パラドール四条梅津ザ・ファースト

物件概要

パラドール四条梅津ザ・ファースト　外観完成予想イラスト

• 所在地：京都府京都市右京区梅津段町13番1（地番）
• 交通：

1. 「梅津段町」バス停から 徒歩3分（京都市営バス、西行）
2. 「梅津段町」バス停から 徒歩4分（京都市営バス、東・南・北行）
3. 京福電気鉄道嵐山本線 「太秦広隆寺」駅 徒歩14分
4. 京都市営地下鉄東西線 「太秦天神川」駅 徒歩18分
5. 「松尾大社前」バス停から 徒歩1分
6. 「西大路四条」バス停から 徒歩2分

• 総戸数：35戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月
• 売主：株式会社今井建設
• 施工：株式会社金山工務店
• 管理会社：株式会社今井建設

価格・コスト・販売時状況

• こりゃまたえらい物件が出てきたもんだ。70平米2000万くらいからでしょうか。買い手がつくためには。
  • 今時、バス便マンションとは...安くても要らないかな。
• 70m2、1800万で買い手がつくかどうかってところでしょう。
  • 1,800なら建設費も出ないような。立地が悪過ぎますね。
• ここは値段勝負でないと苦しいよね　
  • 確かにそうかもしれません。地元で賃貸から分譲にという人や家族が近いからという理由の人以外ここで4000万円台とかは絶対に出せないでしょう。価格帯が凄く気になりますね。
• リセールは悪い　管理費も高めになる　駅から徒歩圏内の物件買っとく方が良いよ
• ここは凄く売れていて今にも無くなりそうで焦りました。
• 現地は梅津。桂川のサイクリングロードが近く自然も残るいい地域です。電車のアクセスはあんまりよくないんですよね。2800万円台からなので、かなり安く買えるのはメリットだと思います。

構造・建物

• 建ぺい率：60%
• 容積率：200%
• 敷地面積：1,203.50m2
• 建築面積：585.30m2
• 建築延床面積：2,689.52m2(容積対象面積/2,396.59m2)

共用施設

• 駐車場：平面駐車場 3 台、来客用平面 1台、サービス用平面 1台、機械式 11台、合計16台
• 自転車置場：スライド式 32台、2段式 20台
• ミニバイク置場：平面 3台

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 住居専有面積：54.84m2～75.98m2
• バルコニー面積：5.24m2～10.09m2
• テラス面積：7.21m2～8.48m2
• 専用庭面積：14.07m2～47.35m2
• サービスバルコニー面積：1.12m2～3.60m2
• サービステラス面積：0.72m2～1.46m2
• アルコーブ面積：1.27m2～2.49m2
• サービススペース面積：0.80m2～1.98m2
• 今オープンになっている間取りの中ではEタイプが一番広そうですね。各部屋に窓もあって、通気性も良さそうです。でも、交通アクセスは良いとは言えず・・・。四条烏丸なんて遠すぎるのに、なぜ写真の掲載があるのか不思議です。

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買い物・食事

• フレスコ 太秦店（地域密着の品を売る京都発の食品スーパー）
• ライフ 梅津店（衣料品も買える食品スーパーマーケット）
• フレンドマート梅津店（「満足度の高い店」を目指す総合スーパー）
• 京都ファミリー（「イオン」メインのエンタテイメントモール）
• ニトリ 京都西院店（「お、ねだん以上」を売るインテリア専門店）
• イオンモール京都五条（広域から家族連れが集う）
• 酒のやまや 梅津店（世界のお酒いろいろ大型リカーショップ）
• コーナン かどの四条外大前店（普段の品が揃うコンパクトなホームセンター）
• 鳴海屋 工場直売店（老舗のぶぶあられとおかきの工場直売店）
• 『日曜書店 ふるふる舎』（日曜日限定のセレクト書籍・CDショップ）
  • 京都最古の寺院・広隆寺に近い路地裏で、日曜日に限定してひっそりと営業する小さな書店「日曜書店 ふるふる舎」。一般的な書店とはやや趣が異なり、「読書空間に音楽を」というテーマに沿って仕入れるCDや古本・新刊書、地方で発行される文芸誌や作家もののアクセサリー・雑貨などを販売する、「音楽と本」のセレクトショップとして営業している。昼過ぎから日没までを営業時間とし、販売しているCDは視聴した上で購入できる。不定期で、作家が主催するイベントの会場にもなる。

