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賃貸経営

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[[Category:一般スレ]]

==今後の賃貸経営==
*なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。
**別に借金があるかないかと、賃料設定は別次元のこと。 黒字を出来るだけ出したくないから、土地は全額自己資金で、建物は全額借金で建設するのは常識。 うちはそれでも年間で４００万円強の不動産所得になりますが、青色申告特別控除が６５万円あるので、税金の支払いはかなり少なくなっています。 建物を建設して暫くは相続財産が少なくていいけど、個人名義で建てると時間の経過とともに相続財産額が増えていきます。（今は１年間で７００万円くらい増加しているな。） 法人で建てるか、個人で建てるかは、かなり悩むところです。
*空室リスクもあるし・・・。 事故物件になったら大幅値下げしないと借り手もいなくなる。 大家が儲かる商売とは思えんのだが・・・。
*事業用の償却資産（建物や付帯設備・外構など）取得資金は原則借入金で賄う。どちらも時間の経過とともに無くなっていくもの。お金を貯めてから建物建てるか？ 時間がかかって建ててから税金いっぱい払いたいか？ 同じ金額借入するなら金利は低い方が得。
*無借金で税金払うほうが遥かにお得ですね。
**正しい。 私もそう思います。
*あなたに問うが、住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？ 住むだけならいいけど、収益を上げる事業なんだぜ。 しかも土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。 自宅を建てるのにもある程度は言えることだけれど、収益を上げる事業なんだから、もう少しリスク管理を考えないと。
*アパマン賃貸経営を自己資金１００％でやろうが借り入れ金１００パーセントでやろうが、基本は、建てても入居が見込めないようなところには建てるなってこと。サブリースに惑わされてはいけません。すべて自己責任ですから。 とにかく、学ばねばやられてしまいますよ！ 今はネットでほとんどの情報が手に入る世の中です。よく勉強して下さい。謙虚な気持ちで・・・。
*都心区の新築分譲所有、賃貸にだしましたところ、２～３月内覧客４人中２人に値切られました。（礼１、敷１でも値切る！） 近隣築１０年大手不動産物件と同等な価格で貸し出しましたので、値切られても困るんですけど。 ですから、値切らなかった某法人と契約しました。 うちは２ＬＤＫなので、なんとかお客がついた感じです。 安価で貸し出しても、けっこう大変でしたし、苦戦しました。 この地域の賃貸はあぶれていると思います。 特に１ＬＤＫはだぶついています。 
**家賃って値切れるの？　って思ってる人も多いけど最近は借りる方から いくらなら借りるとかいう達人?もいますからね。
**とりあえず値切ろう・・そんな客が多いそうですよ。 でも２～３月はお客もつくので、売れ残った４月から値切ればよいのでは？ うちの内覧客は、賃貸契約申込書を提出してから値切りにきたので、無視しました。 書類書く前に言ってほしいわ。 それなら最初から断ります。 客も悪どいんですよ。
**ちなみに、親戚は、礼ナシで家賃を上乗せした広告と、礼１で今までどおりの家賃で募集したところ、礼１で決まったそうです。 同じ物件での別口募集です。


