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パークコートザ・三番町ハウス

Name: パークコート ザ・三番町ハウス
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 4.5 (2 reviews)
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==物件概要==
[[File:パークコート ザ・三番町ハウス　外観完成予想図.png|300px|thumb|パークコート ザ・三番町ハウス　外観完成予想図|alt=パークコート ザ・三番町ハウス　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[千代田区]]三番町28-3ほか（地番）
*交通：
#東京メトロ[[半蔵門線]] 「半蔵門」駅 徒歩8分  
#東京メトロ[[有楽町線]] 「市ケ谷」駅 徒歩8分  
#東京メトロ[[東西線]] 「九段下」駅 徒歩9分

*総戸数：193戸（一般販売対象戸数145戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上18階 地下2階建
*敷地の権利形態：定期借地権の準共有
**定期地上 借地権の期間：2097年（令和79年）05月06日まで約70年 地代：物件価格に含む（一括前払い地代）
# ※建物存続期間は2097年5月6日までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。
# ※借地権の譲渡・転貸は可能ですが、譲渡については地主への事前通知と定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります。
# ※借地権の設定登記に応じます。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間の延長はできません。
*完成時期：2025年11月
*完成時期：2026年01月〜2026年04月
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：五洋建設株式会社
*管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*ここは定借。発売中のプラウド神楽坂で、高額な広い部屋は、定借では難しいことがわかった。1-2LDKで1-2億程度で企画してくるのでは？「所有権2億が定借1.5億」「所有権1.5億が定借1.2億」支払が2億を超えると、資産家は資産維持の観点から手を出しづらいです。良い企画を期待してます。
*三菱によると、三井さんは坪600万円台で出すのではとのこと。ちなみに三菱の方は最低800万円台以上で高値を追求するのことでした。
*番町で坪600は割安ですが、やっぱり2億超えると厳しいでしょうね。高価な定借なら、新しい分譲賃貸の方がいいですね。賃貸でも定借でも、家賃とローンの名目の違いはあっても、最終的に「資産性が無い」のは同じですから。
**定借って三井が所有権を取得していない土地ということなんですか？詳しい人いたら教えてください。三井が所有者に土地を返す時にはマンションも更地にして返すのでしょうか？
***何年間、土地を借りているのでしょうか？
****借地期間は公表されていませんが、通常は60年か70年です。期間終了後は取り壊して更地で返還します。期間中は管理費と修繕積立金に加えて、地代と取り壊し費用準備金の支払があります。不動産ではありますが、所有権ではなく利用権のような感じです。基本的に期間の経過とともに価値は下がっていきます。
*60メートルで18階なので、天井高は標準的なもの。EV3機なので戸数多めか。共用室がたくさんあるのは、リモートワーク対応の可能性も。駐車場も平置きは1台のみ。そして定借。働く世代向けの大きすぎない、総額を抑えた1LDKと2LDK中心と予想。さすが三井、マーケティングが良い。千代田四番町、千代田一番町とは違う雰囲気を感じます。パークコートではないかな。
*ここって千鳥ヶ淵や皇居借景できる？定借の値段次第だが、買って賃貸ならよさそう。
**部分的に見える部屋もあるかも知れませんが、東側には高いビルが並んでいるので厳しいかもしれません。賃貸だと表面利回り3%強と思いますが、管理費、修繕積立金に加えて、地代と解体準備金の支出があるので、旨味が無いかと。。。
*そもそもなぜあのロケーションで定借なのでしょうね。交通のアクセスはイマイチだし。番町住みというステータスかそんなステータスを求める人に貸して収益を得る投資対象？マーケットセグメントが良く分からないです。もう既に議論済みでしょうか。