• 【グルメ】
• 『フジヤマプリン』（名前はプリン、だけどカレーも美味しいお店）

• • カレーもプリンもどちらも美味しい。プロバスケチーム「京都ハンナリーズ」の勝ちメシになっているらしい。巷でそんな評判が聞こえてくるのは「フジヤマプリン」。
  • 始まりは西京極の体育館前で祖母が始めた喫茶店のカレー。ここが「フジヤマプリン」のカレーのルーツとなっている。紆余曲折あり現在の場所で現在のスタイルに落ち着いたのが2007（平成19）年。
  • カレーは煮込みを繰り返して旨味を出す祖母の店から引き継がれたレシピ。家庭的な素朴さにプラスαのフジヤママジックが効いた味とでも言うべきか、とにかく、もう一度食べたいと後を引く味わい。カレーメニューの中でも近江牛を使用した「すじカレー」が一押し！
  • プリンは卵を使わず、沖縄県産の黒糖で深くスッキリした甘さを探求。カレーを食べた後にクセになる魅惑の甘さを表現した。タコライスやロコモコ、自家製ケーキなど、リゾートスタイルの店内を意識したメニューも取り揃えている。天神川の桜並木が眺められるロケーションも格別で、生活感のある京都の街並みを楽しみたい人にはうってつけ！

• 『パティスリーヒロヤ』（半世紀以上にわたり地元で愛され続ける老舗パティスリー）
  • 太秦にあるシュークリームの店といえば、長く京都住まいの人であれば「パティスリーヒロヤ」の名前が浮かぶだろう。1956（昭和31）年から続く京都のケーキ作りの老舗です。

• • 同店では、ケーキだけではなく焼き菓子も豊富に取り揃え、なかでも「マロンデリッシュ」は看板商品として人気を集め続けている。「お客さんの喜ぶ顔を見るためにできることはやっていこう」こんな気質でお菓子作りに携わり、現在では親子三代にわたるファンも少なくないです。
  • 2019（令和元）年の夏に登場した「太秦チーズアイススティック」（夏季限定）も瞬く間にヒット商品となった。挙げればキリがないというくらいの商品の多さはその歴史を感じさせます。
  • 地元への貢献にも積極的で、年に2回行われるお菓子作り教室は、全国コンクール２位のパティシエからの直伝とあって人気が高い。分かりやすい材料と安全な製法、スイーツで皆を幸せにしたい。そんな想いから体に優しく高齢者にも優しいスイーツの試作などの取り組みも積極的。「こんなものがあれば・・」そんな想いを形にできるのが地元で愛され続ける理由だろうと思います。

• 『yoo cafe』（手作り雑貨に囲まれたユニークなギャラリーカフェ）
  • 作品発表の場所であり、お茶や食事も楽しいコミュニケーションツールのひとつ。オーナーの吉田さんも実は服の作家なのだ。ユニークでオリジナリティーあふれるショップの噂は広まり、遠方からの来訪客も多いです。
  • アクセサリー、ドライフラワー、羊毛作品など60個ものボックスに飾られた様々なハンドクラフトの作品に囲まれた店内は、自然との一体をコンセプトに設計された。木肌を感じる店内と燦燦と輝く光を取り込む窓際からはモミジの木の眺め。独立した店を経営するシェフの創意工夫に触れられるのも「yoo cafe」ならでは。

• • 月に数回行われるワンデーシェフによるランチもここでは作品のひとつとして楽しめる。少人数制でほぼマンツーマンによるクラフトワークショップにも注目が集まっている。ユニークな個性とエッセンスの融合。そこで形作られるのが「yoo cafe」の顔となっています。