==サブリーズ==
*相続税対策とサブリースの甘言に乗って危険地域に建ててしまう大家さんが問題。しかし、ビジネスはすべて自己責任。近い将来に厳しい現実が待っていて破綻したとしても…結果はあまんじてうけいれねばならない。
**大家さんにとっては、建てて１０年後の賃料見直し時が問題ですね。サプリースはすでに赤字みたいですよ。建築の利益でサプリースの赤字をカパーしてるのが実情のようです。 まだ今のサプリースシステムが始まって１０年経ってないから、なんともわからないですが。そのときが大東建託さんの正念場でしょう。 リピーターさんがいるのは、１０年経ってないから、今は契約時の条件が守られているからでしょう。 １０年後ですね！
**大東建託の子会社さんの３０年サブリースは、大家さんにとっても危険なやり方ですね。 １０年間賃料の変更無しで、その後は５年単位という新方式ですよね。 フルパッケージだと、建物劣化部分までセットで、その代償が上乗せ＋５％か。 確かにこれでは１０年経った時がすごい不安です。 うちは４年前に計画した際には、大東さんは選択肢に入れませんでした。 サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。 結果的に大家さんにも被害が及ぶ訳ですから、１０年間安心という訳にはいかないと感じます。 そこいらへんが理解出来ない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。 うちの近所（東京２３区の西側）では、大東さんが店舗や自宅用住宅を施工しているケースはよく見かけますが、アパート系は積水さんや大和さんが多いです。
***大東建託って ４毛作か。実に上手くできているな。
#建築段階で儲けて 
#管理（サブリース）で儲けて 
#修繕工事で儲けて 
#子会社が仲介手数料取って儲ける 
***大東さんが破綻することはまずないとおもえる。泣きを見るのは大家さんでしょ。営業さんに乗せられて、十分な検討もしないで高い建物を買わされた大家さんでしょ。 大東さんは最初はサブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。そのしわ寄せが大家さんを直撃。最悪、銀行の支払いが出来なくなり手放すことになる。 大東さんが危なくなるのは評判が悪化し、新たに建てられなくなったときでしょ。破綻した大家さんが増えれば大家さんも警戒し、そう簡単には建てないでしょうからね。 サブリースでないと不安なところには建てないこと。利回りを良くすることが肝要です。そのためにはイニシャルコストをおさえるのが大事です。 ひと部屋１千万！！ １千万あればそれなりの家が建ちますよね。
*原則、サブリースは集客に自信のある好立地の物件の場合は必要ないわけです。どうしてもサブリースする場合は 建築コストは高くなります。建物で儲けておかないと先々、サブリースで儲けるのはきつくなるからでしょう。サブリースの場合、立地にこだわらず、どんどん イケイケで営業をかけてきますから怖いです。 とにかく、安全な所に安く建てる！これが原則です。サブリースある無しにかかわらず、表面利回りが月１%、年１２%以上あれば１０年でだいたい資 金回収出来てしまいます。しかし、サブリースの場合は表面利回りはせいぜい良くても８%くらいですね。大家さんもそれで満足します。東建さんの場合は６% も行かないこともあります。 好立地に最適の間取りで安く建て早期の資金回収を計る！これが原則です。
*10年保障となると、確かに管理会社側が大きくリスクを取っているのは判る。ただ、「多きすぎる」かは微妙かな。 まあ、サブリース関係でいえば、先に書いたように、建築売上、管理、修繕など多岐にわたって大家としての収益の源泉を渡してしまうので、大家にとって、リスク軽減＜収益力減少 のような感じがどうしてもぬぐえない。
#サブリース部分が悪くても、建築売上、修繕、仲介手数料など他の収益源がある。 
#同業他社が２年毎位の見直しが一般的なら、10年保障というキャッチフレーズは、貴方任せ大家への訴求力は高いと思う。だから、色々な見方はあるのだろうけれど一つの戦略かもしれない。 特に、サブリース関係ではいくかサブリース運営会社側が敗訴した最高裁判例があり、建築請負受注段階の営業方法次第では賃料減額は慎重に交渉を進める必要があるため、１つの割り切りとして10年保障してしまう割り切りもありかもと思う。  
#固定金利・元利均等返済で借入した場合、もともと大家は（税を除いた）キャッシュフローベースでみれば、かなりの部分の支払は固定した支払い。であれば、ちょっと荒っぽいことを承知で言えば、サブリースも大家も似たようなリスクを負った形態ともいえそう。 大家の場合、途中で事業をやめようとすると、物件売却＆借入一括返済（→売却代金＜借入元金残高なら、手元資金取崩も必要）となるが、サブリース 業を10年、15年時にやめたければ、査定賃料を下げて、解約に誘導することができる。どちらがやめやすいかといったらサブリース側の方のような気がす る。
**サブリースを使う大家さんが考える最大のメリットとは、３０年の借り上げで家賃が保証されているから安心！と思うことでしょうか。しかし、これには落とし穴があるのですね！ 立地の悪い所に建てるとき以外はサブリースは要らないとおもう。しかし、立地の悪い場合は先々、空室率が高くなるわけですが、サブリース業者さん は１０年１５年と経ち赤字になったとき、サブリースをやめようと思えば、ＢＢさんが言うように、査定賃料を下げて解約に誘導すればよいわけです。実際そう なって切られた大家さんを見ています。半面、大変満足している大家さんも知っていますが…。 不安だからサブリース！は問題です。


