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プラウド市川マークス

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==物件概要==
*所在地：[[千葉県]][[市川市]]市川一丁目586番1（地番）
*交通：[[総武線]] ・[[総武本線]] 「市川」駅 徒歩5分
*総戸数：53戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年01月下旬予定
*売主：野村不動産株式会社
*施工：野村建設工業株式会社　東京本店
*管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*多少狭くても予算が合えばと思っていたけど、51戸が70m2超えてるとなると厳しそう。 
**100平米越えは、やはり大台をこえるでしょうか？
***南口のプラウドですら超えてますからね。ここは当然超えてくるでしょう。
*70平米で低層階6200万円～らしいですね
**最低でそのくらいはしますよねー 
***本当に市川高いですよね
*100m2超えの間取りは上の階ですよね。きっと高いのでしょうけれど。 
*今更だけとマークスってどういう意味なんですか？プラウドタワー、プラウドシティは高級仕様だと思いますけど、マークスは「そうじゃないよ」の目印ですか？
**マークスはランドマークという意味かと。 プラウドシティは一般的にはファミリー向け大規模なので一番グレード落ちると言われてた気がする。ディスポーザとかの大規模ならついてる仕様は別にして、コスト重視のファミリーがターゲットだから仕様を頑張って高くできない、高値すぎると戸数が多い分売れ残りになるから。タワーは高級路線、マークスは中規模だから普通のプラウド。 でも、今はコストカットはタワマン、普通のプラウド、プラウドシティ限らずどこもやってるし、野村以外も三井、三菱、住友の財閥系でも同じようにコストカット仕様だし、今買うなら 昔に比べて 低仕様、高価格なのはしょうがないんしゃない？ 
*駅までの近さを優先に考えたら、とても良い物件だと思います。 駅の近さを優先に考える人におすすめマンションかもしれないです。 専有面積が広いため、掲載されているどのプランも 各部屋が広く使いやすそうです。 価格がどれくらいになるでしょうか。
*予想通り延び延びのスケジュールですね。
**10月案内開始になってましたね。 結局比較になりそうなエクセレントシティは完売(？)になって 近くのルフォンとの比較になりそうだけど今の所ルフォンと比べたら価格以外マイナス点少なそうだから結局プラウドも早く終わりそうですねー。
***ルフォンとの比較しかなくなると売る側としてはかなり楽チンですね。価格も強気で来るでしょう。中層階以上は当たり前にプラウド値付けで六千万オーバーなんですかね？笑
****プラウド値付けじゃなくても普通にオーバーすると思いますけど…
*誰か価格帯教えてくださいな。中層階の70平米で6400万くらい？
**6800〜6900くらい行くのでは？
*いい物件だと思いますが想定していたよりも500〜1000万は高い印象でした。すでに購入を決めた方はいらっしゃいますか？B、Cタイプで検討しています。
*ＢとＣは比較的価格が抑えられ、角部屋であるＡとＤは ずいぶん上乗せされていますね。 それでも欲しいという人がいるからかもしれませんが。 資産価値を考えるならＢとＣだとは思います。
*市川でこの価格で出すのは相当強気ですね。笑 この価格帯なら都内のマンションも十分選択肢に入るように思えます。
**別の物件も検討しており、ここも行きましたが、価格高すぎ。 駅近とは言えこの価格ならば都内や他の好立地も候補に上がってきてしまいます。 「市川駅らしい」価格じゃないと売れ行き厳しいんじゃないかな… 
*駐車場代もそうですが、管理費も高いですよね。。。マンション価格自体も高いし、駐車場、管理費、修繕積立など毎月かかる費用総額も高くて、将来的に売ること考えると、同等額で買える人がいないのでは....と思ってしまいますが、高く売れるんでしょうか？
**この売値では、買値以上で売ることができる、ことは見込みにくいと思います。もちろん、その際の市場に左右されるでしょうが。 
*この価格帯ならもっと駐車場を確保すべきだったと思う。 最上階の2戸に駐車場優先権があるようですが、益々一般住戸に割り当てられる駐車場が少なくなりますよね。市川でこの価格の物件を買うんですから、みんな車使うんじゃないの？と思いますけどね。 平置きでも抽選に当たらなかったら意味ないんだから機械式にしておけばよかったのに。 それこそ何が何でも市川じゃないと！という方には良いかもしれませんが。 角部屋の間取りも個人的には使いにくそうだなぁと感じましたが、売れるんですかね。 マンション前の歩道が狭いし、スーパーは駅まで行かないとないし、駅から近いって訳でもないし、駐車場も少ないし、もう500万くらい価格を抑えられれば検討の余地があったかもしれません。 
*リセール期待できない永住用の物件ですね。お金持ちの高齢者にはウケが良さそう。
*ここは、地元のお金持ちから人気のようです。要望書も高いカドから順調なのですね。やはり、市川は、価格が高くても高品質なものを求める方々が少なくないようです。 
*一期43戸ですか。ほぼほぼ売るつもりなんですね。
*すでに8割強は売れてるんですね…。完全に出遅れました…
*一期で40戸成約ですか？ 
**第２期、残り10戸は抽選、3戸は先着順と言われました。3戸の先着順は、一期で売れたけど購入が難しくなったから第２期で販売してるそうです。抽選倍率は、どのくらいになるのか、、営業の方は、盛っていたように感じます。(先着物件を早く買わせたいのか?)
*大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが 将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安は感じます。 また、便利ではあるかもしれませんが、 この規模のマンションでディスポーザーがついているため、 メンテ代とか諸々経費は高くのではないかと少し心配かも。 