**高級賃貸なら良い企画ですね。ジム付き、ワークスペース付きで。番町エリアで「定借」という名の「有期利用権販売」はミスマッチですよ。
*高級賃貸なら良い企画ですね。ジム付き、ワークスペース付きで。番町エリアで「定借」という名の「有期利用権販売」はミスマッチですよ。
*この微妙な立地で定借はキツいな。バーゲンセールなら一戸くらい買っても良いか。
*一般販売されない48戸は地主分ということでしょうかね。ほぼすべてが賃貸に出されるのでしょう。
*予想単価です。共用部も充実させていますし、パークコート、70年なので割安感はゼロでしょう。価格を期待してもがっかりしそうです。南東角は最も高く設定されますね。抜ける上3-4階は坪1200-、その下は坪1000-1100。10戸程度なので、この位でも簡単に売り切れるでしょう。東側が坪900、その他は坪750-850、日照ゼロの北側中住戸は坪700、平均すると850-900くらいでは？
**定借でその価格はあり得んわ。売れ行きに注目ね
*あまり盛り上がりませんね。やはり定借というのが厳しいのでしょうか。実際購入後70年は生きていないでしょうから、良いものなら定借でも良いようにも思えて来ます。
*このところの都心マンションの高騰を見ると定借なのにパワーカップルでも厳しいくらいの値付けになりそうだね。超富裕層向けの特別な物件ってことでもないのにパワーカップルでも無理となるともはやバブルなんじゃないかという気もするけど。
*ソフト面は良さそうなので、問題は価格ですね。条件の良い部屋は坪1100、普通の部屋は坪850、悪い部屋は坪700と予想、前払地代入れて。たいてい予想より高いんですよね。。。
**南低層中住戸は、大妻H棟と壁ドンなので、そのくらいかもしれません。たぶん無眺望無日照ですが。
***広めの部屋は坪単価最低1000万はすると予想します。
****定借とはいえ、やはり500とか600とかはあり得ないですね。パンダを除いて、だいたい850-900位でしょうか。東側上層は1200位は普通にありそうです。
*定借物件は誰が買うんだろう？ここは希少性のある立地ではないし。
*定借物件って、便利な立地で少し相場よりも買いやすい価格帯になっているものかと。アクセスが悪いとは言いませんが、この価格まで出すのであれば他の物件を検討するのかなとは感じますね。
**立地が良いから売れるんじゃ無いですかね？賃貸で暮らすことを考えたら定借の方がメリットある。
*平均で坪800万のようですね。50平米台の2LDK 10階で1.4億。地代込みではありますが。
**平均800なら思ったよりも安い印象です。日照眺望厳しいパンダ部屋は700台ということでしょうか。。。
【PCT三番町ハウス】WEBセミナー 230318
◆主な内容
*全31タイプ,40～120㎡台(100㎡～11戸)
*地代は前払い地代一括払い方式(70年間分)で販売価格に含む
*価格 13000万台～52000万台
**56B 56.7㎡ 南 10F 14000万台～ 坪816万～
**63A 63.11㎡ 西 10F 15000万台～ 坪789万～
**71A 73.23㎡ 東 10F 19000万台～ 坪857万～
**82A 82.12㎡ 北西角 10F 22000万台～ 坪885万～
**102A 102.15㎡ 北西角 15F 32000万台～ 坪1035万～
*今後の事前MR案内会 4/上旬～(模型,眺望シュミ,価格,管理費,定借説明他)
◆個人的な感想
*70年間分の地代込みの価格なら納得感はあるのではと思う
*間取,共用部,日照,眺望は三番町26と比較すると良い
**グラン三番町26と同じくらいの坪単価でしょうか。あまり抑えた価格ではありませんね。
*条件が良い東側の部屋は高そうですね。
**なるほどね。予算が2-2.5だけど、番町3LDKが欲しい人への答を提供しようという商品設計か。結果として定借にしてはかなりの単価割高で仕様も落ちるけど、買うことは出来る。三番町26は3億以上ないと3LDKは買えなかったわけで。
***三井定借の予定価格は高めで様子見をする傾向がほとんど。よって、人気がないので１０％程度下げる。ここも慌てる必要はない。
***絶妙ですね。さすが三井というか・・このままでも、多少倍率の付く部屋も出て完売するでしょうね。
*セミナー聞いたけれど、結構売れると思う。3040代現役共働き夫婦を想定しているだろう。共用部分を充実させて、リラックスして供用部分で仕事を出来るサロンのような空間を売りにしている。隣の三番町26とは、180度違うマンション。マンションに入ったら、1階で仕事している人やゴロゴロしている人の横を通って、部屋に向かう。そういうマンションです。僕は落ち着かないからダメだけど、若い現役世代には好まれそうに感じました。若い世代は、不動産や車の「所有」にはこだわりが少ない人が多いだろうし、定借でも平気かも。
