プラウド神田駿河台

物件概要

プラウド神田駿河台　外観完成予想CG

• 所在地：東京都千代田区神田駿河台一丁目7番1（地番）
• 交通：

1. 総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
3. 東京メトロ半蔵門線 「神保町」駅 徒歩7分
4. 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩8分

• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部木造（軸組工法））、地上14階建
• 敷地の権利形態：定期借地権(地上権)の準共有
• 完成時期：2021年02月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 定期借地権と定期地上権ってどう違うのでしょう。自分で検索してもいまひとつピンときません。どなたか詳しい方いらっしゃいますか？
  • 私も素人で、地上権は地主の同意なく譲渡できることくらいしか思い浮かびませんが、詳しい方がいらしたら教えて頂けますと幸いです。
    • 定期地上権だと建物解体しなくていいから、解体積立金がない分ランニングのメリットはある。
• こういう定期借地権マンションって、買うときに所有権物件より2割くらい割安になるようですが、中古価格の減価スピードが早いんですかね？中古の購入者がローンを組むとき、ローン期間35年＋10年程度の残期間が求められるようなので、60年定期地上権の本物件だと15年目くらいから35年ローンが組めなくなるんですかね？10年先、20年先、30年先、、、の所有権物件との違いを想定したいんですよね。。魅力的な立地なだけに。
  • そもそも中古を35年ローンってあり得ないから
    • なるほど。ありがとうございます。では常にマーケット価格の2割安で推移していく感じですかね。
• サスティナブル社会の一端を担う木造マンションというコンセプトだから、値段も尖ったものになる。意識高い層を狙って所有権と同じレヴェルになるかと。
• 62年は半端すぎるかな。７０年でも子供世代には微妙なのに。どちらにせよリセールは期待できないので６２年間住みつぶす覚悟がないなら手出しはできない物件。
• 建物自体はとてもおもしろいと思うけれど、定借というところで判断が分かれそう。
• 定期地上権になっている場合、地代はどのくらいなのでしょうか。最終的に自分のものにならないばあい、将来的にどうなっていくのか先行きがわからない分不安要素があります。定期借地権の期間にもよりますが、長期間例えば60年くらいの期間があるならば、定期借地権でも問題ありませんが、30年周期の更新となると最悪、立ち退くという結果になるのでしょうか？
• 定借はマイナス要素ではありますが、価格や立地との兼ね合いでしょうね
• 物件エントリーすると間取りを見ることができたりしますか？今だとコロナ影響で商談会も人数制限がありますよね、優先的な参加が合ったりするのかと思いました。
• 坪330～380かな
  • そんなに安い？
  • いやいやいやいや。最低でも坪450?500でしょ
• 定期転借地権だと思うから、それがどう反映されるかだな。通常なら、借地権割合×0.7だから、坪500だと、350になる。通常ならばね。
• 内陸千代田区アドレスでしょ。定借っつっても長期だし 坪400以下はありえないと思うよ
• 坪650万の七掛けで坪455万。
• 住みたいなと思っている人は多いと思いますが借地権物件であることがちょっと残念です。子供への財産とか考えず便利さを優先に検討するには良い物件かな。
• ずばり定借60年だし4500万円?とみた！
• この戸数だと今月営業して来月1期完売を目指すんじゃないかな。どんな値付けするか楽しみです！
• ここに住まうと云うことは山の上ホテルを自分のものにすることとど同義であるよっていくら高くても売れる定借かどうかなんて些細なこと
• 借地権物件は、出来れば避けたいなと思っていますが立地さえ良ければリセールも可能だと聞きます。ここは立地が良いので、老後はリセールして他物件に引っ越すというのもありかも。
• ここ欲しいなー。500くらいなら買いたい。
• ここ、坪600弱らしいですよ。
  • 借地なのにそんなに高いんですね。残念、、、
  • その上、地代も毎月払うの？すごいね。
• 何なら山の上ホテルに永住する方が安上がりかも。
  • 確かにそうですね。そしたら周辺の所有権物件とほとんどコストは変わらないのですね。何故こうなった。。
• もうモデルルーム行かれた方っています？
• コロナで下がるどころか、相場上がっとるやん。供給絞られて、新築価格上昇中？
• MR行ったけど高杉わろた
  • おいくら万円？
    • 坪600でした
      • 600は低層階で高層階は600後半。近所のパークコートと同じレベル。定借なのに強気なのは戸数少ないから捌き切れると思ってんのか
        • ありがとうございます。　パーコーが安く感じますね。
        • めっちゃ高いですね。これは検討するだけ時間の無駄かな…
• 竹中の日本初木造ハイブリッド、安いはずがないな。
• モデルルームはどこにあるのですか？
• 神田付きアドレスのマンションは大半が千代田○○町なところを、ここはストレートに実際の町名で来た。それだけ自信があるということ。神田アドレスエリアで千代田なしは立地一点突破だったクリオ神田以来だよ。
• ここは解体予定なんだよね？高すぎでしょ秋葉原あたりに良いマンションあるよ
  • 秋葉原と御茶ノ水では格が違いすぎる

