パークホームズ浦和東仲町

2017年3月26日 (日) 17:35時点における版

パークホームズ浦和東仲町

物件概要

• 所在地：埼玉県 さいたま市 浦和区東仲町132-1（地番）
• 交通：

1. 高崎線 「浦和」駅 徒歩5分
2. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩5分
3. 東北本線 「浦和」駅 徒歩5分

• 総戸数：38戸（事業協力者住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年07月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：川口土木建築工業

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 駅近5分は、資産価値として残るでしょうから、 あとは日当たりなどを妥協できるかどうかでしょうね。 日当たり重視の人は、駅前のこの場所は厳しいでしょうね。 ここは商業地域ですし。
• 4500万～6500万位じゃない？ 確かに浦和は西口の方がいいけれど、浦和も高架になると西口にいきやすくなるだろうし、 ある程度、購入希望者が出るんじゃない？
  • • 4000万～でした。坪189万からなんですね。
• ＭＲ行ってきました。クラッシーほどの設備の高級感はありませんが、価格、駅からの距離、間取り、売主のブランド等総合的に考えたら、ここ最近の浦和物件の中では非常に魅力的ではないかと思いましたよ。Ａタイプはプラウドの影響を受ける可能性があるのか、角部屋の割にはお手頃（中～高層階であれば、そもそも影響は少ないのでは）な印象。まだざっくりとした金額しか示していませんが、抑え目のような気がします。
• 東南角の上階はいくらくらいするのでしょう？
  • 最上階だけ4LDKで、その下は全部3LDKで、階にもよりますが上の方は5300前後だったと思います。新都心のタワーやクラッシイに比べると割安感ありますね。
• Cタイプはいくらぐらいになったんでしょうか。
  • 中層階で5200前後です。
• 中古でも75平米角部屋で5,480ですね。高いけどそのうち駅徒歩3-4分になることを考えれば仕方がないのかな。

【販売時状況】

• 東南角は一番人気らしく、かなりの数の希望が入ってて、縦一列全部花で埋まってました。抽選になる可能性もあるのではないでしょうか。 プラウドと1番近いタイプも、角部屋なのに真ん中のタイプと100万しか変わらず、かなりお得感があり2番人気でほぼ埋まっていて、真ん中だけ半分くらいだったと記憶してます。 東南角魅力的ですよね。
• もう完売してしまいそうですね。 やはり低層階は安いですね～。 70平米超で4000万円チョイですから。 何度も販売延期を繰り返さざるを得ない物件があるなか圧勝で幕を閉じそうです。
• 平日に第二期販売があり、完売したそうです。

【その他費用】

• 戸数が少ない・機械式駐車場のせいで管理費・修繕積立が高くつきそう。

交通

• 浦和駅に大規模商業施設が建設されます。
  • 浦和駅に大規模商業施設を2013年度中にも開業させる。
  • 駅南北の線路下空間を整備し、店舗を集める。
  • 平成14年度、西口に５階建ての駅ビルを完成させる構想。
  • 北側は「豊かな暮らしのサポートエリア」とし、飲食店、子育て支援施設を整備する。
  • 新たに駅北側に改札口を設けることも検討中。

構造・建物

【構造】

• 南側にプラウドがあるので、微妙な物件かと思ってましたが、緑も多く、角部屋も多いですし、梁も室外に出ていて部屋をすっきり使えそうな物件のようですね。仕様等が気になりますが、個人的には良さ気に見えてきました。
• 壁面タイルは高級感あるけど、地震でパラパラ落ちて危ないって聞きますが。
  • 吹き付けが良いっていうこと？アパート仕様は嫌だな。
• 外観がかっこいいです。隣のプラウドも洗練された感じですが、また違った感じでとても気に入りました。色の組み合わせとエントランスから少し奥まって斜めに立ってる感じが良いのかもしれません。
  • ここはなかなか斬新な色とデザインでカッコイイね。