*定借でこれはちょっと高いわ。。番町自体段々人気落ちてますし、中古も売れづらくなってきたと仲介からも言われたし。
**ここ数年の番町物件の価格と売行き見れば人気あるのは自明でしょ
*販売予想価格は案内会で教えてくれますよ。隣の三菱と同じ価格帯です。
*リモートワークやダブルワークといったコンセプトは興味深いですが、番町で定借というだけで苦戦しそうな感じしかないです。番町は希少性からくる資産性が売りですからね。
*こちらは定借なんで、本来隣の7割くらいの価格でないといけません。借地料全額前払いであることを考慮しても8割くらいでしょうか。それを、ほぼ変わらない価格で売り出しているのですから、これは売主の挑戦であります。ただ、買い手がつき合う必要もありません。
**あんまり盛り上がっていないような様子ですが、どういった理由が主になるのでしょう、、？場所も間取りもそれほど悪いようには思わないのですが。
***転売ヤーにとって価格が高いというだけでしょう。定借が所有権の7掛けというのは15年前ぐらいまでの話で、一般化してメリットがばれてしまった昨今では、都心、賃料別途の場合で8.5～9掛けが通常になります。なので、もしここが前払い賃料で所有権の9掛けだったら普通に売れます。でも、それ以上に高く見えますね。加えてこの前払い賃料込みというのは、修繕積立金が高いのと一緒で、短期売買を考えている層には転売時の見え方の問題があって全くメリットがない。本来は良いことなんだけど。でも永住志向の人はしっかりと比較検討してるんじゃないでしょうか。PT西新宿みたいに全く盛り上がらなくても予定より全然申し込みが入って追加までするところもあるし、本当の所は掲示板ではわからないです。
*ホームページ記載の価格、当初予定価格よりだいぶ下げた感じがします。引き合い悪くて、、、？共用部充実って湾岸物件じゃないし、企画ミスかな。帰宅して、エントランスやEVホールでゴロゴロや仕事されても嫌悪感。例えば、大型車対応平置き専用駐車場とか、大型メゾネットタイプとか、ドレッサールームとか、犬様・猫様対応とか、送迎車用スペースとか、専用庭充実とか。もうちょっと番町を好む人の価値観に寄り添って欲しかったな。高価格帯の定借に、納得できるここにしかない特別感を出して欲しかった。
**千代田四番町や神宮北参道や三田で好評味を占めて、番町定借でも行けると踏み切ったんだろうけど、既存の番町住民が最も望まないプログラムだと思います。千代田四番町も多くの転売ヤー部屋が散見されますが、やはりリセール弱いんです。というか、既存の番町住民は売値に何割も利益乗せた高値掴みするほど愚かでないです。
***たぶんこのマンションのコンセプトを好む層はそもそも存在に気が付いてないと思う。今盛り上がってるスレはハルフラ、ＷＴＲに東池袋、月島とか分かり易いところばかり。スレ人気はあまりあてにならないし、逆に気が付いた人がサクッと買って終わりかも。元々番町に家を買い求める層に訴求しなくとも、もう時代が違うし、出来上がってから「こんなマンションが番町にあったんだ！」と評判になって人気が出るタイプ。免震高層でもあるし、ある意味番町・麹町界隈で唯一の物件。私は所有権しか買えないので見送りだけど、定借で問題ない人なら検討してみる価値あると思いますよ。
*パークコートなのにスーパーゼネコン起用しなかった、ってこと？
**スーゼネでも鹿島の起用はほとんどなかったかも　清水がこれまでいちばん多かったような　五洋建設。。。
*あと2戸でしょうか。この1年で周辺物件高騰で割安感出て、一気に完売ですか？！
**残りあと1邸のみ。他物件でも見たことがありますが、あと1邸となってしまうと逆に完売まで時間を要することが多いです。価格が価格だけに、購入できる層も限られてきます。完売まではまだかかるかも。
***多分完売は竣工後かと。出ているのは先着順のもので、まだ20戸ほど売り止めされてるとおもいます。
*東郷公園の近くにある三井のショールームは解体されましたね。三井からすれば「黙っていても売れる状況なので、ショールームなんて必要ない」という考えなのかな？
