【口コミまとめ】マンションの買い替えを本音で考察！

==入居後すぐに買い替える場合の費用==
*５０００万円の新築マンションに入居して３ヶ月ですが、入居して不幸がたび重なり、 相性の悪いマンションのような気がしてきて、他のマンションに買い替えたくなりました。 しかし、ローンを組んだ主人にはとても言うことは出来ず、ひとり密かに考えてます。 ローンは35年で某銀行の3年変動金利で４２００万です。 子供はなく、30台前半、夫年収８８０万、私年収４５０万です。 頭金、諸費用、家具雑費などで、貯金もほとんど使い果たしてしまいました。 もし買い替えとなると、最初にいくらぐらい必要なのか気になります。 また、ローンを組んだばかりでは、借り換えも出来ないと噂を聞いたこともあり、 調べているのですが、いまいちよくわかりません。 どなたかお知恵を貸していただけませんでしょうか？
**簡単に3パターン程紹介しましょう。
#売却→次のマンションを購入して入居：売却と購入が同時進行ですのでかなり大変です。売れないと購入できないので受付けてくれないデベが多いかもしれません。
#売却→賃貸→購入：ゆっくり売れてゆっくり探せますね。逆に言うと時間かかる。先に賃貸移ってもいいですね。
#売却しないで購入：一番簡単です。引越した後、売るなり貸すなり好きに処理してください
***細かい事は仲介の不動産屋行かれた方がいいですよ。もしくは、気になるマンションがあるのならモデルルームいって相談してみるとか。費用は、まぁいくらで売れるか次第でしょうか残債より高く売却できれば、問題無いですが逆に安ければ、現金で出さないといけません。全額返済しないと抵当権はずせないからです。誰も他人の借金付きは購入しませんよね。仲介手数料は3％＋6万円です。　4000万円なら120万円+6万円で126万円
#残債4200万円　　売却4200万円　そのまま返済すればいいですね
#残債4200万円　　売却4000万円　200万円足さないとダメです。
***仲介屋の取り分はそうだろうが、新しく家を買いなおすのだから、余分に不動産取得税や登記費用、ローンを組みなおすのにローンの保証料や事務手数料、こまごまいろいろかかる。奥さんが新居購入したばかりだから、引越し間際にあれやこれやお金がかかったことは経験済みだと思うが、それがそっくりそのままもう一度かかり、さらに、今の家の売却損が出ればさらに金が必要。お金の余裕がなければ住み替えは不可能。銀行も貸し倒れリスクが高い客と考えるから、金も貸し渋る。従って、入居直後の住み替えは困難。２、３年待ちな。
*③しかないだろう。①だと、まず高く売れない。次のマンションの購入がかかっているので、安くなっても妥協することになる。②だと、納得いく価格で売れなければ、そのまま数年すんで、ローンの返済を進めながら、買い手探しを継続すればいい。③だと早く買い手が見つからないと賃貸の家賃分損するが、一番早くうれる可能性が高い。②、③になるが、賃貸の家賃とか引越し代もかかるし、貯金を使い果たしているとなるとまず無理だろうな。
#売却→次のマンションを購入して入居
#売却→賃貸→購入
#賃貸→売却→購入
*売却損が２千万越えて住み替えた者です。今のお住まいに不満があるのなら決断は早いほうがいいと思います。うちも入居して半年後に諸事情から嫌になりました。夫の説得に時間がかかり売却損が増えてしまいました。返済比率に問題がなければオーバーローンや諸費用ローンも利用できますお身内に一時的に借り入れされる方も多いです。各銀行様々な個人向け商品が充実していて羨ましい時代になってます。まずは、銀行の住宅ローン相談に行かれ借り入れ可能額を計算してもらい不動産業者にご自宅の査定をしてもらってはいかがでしょう？うちは売却額よりローン残が残り手持ち資金を追い金と仲介手数料に使いました。うちは売却額よりローン残が残り手持ち資金を追い金と仲介手数料に使いました次の家は諸費用ローンを利用して合計４７００万の借り入れ当時夫は４９才で年収も上の方のご主人より低かったのに大手銀行が快く貸してくださいました。手数料と頭金は保険から契約者貸し付けをして一時的にしのぎ保証料は０円の商品を選びました。売りを先行して仮住まいをしたのでその費用は夫名義の車を売却して作り車がないと不便な場所でしたから私の名義で新たに車を購入しました（ローン実行までは夫名義の借金は×）業者の提携銀行よりもご主人の会社のメインバンクの方が少々無理な融資でも通りやすいです。私達も自分達で銀行に直接申し込みに行きましたから。現在高利の諸費用ローンは全額返済して月の支払いは１２．５万です私の収入が２０万ですから　私の収入だけで余裕で払ってます。ダブルインカムは強しですよ！
