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ザ・パークハウス根岸

Name: ザ・パークハウス 根岸
Brand: 三菱地所レジデンス株式会社
Rating: 4.5 (2 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[台東区]]根岸4丁目78番1（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「鶯谷」駅 徒歩8分 （北口）
#[[京浜東北線]] 「鶯谷」駅 徒歩8分 （北口）
#東京メトロ[[日比谷線]] 「入谷」駅 徒歩7分 （4番出口）
#[[山手線]] 「上野」駅 徒歩17分 （入谷口）
*総戸数：38戸（事業協力者住戸2戸含む）
*構造、建物階数：地上12階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年09月中旬予定
*売主：三菱地所レジデンス株式会社
*施工：株式会社森本組東京支店 
*管理：三菱地所コミュニティ(株) 



==価格・コスト・販売時状況==
*反対運動が盛んですよ。町会も強く反対しているみたい。
*今、公式サイトにでてる83平米とか72平米の3LDKが、 坪225とか坪239なんで、随分、安いね。 天下の三菱物件なのに。 
**この辺りだからこそ安くっていうのがあるんじゃないかなと思います。 判りやすく価格が高くなるような要素が正直あまりないですから。 敢えて言うなら、山手線駅まで徒歩圏内というのがここの場合は最大のメリットになるし、 それが良いなと思う人がこちらを検討するのかなぁ。
*私はここは高いと感じました。鶯谷でこの金額ですか。鶯谷は歓楽街のイメージが強いので。総住戸数がが少ないのと交通の利便性の良さは認めますけど。４Lになると急激に価格が上がるんですね。ビックリ。 
**Krタイプのことでしょうか。ルーフバルコニー付きの95㎡の広さだと最近はこの位するのかなあと感じます…。この部屋が南向きであれば確実に一億超えですもんね。 
【価格】
*価格 5198万円～7098万円 
*価格表
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588708/
【コスト】
*坪単価は安いですが、管理費だけで2万円くらいするのが残念ですね。結局月々の支払い額が変わらない。
**戸数があまり多くないマンションですからね… ただ思うに、管理費の内容を管理会社の変更を含めて検討してみると、もっと安くなる可能性もあるのでは？ 今後結成される管理組合がどう動くかによっては、変わっていく可能性もあると思います。 最初から担当している管理会社は、高い事が多いらしいので…。
*管理費：2万1520円～2万2480円／月 
*管理準備金：2万1520円～2万2480円（一括払い） 
*修繕積立金：7230円～7550円／月 
*修繕積立基金：75万8210円～79万1810円（一括払い） 
*その他諸経費
**インターネット定額料金：1674円／月
**共視聴設備利用料：594円／月 
【モデルルーム】
*マンションは、75m2台・80m2台中心が中心の販売状況になっていました。居室の広さだけでなく収納スペースもしっかり設けられているのがよかったです。意外に80m2超ってマンションではすくないので一度モデルルームで体感してみてください。そもそも戸建てと比べて廊下、階段等が少ない+収納が工夫されているので65㎡でも以外に戸建てと同等の広さだったり収納が便利だったりというところに80m2超なので普通の戸建ての広さを私の体感で申し訳ないですが、全然広く感じました。
*モデルルームの3ＬＤＫタイプは、わりとコンパクトですが使い勝手は良いと思います、玄関のすぐ近くに6畳の部屋があります。ベッドが大きかったので少し狭いなという印象でしたが、収納がこちらも、小部屋タイプで、一杯あるので、部屋には家具などが必要ないため、多少狭くても問題ないかと思いました。
**リビングは4人用の食事テーブルを置いたらソファなどは置けない、割とコンパクトな印象でした、2部屋目はリビングを仕切るような形で少し狭めのお部屋がありました。全体的なイメージとしてはシックでありながらも、温かみのある感じでした。あと、床暖房もリビングにはありますし、ベランダも広さは問題ないと思います。 
*B：間取り 3LDK+N/専有面積 72.21m2/価格 5198万円	
*C：間取り 3LDK+WIC+SIC+N/専有面積 74.39m2/価格 7098万円	
*E：間取り 3LDK+WIC+SIC+N/専有面積 75.41m2/価格 5938万円	
*D：間取り 3LDK+WIC+SIC+N/専有面積 75.05m2/価格 5918万円	
*F：間取り 3LDK+WIC+SIC+N/専有面積 80.13m2/価格 6248万円・7358万円	
*Ig：間取り 3LDK+WIC+SIC+N/専有面積 83.4m2/価格 5728万円	
*Kr：間取り 4LDK+WIC+SIC+N/専有面積 95.13m2/価格 9598万円	


