【口コミまとめ】バウス目白御留山を本音で考察！

Name: バウス目白御留山
Brand: 日本土地建物株式会社
Rating: 4.3125 (16 reviews)
==物件概要==
[[File:バウス目白御留山　外観完成予想図1.png|350px|thumb|バウス目白御留山　外観完成予想図1|alt=バウス目白御留山　外観完成予想図1]]
[[File:バウス目白御留山　外観完成予想図2.png|350px|thumb|バウス目白御留山　外観完成予想図2|alt=バウス目白御留山　外観完成予想図2]]
*所在地：[[東京都]][[新宿区]]下落合2丁目292番12号
*交通：
#JR[[山手線]]「目白」駅徒歩11分
#JR[[山手線]]、東京メトロ[[東西線]]「高田馬場」徒歩8分
*総戸数：34戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地下1階建て地上3階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年6月
*売主：日本土地建物株式会社
*施工：ファーストコーポレーション株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*この立地に大手が建てたら全戸ほぼ億超えですね。ファーストコーポがどこまで勝負できるか？？
*近所の元華僑宅・・・陸軍大島大将（子爵）邸ですね。その後東京大飯店の会長宅になって、取り壊し後は長い間更地で子どもたちの遊び場でした。そこにマンションを建てたのはリテック・コンサルタンツ。いろいろアレなマンションですが、ゼネコンが竹中だったのはすごいと思います。
*公式サイトはいつ掲載されるのでしょう。現時点では予告広告もまだですね。立地的にマンションが多く建設されているエリアなのでしょうか。JR山の手線から歩ける距離ですし低層で住戸数もさほど多くないので販売価格は高そう。低層なのは高さ制限の関係ですか？
*崖も含めて整地に滅茶苦茶手間がかかってるから割高になりそう。
**背後の御留山公園の崖を支えて、前面の保育園側へ崩れないようにする。けっこう難工事っぽいですね。
*70平米台前半、3LDK、8000万円が用意できない家庭はお客ではないということでしょうか。格安の部屋、パンダ部屋で数部屋は8000万円以下のものもあるのかもしれませんね。
**たぶんメインのタイプが70m2台ということで、それより狭くて買いやすい部屋もあるんじゃないでしょうか。ただしこの場所は目白の奥座敷的ポジションで生活は不便です。元々お手伝いさんや御用聞きで成り立つお屋敷があった所ですからね。御留山公園芝生広場の北側に建てているパナソニックホームズのマンションのほうが目白らしい暮らしができると思いますよ。
*公式HP、34戸のマンションにしてはお金かかってる感じです。大半が億ションなのでしょうね。
*建物の外観は良さげだが、色々と難点の多い物件だなーと思う。せめて周辺の他物件と販売時期が競合しなければ…というところか？
*一番高いお部屋で15,000万円？
**そんなに安いとは思えません。一番広い部屋だと2億超えるのでは？
***2億なんてしないでしょう。立地条件を考えると。
*先日モデルルーム見学へ行ってきました。一階70平米前半で8900万から、と比較的強気なお値段設定のように感じました。
**1階70平米で8900万からとは確かに強気ですね。長期間擁壁してただけあってコストがかかっているのでしょうか。価格は正式に決まったのですかね？
*事前説明会始まりましたね。行かれた方いらっしゃいますか？
*先週の事前案内会に行ってきました。価格は2月1日からの案内会で確定と聞きました。75平米ある部屋は1階でも9200万だったかと…パークナードやグランドメゾンより坪単価は安いと言っていたものの、強気と感じました。
*ここ買うよりドレッセの中古をリフォームした方がいいよ。どうしても新築にしたいならパークナード！敢えてここにする理由がないよな。