==等価交換==
*うちはローンがないので近隣の家賃より安くだしています。 今、一番強いのは、うちのような等価交換で新築マンションを入手した人です。 それでも利回り４％（管理費・修繕積立金・管理手数料差し引き後）、ローン組んだら利益出ませんよ。 固定資産税、保険料は計算に入れていません。建物の減価償却も計算に入っていません。
**等価交換で建物を取得した場合は、元の取得価格を引き継ぐわけだから、減価償却費はかなり少ない金額になります。（課税の繰り延べだからね）
**等価交換は、都会の地主さんにとっては、一見魅力的な選択肢です。 ただ、土地と建物を交換して、更にその建物は償却資産になるわけですから、取得価格を以前の土地の取得価格を引き継いでも減価償却費はほとんど出ません。 結局は、利益の出易い経営状態になります。
*等価交換は得なのかどうか分かりません。（税金の繰り延べですかね） ただ、等価交換に応じなければ、となりにどどーんと大きなマンションが建ち、気になって仕方なかったと思います。
**隣地の地主さんとの交渉で、かなりやられたんだね。 お気持ちは理解できますが、借入金無しで建物を権利返還で得られるという餌に釣られてしまった感はいなめません。 別の選択肢もあったはずです。今にしては手遅れとは思いますけどね。 土地を両者でそれぞれ提供して、建物の借入金はそれぞれがまかなうようにして共同ビルを建設する方が、両者のメリットはあったはずです。相手が等価交換だと、建設業者と隣地地主で交渉をして、それなりの方向を出してやればそれでも別の方法で実現できたのです。課税の繰り延べです。 そのときには土地売却での譲渡所得税は課税されませんが、土地の取得価格が建物に引き継がれるため、減価償却費がかなり少なくなってしまいます。 したがって毎年の所得税での課税が発生して、結果的に後から譲渡所得税を払わなかった分を払わされることになります。（赤字になっても、その赤字額が少なくなるから、他に所得があると損益通算ではやはり損をします。） これは相続されても取得費の引継ぎが行われますから、代々で支払うことになりますよ。
***借金は嫌いでしたので、選択肢は限られていました。 等価交換のことですが、うちは端から２軒目で、はさまれたような感じです。ですから、苦しみながら応じたのです。 今回のことでは、我が家の所有地を減らし、亡祖父、亡父には申し訳ないと思う気持ちでいっぱいです。
*等価交換での建設を選択すると、減価償却や借入金利息での経費算入もほとんどないため、他に所得がある人はかなりの税負担になります。
**借入するより、税金払った方が得だよ。 借入金利は全部持ち出しだからね。 税金は１００パーかからんでしょ？ それよか、事業的規模まで持ってって経費の枠増やしたほうがいいよ。


==ローンを組んで賃貸経営==
*ローンが目いっぱいのサラリーマン大家はヤバイかもしれませんね。
**確かにローンを組んでまでやる事ではない。 
*ローンを組んでのアパート経営は大変です。 ネックの一つは税金。 例えば空室、諸経費などを考慮して年間５００万円の家賃収入、 そしてローン返済４００万円だと毎年不労所得が１００万円で一見いけそうですが、 税金は１００万円ではなく５００万円に対して掛って来ます。だから実際に取り分は少なく何かあるとアウト。
**ローン返済が４００万円だとすると、おそらく利息の支払いが２００万円かそれ以上くらいでしょうね。 そうすると、諸経費を除いた収入の５００万円から利息分の２００万円強を控除できますから、不動産所得は３００万円よりも少なくはなります。 これ無借金だとその分がありませんから、税金はかなり重くなります。 また、減価償却費は別に現金流出するわけではありませんが経費参入できます。 うちだと１億円の建物や付帯設備で減価償却が年間３００万円くらいになります。 うちは１億円くらい借り入れしていますが、利息の支払いは年間で３００万円くらい（元本支払いも３００万円くらい）で、収入は１２００万円くらいになります。 土地代まで全部借金するのは、かなりリスキーですが、建物だけの借金ならそんなに危なくはありません。 借り入れ金利もずっと固定で３％くらいならいいけど、変動金利は危ない場合があります。
***「ローン返済４００万円」と一括りに書かれているが、その内容としては「利息支払い」と「元本返済」がある。両者は、経費算入の取り扱い上では扱いが異なりますよ。気をつけてください。５００万円収益が上がるような物件で、元本返済だけで４００万円かかるなら利息も同額の４００万円くらいはあるだろう（そうなら課税対象額は１００万円）し、元本返済と利息支払いの合計が４００万円なら課税対象は３００万円以下だろう。
*アパート経営は最初の駆け出し時期が一番危ないです。 土地も建物もすべて借入金でまかなうことはかなり危険です。 借入れする際も、住宅ローンより金利が高いのが普通です。 固定金利だと４～５％近いのが普通です。 これを同じ固定金利でも３％くらいの金利に抑えるためには、金融機関との連携が強い建設業者を選択することと、建設する費用もそういう建設会社に競わせて、徹底的にコストダウンさせるのです。 そもそもが建てる際の大家さんの努力が大切なのであって、こういう点は企業経営などと相通じる点です。 減価償却も、出来合いのマンションを一戸で取得すると、耐用年数が長い建物のみのものだけとなります。 これを一棟まるまる建てると、建物付帯設備や舗装道路などを別分けできます。給排水設備やコンクリート舗装は１５年、アスファルト舗装などは１０年の償却期間になります。これらは定率償却も可能です。 建物はＲＣ構造だと４７年の定額償却しかできません。（鉄骨造は３４年の定額償却。） ただし、建物以外の事業用償却資産が同一市町村内で一定額を超えると、建物とは別に償却資産の固定資産税がかかります。勿論、この固定資産税は経費になりますよ。 最初の時期に税金が軽減されるので、そういう選択枝も経営上で選べます。 少しは経費について勉強されてから、投稿してください。 
**銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。 条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。 
***住宅金融支援機構とか政策金融公庫の利用は賃料や敷金礼金の制約が大きいです。
*長期の期間で資金回収をはかるんだから、変動金利で組むのはかなりリスキーだし、固定金利で借りるのと住宅ローンと違ってあまり当初返済額が変わらない。いかに安い固定金利で借りられるかも経営手腕のうちです。