• 『costa del sol（コスタ デル ソル）』（京都の街並みに佇む地中海カフェ）
  • 隣を気にせずにくつろげる広い空間。2階から街並みを見下ろすロケーションがラグジュアリー感をいっそう増す。スペイン南部、地中海の雰囲気をあしらった「costa del sol」。

• • 店内はゆったり落ち着いたティータイムを楽しめる空間となっており、ドリンクはコーヒーと紅茶、どちらも選りすぐりの逸品が味わえるのが嬉しい。コーヒーは日本のトップバリスタ門脇裕二氏によるオリジナルブレンド。紅茶は180年の歴史を誇るドイツのロンネフェルト紅茶を提供しています。
  • ブリティッシュでないことを不思議に思う方も多いだろう。イギリスは硬水であるがドイツの水は軟水。よって同じ軟水の日本にはロンネフェルトの葉との相性がいいのである。まだ日本で流通も少ない独逸製紅茶を是非味わっていただきたいです。
  • そしてオリジナル生地のワッフルもまた格別。ワッフルの本場ベルギーではブリュッセルとリエージュの2種類がおなじみだが、ここではそのどちらでもないオリジナル生地。サクサクとした食感、アイスクリームや季節のフルーツなど甘味との相性の良い生地を目指して試行錯誤したという。あえて至高は押し出さない。口にした瞬間の「あっ！」という感覚が贅沢を感じさせてくれます。

• Elephant Rouge（エレファンルージュ）（赤い像と赤いケーキのスイーツショップ）
• ブランチェ（暮らしの雑貨が溶け込む古民家カフェ）
• 洋食のチコレ（「チコレ定食」が人気、街の洋食屋さん）
• ポシェット（遠赤外線で焼く無塩・減塩食パンが人気）
• カフェ・ポムグラ
• BULL BREAD（ブル ブレッド）（愛犬がモチーフの週3日限定ベーカリー）
• 京都からと ボローニャ＆mikiya coffee（祇園のデニッシュパンと老舗喫茶がコラボ）
• すし処 花背（名ホテル出身の大将がつくる四季の料理）
• 三ちゃん（市場直送食材で作るメニュー豊富な居酒屋）
• 食道楽（極上近江牛焼肉と鯉料理の隠れた名店）
• 龍香 梅津段町本店（150種のメニューから選ぶ「街の中華料理」）
• 近江牛焼肉 牛りきあん （精肉店直営、牧場直送A5ランク近江牛焼肉）
• 肉家 Kaja（おしゃれでおいしい住宅街の韓国焼肉）
• 茜屋（昔ながらの風情と馴染みのお好み焼き）
• 春月（季節を表す昔ながらの手作り和菓子）
• 京乃湯（湯上がりは京のおばんざいと銘酒で一杯）

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育児・教育

• 京都市立梅津北小学校（行事参加と清掃で地域とつながる小学校）
  • 京都市内を流れる大河・桂川と有栖川の間に広がる住宅地を主な通学区域に定める公立小学校、京都市立梅津北小学校。有栖川に面した立地、同じ敷地内にある児童館と、良好な環境にある。学区内は閑静な住宅地で、現在は300名余の児童が在籍している。程よい人数と恵まれた環境を活かした学校活動が行われており、縦割り活動などで児童は学年を超えて仲良くしていることが多い。地域のゲストティーチャーによる「出前授業」や英語絵本の読み聞かせなど、地域や異文化を積極的に採り入れた学習活動にも力を入れている。
• 自然幼稚園（京の自然と遊んで育つ仏教系幼稚園）
  • 約1,200坪の広い園地に800坪の園庭を持つ、豊かな環境に恵まれた私立幼稚園「自然幼稚園」。太秦広隆寺の隣にある仏教系の幼稚園で、園舎には仏像をまつる部屋もあるが、第一に掲げる教育方針はその名のとおり、自然の緑にふれあうこと。桜や藤、柿にイチョウなど、四季折々の花を咲かせ実をつける木が園庭に50本余り植えられており、園児は折に触れ自然の緑と実りを普段の生活の中で体感する。園庭を含め園舎の設備もゆとりを感じられる構成になっており、園外保育の日は園児全員が専用の送迎バスに乗って出かける。
• 光華幼稚園（子育て支援充実の仏教系女子大付属園）
• 京都市立梅津中学校（地域ぐるみの小中一貫教育を行う中学校）
• 照隅認定こども園（和の風情と礼儀を尊ぶ少人数制認定こども園）
• 蜂ヶ岡けやき保育園（食育と絵本を大切にする認可姉妹園）
• 京都市太秦児童館（映画発祥地で高齢者とふれあう児童館）

