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中古マンションの売却

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==中古マンションのかしこい売却について==
*東京２３区内（東京まで電車で約２０分）、駅徒歩６分、築２０年、約７０㎡（３ＬＤＫ）、１Ｆ、ペット可、の分譲マンション。現在、りフォームをせずに、 値段をその分安くして売り出してますが、なかなか売れなくて困ってます。キッチン台や洗面台などは古くてひび割れがある状態です。やはり多少費用がかさん でも自分でリフォームして、その分上乗せして販売した方が早く確実に売れるのでしょうか？個人的にはリフォームは買っていただける方の好みにしていただい た方がよいのでは？と考えていたのですが。しかも、リフォームしてから売ればその分高くなるわけで・・・どうしたらよいのか困ってます。どなたかご教授賜りたく、よろしくお願いします。
**リフォームして売却に最適なシーズンを逃すのなら、リフォームせずに出すほうがましですよ。
**リフォームしなくても、きれいになっていれば、売れると思います。人が住んでいると本当のところがわからないので買いにくいと思いますけど。同じマンションが最近売れたといってもその値段と同じ値段で売れるとは限りません。1階というのは都内ではあまり歓迎されません。向きはどうですか。南向き以外はかなり売れにくいと考えてください。
**売り出してから、実際に見学に来られましたか？見学も、売買についての問い合わせも無い状況でしたら、値段が相場と合っていないことが、最大の理由かと。それなりに見学があるのでしたら…「キッチン台や洗面台などは古くてひび割れがある状態です。」という状況から、築年数以上に、荒れていませんか？使い方が荒い、掃除が行き届いていない状況ですと、他の面でも不具合・悪状況と受取られることもあると思われます。荷物が多くて、希望者がチェックしたくてもし辛い状況…等。居住しながらの売却でしたら、まずは整理整頓して荷物を減らし、水周りも含め徹底的に大掃除してみては？
**立地は良さそうなので、やはり売り出し価格が高いのでは？やはり２０年となるとかなり古い印象です。あとは私も２３区駅徒歩２分のマンションを売却しましたが見学の日は家中大掃除、いかに広くキレイに見せるか、を考えました。本当に今は価格が下がっています。もし今私が売却しようとしても当時の価格では売れなかっただろうと思う程です。価格を落として大掃除！ではないでしょうか？
**自分でリフォームしないほうがいいですね。買う人の好みだって、あるでしょう。
**たぶん、築２０年もさることながら約７０㎡、つまり６０㎡台であることが最大のネックでは。中古買う人間の心理としては、新築だと７０㎡しか買えないけど中古なら８０㎡買えるといったものもあるだろ。よって新築でも人気がない６０㎡台では、よほど他のウリがないと厳しいぜ。
**３ＬＤＫ。ファミリー向けの間取りのようですが、それではかなり居室がせまいですね。リフォームでリビングを 広げることは可能ですか？そうすると価格次第では単身やＤＩＮＫＳの方が興味を持ってくれるかも知れませんが、１階では女性に敬遠されるでしょうね。売れ ない理由は単純な理由ではないでしょう。とにかく売りたいだけなら、価格を思い切って下げればあっという間に売れると思いますけど。・・・
*世の中には絶対に１階がいいという人もいる。下記の人達は、１階を喜ぶのです。簡単に言えば、若い、子持ちの夫婦、引退して庭仕事が好きな夫婦。DINKSには、１階は向かないみたいです。
#庭がついている場合。
#子供が小さい場：子供が走り回って、騒音問題が生じることが多々あります。せっかく買ったのに、出て行く人も決して少なくありません。
*いくら、リフォームをする気でも、やっぱり見た目は大きく響きます。 やはり不用品処分して広く見せる、これが一番早いと思います。 こどものおもちゃとか、引っ越したら持っていかないなーと思うものは 今のうちにガンガン処分した方がいいでしょう。 最後まで使って、捨てていって・・というものが多いと狭い＆古いで 好印象には程遠くなってしまいます。 
*不用品とかをどんどん捨てる＆まとまった必要品はトランクルームで ものを減らすなどがいいですね。 例えば玄関先には靴はださないように、全部しまえるように処分するとか。 スリッパとか、ちょっとしたところに目隠しにかける大判の布とかは新しい明るい ものを用意すると印象が違うと思います。
*下げれば売れるってもんじゃないからね。 買い手はもっと下げてやろうと思い指値出してくるからね。 仲介もここいらで決めましょうという感じでダブル攻撃ですね。 残念ですがどんな事情でも売り急いでいれば得することなど何もありませんね。 売り先行で仮住まいする計画が一番いい方法です。
*今年初めに９年物のマンションを売却したんですが、もっと上階でしかも広い角部屋で６年くらい さらし物になっていた部屋がありました。売れない理由は部屋が超汚かったからだそうです。 それなのに価格はずっと強気のまま。リフォームにいくらかかるかと思ったら、やはり思い切り 安くしないと無理だったみたい。 悪いなと思いながら、このお部屋を当て馬に価格設定させてもらいました。明らかに我が家の方が キレイ（２年くらいしか住んでない？）と言われてましたので・・・ なので、とにかくきれいにしておいた方がいいです。クロスがあまりに酷いなら、張り替えてしまうか、リフォーム代を一部持ちましょうぐらいの申し出をしたほうがいいでしょう。
*内覧に来る（悪い方の比較ではなくて、買う気がある人）は、 自分が住んだ場合は。。。というのを想像するので、 生活感がある居心地より、モデルルームのような生活感が ない部屋か、何も置いていない空き部屋の方がいいです。 ガラスが汚れていることは買わない一番の理由には ならないでしょうが、生活感を漂わせる十分な理由になります。 
*空室のほうが売りやすいのは確かですよ。 あなたが仰る通り、空室にするのは難しいですが。 ちなみにクロス張替1000円/m2程度。洗いは4万ほど。 畳、床ワックスその他諸々で計約30万程度です。 今の時代、よほどの人気物件か、割安物件でなければ売れません。 個人の売却努力は、精神的にも疲れます。 売却は不動産屋の仕事です。適正価格で売り出せば、きっと縁があります。 売却を急ぐなら、適正価格から５％程度値下げして売り出すことです。 その後、価格交渉(指値)がきます。通常は端数切捨ての契約となります。 例えば売出価格を3450万円とすれば、50万円を値下げ、契約は3400万円となります。 一番ダメなのは、高値で売り出し、徐々に値を下げる方法です。 購入予定者はインターネットで情報をみています。(高い買い物ですから) 適正価格まで値下げしても、「まだ下がるかも」と購入を躊躇します。 結果として、相場以下で契約することが多いようです。 売出価格が売却可否の勝負ポイントですから、十分検討ください。
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