==賢い借り入れ方法==
*なぜ、建物やその付帯設備だけの借金にすれば安全かというと、建物は地盤とかその形状・建設のし易さなどで多少の条件の違いはあるけれど、資金投下した分に対する費用や収益の見通しがある程度は立てられる。 自分で建てて住む人と借りて住む人である程度の相場が形成されて、それなりの利回り（全部自己資金なら１０％から２０％）は確保できる。 確かに、地方の中心都市では人口減少でそれなりに賃料は下落している。ここ１５年くらいで３割くらい下がった地域も東京から１時間半以内の地域で発生している。それでも借入金の金利を支払っても経営は成り立つ。 ところが、土地まで全額借金してやるケースでは、元々土地を持って経営している人と同等には戦えない。 苦しくなると、土地を自前資金で用意している人は経営がなんとか成り立つ程度でも、それ以上に不利だから経営破たんしてしまう。 まあ、サラリーマン大家で給与所得で支払った税金の還付をあてにして、土地も全額借金でやる人はいるが、平成４年から土地の利息部分は損益通算上では不動産所得の黒字の範囲までしか経費として認めてもらえなくなったんで、還付金も微々たるものになってしまう人も多い。
*固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ。
**生命保険会社のアパートローンは、固定金利でもわりに安い金利のところが多いですよ。 政策投資銀行の金利と殆ど変わらないで貸してくれます。政策投資銀行は個人で借りるにはハードルが高いですね。 住宅金融支援機構や農協の融資は、金利が安くても事業的な制約事項が多いです。それでいいなら選択ください。 資金を借り入れした後に考えることは「期限の利益」ということ。 繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂。
*まとめてみると、
#＜経営上のポイント（その１）＞ 資金調達と、制約条件を、事業として行うには検討する必要がある。 どっちがいいかは経営上の判断ね。 「土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。」という考えについて：土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから、それに見合うスタートラインにつかないと勝負にならないんだよ。 平成４年からの土地に関する利息経費否認も、素人大家規制が本来の目的。 
#＜経営上のポイント（その２）＞ 限界供給者よりは有利な条件での経営を行うこと。 「元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。 」という考えについて：事業としてやるんだから、借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。 税金を払いたければ、無借金でやればいい。元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ。 
#＜経営のポイント（その３）＞ 資金流出をどうしたら防げるかを、総合的に判断すること。 