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構造・建物

• 敷地面積：580.71m2

• 竹中らしいデザインだね。木造高層マンションとは面白い。意識高い層を狙ってるわりにHPの「日本医科歯科大学」はいただけない（笑）
• どの辺が木造になるんでしょうか。ちらっと出ている外観だと隣との仕切りが木材のように見えます。睡眠や血圧のことが書いてあるので、室内にも木材を取り入れたところがあるのですかね。
  • 柱と壁も木造ですよ。
    • 木造だと住める期間短く、災害にも弱いので、どれくらい安いのだろう。建設費もかなり安いし
      • 木造のマンションって正直どうなんだろう。全然想像もつかないです。基礎は普通のマンションのようになっているのだろうか
• プラウドってあまり変わったことしないイメージを勝手にもっていました。でもこういうこともするんですね。木造だと工法などもいちいち異なってくるでしょうから見るべきポイントはおそらく普通のマンションとも変わってくるでしょう。
• 構造は全て木造ではなく、鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）) 地上14階　とのこと。一部木造なので基本は鉄筋コンクリートになっていますから火災の対策はそれなりとれていると思いますが、どうでしょう。見た目を木造っぽくしていますが、基本は鉄筋コンクリートではないでしょうか。イメージとしては、有明体操競技場のように一部木造になっているデザインなのでは？
• 鉄筋コンクリート造と木造の組み合わせだと、これって固定資産税はどちらで算定されるのだろう。全然木造住宅と鉄筋コンクリート造の住宅って固定資産税が違うと聞きます。
• 木造ハイブリッドって、どうなんでしょうね。「高層分譲集合住宅」と書いてありますがよくわからないです。鉄筋構造よりも音がしそうと不安がありますが、通気性がよかったり利点もありそうです。定借も売れるのかどうか不安要素です。
• 後の解体費を抑えるために木造なのかね?
• 内装に無垢材がつかわれていることで睡眠の質が向上するというのが地味に凄いですね。どれだけ違いがあるのかわかりませんが、ちょっと体験してみたいです。
• あの古びた14号館は建て替えられるんですね 住民説明会を開いたとしてもそこでの意見を考慮する義務は行政にはないですからね・
• 定借物件かぁというのはありますが、それよりも気になったのは木造ハイブリッドということ。物件概要には、鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）)との記載がありますが耐震面とか大丈夫なんですかね。
• バルコニーも二つあって見晴らしや風通しが良さそうです。

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間取り

• 間取り：2LDK
• 専有面積：48.51m2 ～ 79.66m2 (一部住戸にはトランクルーム面積0.73m2、サイクルトランク2.05m2含みます)
• バルコニー：6.26m2 ～ 10.94m2
• 間取りは2LDKばかりなんですね。Cタイプは一般的な2LDKだったので79.66m2といった大きめの部屋やサイクルトランクが付いているという部屋も見たいですね。
• 間取り的にセカンドハウス需要向けなのかな。
• 収納がすべて廊下と特殊、リビングインの風呂、どうなの？
• Cタイプみたいな通常ん2LDKも個人的には良いと思いましたが、やっぱりウォークインクローゼットがあるかないかで全然違いますね。Eタイプだと家族四人暮らしとかになったら手狭ですかね？
• Eタイプは専有面積は十分に対応可能だと感じますが、部屋数の問題があるかもしれませんね。子供さんが小さくて部屋を共有可能なら4人家族でも問題ないように思います。
• Eタイプはクローゼットのほか納戸もありますし共用廊下にはトランクルームもあって収納が良さそうな印象。
• ちょっとわからないのですがキッチンに食器棚が備え付けになっているんですかね？だとしたら自前の食器棚を処分しなければならなくなるかと思いますが、間取り図だけではぱっとみわからなかったので。
  • 食器棚付いてますよ。
    • ディスポーザーは無いと聞きましたが、本当ですか？

