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==買取のチラシについて==
*「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシについてです。このチラシが入っていたからと言って、実は簡単には喜べないんですよ。なぜなら、そんな今すぐにでも買い取ってくれそうなお客さんが、本当にいるのかどうかはかなり怪しいからです。高倍率で即日完売した人気物件とか、広尾ガーデンヒルズや東京ツインパークスなどのプレミア物件なら、売り手の言い値でも買いたいお客さんはいるかも知れません。でも普通のマンションの場合は、価格や広さ、内装や間取りなど、買い手の希望する条件を満たさない限りそう簡単には成約には至らないことが多いのです。では、なぜそんなチラシが入るかと言うと、仲介物件は仲介業者にとって手数料を得るための商品なのですから、何が何でも売り手を見つけなければ商売になりません。いくら買い手のお客さんがいても仲介する物件がないのでは、手数料は入って来ませんからね。そこで、オーナーが売りたくなるようなチラシを入れるのです。そして仲介契約を結ぶのですよ。私はそんなふうにして、釣られてしまったのでした・・・
**さて、「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシを入れたＤ社に電話して、どんなお客さんがいらっしゃるのか聞いてみました。何でも、そのお客さんは私のマンションが新築分譲された時に購入を検討したのだけれど、資金面で不安があり見送ったそうです。それが二年経って購入資金も増え、近くに住んでいることもあって、そのマンションで売りが出ればぜひとも購入したいとのことでした。この話を営業マンから聞いて、この分ならこちらの希望価格で結構あっさり売却出来そうだなと私は楽観したのでした。と言うのは、その前年に同じマンション内で、新築分譲当時の価格の２％引きで売却が成立した部屋があったからです。そこで翌日Ｄ社の営業マンに来てもらったのですが、マンション売却は初めてで何も知らない私は、業者の言われるがまま契約期間三ヶ月の専任仲介契約を結んでしまったのでした。。。普通、不動産の仲介契約には、おおまかに専任契約（専属専任を含む）と一般契約があります。専任契約の場合、契約期間中は他の業者と仲介契約を結ぶことは出来ませんが、売買成約に向けて全力を尽してくれることが期待出来ます。今住んでる物件を売って新しい物件を購入する場合などは、購入物件のディベロッパー系列の仲介業者と専任契約を結ぶことが多いと思います。でもハズレ業者と専任契約を結ぶと悲惨なことになります。その業者に見切りをつけて他の業者と仲介契約を結びたくても、解約しない限り出来ないのですからね。私の場合がまさしくそうでした！そして私がＤ社と契約したその週末に、Ｄ社の営業マン二人（次長と新人）が「○○マンション限定でお探しのお客様」Ａさん夫婦を連れて見学にやって来ました。私はＡさん夫婦がすぐにでも売買契約を結んでくれるものと思っていましたが、世の中そんなに甘くなかったですね。。。奥さんはかなり乗り気でしたが、ご主人があまり気乗りしない様子で、狭いとか（価格が）高いとか不満を漏らされていました。そして、ズバリ購入希望価格を聞いてみたところ、私の売却希望価格の4,890万円（新築分譲当時の価格の２％引き）よりも何と690万円も低い4,200万円だったのです！あまりの開きに私は愕然とし、奈落の底に突き落とされた気分でした。そしてもう交渉の余地なし、と言うことでＤ社の営業マン共々お帰り頂いたのでした。そして私のマンション売却に関する苦悩の日々は、そのときから始まったのです。。。ところが本当に世の中不思議なもので、その３ヶ月後に私のマンションを買って頂いたのは、何とそのＡさん夫婦だったのです。。。今すぐにでも購入して貰えると私が思い込んでいたＡ夫婦と価格面で決裂して以来、売却戦略練り直しのため、Ｆ駅近辺のマンション価格やその後の新規供給動向を遅まきながらリサーチし始めました。そして改めてＤ社および念のため別のＳ社でも査定価格を出してもらったところ、どちらも分譲時販売価格から約一割引きの4,500万円でした。そこで、マンションの売却希望価格を査定価格前後にして出来るだけ早く売却するか、時間がかかることを承知の上で付加価値分を査定価格に上乗せしてじっくり買い手を探すか、最初は迷いました。でも、次に私が新規物件を購入する時は焦らずゆっくり時間をかけて探そうと思い、一旦賃貸物件に引っ越すつもりでいたのと、売却マンションの立地が充分に生活および交通の利便性が良く、一方で豊かな自然に囲まれていた点から、査定価格に付加価値分を上乗せすることを選んだのです。前にも書きましたが、そもそも査定価格とは同条件の物件が成約するであろう平均価格に対して多少押さえ気味になっています。そこで私のマンションにどの程度の付加価値があって査定価格に上乗せ出来るかを分析しました。まず最初にその後の新規マンション供給動向ですが、Ｆ駅徒歩10分の金融機関研修センター跡地に大規模マンションの分譲が開始していました。早速モデルルームへ行って価格リサーチをしたところ、私のマンションよりも平均して一割ほど高いことが分かりました。一方で中古マンションの販売状況ですが、元々新築マンションの供給が少ないエリアな事もあって、競合する中古物件はその時点では出ておりませんでした。この様な状況下で売却価格を見直した結果、査定価格に対して上乗せする付加価値を私は6%強に設定しました。そして売却希望価格を4,790万円とし当初より100万円下げましたが、最初の募集は4,890万円で行うようにＤ社に頼みました。実際に買い手と価格交渉に入った段階で、場合によって100万円下げるつもりだったからです。こうして３ヶ月間にわたる私のマンション売却活動が開始されたのでした。

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