==借り入れする？しない？==
*争点は： 
#借金しても金利は経費だから、税金は安くなる、だから借金した方がトータルでは得。 
#無借金の方がトータルで得。 
**こんなこと議論するまでもない、無借金の方が得に決まってる。 まあ、税務署や国に恨みでもあるなら話は別ですが、、、
**同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな。 借入金の方は利息が発生するけど、その分は経費として認められて半分くらいは税金の節減で戻ってくるな。 残った流動資産を危機管理に使うために安全資産にそのまま留保することもできるし、別の投資に使うこともできる。 事業拡大とは違うんだな。リスク管理の選択範囲が広がるんだよ。
**運用利回り＞借入金利　である限りは借金して不動産経営した方が得です。
***投資の「運用利回り＞借入金利」より、更に税金分も考慮したのが損益分岐点になります。
***無借金経営が出来るのにあえて借金をして金利を払って経営する方が得なわけないだろ。
**「無借金経営」にこだわるとリターンは通常限定されますよ。 不動産投資の要諦は「レバレッジをかけること。」 これが理解できない人は儲けることができない人。 100％安全なのがいいのであれば完全に自己資金で低い利回りでやればいいのです。


==相続税の軽減==
*年配者には借入するメリットがあります。 相続税の軽減です。 今年から同一敷地内で自宅と事業用資産をもつ場合の土地に関する相続税評価減が、全部８割減から床面積按分で事業用５割減と自宅用８割減に変わりましたが、いずれにしても事業用土地に関しては相続税での評価は半分になります。 借入金はマイナスの財産です。 従って、建設した当初はかなりの効果があります。（手元に資金が貯まっていきますから、時間の経過とともに財産額が増えていくことにはなります。） 自民党政権の平成２１年度に相続税の課税方法が大幅に変更される予定（全体税額を算出せずに、もらった財産額を基準に累進課税する方式）でしたが、景気対策優先で先送りされました。 民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を、累進税率を多少緩めて相続財産全体に対して計算する方式への変更が計画されています。償却資産の方は概ね１５年程度で半分程度に減価されます。（建物とそれ以外を分割した場合で重量鉄骨造の場合。ＲＣ造だと概ね２０年程度で半減。） 借入金の方もそれなりに減りますね。 １５～２０年を過ぎると、効果も少なくなってしまいます。


==礼金と更新料==
*更新料の最高裁で判例でも出ようものなら 返還請求の荒らしになるでしょう。 早目に手放すのが得策か、迷っています。
*礼金と更新料、どうされていますか？ うちは、次回からは、数種類の広告をだそうかと思います。 
#その１、礼金１ヶ月有り 
#その２、礼金ナシ、ただし月の家賃が礼金÷２４か月分上乗せ。 
**更新料も↑と同様にしようかと。 更新料アリとナシで広告を出す。 それで、お客さんに選んでもらえば、問題ないでしょ。 本当のことを言えば、礼金は不動産仲介業者の広告料として支払いますので（１ヶ月分）、大家の手元には１円も残りません。更新料の３割ぐらいも、不動産管理業者に支払いますので、大家がぼったくっているわけではないです。 サブリースに出せば、礼金も更新料も不動産業者に入りますから、大家に更新料返還を求められても困るんですけど。 生活保護者にも更新料相当分の補助あります。これが撤廃されてから廃止しても良いのかなとも思います。 大家もたいへんな時代になりました。
*そろそろ礼金取る悪習をやめたら？ 礼0敷2（不安なら敷3）なら値切らないよ。 礼金部分は必要ないと思うから値切られるし苦戦するんじゃない？ 自分は選ぶときに礼金アリの物件は最初に切り捨てる。 ガメツイ大家は敷金返還でもゴネそうだしね。
**礼金は不動産屋への広告料になるので、大家には1円も入りません。
*更新料も大家には１円も入って来ない。　 地域や不動産屋にもよるのかな？
**うちの更新料は、半分は不動産管理業者に、半分はうちに入ります。 更新料は家賃の1ヶ月分です。
**うちの更新料は１カ月分、だけど火災保険料込。 だから約半分が火災保険料、残りの分が不動産屋の取り分、大家ゼロ。
*更新ごとに入居者さんが入る保険は２万円弱なんですね。 一般的には更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
**うちでは、関東地方の地方都市の住宅で、管理会社と折半で１ヶ月分を山分け。 管理会社は通常時は建物管理で５％、更新時は賃貸管理の更新事務で５０％（消費税はとらない）としています。 都内の店舗だと、更新事務をお願いすると更新料１ヵ月くらいが多いですが、不動産屋の取り分は更新料の２５％（店舗では賃料にも消費税等がかかるので、２５％も当然税込）くらいが相場となっています。


==確定申告==
*不動産所得が赤字で他に所得があるなら確定申告をした方がいいですよ。 損益通算で所得税が戻りますし、住民税も安くなります。 不動産所得が赤字の場合は、土地の借金の利息以外は全て経費になります。（黒字の場合は土地の借金利息も経費になります。平成４年から赤字の場合の否認制度が出来ました。）