==交通==
*東京駅より約5km圏。“都心近接”がこの物件の特徴
*徒歩8分の山手線「鶯谷」駅より直通で「上野」駅2分、「東京」駅10分という近さです。日比谷線「入谷」駅より「銀座」駅19分、「霞ケ関」駅23分。2駅3路線が利用できる、交通利便性がやはり都内の物件と感じます。 
*JR山手線沿線のビッグターミナル「上野」「東京」駅からは新幹線が利用しやすく、「日暮里」駅からは「成田」へ直通。通勤・通学・出張はもちろん、プライベートすべてに好条件です。
*JRを使う人なら鶯谷使っていいと思うし、 地下鉄使いなら日比谷線ってトコで使い分けは出来ると思います。 どっちの駅もまあまあ近い。 途中、必ず信号を渡らないといけないので、それによって 到達時間も変わってくるのかなーと思われます。 
*鶯谷、入谷駅に近いんですね。2駅利用できるのが便利ですが、鶯谷の方が利用する方は多いのでしょうか。
*鶯谷駅は、山手線ですが混まないとのこと。
*鶯谷駅は高低差がきついので、入谷駅を使う人もいるのかな　利用する路線によるけれど…　JR使っている人は鶯谷駅なんでしょうけれど　高低差あってもEVがあるので負担感はそこまではない？
**鶯谷駅の高低差は結構大変ですよ。入谷駅使いの方が駅までの移動が楽ですが、通勤時（上り方面）は昭和通りを渡らないといけないので、そこはマイナスです。 


==構造・建物==
*敷地面積：1017.13m2
*建ぺい率：60%・80% 
*容積率：300%・500%
*ホテルのような外観でおしゃれですね。角住戸で明るくて後は向きの問題でしょうか
*騒音防止のための床や天井も配慮されて、ペットも可能とのことでした。
*完成予想図をみてみても、白い線であまり目立たない様に、隣地の建物の輪郭が描かれています。これを見ると、隣の建物とはかなり近い感じはします。４階か５階建てになるのでしょうか？そう思うと、開放できる窓と言うのは限られてくるのでしょう。
**あまり隣の建物との距離が近いと圧迫感がありますね。プライバシーの関係で、確かに窓を常時開けておくのは難しいかもしれません。南口のルートなどは実際に現地を歩いて確認したほうがい良いでしょうね。 
**建設場所も見ましたが、４Fより上なら検討できそうと思いました。
*間口の狭さと隣家との近さにちょっと引いてしまいました。。。
*全体的に仕様が高い点とあとは専有面積が広い点は魅力。あとは周りとの調整を基地としてくれないと、ですねぇ。 


==共用施設==
*駐車場：敷地内1台（料金3万円／月、身障者用1台） 
*駐輪場：46台収容（料金100円～400円／月） 
*ミニバイク置場：1台収容（料金1000円／月）
*管理形態：委託(通勤) 


==設備・仕様==
*下駄箱は収納が多く、お部屋タイプで良いなと思いました。 
*トイレはタンクがない最小の便器とのことでした、普通よりは場所は広めに感じましたが、特に普通かなと思いました。
【キッチン】
*対面カウンターのシステムキッチンが広くてとてもよかったです。最高でした。高級感あふれる感じで広さも申し分なしでした。
*ディスポーザーがついてました！処理層がすごく高価なものらしくなかなかこれがついているマンションはありませんね。これがあるのとないのでは生活に雲泥の差がでるのでこれは高評価でした。
*キッチンは、対面式になっていて食事を作りながら家族の顔を見れるのは良いなと思いました。こちらも収納はばっちりでした、食器洗い機もあり、コンパクトでありながら、使い勝手は良い感じがします。食器棚は、ついてないとのことでした。
【浴室】
*ミストが天井から出るようになっていて、サウナのように使えるのと、半身浴用のセットや、お風呂の蓋の収納が出来たり、洗濯物を干して乾燥ができるような機能もありやはり女性には嬉しい限りでした、