**ドレッセはないわー　周りより1段低くて地下には御留山公園に流れ込む伏流水がある凹地最上階3階は隣の戸建ての2階より低い 南向きはいいけど今売りに出てる南向きビューなしの実質地下部屋。それでお値段1億8500万。ここの検討者とは重ならない。
***ならグランツオーベルでリフォームですね。 どちらにしてもここは中途半端・・・
*事前説明会行きましたが、割と平凡な仕様に対して価格はやや強気な印象でしたね
*このマンションを検討中ですが、まずい買い物なのでしょうか。特に目白エリアにこだわっている訳ではないため、坂下と言うことなどは気にならないのですが..リセールがしづらい物件でしょうか。
**まずい買物ってことはないと思います。保育園・小中学校が近接しているのは（音の問題があるとはいえ）絶対的に便利です。リセールでも訴求力のあるポイントです。
*目白から坂を下りるまでの高台は一軒で3億以上の豪邸街。この物件から高田馬場側は急降下の坂下低地でハザードマップ要チェック。送迎車付きの通勤なら下落合2、3丁目の高台は買って間違いなし。単なる勤め人なら駅から近い高田馬場のプラウドで十分！
**高田馬場のプラウドは利便性は高いのですが、子育てをする環境には向かないかと思って、バウスを検討しておりました。グランドメゾン目白もいい物件かと思ったのですが、管理費修繕費等が初年度で55000円とランニングコストが高く、購入を見送った経緯もあり..
*ここはいつから販売開始なのでしょうか。クチコミを見ると、少々コスパが悪そうな感じですね
*70平米でいくらくらいなんですか？7500？8000？
**70平米代で8900万～からという価格帯でしたよ。
*価格も管理費も感覚的になんとなく高めですかね？パークナードに対抗して販売時期をあわせてるらしいけど、共倒れの懸念が…
*グランドメゾンに比べると管理費修繕費は安いけど、期待していた割には安くなかったなぁ。見送らなきゃ良かったなぁ
**同じくです。物件価格についても思ったより高く、購入迷ってます。
**グランドメゾンのほうが間違いないマンションでしたね。駅からフラットだし買い物も便利だし。買いやすくて住みやすい部屋はもう売り切れたようですが。
***グランドメゾン一階は確か半地下ですよね。日当たりについてはバウスのほうが良いと思っているのですが。傾斜地ですし、資産性はグランドメゾンのほうが高そうです。
***半地下ってほどは下がっていないみたいですね。図面を見る限りは。日当たりはバウスの方が良さそうです。
*販売価格もう少し安くしてほしい…みなさん資産性はどうみてますか？
**山手線二駅利用、小学校中学校隣接ということで、一定の層(共働き子育て世代)には需要があり、リセールはきくのではと思いますが..上層階の億ションはリセールききにくそう..中途半端な立地ですし。また実は、グランドメゾンのあたりよりこの物件が位置するあたりのほうが地価が高いので、言われているほど割高ではないのかと。ハザードマップにさえ入っていなければ..と個人的には思います
***逗子の崩落みたいなこともあるし、ハザードマップは気になりますね
****ここはしっかりした擁壁を作ったから大丈夫だと思います。万一崩れても通りがかりの方を巻き込むことはないですし。ただし今回の事故で指摘されてますが、擁壁の管理責任は管理組合＝所有者ですので、日常的な点検維持や将来の作り替えのコストは所有者の負担になりますね。管理費や修繕積立金に織り込まれているのか気になります。
*パークナードはわかるけど、土砂災害特別警戒区域隣接してるから、地価が高いをそのままあてはめたら危険な気がする
*ホームページに価格が出ましたね。詳細までは出ていないようですが
*＞南向き／70㎡超／3LDK／8,900万円台～強気ですね～。ちょっとやそっとのパワーカップルじゃ躊躇う値段。その割に西向き最上階が1.6億というのは控えめ。この部屋、視界抜けはいいし公園の緑をいちばん身近に感じられるし、居住性がすごく高いはずなんだけど。