**その保険料0円の保険とは、具体的にどんな保険なのか、もしよろしければ、教えていただけませんでしょうか？よろしくお願い致します。
***保険とは夫の生命保険（終身付き定期保険）と子供達２人の学資保険からです。手持ち資金は抵当権を抹消するために使い果たしたので二度の引っ越し費用や、次の家の手付け金（１０％と言われますが最近は１００万あれば大丈夫）仮住まい費用もあり　２００万ほど現金が必要でした。次の家のローンが実行されるまでは、夫名義では借金出来なかったので顧信にでてこないと言われる契約者貸し付けと、妻（私）名義の借金に目をつけました。☆保険の満期金の範囲内で借りられる契約者貸し付けは、貯金として扱われるみたいで調査しても個人の借金としては出てこないそうです。
**やはり、買換えとなると再度、ある程度貯金をしてからでないと無理そうですね。5年ぐらいの我慢が必要なのかなと思いながらも、年数が経った分、売却価格もその分値下がりするだろうし、、、出来れば２〜３年を目安に頑張ってみたいですが。。。
***今のマンションにかかるお金、新しいマンションにかかるお金、移動に関するお金、それぞれにかかる手数料や手間・時間・・・考えると頭痛いですが、一番安く済むのは、分譲＞分譲で、ローンは銀行の買い替えローンですかね。手続きなどがまとめて済みそうで。 これはまぁお金だけに注目した案ですが、もう次の移動はできないと思った方がよいので、一度賃貸に出てゆっくり頭を冷やした方がいいかもですねー。
*売却してその家に住み続けながら、次の家に引越しなんて都合のいいことはやはり出来ないのですね。あたりまえですよね。
**それはケースバイケースだと思います。買い主、売り主が個人の場合　契約内容によりますもちろん双方が合意しないといけないのですが、こちらの引き渡し希望日と買い手の引き渡し希望日は必ずしも一致しないものです。現状が空き部屋・空き家の場合は即入居可となりますがローン残がある以上、売れないと抵当権を抹消できない抵当権を抹消できなければ、次の住宅ローンは通常は組めない（セカンドハウスローンもありますが・・・）現状は居住中として売りに出すわけです。で、いつ売れるかは誰にも分からないわけで仮に申し込みが入っても、買い手が現金払いなら問題ないですが、ローン利用となればその方を調査する時間も必要ですから、通常申し込みから引き渡しまで早くても２〜３ヶ月はかかると言われています。しかしこれはあくまで一般論で、引き渡しは半年後を条件にしてそれを受け入れてくれる購入者を待つというのも有りです。全ては契約なんです。もちろん最初から仲介業者にこちらの条件は伝えましょう。購入希望者にも最初から「この物件は引き渡し日の条件付きなんだな」と了解した上で内覧してもらわないとね。中には強引に自分の希望を通そうとする人もいますが、嫌なら断ればいいだけです。但し、この時代は完全なる買い手市場ですから。私は購入者の条件を承諾しました。住み替えの場合は売り買いの時間差がありますから、資金計画だけではうまくいかないのです。出来れば、売りを先行して一度賃貸に住む覚悟が必要だと思います。
*現在のように中古価格の先行きが不透明な場合は手元に残るお金が確定した後に新居を買う“売り先行”のほうが資金計画にも狂いが生じなくて安全です。そのほうが売りあせる必要もないのである程度納得のいく価格で売却できる可能性も出てきます。一方、自宅の明け渡し時期を気にせずに新居をじっくり探せるのは“買い先行”ならではの魅力だといえます。ただしその場合、新居の取得日までに旧自宅が売れず二重ローンを背負ってしまうパターンを避ける手立てはとっておきましょう。