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パークナード目白御留山

Name: パークナード目白御留山
Rating: 4.111111111111111 (9 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[新宿区]]下落合2丁目310番20 （地番）
*交通：
#[[山手線]] 「目白」駅 徒歩10分  
#[[山手線]] 「高田馬場」駅 徒歩10分  
#東京メトロ[[東西線]] 「高田馬場」駅 徒歩10分  
#西武[[新宿線]] 「高田馬場」駅 徒歩10分
*総戸数：16戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年9月30日
*売主：パナソニック ホームズ株式会社
*施工：株式会社松村組
*管理会社：パナソニックホームズ・合人社コミュニティ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*いよいよ開発が始まりましたか？どんなマンションになるか楽しみですね。
*南間口がそれほど広くないので、東向きや西向きの部屋もありそうですね。それと地下がないということは駐車場がどうなるのか気になります。周辺の億ションはほとんど地下駐車場なので。
*清水建設の上級ブランド、ヴィークハウスになるのでしょうか。公園を隔てて斜め前に住友の最高級ライン「グランドヒルズ」があるので同レベルを期待します。
**ヴィークハウスだとして、そんなに広い土地でもないので、70平米台1億3000万くらいで出してくる感じですかね〜
*第一種低層かつ南面がおとめ山公園という超絶立地、半地下なしの3階建なので、平均坪単価500万、上層階なら600万を超えてくる予感。
**同じブロックにあるサンメゾン目白近衛町エルドがそのくらいでしたね。立地条件はこちらが上なので、オール億ションかも知れません。山手線の北半分では久々の高級物件ですので、売れ行き共々興味があります。（自分ではとても手が出ません）
***マンションブランドがどうなるのか詳しくはよくわかりませんが、前面道路にトラックが集まってきてました。そろそろ建設が始まるのかもしれません。
*パークナードの今年最高物件になりそうです。お値段も目白下落合エリア最高峰？
*坪800〜なら買いだな。
**いやいや800なんて無理。3物件競合してるし、スミフの日立目白クラブ跡の大規模も控えてる。公園ビューが700、それ以外は500。平均で600がせいぜいかと。地下駐車場がないのが決定的。
*工事は進んでるのに販売が始まらないですね。賃貸になるのでしょうか。
*新築ひしめく激戦ですね。目白というブランドにふさわしく趣向を凝らし競い合っています。購入者の目も肥えて、知識も豊富なのでかなり気合が入っているのでは。3階で16戸、10月末で完成予定でしたが進捗いかがでしょうか。このあたりの中古でも7000万円以上は当たり前、新築マンションだと1億前後ですねきっと。
**最近の近場新築だとプラウド新宿中落合、ここが平均坪400、それとの比較でここは坪600、相場の上昇も踏まえるともう少し、という感じかな。坪500はあっても1階だけかな。最上階南向きはプレミアム扱いなら坪800超えそう。
*施工がしっかりしたマンションになりそうな感じがします。しかし、総住戸数16で3階なんて。用途地域的に高くできなかったのでしょうか。ワンフロア2住戸くらいにしたほうがプライバシー感があるのに。どちらにしても高いことは間違いありませんね。川村工営？初耳です。
**第1種低層住居専用地域ですよ。高さ制限は10m。
*坪単価平均550万で出るみたいだよー。低層で16戸のマンションなだけに高そうですね…。3LDKだと余裕で億超えかなーー
*こちらは販売されるのでしょうか？来月完成ですよね。竣工後の販売？16戸だと管理費高そう。販売されるとしたらいくらくらいになるのでしょう。駐車場あるんですかね？写真を拝見した限りでは外観はオーソドックスなデザインですね。
*公式サイトができましたね。今月下旬から販売開始のようです。
*106m2の間取りは圧巻です。億ションに相応しい余裕。これだと2億超えてくるのでしょうか。
**この物件で坪620万はあり得んでしょう。せいぜい500強。
***全体の平均は＠500くらいだろう。だから最上階角のこの部屋は600どころか700近いんじゃ？
****最上階って言っても、平均（2階）より1つ高いだけですよ。南面の部屋はどれも、陽当たりと公園ビューは確保されてます。その中で、視線が数メートル上がって上階（や片隣）に住人がいないってだけの違いに、5千万円払う人がいるとは思えませんが。。
*****このポジションでその差は大きいです。２つとない立地の東南角最上階ですから３億でも驚きません。もちろん私は買えませんが。
******全体的に規模の小さいマンションですし、作りから言っても高級マンションと言うほどではないと思います。ですから106平米の1番高いお部屋でも1 億3000万から4000万と想像します。近くにあるドレッセのような高級マンションではないと思います。駐車場と駐輪場の数がとても少ないし、トランクルームがないのも残念です。でも南側の部屋からは素晴らしい景色が見えるので、いいと思います。
*******確かに高級マンションというには造りが安っぽいと思う。これまで近隣に建てられた高級マンションと比べてもそれは言える。南側の窓から御留山公園の緑が望めるのは良いとしても…。
*もう手に入らない本当に貴重な御留山の地。山手線の車窓から、小高い場所に鎮座する低層マンション。プレミアがたとえ坪９００万でも、ゲットしたい人はいる。
*実際に数室を見学しました。やはり北側2タイプの1Fは斜面の底のため全部屋の外部テラスは半地下となり日照と通風は、ほぼ無し。尚、公園向き南側タイプの窓からの景色は素晴らしかったですが16世帯と小規模なので、エントランスやゴミ置場等の共用施設や設備のグレードは昨今の他物件のレベルからは、低いかなと感じました。又、予定価格だが南北や階数の配置で、かなりの坪単価差がありました。
**三LDKで八千万円台はありましたでしょうか？
***間取りは、2LDK*1戸＋3LDK*15戸の合計16戸。又、あくまで予定価格ですが、8500万(72.58m2)～22500万(106.81m2)と幅広く同じ間取りでも、階数と南北どちら向きかで、かなりの坪単価差が生じてます。尚、既に高価格帯の数戸は予約が入ってるようです。
****意外にお手頃な値段ですね。最上階106m2は2.5億超えると思いましたが。南向きは順調に売れて、西向き東向きは安くても苦戦しそうです。