**ホント強気ですよね。立地から子育てファミリーをターゲットにしてるのかと思ってましたが、どうやらターゲットが違うようですね。
**事前案内会では、一階が特に人気ということだったので、子育て世代のパワーカップルが多いのかと思っていました。まあそうそう手が出る価格ではないですよね。
**どこと比べて強気なんですか？教えてください。
***比較の話じゃなく、この場所で3LDK9000万が強気だということ。
****私もそう思います！この場所でだと強気ですよね。
*1階と4階が人気なようなので、2～3階の部屋はまだ価格下がるかも？？
*「この場所で強気」と言うからには、「この場所」の相場観があるはずです。その根拠は何ですか、という質問ですよ。根拠もなく、ただ「強気だ」という主張には、何の価値もありません。
**高田馬場、目白の両駅からの導線、距離、時間、崖の中腹という立地、ハザード内、上げたらキリないですがこれがこの場所で強気の理由
***だから、そういう要因があるとしても、具体的に金額で比較しないと無意味だと言っているのです。「ここより条件がよいA物件は坪単価〇万円だから、ここはそこよりも低いはず」「ここと同程度のB物件は坪単価〇万円だから、そこと同等のはず」みたいにね。要因を挙げるだけでは、高いか安いかは分かりませんよ。
****↑こういう方が同じマンションだと管理組合の運営で苦労しそう。
****じゃあご要望にお応えして比較するわよ。オープンレジデンシア目白近衛町価格表  https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643001/  グランドメゾン目白レジデンス価格表  https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/654561/  目白駅からフラットな道を徒歩10分以内、買い物便利、閑静な住宅街、でこの値段。一方こちらのバウスは・御留山公園隣接だが居室から見えない。・坂の途中。・高田馬場駅利用だが十三間通りと西武線を渡り「さかえ通り」を通る。・買い物不便。・保育園小学校隣接で便利な反面、日中は子供たちの声が響く。こういう微妙な要素を含んで上記の2物件と同等かより高い価格設定。それ故「強気な価格」であると思います。
*ここはここで良いマンションだと思いますよ。目白の奥座敷的ポジションで好きな人は大好きな立地だと思います。
**何を重視するのかによりますよね。目白らしさを求めるなら、このマンションは微妙な立地ですが、共働きのパワーカップルなんかにとっては良いマンションなのかな、とか。
*ここは静かに穏やかに暮らしたい高所得者メインで、ガツガツ毎朝早朝から仕事に行くような夫婦には向かないと思いますよ。たとえば士業＋専業主婦（趣味とボランティア活動を少々、的な）みたいな感じ。
*いまどれくらい埋まってるんですかね。うちは悩みましたが、要望書出しました！抽選にならないと良いのですが。
**ちなみにどのお部屋ですか？うちも要望書を出しました。ご近所さんになれたら良いですね。
***1階です。楽しみですね！
*このマンションハザードマップにはいっていますよね？資産価値的にどうなんでしょう。
*資産価値云々もあるけど、身の安全が一番ですね。
*コロナショックでも皆さん買うのかな？余裕ある人は買うか。
**コロナ何か関係あります？
***不景気になってるの知らないんですか？
==交通==
*高田馬場方面は線路を越えるのが面倒そうなのと乗降客が多く常に混み合うので、山手線ユーザーなら目白駅のほうが良いと思います。
*高田馬場方向なら、下記URLの歩道橋を使えば、駅までの徒歩時間は読めますけどね。いずれにしても、歩道橋を渡るか急坂を登るかの二択にはなってしまいますが。https://www.google.co.jp/maps/@35.7163922,139.7002762,70m/data=!3m1!1e3?hl=ja
*通勤なら高田馬場でしょう。さかえ通りの雰囲気がアレですが、そこを我慢すれば近いですし東西線も便利です。
*ここ、ストレスフリーな徒歩経路は下落合駅かな。さかえ通りを通らずにのんびり歩けるルート。ちょっと余計に通勤費がかかるけど、目白や高田馬場に歩くより気分が良さそう。
*歩道が整備された道は少ないのが欠点だが、高田馬場駅まで徒歩8分なのは良い。それなりにデメリットもあるので、坪300万を超えるのは割高に感じる。