【日当たり・眺望】

• 全戸南向きです。
• HPだとファミリーマート側にも敷地がつながっている感じがしますけど。日照と眺望（抜け）が上手くできればいいね。
  • ファミマの通りにも隣接してて、出入り可能ですよ
• 中層階以下は、昼以降完全にプラウドの日陰になってしまうので、日照を期待するなら上層階か東南角部屋ですね。眺望も踏まえると東南角部屋が一番ですが、人気も価格も凄そうです。
• 南側がふさがってるのがつらい。そのぶんプラウドより安くしてほしい。
• 週末にたまたま朝９時頃と昼１２時頃に近くを通ったんですが…朝はまだしも１２時には東南角部屋を除いて完全にプラウドの影になってしまいますね…日当たり不要と割りきれるかどうかが大きな境目になりそうです。
• プラウドとの距離は何メートルくらいなのでしょうか。 Ａタイプを選んでもプラウドからは家の中が見えたりしないのでしょうか。
  • プラウドとの半お見合いがやはり気になりますね。南側にも古い建物が多いから、将来は何か建ちそうです。 冬至は特にかなり上階の方でないと日当たりは厳しそう。
  • 現地で見るとけっこうプラウドの影響はあるかもしれませんね。 共用廊下・個室vsLDの見合いだとLD側のほうが影響が大きいような気もします。プラウド側のタイプ角部屋なの極端に安かったですしね。
  • 南側の建物はけっこう古いですよね。まとめられるとちょっとキツイですが、まとめても奥行きがなく大した大きさではないので、まとめる気があるかどうか。地権者が応じる気があるかどうか。 東側の角地の方がよっぽど魅力的かと。
  • お見合いは、プラウドよりも、ワイズユウラク(9階)とメゾエクレーレ(13階)の影響が大きいはず。購入者は、どちらも覚悟の上だと思いますけど。
    • ワイズユウラクは、上の方が斜めにカットされたようなかたちになっているので、上層階だとほとんど影響はないと思います。メゾンエクレーレは、かなり上の方じゃないと抜けないと思いますが、少し距離があるので視界に入るという程度ではないでしょうか。モデルルームで見せてもらったイメージ写真は、距離感がわかりにくかったです。地図で見ると位置関係がわかりやすかったです。メゾンエクレーレは、お寺の奥でほぼ真南です。
    • このマンションは南南東向きで、メゾンエクレーレは南南東（さらにもう少し南寄り）の距離１００メートル強に位置します。西口の乱立に比べればましですし、浦和の駅近だからこれくらいは許容範囲と思って我が家は購入しました。

共用施設

• 駐車場が１０台っていうのはちょっと少ない気がします。機械式駐車場だし。
  • 個人的には駐車場がもう少し欲しかったです。 多分抽選の倍率高くなりそうですもんね。 植栽は悪くないのですが、あのスペースを駐車場にしてほしかった・・・
  • 駐車場も10台って少ないです。しかも平置き1台って…都内ではないのでやはり車は使う方多いのではないでしょうか。今から植栽減らして駐車場増やしてくれないでしょうか？
• アプローチ部の24mの植栽は気に行ったんですが、よく考えると防犯面で心配かなと思いました。夜誰かが潜んでいても気づかなそうで･･･。
  • 個人的には歪な地形をよく考えて設計したなと思ってます。アプローチの植栽はいいセンスだと。 ただ虫が苦手なので、中層以上のないと耐えられないかも。