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、準防火地域、15m第1・2種高度地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
• 周辺はまだまだ昔ながらの街並みが広がる立地。周辺の道は狭いですが、住みやすい環境にはあると思います。ただ、最寄駅は阪急西院駅ですが、徒歩１６分・・・もう少しかかるように思います。移動するには、マイカーは必需品のような気がしました。
• 京都市営バス「梅津段町」停徒歩4分、バス乗車10分、「西大路四条」停下車徒歩2分の合計で16分ですよ。著名な観光名所は特になく京都で昨今問題となっている観光公害もないので周辺環境は悪くありません。四条通が近いのでバスの本数は結構多いです。
• マンションギャラリーは現地なんですね。太秦広隆寺の付近、自転車で観光したことがあります。桂川の方まで行くとなると徒歩より自転車かな。ただ、太秦広隆寺付近に自転車置き場ってあったかどうか。
• ここの辺りだと、普段の生活でバスを使っても、あまり観光客に左右されない。そうだとすると、駅までまあ多少あっても、バスで目的地まで行ってしまっていいのかもしれないなと思います。バスがあれば、そこまでマイカーにこだわらなくてもいいのではないでしょうか。もちろん、家族構成によってはどうしても必要な方もおられるのでしょうけどね。
• バス移動が出来る様ですが、マンションでバス移動となってしまうとマンションの資産価値としては下がってしまいます。駐車場の台数も住戸より少ないので、抽選になってしまう可能性があり、出来ればもう少し台数が多ければよかったかなという印象です。駅周辺ではないので、騒音面が静かで住みやすいという環境はメリットでしょう利便を重視されない方なら、良いのかなと思います
  • 交通の選択肢がたくさんあげられているので利便性がいいのかなと思いましたけれど、大概がバス利用になるようですね。最寄り駅は京福電気鉄道嵐山本線「太秦広隆寺」駅で徒歩14分なのでは？となると、まあのんびり歩けば着くかなという感じではないでしょうか。コンセプトとしては徒歩5分のところにできた総合病院を一押ししている風でもあり、健康、静穏、上質等々とあげられているということは、子育てが終わった大人世代、引退後の生活なども考慮に入れている感じがしますので、電車通勤は考えなくて良いケースもあるのかなと思われます。
    • いやいや、やはりマンションは利便な立地でしょう。良い駅かつ徒歩5分以内が求められる時代です。
• 周辺は昔ながらの街並みが残っています。道はどこも狭く、最寄り駅が複数あるのですがいずれも遠いです。バスも本数が多いわけではないので、購入したいと思う決め手に欠けますね。価格が特別安いなどないと、完売はかなり厳しいように思います。
• ここだと基本的にはバス利用でしょうね。駅までの時間って徒歩でそんな時間で行ける？？と思ったら、バスの所要時間やバス停までの時間も含めたものだったようですね。普段の生活の足が車だったりする人だとあまりそういうのって気にならないのでしょう。ここの場合は交通の便的に、賃貸目的の人ではなくて実需向けになっていきそうです。
• 価格次第ですが、地元民向けだと思います。電車通勤者にバス便は不便です。
  • 地元民がここを選ぶでしょうか。バスを利用して通勤している人ならまだしも電車通勤をしている方には向かない地域です。マイカーが必須となりそうかなと思いました。
• 京都は自転車乗りの人もいるので、そういった人にはいいかもしれませんね。田中耕一さんの島津製作所にも近い気がします。確か、三条でしたっけ？ここは四条ですね。私も自転車で太秦広隆寺まで自転車に行ったことがあります。銀閣寺や金閣寺ほど観光客は多くなく、ゆっくり過ごせました。マンションは最寄駅までかなりあります。また、嵐山本線はゆっくりペースの電車なので、電車移動よりも自転車や自動車で暮らす人向けでしょうね。
  • 島津製作所まで自転車で行けなくはありませんが勤務する会社って、いろいろです。ここってバス利用じゃないと厳しいですよ。自転車通勤できることを望む人がどれだけいるでしょうか。
• 交通アクセスを優先に考えると、ここはパスかなとは思いますが意外と周辺には美味しいお店というか穴場があって夫婦のみとか単身で住むには良い物件なのかもしれませんね。設備などもう少し詳細が知りたいかも。
• バスで移動という所を考慮すると年齢層は高めの世帯ならいいのかなと思います。セカンドライフとして住むのにはバスが通っていれば毎日の通勤もないですし良いのでは。バリバリ働いている世帯で電車通勤となるとバス乗り継ぎをしなければならない所はデメリットかも知れません。その他近場に勤めている方にとっては関係ないことかもしれません。
• バスのアクセスも充実しているのでバス利用もできるし、徒歩で電車の駅まで歩いても14分位ですから、歩けなくはない距離です。通勤する世帯にとっては少し負担ましな部分はありますが、子供を育てること考えると住宅街のように静かな環境の方が住みやすいです救急を受け入れている病院が近所に開院されるということでセカンドライフで住まれるご高齢の方にとっては安心。
  • バスのアクセス・・・確かにそうですが京都の市バスはなかなか時間通りには到着しません。有名な話です。雨の日こそ、早く乗りたいのに、雨の日は予定時刻よりも３０分とか平気で遅延します。特に、四条通りなんて道も混みますから大変です。それを見越して乗れば良いかもしれませんが、朝の忙しいときにそれでは困ります。バス利用を優先で考えるは避けたほうが良いでしょうね。
• 最寄り駅が遠いなという印象はあるのですが交通アクセス以外で、住む環境としてはどんな感じでしょうか。例えば子育てはしやすい環境であるとか買い物はしやすいとか。周辺には住宅街が広がっていますし、何か良い点もあるのかなと思うのですがどうでしょうか。