==構造・建物==
[[File:バウス目白御留山　エントランス完成予想図.png|350px|thumb|バウス目白御留山　エントランス完成予想図|alt=バウス目白御留山　エントランス完成予想図]]
[[File:バウス目白御留山　エントランス 風除室 完成予想CG.png|300px|thumb|バウス目白御留山　エントランス 風除室 完成予想CG|alt=バウス目白御留山　エントランス 風除室 完成予想CG]]
*敷地面積：1,663.74m2
*日当たりは良さそうだね
*とくに東向きのお部屋、最上階以外は真っ暗っぽいです。目の前が擁壁。光も風もなさそう。現地を見るときは公園内側から確認が必要。けっこう歩くのが大変ですけど。
**東向きは確かに真っ暗で風通しが悪いかもしれませんが、その分他の部屋より値段が抑えられていて、それで構わないという方が住むなら、構わないのではないですか？それが嫌な方は、購入しなければ良いと思います。価値観の問題です。どの部屋も、全て満足のいくマンションなんてそもそも存在しないですよね？
<gallery>Image:バウス目白御留山2020.02.29-2.jpg|thumb|200px|公園内側より</gallery>

*「かつて敷地の地層にあった六角形の石をモチーフにデザイン」って、これは有名な石か何かなんですかね？
**六角形の石って柱状節理のことかしら。関東ローム層のこのあたりの地層にあったというのは疑問。何かで紛れ込んだものが発見されたのでしょうか。
***おとめ山とここの土地は元々、相馬子爵の土地で、相馬家では風水的な六角形の石は縁起が良いとされていて、その当時の石です。おとめ山公園の自宅所有者相馬子爵→太田清蔵(東邦生命オーナー）→国に一部払い下げ(本来は全部だった）【因みに公園が残った経緯】中落合に住む写真家の竹田さんと同じく中落合に住む自民党大臣(池田正之輔）から角栄へ話が伝わり、一部だけ官舎となった。
****相馬家は妙見信仰ですから守り神は北斗七星では？現在おとめ山公園の芝生広場になっている場所に七ツ石の一部が残っています。

==共用施設==
*意外に管理費修繕費高いんですね
*70平米でだいたい管理費27000円、修繕費11000円のようです。パークナードとグランドメゾン目白のちょうど間というところでしょうか


==設備・仕様==
*設備仕様の詳細が出てますが、価格にふさわしいレベルですね。これなら納得なさる方も多いのではないでしょうか。構造の説明では擁壁の構造も示して欲しい気もしますが。
**担当のかたに確認したら見せてくれましたよ。ホームページにアップされるかはわかりませんが。


==間取り==
*間取り：2LDK＋SR～4LDK
*専有面積：66.11m2～97.26m2
*バルコニー面積：10.00m2～19.74m2
*間取りを見るかぎり一応レベルは高そうですが、70m2台前半の3LDKは洗面室がリビングインで南と北側両方の柱（一部）が食い込んでいるなど、残念な点も目につきます。100m2弱の3LDKも北側の柱は外に逃がしてあるものの南側が食い込み。リビングとメインベッドルームがギロ天井になりそうで（図面から推測）、微妙な感じです。
*97m2のは別として大きい部屋ほど間取りに難がある。90m2と83m2の部屋は独立した寝室が1つだけ。子ども部屋を確保するのが難しい。金持ちリタイア層狙いなのかな？70m2台のほうがマシ。