設備・仕様

• 共用廊下側もアウトポールですし、タンクレストイレ、独立手洗いみたいで、スロップシンクと仕様も良いですね。バルコニー境もペラペラ板ではなさそうです。
  • オプションも値段抑えめだから、ディスポーザーがないこと以外は設備で不満ありません。
  • ベランダの戸境もきっちりコンクリで仕切ってあるし良いですね。
  • この三井はきちんとバスルームもダウンライトにしてますね。 やはり今時、風呂に壁掛けライトはちょっとなので。
• モデルルーム行きました。 立地等々、気に入ってたのですが、共用廊下側がアルミ柵でした。アルミ柵って珍しいですよね。ちょっと安っぽく見えるかも。。。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK　
• 専有面積：70.14～87.57m2
• 角部屋率が高いのはプラウド東仲町よりも良いですね。
• 間取りはどれも微妙な感じでした。我が家は和室で布団寝るので、縦長リビングで隣に和室の方が有難いのですが…横長リビングで角の方に小さめの和室の方が人気なんですかね？あの形だと、３ＬＤＫというより２ＬＤＫ＋αな使い方しかできないと思うのですが。中和室で窓がないときついです。
• ここの物件の間取りはプラウド浦和東仲町と比べて工夫されていますよね。角部屋も多いし。 結構いい値段になりますかね。
• 角部屋4LDK、ルーバルがいいですね。 共用廊下に面する部屋が多いのは難点ですが。
• 4LDKなら最低85平米ないと厳しいですから、そこはクリアしてるしいいかな。 80前半だと窓無し部屋ができたり、1418バスになってしまったり残念なことがある。
  • 80平米以上なら1620バスは欲しいところだ。 中古売買時にもポイントにはなる。
  • 4Lの部屋、4帖台の個室や共用廊下に面する個室があるのは気になるかもしれないが、ルーバルや回廊式の間取りは良いよね。
  • 4.5畳、4.5畳、変形5.2畳とかなり狭いんですけどね。 駅距離、最上階ルーバル、財閥系は魅力です。
• 玄関がちゃっちい＆狭い。
• 多少の間取り変更は出来るの？
  • 無料なのは、和室をDENに変えるか洋室に変えるかの選択だったと思います。ついでに、押入れはクローゼットになります。

買い物・食事

• イトーヨーカ堂も伊勢丹もパルコも近くて、買い物が楽です。

育児・教育

【小学校・中学校】

• 中学校は緑区の原山中になるんですね。 小学校が近いだけに、中学校が遠く感じます。 浦和は教育熱心な親御さんが多いというイメージですが、 原山中の評判や雰囲気はいかがでしょうか？
  • 緑区の中学校との評判が多いように思います。 個人的にはそれでも悪くないと思いますが。
  • 中学校の近辺を何度か歩いた事がありますが、特に素行が悪そうな生徒はいなかったですよ。 浦和に友人が住んでいるのですが、教育熱心な方が多いと私も聞きました。 さいたま市の不動産会社で、子供に行かせたい公立の学校を入力すると その学校の通学区にある物件を紹介してくれるサイトがある位なので、子供の環境作りに力を入れている方が多いのでしょうね。

周辺環境・治安

【周辺環境】

• 商業地域だから近くに焼肉パチンコ居酒屋できる可能性もあります。
• プラウドと賃貸っぽいのと複数に挟まれるから、残った戸建ては厳しい。どんどん地上げも進んだりして。 浦和は人気がありますから。
  • さすがに東仲町らへんはあまり立たないのでは。プラウドの前に駐車場がありますが、土地が小さいですし、 大した建物は立たないでしょうから、事業としては成立しないのでは。

【騒音】

• プラウドより電車騒音やホーム騒音が無く静かかもしれません。
  • 騒音は線路に対してプラウドとあまりかぶってないから同じくらいじゃないかな。
• 西口より東口の方が静かですし、これから西口との行き来も便利になっていくので、駅近物件ですし興味あります。
  • 北口出口でなくても、充分駅近ですので良いと思います。あまりに近いとマンション近くをたくさんの人が通ってうるさくなるのでこれくらいの距離が良いのでは。
• 他のマンションやスポーツクラブがいい防音壁になってくれるんじゃないですかね。

【地盤】

• 支持層までの距離が長いみたいなんですが、この辺は地盤悪いんですかね？
  • 浦和は大宮台地の一部なので、比較的良い地盤と聞いたことがあります。
  • 大宮台地と荒川沖積地が入り組んでるよ。 一口に大宮台地といっても北本の先から足立くらいまでだから色々だよ。
  • 浦和では普通の地盤だと思いますよ。 周囲より高いし、元川沿いや低地ではないですし。

周辺施設

• 浦和は大きな病院がないのが唯一の欠点。新都心には日赤と小児医療センターが駅前にできるらしいが、浦和は昔からの医師会のしがらみで今後も期待できないだろう。
  • 市立病院や社保で手に余れば新都心に下らずに普通に都内に行くと思います。 医師会のしがらみとか新聞の読みすぎですよ。
• ここも駅は近いのはもちろん市役所、県庁に近くていいところです。

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