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オーベル代々木上原

Name: オーベル代々木上原
Brand: 大成有楽不動産株式会社
Rating: 5 (3 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]上原一丁目1108番1,3,12,13（地番）
*交通：
#東京メトロ[[千代田線]] 「代々木上原」駅 徒歩6分 
#小田急[[小田原線]] 「代々木上原」駅 徒歩6分 
#東京メトロ[[千代田線]] 「代々木公園」駅 徒歩4分 
#小田急[[小田原線]] 「代々木八幡」駅 徒歩3分 
*総戸数：46戸（内、事業協力者住戸（非分譲） : 8戸、一般分譲住戸 : 38戸）、他に管理事務室
*構造、建物階数：地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2013年12月下旬予定
*売主：大成有楽不動産株式会社
*施工：青木あすなろ建設株式会社



==価格・コスト・販売時状況==
*交通利便性がいいので相当な高額で出てくることが予想できます。にも拘わらず資料請求の反応が悪いためか、価格の適性性を見定めるため問い合わせ客を増やそうとしているのでしょうね。
*しれっと、10月下旬販売に変わってます。今年中に販売できるでしょうか??
**ほんとだ。入居開始時期もしれっと変わってますね。引き渡しが来年3月末だと、消費増税前にぎりぎり間に合わせるために色々不備がありそうで嫌だな。
*思っていた価格より高かったので見送ることにしました。強気ですね!!
**ちょっと高過ぎやしませんかねえ・・。とりあえず事故物件ということは関係ない感じで。それでも売れるんだろうなあ。。 
*登録しているメールアドレス宛てに予定価格帯が本日届きましたよ。想定していた価格よりだいぶ高いです。北向きは安ければ良いのですが、まだ間取りも出てないですもんね。全く手が出ないので事前案内会も参加するのやめようかしら。
*北向きでも南向き－坪10～15万というところではないでしょうか。低層ですし1フロアで100万違うと・・と考えると、、私にはちょっと手が出なそうなので撤退します。それにしても強気ですね
*販売が遅れているのは、事故があったため販売センターを棟内に設営する仮使用の許可がおりないからだと思います。工事中に不特定多数の人を現場に入れるわけですから。それにしても高すぎます。買った瞬間に1割は含み損ですね。7000万円のマンションで700万円の損失なので、頭金を捨てるような感じでしょうかね。
*70平米ないのに7300万からって高すぎる。まぁ時間が無駄にならなくて良かったと考えよう。
*同意です。完全に1割高いですよね。北向きの56平米2KDKでも57～800ってところでしょうかね。今から2割上がれば良いですけど、、願望ですね・・
*5階が坪400超えてました…
*一番いい間取りが8割地権者に押さえられてる
*第一印象はかなり割高。この価格はないだろうと感じたので、感想を聞く営業マンに割高ではと伝えたら、パークハウスは坪400だとか、出来上がった物件を見て購入できるので他の物件と違いギャップがないとか必死だった。パークハウスはグレードが2ランクも上なので比較はお門違い。合理的に価格の妥当性を説明できないということ？
*事故物件であることは金額に反映していないと営業マンが言っていた。事故物件は転売しにくい。 
*オーベル物件なので、ブランド力が弱く、価値が下がりやすい。この強気な価格設定では購入時の価値が最高なのだろう。。将来転売を考える人には向いていないと思った。
*いくらまで下がると思いますか？
**1割だと思います。周辺相場は坪300~330万円ですので、ざっと坪30万円、1割相当です。賃貸相場から低金利を勘案して収益還元法で計算しても坪340万円は届きません。見方はいろいろありますが、買ってすぐに1割、5階住戸は2割落ちる計算なのでかなり悩みます。
*南側は3階でも向かいの住宅が気になりますね。やはり道幅が狭いからでしょうか。坪380超はどうしても割高感があります。北向の一番狭いタイプは2室しか分譲されないですが、中では割安感があるのか一番人気、後はテラスのある1階が人気だそうです。それにしてもここまでの値段だとは思わなかった。 
*12月上旬に今提示している額より上げて売値が確定するらしい。割高すぎて買うつもりもないのにうまく取り計らうからと急かされた。
*予定価格に割高感を感じて躊躇していますが、現在の価格よりも値上げするんですか！？それが真実だとすれば、かなりの戸数が売れ残ってしまうのではないでしょうか。事故処理コストが乗っているのでは？と言う発言には、妙に納得してしまいましたが売れ残ってその分の管理費・修繕費などの諸経費を支払い続けるよりも販売価格を上げた方が利益となると判断しているのでしょうか？
*当初販売を二期に分けると言う話でしたが、来週価格発表して一気に販売する方向だそうです。年内には契約と言うことになります。気になる価格は割高な部屋と比較的割安な部屋であからさまに人気が別れてしまったらしく見直すらしいですが、総額は決まっている為、割高な部屋が多少低くなり、その分割安な部屋に乗っかるようです。狭いせいか、単身か二人という家族構成の人がほとんどだと営業マンが言っていました。
*73ｍ2で9170万。ここで坪415万とは強気だね。
*現在残っている部屋のデータです。 
#504号室　6690万円　2LDK+SIC+WIC　56.4 m2　5階 
#408号室　6080万円　2LDK+SIC　54.7 m2　4階 
#504号室が南向きで、408号室が北向きです。 
立地と設備が良いので惹かれていますが、やはり価格の割高感がネックです。