**担当者の方に聞いたら残りの部屋は竣工後販売にする可能性が高いとのことでしたので、どこか一室を事務所にして、部屋を案内する形かなと
***なるほど、三井としては、この先も価格高騰が続くので、後から売った方が高値になるという判断ですね。このマンションの購入をすでに決めている人は、マンション市況が急落して「急いで買うんじゃなかった。。。」なんてことにはならないでしょう。
*ここは安いね。定借らしい価格です。
*33500万の先着順がいつの間にか消え、第2期5次が5月からはじまるようですね(SUUMO見る限り100平米超の2戸)。竣工売りするのかと思ってましたが、少しずつ売るのでしょうか。
*ここ（パークコート ザ・三番町ハウス）は第二期5次の後も竣工までに住戸の販売があるでしょうか？
**竣工後販売の可能性もあるらしく、まだ未定とのことでしたよ！
***竣工後売りかと思いきや、6月に普通の部屋も売るんですね。
*こちらの物件の手付金は物件価格の何%でしょうか？？？
*次期販売は来年10月ですが、その時の値付けがどうなるか楽しみです。そこで坪800とかなら驚いてしまいそうです。
**立地が抜群に良いですからね。坪1000ぐらいは軽く超えてくるのでは。
*販売開始されてから１年ちょっと経ちますが、３期販売が始まって残りはどの程度残っているのでしょうか。立地がかなり良いので人気がありそうと思いますが、やはり価格が高すぎるのと定借というところがネックになってしまっているのかな。素敵なマンションですが、立地的にすごい高そうなのが気になります。
*素敵なマンションですよね！番町は利便性もいいし好きなのですが、年齢的に落ち着き過ぎていると感じるデザインのマンションばかりで心惹かれる出会いがなかったのですがここはデザインが素敵すぎて即決し、昨年契約しました。落ち着いた高級感はあるのに若々しいデザインで好みにぴったりでした。定借なのは少し躊躇しましたが、昨年は定借なりの価格でしたし、周辺所有権マンションの値上がりを想定するとかなり割安と判断しましたので、長期の保有でなければ全く問題なく利益を出して売却できると考えて購入を決断しました。昨年契約後の周辺相場の値上がりがものすごい勢いでしたから、あの金額でこの地域に新築マンション買えたのはラッキーでした。第2期までは結構な部屋が次期販売予定の状態での販売でしたから、現時点では間取りを選べるくらいには残っているのでは。多くは竣工後に販売する予定と担当さんが言っていました。その時にはかなり値上げして販売すると断言していましたよ。おそらく出来上がった後の印象はかなりいいマンションになると思うので、竣工後は高値でも売れるのかも。そういう戦略なんですかね。賛否はありますが二番町の再開発計画も個人的には、素敵な広場と若い人にもフィットするようなオシャレなカフェやレストランが増えたらますますいい街になるなーと楽しみにしています！
**おそらく残り戸数は、10戸強くらいですかね。HP見ると間取りは2LDK~3LDKの6タイプが残っていそうです。私も定借とはいえ、かなり安すぎる印象なのですが、三井はこちらの物件の値付けは弱気な感じがします。今年の最後の販売でも３LDKが坪800程度と、1期からほぼ値上げしていないと思います。来年の秋の値付けで、本当にかなり値上げするのか注目ですね。青山高樹町も定借で坪１４００ですから、番町の定借が坪１０００にいくか要注目です。理論的にはいきそうですが。。。
*次期販売も坪800台で出してくれるでしょうか…
**さすがにそれは厳しいでしょう。
***坪900台でも倍率つきそうですよね
*第3期のオンライン商談予約を取れてないのですが、商談された方、坪単価はいかがでしたでしょうか。
**70平米代で2億中盤らしいですよ。
***市況を考えると仕方ないですが、ずいぶん上がってしまいましたね‥
****それは高いですね。坪1100-1200くらい？
*****大手デベの所有権新築なら坪単価1500はしますから、三番町ハウスこんなもんですかね。
******私が聞いたのはもうちょっと高くて、60平米台の間取りが2億半ばでした。意識が遠のき記憶も朧げなのですが。
*******値上げし過ぎですね。青山高樹町も売れてるみたいですし、強気なんですかね。しかし所有権のブランズ二番町の方が安いぐらいですかね。凄い相場だ。。。
********坪1200くらい？
*値上げしすぎと思いましたが、今までが値上げしなさすぎなんですよね、ここ。隣の三番町26が坪1500前後の相場価格とみるなら、8掛けの1200は相場通りの値付けですよね。地代も一括なので、需要のある70平米以上とかであれば1200以下で販売する理由も今のところなさそうです。
