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売主に有利な媒介契約
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[[Category:マンション・不動産用語集]] [[Category:契約関係・法律関係]] [[Category:不動産の売買]] ==「専任媒介契約」が有利== 一見'''「一般媒介契約」'''が「一度に沢山の不動産会社に依頼」出来て、広告効果が絶大に見えますが・・・。諸々の内部的な構造から、実は期待通りの効果は得られないのです。 *'''「一般媒介契約」'''を取った不動産業者は・・・ **同時に複数の不動産業者が介在している事を理解する。 **この為、他業者に先に「成約されてしまう」危険性がある。 **すると、広告費などをかけてもその経費を回収できない可能性が高い。 ***という事が分かるので、積極的に広告などを行う事ができません。 *'''「専属専任媒介契約」'''と'''「専任媒介契約」'''の場合は、他の業者に重複して頼むことが出来ません。 **因って、どの様な経路をたどっても「成約」に至った際は、仲介手数料は必ず貰うことが出来ます。 ***この状況がある為、'''一般媒介'''の場合、売主さんが期待する様な効果が上がらないと言うことになります。 *'''一般媒介契約'''を結んだ不動産会社は、現状では'''「販売図面を作成」'''する事と'''「REINS」'''に登録する事ぐらいしか'''「広告・販売活動」'''を行いません。 それ以外の広告を行う場合「費用がかさまない」ついでの広告ぐらいという状況です。 **因って、何社に頼んでも「何の効果」もでませんし、期待もできません。 **対して、'''専属専任・専任'''の場合には紙媒体のチラシやその他のポータルサイトなども、積極的に利用します。 このぐらい歴然とした差があります。 ==販売価格の違い== '''一般媒介契約'''の物件の「販売価格」が、相場価格よりも高すぎる物が多い。 *販売価格は、もちろん'''専任媒介'''の物件にも存在しています。 この「販売価格」が、悪影響を及ぼす可能性がある事をご存知でしょう。 ** 販売価格が高めの設定になってしまう事には、2通りの経緯があります。 #不動産業者が考え方は別として「査定金額として高値を提示」したため、売主さんがお願いしたケース。 #売主さんが「自分独自の計算や理論」を提示して、不動産会社が了承したケース。 **以上のケースがほとんどです。 いずれにしても「相場以上の販売価格」になった物件が完成します。 ==相場以上の販売価格物件の取り扱い== '''不動産会社がどの様に取り扱うか・・・''' *この物件が公開されるのは「REINS」という不動産会社専用のサイト。 *不動産会社のほぼ全てがこの物件を認知する。 **そこで、全ての不動産業者は「自分の顧客に'''当て馬物件としてのみ紹介'''」をいて行きます。 ***すなわち、高額物件を売る事ではなく、自分のお客さんの「成約」の判断材料としてしか使いません。 つまり、絶対に売れる事が無いという事です。(現実的にも、相場よりも高い物件は売れません。)不動産業者も、無理な販売を行いません。 ==専属専任と専任の違い== #'''専属専任'''は'''毎週'''、'''専任'''は'''2週に一度'''「文書で営業活動の報告」義務があります。 #'''専属専任'''は、不動産業者'''1社だけ'''の'''完全独占'''の取引。 #'''専任'''は、売主さんが独自に発見した取引のみ自由となります。 *以上の内容から、不動産業者としては'''「業務負担が専任の方が軽い」'''事、'''専任媒介'''の形態でも売主さんが独自に購入客を発見する事が'''難しい'''ことから'''「専任媒介」'''が選択されるケースが多いのです。 **という事から、売主さんにとって'''一番不利'''なのは'''「一般媒介契約」'''というのが分かります。 *'''専属'''と'''専任'''の差は、それ程大きくありませんが、売却している隣の方や売主さんの親族から「売っているなら買いたい」という話が出てきた場合、専任でしたら「仲介手数料」を払わなくてすむ可能性もあります。 こんな時も踏まえた場合'''「専任媒介契約」'''がお勧めです。
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