安も良いと言いますが、JRの線路工事は夜中に行いますし、 夜中に貨物列車も通りますよ。京浜東北だけとっても、走っていない時間は夜中の１時～４時半くらいまでの たった３時間半ですよ。それ以外はずっと走っているのですから、静かな環境な訳がないでしょう。 この公園近くは裏道になるので、夜中は人通りも少なくなるのは南浦和住人だったら知っていると思いますが。

試しに夜に歩いてみるとわかると思いますが・・・。けっこう暗いですよ。

• マイナスポイントは駅前の喫煙所を通らなくちゃいけないことかな。 どうやったって煙を吸ってしまう。
• 前の建物で日当たりには影響ないのでしょうか。自分の住まいもそうですが建て替えについての将来的な不安はあります。
• 近くに住んでますが、そんなに治安が悪そうには思えないけどな。
  • 北原公園は夜はサラリーマンが多いですよね。駅西口は交番もあるし、あまり治安は悪くならないでしょう。
  • 南浦和は治安は良い方かな。 マンション周辺は住宅街なので、夜間は人通りは少なくなりますよ。 通勤路になっているけれど、パラパラって感じです。 大きな通りから1本中に入っているので、駅から近いのに薄暗く感じると思います。
• このマンションのあった場所は少なくとも30年前から空き地もしくは駐車場だったらしいので、「長く日照を享受できていたのに…」という思いは近隣の方にはあると思います。
  • そうですよ。 北側には戸建が建ってるんですよね。 南側の日照がかなり奪われるはずですよ。 商業地域だから仕方ないと思われているでしょうね。
    • むしろこんな駅近のまとまった土地に30年も何も建たなかったのが不思議なくらいです。 北側にある月極駐車場は現在保育園を建設中ですし、線路側の駐車場も何が建つか分かりませんね。

周辺施設

その他

掲示板

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