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周辺施設

• 【医療施設・公共施設】

1. 京都民医連中央病院
2. 京都市右京区役所（複合公共施設の一部を成す区中枢機関）
3. 太秦病院（内科の夜間診療を行う総合病院）
4. 内田病院（土曜診療と訪問看護美容を行う総合病院）
5. にしお循環器内科クリニック（室内楽生演奏で癒される内科系クリニック）
6. 岡本診療所（内科疾患を幅広く診る家庭かかりつけ医院）
7. 古谷医院（自宅療養もサポートする在宅療養支援診療所）

• 【公園・スポーツ・文化施設 】

1. 西京極総合運動公園（球技場やテニスコート、アリーナなどを備えたスポーツ拠点）
2. 広隆寺（国宝指定1号の像を置く京都最古の寺院）
3. 梅宮大社（酒造の神様を祀る日本最古の神社のひとつ）
4. ITC京都西インドアテニスクラブ（24時間営業の会員制テニススクール）
5. セントラルフィットネスクラブ太秦（設備充実、スパ完備の大型フィットネス施設）
6. 桂川サイクリングロード（ふたつの古都を結ぶ歩行者・自転車専用道）
7. 構口公園（地域が造る「川を望む丘のある公園」）
8. 千石荘公園（「千石船」にまつわる地域交流スペース）

掲示板

• 京都府・滋賀県のマンション口コミ提示板一覧
• パラドール四条梅津ザ・ファーストについての口コミ掲示板
• パラドール四条梅津ザ・ファーストってどうですか？

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