==ペナルティ==
*中途解約のペナルティについては考えています。 それを不動産屋に話しましたら、敷き０やフリーレント１ヶ月物件は、中途解約に対してペナルティ有が多いと言っていました。 礼金や更新料の家賃上乗せは、今の時代は難しいようですね。 うちの物件は来年更新です。


==店舗貸し==
*店舗は住宅よりも利益率は高くておいしいのですけど、うまく経営しないと大家さんの資質が問われます。 定期借家、一般借家の契約を１０数年間（定期借家は法律施行からだからまだ７年程度）自分で書面まで作って実施し、新たな建物を建設する際には、店舗の立退きも交渉から全て自分でやりました。 店舗の場合は立退料がかなりの高額になりますから、長期戦になる場合が多いです。ある店舗の場合ですが、立退料がこっちは４００万円、相手は ８００万円と主張、結局６００万円で４年前に手打ちとなりましたが、実質こっちは税金の還付も受けられ実質は４００万円の負担で整理ができました。
*店子さんがどういうものか、私は知りませんが、排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか、世の中賃貸の人ってそういうものなんだなぁと思いますね。
**これは建物管理の問題ですよね。 排水管がつまったら、詰まった原因を調べて賃借人の負担なのか大家の負担なのかを明確にするんじゃないですか？ 換気扇は普通に使用していて壊れたら大家の責任範疇ですよね。こっちは掃除うんぬん言えませんね。 退去の時のカビですが、これはどうしてそうなったかをキチッと調べておかないと、建物の保全に悪影響がある場合があります。 うちでは管理会社が直接の対応はしていますけど、やばそうな場合は必ず現地確認して、管理会社が怠けないようにしています。管理会社も黙っている 大家には勝手に都合がいいように処理して大家が割食っているケースがあります。そうならないように、普段から建物や設備の知識も身につけておき、マメに意 見疎通をはかるような心がけをしておくべきです。
*店舗での建物管理は業種にもよりますけど確かに大変です。 うちでは十数年間自分でやっておりましたし、今でもやっています。 建物の構造によって、大家として出来ることと出来ないことがありますから、そういうところは賃借人さんに理解してもらうことと、約定にもある程度のことは盛り込んでおくことが大切です。 賃料にもそういうことを反映させて、ちゃんと説明すれば賃借人さんも納得してくれると思います。 うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが、同じ建物にある店舗部分の緊急対応も特別な負担費用無しでやってもらっています。 事象を確認して以降の対応は、建設会社などとの対応となりますから、自分でやっています。 店舗の場合に管理会社に頼むと、「緊急対応で処置させてもらいました。」で済めばいいですけど、「その分の対応費用をいただきます。」とやられると、カチンときますよね。 建物管理に関しての管理会社との約定はどうなっていますか？
**建物管理と賃貸管理の違いって何だ？
***「建物管理」ってのは、共用部の電球を取り替えたり清掃したり設備が壊れた場合に修理したりという、メンテナンスのことですよね。 「賃貸管理」ってのは、借りてくれる人を募集したり内覧とか賃貸契約全般を管理する、不動産仲介のことですよね。 業務の内容が違う（事務系と現場系）ので、1つの会社がやっていたとしても部署は別だし、大手の不動産会社だと子会社やグループ会社として業務分離しているので、「建物管理」と「賃貸管理」を分けて考えるのは変ではないと思う。 「建物管理」を更に細かく分けて、日常管理業務とリフォーム業務を別々に考えてもいいと思う。
***店舗募集に強い不動産屋と住宅募集に強い不動産屋は違うから、別々の会社に委託しても不思議ではない。


==上手な賃貸経営の仕方==
*大家業では、建物管理と賃貸管理があります。どちらも管理会社にやらせていますし、賃貸管理についてはサブリース物件と一般管理物件の両方があります。 賃貸管理はサブリース物件では扶養ですが、建物管理については管理会社にかなりのモノ申すをしないと、うまくはやれませんよ。


==管理費==
*一般管理費が３％にしますからうちでぜひ管理させてくださいと、いってきてるのですが、普通は５％ときいていますが、この不動産屋さん大丈夫でしょうか？ 
**別に３％というだけで、オカシイということにはならないのではないでしょうか。 ３％と言ってきた時点で、「一般的に５％位と聞いているが、なぜ３％ですか。」と質問しましたか。 
#中～大規模物件だと３％でもおかしくないでしょう。 （リートなど数十～百所帯の物件は、一般的に賃貸管理部分については2.5～3.0％だと言います） 
#新規開業のため、特別だなど。