**ここは予定価格を一度引き下げた経緯がありますね。残り販売戸数が少なくなって来ていますので、事業全体利益を考慮して単価を上げてくるのも納得です。二次流通価格は、完成度や需給次第ですね。
*とても良いマンションと思います。共用部充実してて、毎日をアクティブに過ごす、若い現役夫婦に合っているでしょう。今までの番町には無いコンセプトですが、コンセプト的には現役世代向けっぽいので、駅前の方が合っていたかもしれません。
*未入居新築の転売物件、片方売れましたね。
**片方って２つも販売されてましたか？？80平米くらいの26800万円の部屋が販売されてましたが、それ売れたんですか？？価格的には割安感でてましたが
***80平米台・4階・26800万円で異なる間取り(82A, 81A)の二部屋が出ていて、82Aがノムコムで掲載終了になり、恵比寿不動産でも成約済になっています。アットホームに出ている81Aはまだ売れていない模様ですが、一次情報をご確認ください。
****アットホームの81Aも消えてます
*****ここ数か月これから出てくる新築所有権がかなり高いと見えてきて、新古の割安感が目立ってきている印象です。
*第３期２次が7月からに変更になりましたね。坪単価いくらぐらいで出てくるのか見ものです。
*前回坪1070くらいだったので、横ばいかちょい上げで1100で2戸くらいの販売と予想してます。三菱の千代田三番町の価格が公表された後、竣工後販売すればいいのにとおもいますが
*坪1180の2LDK未入居転売が出ましたが、もしかしたら公式はさらに高かったりして。。。
*立地が良いから定借でもかなり資産性高いと思う。
*ここコスパめちゃいい気がします。賃貸マーケットでも評価されるだろうし、住んで良し貸して良しのイメージ。定借じゃなかったら、このコンセプトのマンションはつくれなかったと思います
*6月から家探しを始め、こちらの物件に強い興味を持っています。73Bタイプ　3LDK　73.68㎡を2億7000万円前提で融資確認中です。坪単価でいうと1,200万円程度でしょうか。初期に買えていれば、もっと安く買えたと思うのですが、これでも数年後には安かったとなりそうだと感じております。ちなみに、番町アドレスかは不明ですが、この近くで三井さんの新しい定借物件が出るようですね。その新築定借の供給で、こちらの新古物件/中古物件も値段が引き上げられそうだなと思っております。
**気に入られたのであれば、買うのが良いでしょう。ここは値上がりを期待すると厳しいと思っていますが、下がりにくいエリアであることは間違いありません。パークコートですし、色々と安心して買える物件と思います。
***所有権であれば坪単価1500はくだらないでしょうから、その8掛けの1200なら妥当に感じますね。73bは東向きですかね。このマンション内では相対的に眺望のよろしいお部屋かと思います。悪くないですね。
*坪1250くらいまでで3LDK買えるなら、良い買い物になると思います！このあたりで築浅の3LDK買おうと思うと3億普通に超えますしね。。前の人が書いていたとおり、残存期間気をつければ価格もそう簡単には下がらないと思います。
**こちらの3LDKは結局2.7億ぐらいなのかしら
*坪1100は普通に超えてきましたね。竣工前後の販売だと1200近くになるかもしれませんね
**3LDKの73平米は3期1次より坪90万アップですね。次期がいつ頃か分かりませんが、竣工前後に+90万、引き渡し前後に+90万で坪1300超えますね。
*公式によると第3期3次は9月中旬のようですね。今回は76平米が売りに出されるみたいです。坪1200超えるかな？
*27日までオンライン相談延長、しかも1日あたりの枠増えてる…と思ったらそれも満席に。販売戸数増やしたのか、買い手が付かなそうだったのか読みづらい動き。
**直近の販売まで倍率ついてたみたいなので、とんでも値上げがない限り買い手はいそうです。販売戸数ふやしたのかもしれませんね。
***今期も倍率ついてるのですね。ここは定借のデメリットよりもメリットが大きそうですし、納得です。完成したらさらに人気が出そうな印象があります。
*販売時期しれっと9月末から10月末に変わってるな。これはどう捉えたらいいんだろうな
*夜見ましたか？めちゃくちゃカッコいいですね！！車寄せもありますし、これは同じ賃料ならグラン26より人気出ると思います。この規模でエレベーター3台(業務用は別)だと待ち時間もかなり少なくなると予測します。
*今月末の販売はいくらになるんですかね？仕上がり良さそうですし、値下げはないと思いますけど。あと気になるのは、三番町6-5の価格との相対感ですかねぇ。