具体的には、以下に解説するような二つの方法が考えられます。まずは、購入する物件の売買契約書に“買い換え特約”を付記してもらうこと。文面としては“○年○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売れなければ本契約を白紙撤回する”といった内容にするのが一般的です。これなら、たとえ購入をキャンセルしても、契約時に支払った手付金は全額戻りますし違約金を支払う必要などもありません。ただしこの特約新築分譲で売り主が不動産会社のケースなら比較的ＯＫですが売り主が個人の場合（つまり中古物件を買う場合）には、承諾してもらうのは難しいようです。さてもうひとつの方法としては一定期間内に自宅が売れなっかた場合仲介会社に自宅を買い取ってもらう“買い取り保証制度”を利用するという手が考えられます。ただし物件によっては買い取ってもらえないケースもありますし一部の仲介会社しか実施していないのも実情。さらに買い取り価格は査定価格の約８０％と大変シビアになってしまうなどの点があることを頭に入れておきましょう。
*私も5,000万円の新築マンションを、1999年に契約し、2000年に入居、そして2002年に売却しました。売却時の査定価格は4,500万円でしたが、粘って３か月後に4,700万円で売却の契約をし、さらに私の方の仲介手数料を90万円まけさせたので、実質的には4,790万円での売却をしたのと同じでした。こんな私の経験から得られた体験・知識を紹介できればと思いますが、そもそもスレ主さんはご自分のマンションの査定を業者に依頼されたのでしょうか？査定価格が不明だと、買い換えに当たってどう言ったプロセスを取った方が有利か、はっきりしないと思うのですが・・・
*①短期所有の居住用不動産を売却する場合：平成１６年１月１日の税制改正により土地建物の損失控除の給与所得との損失通産は原則としてできなくなりました。※所有期間が５年以下の居住用不動産を売却した場合：譲渡した価格よりもローン残高が多い場合を除き損益通算はできなくなりました。
*②居住用をローンで買い換える場合：所有期間５年超であることが条件になります。※繰越控除制度と買い替特例は同時に適応を受けることはできません。
*③譲渡した価格よりもローン算だがが多い場合：
*平成１６年に創設された買い替えなしで繰り越し控除ができる制度です。※特例を受けるには、特例をうける旨を申告し、財務省令で定める書類を提出することが必要です。税制は毎年変更されているので確認が必要です。エアコンは家電製品ということで我が家の場合は購入価格に含まれませんでした。オプションも疑問ですが・・・※※所有期間が５年を超えている方は、詳しくは管轄の税務署にお尋ね下さい。主な条件：
#住宅は譲渡した年の１月1日現在で、保有期間が５年を超えるもの
#譲渡は一定の親族以外に対する譲渡であること
#譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローン残高があること
#譲渡した人の合計所得が３千万以下であること
*まずは取得費について取得費として認められるもの取得費とは、その不動産の購入代金、購入のための支払った仲介手数料、登録免許税、不動産所得税印紙税、整地費、増改築費、設備費、借入金の利子、などを加えた半額です。ただし、建物の場合は、取得費から経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。※減価償却とは・・・建物の価格は建てたばかりの時が一番高く、寿命がきて利用できなくなった時に一番低くなります。税法では、「耐用年数」といいます。実際には、ひとつひとつの建物は建て方や手入れの仕方によって寿命が違うのですがそれでは基準にならないので、建物の建て方や材質によって「耐用年数」を決めてあるのです。※鉄骨鉄筋コンクリート作りの場合・・・法定耐用年数は４７年、償却率０．０２２建物の寿命である太陽年数に対して、その建物を取得して譲渡するまでに経過した年数を「経過年数」といいます。減価償却の計算にはこの経過年数も必要となってきます。償却率=1／耐用年数　と覚えましょう。