==買い物・食事==
*買い物不便ですかね？少し高田馬場方面にいったところにオーケーがあったような
**オーケーありますよ。でも坂を荷物持って上るのが不便って感じる人もいると思います。
***坂を上るって10歩くらいですよね？現地知ってらっしゃるんですか？
****ここからオーケーなんて簡単に行ける位置関係じゃないし、坂を登るのが10歩とかどちらが現地を知らないんだか、って感じです。


==育児・教育==
*新宿区立落合中学校　約80m／徒歩1分
*学習院大学　約770m／徒歩10分
*上智大学 目白聖母キャンパス　約680m／徒歩8分
*多世代の心地よい暮らしを支える'''『新宿区の行政サポート』'''。
**安心して子育てできる環境を整えるために、新宿区独自の取り組みがいくつも行われています。さらに、医療や教育だけでなく多世代が快適に暮らすためのサポートを手厚く行っています。
*'''『ファミリーサポート事業』'''
**地域の中での子育て支援や児童福祉向上のために、区民による会員制の相互援助活動を行政主導で推進しています。新宿区ファミリー・サポート・センターでは、子育ての援助を受けたい方（利用会員）と子育ての援助を行いたい方（提供会員）の橋渡しをしています。※利用には会員登録が必要です。
*小中学校が近いのは子供がメリットあるだけだろ 保育園はわかるが、そんな短い期間だけ便利でも意味ないでしょ