*複数戸購入しましたが、眺望の観点では、東側や南東は千鳥ヶ淵や九段下方向まで綺麗に抜けていて良かったです。他の方角は高層階以外は厳しいと思います。共有部はもちろん専有部の作りは素晴らしいと思いました。さすが三井不動産ですね。
**北東、南東は綺麗に抜けてましたよ。
*定借はわかっている話なのでさておき、建物外観と東西の庭はとても綺麗ですね。購入していないのでわかりませんが、専有部分の出来はいかがでしょうか。キッチン、洗面は輸入高級ブランドでしたか？LDKの天井高は、広い部分で2700-2800位は確保できていますか？
*賃貸45件出てますが、どの部屋がおすすめでしょうか。共用部分が充実してるパークアクシス？新築賃貸はお得ですね。
**これ、すべて(？)2年定借ですね。三井が直接賃貸でもしてるんでしょうか。それとも地権者？
***え、これ地権者住居戸って聞きましたよ
****地権者が、大量の部屋を賃貸に出すのは、ある意味良心的ですね。一括売却の方が、はるかに儲かったかも知れません。
*商談会の予約取れません。。。
**販売期間が1週間ずつ伸びていますからそのうち取れますよ。
***3期3次の価格が公表されています。
****73.68m2(3LDK): 29,000万円(≒坪1300)
****64.57m2(2LDK): 25,000万円(≒坪1280)
*****今回坪1200にトライする感じかなと思っていたら、こんなに余裕で超えてくるとは思いませんでした。。
******定借なのに高すぎ
*******定借ですが番町で最も共用部が充実したマンションでありパークコートブランド、というのが市場にどのように評価されるか興味深かったですが、これまでの価格を見る限り、三井は強気でいけると判断しているようですね。
*内見しましたが、めちゃくちゃいいですね。定借ですが、お隣の変な形のグランよりずっといいです。
*4期1次の予告出ましたね。63.11㎡～76.12㎡が対象だと、先期と概ね同タイプの部屋でしょうか。さらに単価が上がるか気になるところですがどなたかご存知ですか？（ちなみに、3期3次は完売ですかね？）
**もう申込者がいるタイミングで販売していると思うので、普通に販売されたということでよろしいかと。前回坪1300ですので、さすがにこれ以上は。。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:パークコート ザ・三番町ハウス　グランドエントランス完成予想図.png|350px|thumb|パークコート ザ・三番町ハウス　グランドエントランス完成予想図|alt=パークコート ザ・三番町ハウス　グランドエントランス完成予想図]]
[[File:パークコート ザ・三番町ハウス　エントエランスホール完成予想図2.png|350px|thumb|パークコート ザ・三番町ハウス　エントエランスホール完成予想図2|alt=パークコート ザ・三番町ハウス　エントエランスホール完成予想図2]]
[[File:パークコート ザ・三番町ハウス　ガーデンエントランンス完成予想図.png|350px|thumb|パークコート ザ・三番町ハウス　ガーデンエントランンス完成予想図|alt=パークコート ザ・三番町ハウス　ガーデンエントランンス完成予想図]]
[[File:パークコート ザ・三番町ハウス　エレベーターホール完成予想図.png|350px|thumb|パークコート ザ・三番町ハウス　エレベーターホール完成予想図|alt=パークコート ザ・三番町ハウス　エレベーターホール完成予想図]]
* 敷地面積：2,670.42㎡
* 建築面積：1,146.59㎡
* 延床面積：21,778.36㎡
*ここの区画のうちの大妻のH棟、グラン三番町を除いた部分全部なんですね。でも、眺望は最上階でも望めなさそう。西側は同じ高さのグラン三番町26、南側はちょっと低いだけの大妻E棟が幅を効かせてるし、東側は南寄りに同じ高さのラメール三番町で北寄りはちょっと低いけどビルが建ち並び隙間から皇居の緑がちょこっと見える程度、北側はここよりは低いけどビル群が見えるだけ。西側の低層で植栽を見下ろすくらいのところがいいのかも。でも、西側はエレベーターが並んでいて、居住階がどういう作りになるのかよくわからない。
*デザインのイメージとしては、旗本屋敷や明治の大使館や文化人の私邸などを意識した感じなのでしょうか。品の良い落ち着きと明るさは好ましいものかもしれません。エントランス前のビオトープも意外性があってなかなかいい感じ。都会の中にあってほっとできる空間かもしれませんね。新しくつくられるマンションがこういう庭を設けて緑を残してくれるのって、とても嬉しいことだと思います。