買い物・食事

• 『御茶ノ水ソラシティ』　（約560m／徒歩7分）
  • 神田駿河台の新しいランドマークは、オフィスや教育関連施設などから成る複合施設。陽光が降り注ぐ地下1階はレストランやバー、コンビニエンスストア、スーパーマーケットなど、暮らしに寄り添う15の店舗で賑わっている。芝生の広場も、人々が憩う人気のスポット。土地の記憶を継承する歴史的な景観も愉しめる。

• オリンピック 淡路町店（約590m／徒歩8分）
  • 「旬の美味しいものを、産地からよりお求めやすく」をテーマに、新しい生活の創造とゆとりある豊かな食生活を提案。青果、精肉、鮮魚、惣菜、日用品など、毎日の生活に必要な食材を豊富に取り揃えている。営業時間は9:00〜21:00。キャッシュレスでのショッピングにも対応している。
• この辺は全くと言っていいほどスーパーがありませんよね。食料はどこで調達するんだろう
  • ワテラスのオリンピックですかね。ここ緑が豊かでお気に入りでしたが、諦めました、、
• 買い物をどうするかというのがやっぱり気になってしまうところです。

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• この辺りって、大学と駿台だらけで生活感は無いですが、浪人時代に駿台に通っていた身にとっては懐かしすぎる立地。特定の人に刺さる感じかなぁ。。
• 比較的落ち着いている穴場と思います。明治大学からの音が少し聞こえるかもしれませんが。確かに生活感は薄くて・・・スーパーはワテラスまで行くのでしょうか。年末年始など、人の気配がなくなるかもしれません（駿台生はいます）。
• ここら辺は秋になると銀杏臭いですよ カナブンもよく飛んできます。
  • 銀杏くささ、1階や2階だとしそうですね。高さがあれば、イチョウの木々の黄色はキレイだと思います
• 場所はとてもよくて、御茶ノ水駅まで徒歩5分だったり、東京駅までもアクセスしやすいので、定年までのマンションを探しているならOKなのかなとも思います。
• 地盤の方はどうなんでしょう？？航空写真で見る限り崖の際に建っている感じで、首都直下型地震が来た場合崩れないか心配な場所かなと。駿河台の地盤自体はしっかりしている土地ですが、、、
• 眺望が良さそうだなと思っていますが、目の前の明治大学の古びた14号館が10年後の大学創立150年事業で建て替えられる計画と大学のホームページにのってました。詳細は不明ですが、もし、建て替えで目の前に大きな建物が、しかも学生さんがいるような校舎になったら、せっかくの眺望が台無しになりそうです…。
• あまり大きい建物って後から立つ場合には住民の許可みたいのいらないものなんですか？日照権みたいなのがあると思っているのですが、そういった権利を主張できるのは住民にはないのでしょうか。
• マンションが建つ場合は周辺住民への説明義務があるでしょうけど、大学の建物の場合はどうなるんでしょうね！？マンションならともかく、学校の校舎ができる事で反対の住民運動が行われる事例はあまり聞いた事がありませんよね。
• 近くの者です。14号館立替は避けられないです。しかし、そうなると眺望はどっちらけです。なお、崖に立地しているのが心配ですね。かなりの崖ですので。竹中ですから心配はしていませんが、以前、全く同じ感じの千代田区の崖に立地していた新築マンションを購入したのですが、震災時にまあ揺れること、揺れること。新築マンションでしたが、あちこちでガタが来て、管理組合費用を大幅に増額したことがありました。。あの経験で、崖立地はもう避けたいと考えています。隣の平地の20年落ちのマンションは何とも無かったのにですよ。
• 明治大学、お茶の水小学校に日本大学と学校がたくさんありますよね。若い人たちが多いところは活気があってよさそう。建て替え期間中はうるさくなりそうですね・・・その間は、洗濯外で干せないなどは仕方ないとガマンすべきなんでしょうね。学食を食べられるところに行ってみたいです。一般の人も入ることができるなら親子で行けるかな？？
• 駅に近く、複線利用できるのと当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地だと思います。
• 現地に行きましたが、山の上ホテルか理工学部の建物からの空調の騒音が気になりました。
• この辺のエリアに関してあまり詳しくないのですが住み心地としてはいかがでしょうか？お店とかの利便性もそうですが、治安的な部分が気になりますね。
• 周りに遮るものがありませんし日当たりが良さそうなところですね。ここのように高台に位置するマンションの場合ってほとんど水害を心配する必要ってないのでしょうか。

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掲示板

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