==間取り==
*間取り：2LDK～4LDK
*専有面積：65.59m2～95.13m2
*バスが広い！収納が抜群、部屋が広い！簡単にいうとこれだけで逆にいうとこれで十分という感じがしました。バルコニーもひろかったですね。
*梁がかなり気になるのと、開口部が狭いのとで、私はやめてしまいました。間取りは結構気に入ったんですが。
*間取り見ました。レジデンス棟とアネックス棟、どちらがいいか迷いますね。広い間取りが多く、やはりKrタイプが目をひきます。もうひとつ狭いFタイプも、ウォークインクローゼットあり、シューズクローゼットありで収納大目です。Krタイプは、廊下の物入れもあって使い勝手がよさそうですね。
*Ｋｒタイプの９０㎡超えはさすがにゆとりの間取りで良い感じです。玄関にはシューズインクローゼットがあり、そのすぐ横には納戸もあって 収納は充実していて、使いやすそうです。
**Krタイプはかなりゆったり感がありますね。窓がとても多くて風通しもよさそう。シューズインクローゼットやウォークインクローゼットも広くて、値段が安かったら即決してもいいくらいです。全部角部屋なので、他の間取りも窓を開け放して空気の入れ替えができるのが気に入りました。Krタイプ以外でもいいなあ。
**現地をよくご覧になったほうが良いかもしれません。３階までは隣家と密接しているため、窓を常時開放するのはちょっと現実的ではなさそうです。この辺りは本当に建物がお互いに近い、という風に感じます。それだけ多くの人が住んでいるということなのでしょうけれど。


==買い物・食事==
*なんとなく地味な感じの街ではありますが住環境としてはどうなのでしょう？買物とかしやすかったりってありますか？
*カフェが大変多く、人気の和食屋さんや行列ができる洋食屋さんなど食事面でも充実しているようです。 