==保険==
*不動産屋指定の保険会社で必ず契約してもらうようにしている。保険期間2年で掛け金は2万円弱です。
#大家・・・建物の火災保険+施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約 
#賃借人・・・家財保険（火災）+借家人賠償責任特約＋個人賠償責任特約 
**うちの施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約ですが、 建物新築価格１億円の物件では、年間４６００円弱、 建物新築価格３０００万円物件では、年間１２００円。 建物に借入金があれば、火災保険は借入年数分を一括払いで掛けるのが普通です。（既に火災保険を掛けた物件があって、新たな借入をした場合などは既存保険契約をそのまま続けることが可能です。） うちでは１億円物件で年あたり４５０００円くらい（地震保険料は一番危険な地域で別に７万円弱）、 ３０００万円物件で年あたり１１０００円くらい（地震保険料は二番目に危険な区域で別に１７０００円強）。火災保険は長い期間の一括払いをして、建物価格に対しての経費を節減することができます。 地震保険は地域によって掛金が大きく異なります。福島県などすごい安い地域もありますが、東京などでは普通の損害保険より年にならすと補償金額は 半分でも本来の火災保険料よりも高い金額になります。これは選択肢としてどうするかの問題ですが、うちでは全てめいっぱい掛けています。 


==修繕積立金==
*皆さん修繕積立金を確保して、大規模修繕に自己資金で対応できるように 月々定額を意識的に貯めていますか？私はどちらかというと多額の修繕用の資金を貯めておくべき派です。 自分でも偏ったスタンス（
=修繕積立金は多額を用意すべき）なので、他の 方の見解も聞いてみたいです。
**カツカツ経営をしてれば別だけど、流動性のある資産（株など）売って 修繕に当てる（預金だっていいけど）。 これが普通じゃないの？
**大東の３０年一括借り上げなら、修繕費まで込みだから、積立は必要無い。でも、込みのばあい９０%保証が８５%になるから、実際は５%の積立をしてると同じ。 普通５%の積立をしておくといいと言われるが、その積立金で株やって無くしてはなにをかいわん。勉強もしないで株で儲けるのは難しい。地道に賃貸 経営しといたほうが無難だと思うよ。親はじめ周りをみててそう思ってる。私は株はやらん。でも、残念ながらゴルフの会員権で６千万の目減りがあったから、 偉そうなことは言えないけどね。 修繕費は日頃から用意してます。メンテナンスに金をかけないと客付けが悪くなるからです。
**大きい修繕は、大体決められた時期（新築から１０年とか１５年とか）にするのですから、なにも毎月積み立てておく必要など無いはずです。 ただ、その建物の状況によって、修繕時期は早まったり遅くなったりはありうることですから、日ごろの状態監視は必要だと考えます。 修繕をする上で注意すべき点ですが、対象資産（建物や償却資産）の残存価格の１割を超えるような修繕を１年以内にまとめてやると、全額経費で落とせないことがあります。資産化して減価償却しなければならないということです。 以前は資産化しても前の資産とまとめることが翌年以降可能でしたが、３年前の４月より前に取得した資産とは新たな資産は別の償却方法をとらなければいけませんから、別の財産管理になります。 償却資産を課税されている場合、資産化した分を、増加分申告することになります。 大きな修繕とはならなくとも、建ててから１０年以上も経つと、建物や設備の仕様自体が時代にそぐわなくなることがあります。こちらの方は大規模修繕とはまた別のくくりで考えるべきことです。 和室を洋室化して、賃借人の入れ替わり時の持ち出しを少なくすることも兼ねるリフォームをするとか、ケーブルテレビや光電話を導入してインターネットや地デジ対応をするとか、やることは色々と出てきました。 ケーブルテレビや光電話は地域によっては大家が負担しなくとも導入可能な場合が多いので、情報収集することが大切です。
*確かに金融資産があるなら積立なんて考えなくてもいいですね。 ただ、それ程資金に余裕がない人は計画的に資金を確保していかないと厳しい局面がいずれ来ると思う。 特に、築浅い物件を購入後、数年で獲得した資金余剰を、新規購入物件の自己資金として投入する方は大丈夫かな？ では、いくら必要か。 下のレポートにおいて、モデルケースでは賃料の12％を修繕積立金としても24年目には資金不足になるという。（レポート中のページで199） この12％というのは凄く負担の重たい数字に感じるんです。私には。http://www.nli-research.co.jp/report/shoho/2007/Vol48/syo0712d.pdf 
**建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？ 分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。
**確かに10％ルールって、結構見過ごしやすいですね。 ほんと、修繕費として損金計上できるか、資産計上すべきかは難しいです。 税法、施行令、施行規則、通達とあっちこっちをつなぎ合わせて考えても まだよく判らないことはありますもん。http://www.meinan.net/column/col_shisanzei/shisanzei20071010.pdf 


