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クリオ円山裏参道

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==価格・コスト・販売時状況==
【価格】
*価格	4,169.4万円～1億2,686.4万円
*問合せしましたが、やはり３Ｌでも6000万。４Ｌは9000万のようです。 もちろん最上階の100㎡超えは億ションだそうです。
*2Lで4000万～と言われ直ぐに諦めました。 駅と裏参道から近くいいと思ってたから残念。
【予測】
*円山は昔と比べて高度制限が厳しくなってきています． この場所は33m高度地区なので，10階より高くできません． このため戸数を多くできず，結果的に一戸当たりの価格が 上昇することになるでしょうね． 127平米の部屋は，おそらく１億はするのでは． 
*HPの「選ばれし方へ贈る」というフレーズからしても値段は高いですよね。 駅から近いですし間取りが少なくて広い。
【比較・検討】
*127平米14000万の価値ないよ。 せいぜい、9000万てとこだろう。
**裏参道立地で円山駅徒歩4分は確かに希少ですし、プレミアム性をマックスまで出してもイケると踏んでの値付けだと思います。円山駅北側のシティハウスの売れ行きからしても勝算があると見たのでしょうが、ここまでハイクラスになると、デベロッパーのブランド力がネックになるかもしれません。
*高いですけど、まわりのデベとさほど変わりませんね。 ただ、標準のグレードは一番いいかも。 
*立地の割には高すぎる！2～3 年前なら坪単価200万エリアですよ。
*マンションの価値は立地で概ね決まると考えております。 いくら円山が人気エリアで値下がりしにくいとは言え、当然ピンキリかと思います。 今更ですが、ここはどうなのでしょう？ 裏参道に面してないし… 
**ここは、交通量は少ないけど、たしか道々に面しているはず、除雪は市道より良いのでは、眺望は市街地であれば期待しませんし、このマンションの場合は道路等で四方にスペースがあります、問題は西側ですがここに同程度のマンションが立つと眺望はかなり阻害されますが、その可能性は少ないと考えています。裏参道からは70m程度なので裏参道に面しているのと同じです。 
***確かにこの物件は裏参道に面してはいませんが、面してるマンションとなると、もう建つ余地はほとんど無いですからね。少し前に、24丁目の西端にあった沖本貸本店さんなどを地上げして三井さんが小さいのを作りましたが、あれが最後ではないかと言われてます。25丁目の南側にはまだ戸建てが残ってますが、まとめてマンション用地にするには到底引き合わないコストになるそうです。あとはもう、スクラップ＆ビルドしかないですね。 なので、こちらの物件や隣の大和さん、東急さんの立地は、円山エリアとしてもまずまずハイクラスのポジションだと思いますよ。「高級住宅街の匂い」ということでは、大通の北側になる住友さんのシティハウス円山や、話題になったシティタワーズ円山よりも良いのではないでしょうか。
*２～３年前なら４ＬＤＫでも５０００万円ぐらいでしたがここは７０００万円と高すぎるな。
**最近のこのあたりの相場ですよ．ここだけではなく周りも同じ値付けですから．特に4LDKや90平米を超える間取りは希少価値もあってより高めの値付けですね．

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