==交通==
*私も現地に行ったのですが、代々木上原まではとても徒歩6分というレベルではないですね。アップダウンがある上に道も狭くてくねくね、ようやく駅についたと思っても改札からはるか遠くの東口。体感12分くらいでした。
*鉄道に関しては上下線、どちらを使う方でも本当に便利そう。その分、検討人口も多そうな気がします。よく上り目線のご意見が多いですが、下りの方のお話も伺いたいですね。




==構造・建物==
*周りの囲いがとれて外観が見えるになりましたね。なんとなく向かいの小学校に似た色合いの、まあいい感じの建物です。 
*外観は学校のようで、高級感はない。容積率の問題か、敷地が広いので圧迫感はない。 



==共用施設==



==設備・仕様==
*内装はかなりシンプルで、部材はこの価格帯の物件に比してチープ。特に水周り。 
*中を見て思ったのは、間取り・収納スペース・建具などのグレードはなかなか良かったです。各階からの眺望の写真もありましたが、さすがに４・５階はいいですね。値段との相談で、北向きを検討しましたが、こちらも南側と違い隣の建物まで距離があるので2階以上の北向き（できれば４・５階）はお得感があるなと思いました。1点だけ、隣の小学校で遊ぶ子供の声などがどのぐらい聞こえてくるのかが気になります。
*内装の部材がチープすぎてぼったくりですね。洗面所はほぼ同じものがIKEAで数万円で買えます。お風呂の扉は安い賃貸マンションによくあるもので、トタンのようにペラペラです。観音扉式の収納の一番左側の扉がマグネットで止まっていました。思わず「これはないやろ！」と叫んでしまいました。ギャグかと思いました。。こんなことをするセンスを疑います。営業マンも、「色々考えたらしいのですが、最後はこうなってしまいまして、、」と説明に苦しそうでした。部材の価格を抑えて利益をがっぽり稼ごうとしているように思えてなりません。。


==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK
*専有面積：41.91m2～73.29m2
*間取りをみるとDINKS向けなのかかなり詰め込み型なのが残念です。。。
*やたら小さい間取りばっか
*Aの間取り、なかなか面白いとよく見てみればベッドルームの1つが4畳しかないものがあるんですね。扉が引き戸になっているので開け放つ事でリビングダイニングと一体化する部屋扱いなのでしょう。大よその価格でもいいから知りたいですねぇ！
*間取り図のリビングダイニングの面積表示が、いつの間にかキッチンの畳数を含めた面積表示になっています。Aタイプはリビングダイニングの畳数が10.2畳でした。今ホームページ見たらキッチン込みで14.5畳表示に。なにも変わっていないのに表示で印象を変えようとしていますね。ちょっと失望しました。
*今Aタイプを見ているんですけどワイドスパンというのは隅から隅までバルコニーであることの呼称じゃなかったんですね、勘違いしてました(汗) キッチンの真横が窓なのは明るいし気分にもいい影響があるかも。
*間取りはよい。きれいな形の部屋が多い。
*立地は絶妙なので…。専有面積もそこそことられていて、収納面も良いなと思いますし。すべてワイドスパンというのもいいです。人気が出る要因は色々とあるかと。
*確かにLDK横の部屋は独立した個室というより、LDKの一部みたいで実質は一部屋ずつ少ない感じですから、子どものいる家族には厳しそうですね。 
*単身者やDINKS向けに考えられた、間取りなのかなって思います。キッチンがちょっとコンパクトすぎるのが気になります。場所はいいところですよね。代々木公園にも近くて、都心へのアクセスもいいので良さそう。 
**キッチンせまいですか？これ位だったら普通なのではないかと思いますけれど…。３つ口コンロが付いていたり、ディスポーザーがあったり、食洗機があったりと、単身者のキッチンにしてはもったいない充実ぶり。DINKSだったり子供が1人だったりすれば十分に暮らせる広さじゃない？


==買い物・食事==



==育児・教育==
*ライフインフォメーションを眺めてみると、教育施設など子供関係は充実しているようですね。小学校が徒歩1分、保育園やこども園が徒歩圏内に複数あり、小児科もあり。防災公園である代々木公園も徒歩9分で、いざと言う時に安心であると感じました。
*小学校など近く子育てにはよさそうですね。オリンピックセンターカルチャー棟ホールでの映画上映やキッズコーナーでの絵本の読み聞かせを定期的に行っていたり、公園も近いしいいです。 