==駐車場経営==
*あまった土地があったら駐車場にしといたほうがいいね。リスク少ないし。
**リスクが少ないとも言えません。 固定資産税と都市計画税が本則適用ですから、広い土地を都会にもっているとべらぼうな金額になりますよ。 時価の７割評価の土地に毎年１．７％を払わなければなりません。 舗装すると、駐車場代は消費税課税扱いで、舗装工事に要した費用も償却資産になるから、これにも償却資産の固定資産税１．４％がかかります。こっちは毎年定率法で減価しますけどね。（コンクリートだと耐用年数１５年、アスファルトだと１０年です。） それに見合うだけの収入を稼がなければなりません。
**駐車場のほうが　投資金額が、少なくてすむので、リスクが少ないということです。建物とは桁違いです。 安心の駐車場経営です。あと、コイン洗車場同じですねリスク少なくて安心ですね。
***毎月、かなりの収入が必要ですが、確保出来る見込みがありますか？ 坪１５０万円評価の土地で、土地の固定資産税と都市計画税だけで坪当り２５５００円です。５０坪ではこの５０倍ですがら、年間１３０万円弱になります。 それだけ駐車料金だけで、他の費用も含めて稼げますか？
*ここ１０年前くらい前まではかなり多かったですけど、今はどうなんでしょうか？ 廃業しているコイン洗車場が多いですね。 いくらガソリンスタンドが減っていても、利用者そのものはどうですか？
**ある程度方針が決まるまでなら駐車場の方がリスクが少ないとはおもう。 賃貸業を始めるにはそれ相応以上の覚悟と試算がなくてはならないってことで。


==所有賃貸物件を売りたい場合==
*小さなアパート売りたいです。 管理している不動産屋に売って欲しいと言ってもなかなか買い手が見つかりません。 理由は、高くて売れない（のであれば私の責任だから文句なし）。でも一番の理由は その不動産屋が引き続き自分の所でこのアパートの管理したい、売買手数料をダブルで取りたい、 だから大きく広告を出さずに地元の知り合い等に口コミで売ろうとしているみたいです。 そして私は、地元なのでこの不動産屋との付き合いもあり、他の物件も管理してもらっている。 私としてはこの小さなアパートを売りたいです、アドバイスお願いします。
**自分で買い手見つける。自分の不動産の売買は違法ではないので。手数料もかからないし。 新聞折り込み広告とかヤフー不動産やホームズのサイトに載せればいいだろ。
**物件売却する媒介契約を結ぶ時に、媒体・露出度を握ればよかったのにね。 そういう時は、まず本命じゃない業者に掲載媒体・掲載回数等を提示させた上で 本命業者に、同じだけやってくれるなら、今までのお付き合いもあるから、 あんたに依頼するという風にもってけば良かったね。 こんなことは、賃貸の仲介物件掲載の時にも同じような交渉をして ノウハウをもっていてもいいぐらいなものだけど？


==その他==
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==掲示板情報==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%80%90%E4%B8%80%E8%88%AC%E3%82%B9%E3%83%AC%E3%80%91%E8%B3%83%E8%B2%B8%E7%B5%8C%E5%96%B6 「【一般スレ】賃貸経営」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70176/ 今後は賃貸経営は難しい]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41830/ シノケン　はどうでしょうか？？？]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142038/ 賃貸経営の相談です。]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140003/ 地方の賃貸オーナーと不動産屋]
*[http://www.e-kodate.com/bbs/thread/76980/ 家賃保証するアパート経営・・・どうなの　?]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15410/ 税理士さんに賃貸経営をすすめられています]
*[http://www.e-kodate.com/bbs/thread/20896/ 押さえたい土地]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5754/ 大家さん　もうかってますか]
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