==育児・教育==
*区立根岸幼稚園（約500m）
*区立金曽木小学校（約320m）
*区立柏葉中学校（約420m）
*台東病院（約1140m・徒歩15分）


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域・商業地域
*高度地区：第3種高度地区：準防火地域・防火地域
【現地周辺】
*現場へ行ってみましたが 
**良さそうなところ：静か。日当たり良さそう。有名洋食店のそば 
**ちょっと…なところ：工事中に落盤があったらしい、小学校の学区が金曾木小学校（もう少しで根岸小なのだが…）、必然的に低層階は近隣と密着といったところでしょうか。上層階ならスカイツリーも見えるかもですね。
*まわりは低層ばかりですからね。反対も出るでしょう。柳通りは風情があって、良い雰囲気の立地ですね。 
*正面左隣は石材店で、石の加工もするようです。そうしょっちゅうするわけでは無いようですが。
*どの部屋もファミリー向けの広さですが、レスを読むと周辺環境は子育て世帯だと微妙なのかしら。窓を開けられないというのは結構キツイですね。
【鶯谷】 
*鶯谷って正直余りよいイメージ無いんですがどうですかね？ 
*根岸はとても素敵なところだと思いますが、鶯谷駅周辺がなんとかなってほしいですね。
*皆さん、夜の鶯谷でＪＲで降りた事がないんじゃないかと思ってしまいますが、どうでしょう？ 昼は目立たないですが、夜のラブホネオンは半端ないです。 東京でラブホ駅といえば鶯谷。 夜の駅で一斉に鶯谷で降りるカップル群は、かなり壮観です。 入谷も三ノ輪（旧ドヤ街、今は海外バックパッカーの安宿で有名）の隣駅。 閑静な住宅というよりは、下町で。治安もそんなによくないはずです。 もちろん利便性や、山手線沿線、駅距離、周りに高い建物がないなどの メリットはあるので検討には値しますが、三菱、得意の？「江戸」イメージ戦略は それはそれとして、まずは現世の鶯谷を見てから検討をお勧めします。
*立地的というか生活環境的には、鶯谷というよりも入谷なのかなぁという感じがします。普通に住宅街とお店と会社みたいな感じがミックスしているというか。ものすごく落ち着いている街だとは思います。 
【鶯谷駅周辺】
*駅の西側は上野恩賜公園の北側に位置し、高級住宅街の上野桜木や東京藝術大学、寛永寺、東京国立博物館、国際子ども図書館、大名時計博物館が近くにあります。 
*駅の東側は屋台や居酒屋がちらほらあり、、ホテル街をあってあんまり治安はよくなさそうですね。同僚に聞いた話だと治安が悪いと言ってましたが、他のジモピーに聞くと山手線の他駅と比べても治安はそんな変わらないよと言ってました。。とくに、南口周辺は閑静でまったくそんなイメージはないそう。上野駅入谷口や鶯谷駅、入谷駅のエリアは昔は治安が悪かったそうですが、警察のパトロールがよく行われ、監視カメラがいっぱい設置されたことにより治安は格段によくなったそうです。鶯谷駅構内でのキャッチセールスは昔よくあったそうですが、今は全くないそうです。治安に関しては噂ほどではないようです。
*駅正面にラブホテルがあることから五反田、新宿、池袋などと同じ風俗街があると思われているが、実際には風俗店舗そのものはない。その反面、無店舗型風俗の＊＊＊＊については多数存在する。またラブホテルが多いイメージがあるが、線路に沿ってあるだけで、新宿、池袋、渋谷などと比べると圧倒的に少ない。
*鶯谷駅も北口は雰囲気的に使いにくいですが、南口だったら大丈夫でしょうか。
**鶯谷南口は普通ですよ。ただ、言問通りを超えて、かつ坂があるので、実際毎日使うのは大変だと思います。実際に自分で歩いてみるといいですよ。入谷まではフラットです。上りは昭和通りを渡るので、それを考慮した方がよいです。
**南口のところは高低差がふつうにすごくないですか？一応エレベーターが設置されているので、階段が辛ければそちらを使えばいいですけれど。でもエレベーターを登り、駅まで行こうとすると、線路を超えるときにも坂になっているのが辛いかなぁと思います。南口自体は中学校が目の前にあり、静かです。  


==周辺施設==
*地図を見ると、お寺が多い印象


==その他==
【反対運動】
*ここって近隣住民が建設反対してるマンションですかね？柳通りでマンション建設反対ののぼりがカナリ掲げられてるんですよね…。
**まさにそのとおりです。建設現場近くの建物に、三菱や区との話し合いの経緯がのっている掲示板がありますよ。
***敵対されているとわかっていて住むには結構勇気が要りますからね。 子供が居なくて、普段昼間は家にいないような人だとまだ良いのかもしれませんが 子供が小さいファミリーとなってくると、かなりの抵抗があるのではないでしょうか？ 間取りを見てみると、ファミリーが対象かな？とは思うのですが。 早く解決できるとイイですね。
****違法で建築する訳でないのですから、周りがいくら反対しても 建つものは建つでしょう。 まして、大手が手がけているのですから。
*****下見に行った際に住民の掲示板を見ましたが、「１２階建てでなく、もう少し低く出来ないか」という意見が住民から出たが、三菱側は「企業が最大利潤を求めて何が悪い」みたいな回答があったと書いてありましたし。 三菱の言うことは正論だと思います。が、三菱は売ってしまえばそれで良いのでしょうが、そこを買って住み続ける人への配慮が全くないというのも凄いな、と思いますね。このあたりは地元のつながりがまだ残っている地域だと思いますし、もうすこし上手く言えなかったのかな？
******現在近隣に住んでいまずが、老舗のお店や飲食店も反対運動に参加されているのが気になりますね…。たしかにファミリーで住むとなると色々心配になります。
*******根岸は、マンション建築反対が多い地域ですが、反対運動中でも工事が進み完成して、それで終了していますね。 


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/ザ・パークハウス%20根岸/ 「ザ・パークハウス 根岸」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554056/ ザ・パークハウス 根岸について【検討板】]

23ku/554056/105
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