==交通==
*

==構造・建物==
*敷地面積：1,089.16m2
*建築延床面積：1902.10m2
*地下はないはずなのに、地下2階いや3階くらいまで掘ってました。ピットにしては大きすぎるような。機械式駐車場を地下に作るのでしょうかね。
*外側はほぼ完成して、今は内装工事が進行中のようです。かなり上質なタイルを使用しているので高級物件の風格があります。
*派手さはありませんが上質感漂う仕上がりですね。
*この見た目だと広い部屋はなさそう。高級感もそれほど無いし。なんだかちょっと残念
*角部屋が90m2くらいで中住戸が70m2前後でしょうか。公園向き10戸、東西向きがそれぞれ3戸ずつで合計16戸と推測します。
*このマンションの外観は気に入っています。ただ２～３階で南側の部屋でないと日当たりは望めないのでは？ここが気になります。それと駐車場ですね、確保できるでしょうか？


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Image:20180905パークナード目白御留山.jpg|基礎工事状況（2018年9月5日撮影）
Image:20181009パークナード目白御留山.jpg|工事状況（2018年10月9日撮影）
Image:20190708パークナード目白御留山.jpg|外観工事状況（2018年7月18日撮影）
Image:20190824パークナード目白御留山.jpg|外観工事状況（2018年8月24日撮影）

</gallery>


==共用施設==
*駐車場：総戸数16戸に対し7台（機械式）
*自転車置場：総戸数16戸に対し16台

==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK+S・3LDK
*専有面積：72.58m2～106.81m2
*テラス面積：21.34m2～39.07m2
*バルコニー面積：6.57m2～11.84m2
*サービスバルコニー面積：2.26m2・2.21m2
*専有面積がどの部屋も広そう。すべて寝室3つの実質3LDKになるのですね。最上階は106.81m2で、ルーフバルコニーのようなものは無いのですね。でも各部屋は柱の食い込みもなくすっきりときれいな形で暮らしやすそうです。南向きで東に窓、理想的な採光と風通しになりそうな気がします。キッチンの広さと調理スペースの広さも期待できそうに思います。でも価格は一般向きではないようですね。

==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*眺望に関しては、グランドヒルズやドレッセは目白崖線の最前ポジションなので公園の先に新宿まで望めますが、こちらは公園の木に遮られて公園だけが見える感じになります。とはいえ、公園はしっかり整備されているので、気持ちの良い芝生ビューになりますね。2、3階は、第1種低層住居地域では都内最高峰の眺望になると思います。
*公園は夜間閉鎖されるので変な連中が騒ぐ心配がない。

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Image:20180708パークナード目白御留山.jpg|南側公園から（2018年7月8日撮影）
Image:20180708パークナード目白御留山2.jpg|敷地から南側ビュー（2018年7月8日撮影）

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==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
*
tokyo/618444/76
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