==周辺環境・治安==
*駅も割と近いし低層だし、注目してます。周囲についてはあまり詳しくないのですが、環境等どうなのでしょうか。
*この辺の環境や治安はどうでしょうか？御近所の方色々教えてください。
**治安は悪くないと思いますよ。まぁ、確かに道路も狭くてゴミゴミしているといわれればそうだし、周辺地域は高級感とかはないかもしれませんけど、どこに出るにも便利です。代々木八幡、代々木公園の駅は３、４分程度です。代々木八幡の駅は、新宿方面に乗るには踏切（これがなかなか開かないんだ）渡るか階段上り下りしなくてはいけませんがね。小田急線の音はほとんどしません。小学校が目の前なので、平日昼間は音楽の授業の練習とか、気になる人にはうるさいかも。
*HPには「第二種中高層住居専用地域」とありますが、現地を見てみたところ、あまり高い建物はないですね。3階以上なら十分に明るそうな感じです。これから建ってしまうのでしょうかね。
*坂の上ですかぁ。好きな人は好きですよね、低層でも眺めがいいなんて条件があったりして。自分はちょっとした上りでも気にしてしまうというヘタレなものでして…、ここの坂、どれらいのものでしょう、もう歩いてみたとか、近隣の方とか、レビューあれば是非。代々木公園を見渡せるような間取りがあると見逃せないですね
**代々木公園駅からは結構のぼります。私的には、夏は嫌だなという程度で、ツラいという程には感じませんでした。代々木上原駅からは、のぼったり下ったりという感じで、ならせば平坦なのに…っていう損した感じになります。代々木公園は…、最上階からでも見えないと思いますよ。現地行ったら分かりますが周りもごみごみと建物ありますので。第二種中高層ですしね。
**丁度駅のところが谷間になってる感じですよね。特に公園に向かう坂は都内だとそこそこ急な方じゃないですか？景観はそこまで望めないとしても、やはり大きい公園が近くにある場所は空気がやっぱり違うなと思います。早朝通るとビル街などに比べて爽やかなので、そういった点ではよい環境じゃないでしょうか。周辺は道も狭いしごみごみしてる感はありますが、スピード出す車も通らないしのんびりしている印象です。
*駅からの道は、夜道が暗くて怖いのですか。電灯が少ない通りなんですか？現地を確認するにも遠方に住んでおり、どうしても昼間に限られてしまうので、非常に有益な情報でした。子供が塾で遅くなる日などは迎えに行くなど、十分気をつけなければいけませんね。
**そうですね…現地は比較的駅も近く、小学校も近いのですが道としては結構細くて「住宅街の中の道」という感じなのですよね。ものすごく明るいわけではないです。人通りはそこそこあるとは思いますが。どちらにしても、お子さんの塾や習い事の際はお迎えされた方が安心かもしれないですね。
*この地域は部分的には他の国の風景を思わせるような場所もあってなかなかオシャレだと思います、渋谷区と聞いただけでどうしても喧騒を思い浮かべてしまうのですがそうでない場所もあるのですね。 
*4面全部が道路になってるから一応歩くときは気をつけたほうが良さそう。メリットとして見ると道路幅分の空間的ゆとりかな。 
*代々木上原という地域は落ち着いていて良いが、当物件の周辺は古い家が多く、所帯染みた地域。 
*へー。狭いけど形はすっきりしてて住みやすそうですねー。駅はいくつか乗りに行けるみたい。その気になればもっと歩いて原宿からも？、地図上ではＮＨＫホールが目に入る範囲内だから渋谷も何とかなるんじゃないですか？。通勤でここまで乗りに行くという話じゃなくて例えば休日とか、渋谷原宿ともに栄えているわけだし、食事買い物をしてそれから用事あれば乗って行く。なかなか柔軟性の高い立地だと思います。
*多くの駅利用できるのは、目的地によって選べるので便利ですね。物件環境も子供が通う学校も揃っていますし多くの公園もあるのも特徴です。特に代々木公園は、23区内の都立公園の中で五番目に広い公園で、道路を挟んで森林公園としてのＡ地区・Ｂ地区は、陸上競技場、野外ステージがあります。かつてこの公園は、陸軍代々木練兵場だったのですが、戦後は米軍の宿舎敷地・ワシントンハイツその後東京オリンピックの選手村になったのも有名です。
*代々木公園周辺に住むなら、良い場所なんじゃないかな。小学校が前だと治安も良いし。私はこの地域のもっと渋谷側に住んでるけど、治安を考えたら上原のが良かった。



==周辺施設==
*代々木公園は都立公園の中で５番目に広いのですね！よくフリマなどへ行きますが、のんびりしたいい公園ですよね。オリンピック村だったのは知っていましたが、陸軍代々木練兵場だとは初耳です。公園一つ一つに歴史があるんですよね。今の時期代々木公園は紅葉がきれいでしょうね。身近に四季を感じられる大きな公園があるのはいいですね。


==その他==



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%99%E3%83%AB%E4%BB%A3%E3%80%85%E6%9C%A8%E4%B8%8A%E5%8E%9F 「オーベル代々木上原」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352305/ オーベル代々木上原について【検討板】]


23ku/352305/200
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