*この前現地いったんですけど、なんかパースよりタイルの色が明るいというか、うすい？気がしました。これから外壁の色とか雰囲気って変わるんですかね？最後の仕上げとかでそれともこのまま？？
**光の当たり方でしょうか。モデルルームで素材サンプルありませんでしたか？
*だいぶ出来てきましたね。結局、どの向きのどのタイプの部屋がベストチョイスだったのでしょうか？明るさ、眺望、部屋形状など、色々な要素があると思いますが。
**値上げ前に買った方は基本、いい買い物になったのではないでしょうか。その中でも、となりの三番町26や他の番町物件みても3LDK需要が強いので、3LDKならより良いみたいな感じでは。さらに抜け感があると、より良いですよね。
***結局、南東角の3LDKでしょうか。南東は道路挟んで三菱が建てるようなので、北東角の方がベストだったのでしょうかね。
****結局高層階以外だと東側が良かったんですかね。三菱物件できますが距離がありますので圧迫感はなさそうです（あくまでも相対感の話です）。北東角、南東角欲しかったw
*****日照と眺望の両方が取れる部屋は無かった、ということですかね。北東は日照が厳しく、南東は眺望が厳しそうです。真南の高層階は両方取れるのでしょうか。
******前面道路が広いので、日照的にはかなり恵まれてますよ。番町の中でも立地的には住みやすい場所だと思う。
*******なるほど、東はいずれも日照はオッケーということですね。では眺望も邪魔が無い、全体的には北東が一番だったのかな。南東は三菱の新しいマンションが。高層階なら、南が抜ける南東がスペシャルって感じか。
*最上階の南東なら1500があるかも知れないね。
*未販売も坪1075ですね。やっぱり定借は伸びませんねー
*残り17戸になりましたが、次期は10月の模様ですね。今回みたいに急遽また夏頃販売されるかもですが。まぁ今回2戸坪1075で販売したことで、アンカーとしてくさびを打てたので、10月はこれより少し高くしてきそうですが
*いま3月だけど、次期は10月って何でしょう？？？と思ってしまいましたが、普通に次期販売予定が10月なわけなんですね。そもそも販売開始はいつだったのでしょう？すごい長い期間をかけて販売してるのかなという印象です。完成は2025年11月下旬予定とのことなので、販売開始がとても早かったのかな。それでも現時点で先着順販売が無いので、ここまでの分は完売してるってことになりますか。定借のようですが、人気があるようですね。
*都心にあって、ビオトープのあるガーデンもあり、気の利いた共用施設もあり、充実したマンションだなと思いました。マンションコミュニティの価格表を見てなっとくです。安すぎるというお声もあるようですが、すべて億単位なのですね。2025年11月下旬竣工予定ですので、10月に第3期2次の販売開始時には実際の部屋が見られたら良いですね。庭や共用部の見学もできたら楽しいだろうなと思います。ゴルフレンジは案外人気あるのではと思えます。
*低～中層階に関しては東向き以外は圧迫感が厳し過ぎますね。東側は対面まで十分距離が取れてますが。
*個人的には東側の土が剥き出しの大樹が苦手です。。
**既存樹の保存を千代田区から指導された様ですが、これが無ければ、車寄せも無理なアプローチとならなかったでしょうね。私は、西側エレベーターホールが公開空地から丸見えなのが、残念。
*一階の作り込みがリゾートホテルみたいでカッコ良かったです！これは番町で唯一無二。さすが三井です。
**ロビーラウンジの雰囲気がイメージCG通りで感激しました。共用部分のクオリティが非常に高い。


==共用施設==
[[File:パークコート ザ・三番町ハウス　ラウンジ完成予想図1.png|350px|thumb|パークコート ザ・三番町ハウス　ラウンジ完成予想図1|alt=パークコート ザ・三番町ハウス　ラウンジ完成予想図1]]
[[File:パークコート ザ・三番町ハウス　ラウンジ完成予想図2.png|350px|thumb|パークコート ザ・三番町ハウス　ラウンジ完成予想図2|alt=パークコート ザ・三番町ハウス　ラウンジ完成予想図2]]
[[File:パークコート ザ・三番町ハウス　パーティールーム完成予想図.png|350px|thumb|パークコート ザ・三番町ハウス　パーティールーム完成予想図|alt=パークコート ザ・三番町ハウス　パーティールーム完成予想図]]
* 駐車場：総戸数 193戸 に対して 敷地内機械式 63台 敷地内平面 1台
* 駐輪場：総戸数 193戸 に対して196台
*ここの共用施設を住居人以外が有料で使えるなんてことはないですよね..?