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種低層住居専用地域
*そそり立つ擁壁の上に大きなお屋敷があった土地ですね。下落合のタヌキの生息範囲がどんどん狭まってきたようです。
**誰が住んでいるのか？よく分からない豪邸でしたね。大体、この近所の邸宅は名士揃いだから、あ、あ、となるけど、ここだけ？？？でした。デベもよく知らないデベロッパ。近所の元華僑邸宅もよく知らないデベロッパーでした。元伯爵か子爵？邸跡地。元の住民の方と関連性の高いデベロッパーが立てるから、非財閥系であるのは確か。大邸宅が下落合からまた、一つ消えた。
*隣の小学校のグランドと同じ高さなので、眺望が良さそうです。
*場所もギャラリーやアトリエが多く、街並み全体が優雅です。目白駅は学習院大学があります。皇族の方が通う学習院大学、学生も上品な人が多いんじゃないかと予想されます。実際は通う人だけがわかる事実ではありますが、いい場所ですよね。
*高田馬場が実質的な最寄りになるけど、さかえ通りのアプローチが…。億ション住まいにあの道を歩かせるのは酷ですよ。
*連休に現地を見ました。新宿区とは思えない環境ですね。背後から包み込むような公園の緑に圧倒されました。幼稚園保育園小中学校が隣接しているのもいいですね。難点は駅への経路と買物の便です。これは難渋しそうな気がしました。
**幼稚園が隣接しているのはデメリットでは・・・あの子供の泣き叫ぶ声が好きな人にはよいが自分はちょっと厳しいな
*御留山と言っても、かなり下側の坂の途中で中途半端。目白駅方面へは、坂がキツい＆遠い。高田馬場駅方面へは、西武新宿線の踏切がネック（特に平日朝）＆さかえ通りの雰囲気が悪く汚い。地震や豪雨時の御留山公園からの土砂崩落も心配。裏手が森なので湿気が多くなる可能性も。裏手が森なので虫が多い。前のこども園、道挟んで反対側の幼稚園＆小学校がうるさい。戸数が少ないので、管理組合役員の順番が早く回ってくる
*接道している相馬坂が急勾配で電動自転車でないと登れないのと、道が狭いので車の通行には少し気を遣いそうです。こども園との距離がわかりませんが、そこまでゆとりある土地でもないので南面は圧迫感出るでしょうか…接道も少なめで囲まれ感あるので建物の全景が見られなそうなのは残念です。
<gallery>Image:バウス目白御留山2019.12.08.jpg|thumb|200px|接道している相馬坂</gallery>
*ここは坂の中腹なので、目白行くにも坂を登らなければなりませんが。小中学校が目の前なので、お子さんのいる方には魅力的だと思います。おとめ山公園も普段使いするには贅沢な広さの公園ですし。
*最上階でもおとめ山公園の見晴台から覗かれます。ここは昼間、カップルがいちゃいちゃしたりホームレスの方が寝ていたりする場所です。
<gallery>Image:バウス目白御留山2020.02.29.jpg|thumb|200px|公園の見晴台から</gallery>
*プラウドより環境がいいので子育て家族には向いていると思います。
*パークナードを検討していますが、こちらの物件も気になっています。急斜面になっている立地はどうなのでしょうか？
*バウス目白は新宿区のハザードマップによると土砂災害警戒区域、特別警戒区域に隣接するんですね。まぁ大丈夫かな。大手が手を出さない理由がわかりますが、
<gallery>Image:バウス目白御留山2020.01.21.jpg|thumb|200px|ハザードマップ</gallery>
*それがあるからこそ1年もかけて擁壁工事をしてたのだと思うよ。たぶんこのマンションが完成したら警戒区域の指定は解除されるはず。知らんけど。
*洪水ハザードマップを確認したが、このマンションはギリギリ大丈夫みたいだ。しかし、想定外の豪雨が起こるリスクは考えておいたほうがいい。
*目白駅徒歩11分坂下土砂災害特別警戒区域隣接→致命的小学校、中学校、保育園隣接うるさい前面道路細い高田馬場は微妙なアプローチだし
**土砂災害警戒区域は安全対策しないと東京都の建築許可が下りないのよ。ここは対策工事が終わってるから大丈夫なはず。もちろん何事にも絶対はないけどね。
*土砂災害特別警戒区域のがけ地の土砂崩れ対策はどの程度の震災に対応できるでしょうか？首都直下型地震には対応できるのでしょうか
*土砂災害警戒特別区域は、建築工事完了時に解除されるんですか？
*ホームレスなんかいないですけど
**この周辺、ホームレス多いですよ。どこに住んでるんですか？
***夕方には閉められる公園です。ホームレスが住むのは無理だと思います。
*実際御留山公園には平日も休日も、子供とよく行くけど、ホームレスなんて見たことないなぁ..新目白通りを高田馬場のほうにいくと、たまにいますけどね。
*ハザードマップについては、擁壁を建てたことで、新宿区よりこれ以上の対策は不要と言われ、ハザードマップも解除になるそうです。小学校は、そのままハザードマップに触れてしまっているので、いずれ対策がなされるとのことでした。
**ハザード解除というのは確かな情報でしょうか？前向きに購入を考えているものですが、ハザードマップの件は気になっておりました。
***来場して、先方にお伺いして分かったことなので、確かな情報です。土砂崩れなどの災害時の対策については、気になったので確認いたしました。ご心配でしたら、担当者様にお伺いしてみてはいかがでしょうか？
*ここはマンション建築のためによう壁作ったりしてますけど、建築後はハザードマップ解除されないのでしょうか？
**指定解除されるでしょう。そして何十年か経って擁壁が老朽化したら再指定されます。
す。

==周辺施設==
*区立おとめ山公園　約110m／徒歩2分
*

==その他==
*目白のリリーゼはどうでしょう？比較検討したいのですが、中々情報が出てこず..立地からいくと、バウスと同じか少しお値段高めか？と思っておりますが。
**リリーゼは工事が始まってますよ。話ではシングル・ディンクス向きの小さめな間取りがメインだそうです。お値段はここより数段高くなるみたいです。
***立地を考えるとやはりここより高いのですね。3LDK、70平米超は手が出なさそうです。となると、オプレジの転売かこちらかなぁ..
*保育園の向かい側の空き地にマンションがたつらしいのですが、情報お持ちのかたいらっしゃいますか？
**そっちのほうがいいかも！


==掲示板==
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