**それは無理でしょうね。
*共有部が素敵ですがパーティルームは外から丸見えなんですかね、、
**見えるようにも見えないようにもできるみたいですよ


==設備・仕様==
*宅配ロッカー、各階ゴミ置き場
*かまどベンチとかマンホールトイレってなんなのかと思ったら、防災用の設備なんですね。
*お隣のグランと比べるとここは仕様は良いのでしょうか？共有が充実しているから現役世代には良さそうですが静かに住みたい方にはグランの方が良さそうですね。
**あちらは17階建のグランですよ、比べるまでもなく。
*ここは全熱交換ではないですか


==間取り==
* 間取り：2LDK
* 専有面積：63.11㎡～76.12㎡
* バルコニー面積：5.04㎡～10.68㎡
* トランクルーム：総戸数193戸中75戸に付設
*小さい部屋ばかりですね。
*ここは土地が整形ということもあって、間取りはかなり恵まれてますよね。


==買い物・食事==
*'''商業施設'''
# セブンイレブン九段南大妻通り店　徒歩3分（約170m）
# まいばすけっと九段南3丁目店　徒歩4分（約320m）
# Miniピアゴ九段南4丁目店　徒歩7分（約520m）
# マルエツプチ一番町店　徒歩9分（約690m）
# 成城石井麹町店　徒歩16分（約1,250m）


==育児・教育==
*'''教育施設'''
# 九段小学校　徒歩7分（約530m／通学路）
# 女子学院中学校・高等学校　徒歩11分（約810m）
# 雙葉学園　徒歩17分（約1,310m）


==周辺環境・治安==
* 用途地域：第２種住居地域
*三井不動産。早川書店創業者邸宅跡地。千鳥ヶ淵至近の閑静な高台。三菱の三番町26計画の東側隣接地。
*近所のものですが、正直ここはそんな立地で言えばよくはないです。大妻、三菱とラメールに囲まれて眺望も取れずアドレス楽しみたい方はいいでしょう。九段、半蔵門、市ヶ谷いずれも距離あります。夜中静かでいいですよ。
**購入者です。ここの立地は番町の中で特別良いわけでも悪いわけでもないかな、と感じました。眺望も番町じゃ期待できないことがほとんどですし、大きな減点要素ではないかなと。ただ、マクロ的に立地の良し悪しをみると、普通に都心ですし、複数駅徒歩10分以内と良い分類に入るのではと思ってます。規模感や共用部で差別化された物件で、定借で十分にディスカウントされていれば、実需にとって経済価値的にコスパは悪くない物件なのでは。まぁ人の価値観は人それぞれですよね。好きな人は好き、嫌いな人は嫌いで良いかと。
***番町内で立地の良い悪いって何ですかね。交通利便性のこと？そうならば一番町や三番町の皇居寄りは悪いし、市ヶ谷や四ツ谷に近い五番町や六番町側や、麹町や四ツ谷近くの二番町が良いという話になる。じゃあ、五番町や六番町、二番町の方が番町内の中で優れているのかというとそういう訳ではない。


==周辺施設==
*'''公園'''
# 東郷元帥記念公園　徒歩7分（約520m）
# 北の丸公園　徒歩9分（約660m）
# 外濠公園　徒歩10分（約760m）


*'''郵便局・金融機関'''
麹町郵便局　徒歩7分（約510m）


==その他==
*本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場状空地および貫通通路となっており、居住者以外の第三者が通行することになります。



==掲示板==
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