==交通==
*

==構造・建物==
*全戸南西向きで各部屋条件良さそうですしね。(南西というかほぼ西向きですが) 
*タワマンじゃないのに乾式壁のマンションか。誇り持って住めるのかな。
*隣との境の壁が網掛けになってるのは壁がコンクリートじゃないからですか？これはコストカットって事なんでしょうかね。
**典型的なコストカットだね。何といってもコンクリ不要だし、作業者の経験も不要。隣家のステレオの音も聞こえるらしいし、壁にカレンダーかけるために釘で小さな穴開けただけで話声も聞こえるのが乾式 
***今タワマンに住んでるので壁は乾式ですけど、お隣さんの生活音なんて聞こえませんよ。笑　 乾式の中でも色々グレードがあるのかもしれませんけど。
****そりゃ乾式壁はコンクリに比べれば遮音性能は低いでしょう。ただ騒音は両隣の人の当たり外れ次第かと
*****よくよく間取見てみたらGとHは境が網掛け、Ｄはコンクリっぽい。柱はあるし最上階以外はコンクリの壁って事？ 
*将来的にエントランスの一部がなくなるみたいですけど、景観変わっちゃうので、資産価値下がったりするんでしょうか？
**資産価値が減るのは当然。土地の売却代金をどう使うかですかね。
***エントランスというか、正確にはアプローチが道路に。
****一度アプローチを作り、入居後に壊して縮小版を作り直すってことですか…？それはお金が無駄ですね。その分価格を安くしてくれればいいのに。





==共用施設==
*新しい情報更新されてましたね。眺望の写真と敷地配置図が見れました。駐車場は数えてみたら16台。車の出入り口はこの車寄せから住戸の下を通る形でしょうかね。予想通りの配置で住んでからの事を考えるとなんだかなぁって気がします。 駐輪場も全部外っぽいしBタイプは廊下側は階段があるしで微妙… 1階住戸が２戸だとして車の出入り口でDタイプの下を通るとしたら １Fエントランスから入ってのホール部分はBタイプの隣(Cタイプになるのかな？)分しかない。 車止めと建物の境にドア、その奥にオートロック、メールコーナーが有ってと導線を考えたら エントランスのホールにソファが有って座っても緑っていうかほぼ駐車場側しか見えないのでは… ホテルライクな車止めって言うぐらいだから屋根ついてるのかな。どうなんだろう。  
*平置き駐車場は2万円オーバーなのでしょうか？？
**船橋の機械式ですら2万しますから、3万くらいしても良さそうです。立地を考えると駐車場25〜30台はほしかったなぁ。
***駅までの距離がこれだけ近いと、逆にマイカーは必要ないかなくらいの感覚です。マンション内で、カーシェアのシステムがあったりとすると便利かもしれないですが。 




==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：2LDK～4LDK 
*面積：65.67平米～100.16平米
*ミライフルって凄いですね。この施工だとキッチンの位置が排水の近くでなくても設置が可能になる。キッチンは窓の側かベランダに近いほうが熱気が籠らなくていいと思っていたんですよね。 
**管理費が高くなりそうです。が、仕様と雰囲気、差別化によっては出す価値があるかなとは思っています 
*あそこから南西向きだと、花火大会は楽しめる？
**iリンクがあるから花火は微妙では…HPにも載ってないですしね。
*見晴らしのよさそうなマンション。あまり高層マンションがない地域なのかなと思いました。どのくらいの眺望が臨めるのかわからないですが、いい眺めであることは間違いないです。 
*4LDK＋N＋WICの100.16m2間取りを見ました。最近、広い部屋だとLDKから洋室につながる間取りが増えてきたように思います。リビングスルーというものでしょうか。ここは4部屋あるのでリビングスルーも納得ですが、子供の様子を見たいママが多いのかなと思いました。洋室3と4を子供部屋にして、帰宅したらランドセルは部屋に置いてもらうなどできます。 
*キッチンの隣のサービススペースも屋外になっていて、キッチンガーデニングができたりするのかもと思いますし、便利に使えそうですよね。
*使いにくそうな洋室とワイドスパンでも狭いバルコニーで廊下側には階段とエレベーターが有って中部屋の廊下側の日当たりも悪そう。 ワイドスパンでいいねって思うのはバルコニーが広いからであってバルコニー削ればそりゃあねぇって感じしかしないですね。 間取に関しては私は好きじゃなかったんで間取が出て早々に検討はやめましたね。 プラウドが好きな人にはいいんではないでしょうか。
*２ＬＤＫで70平米以上の間取りが無いか探していてこの物件では広さを売りにしているので気になっていました。２ＬＤＫでは70は無いようですが３ＬＤＫでウォールドアで洋室とリビングを一体化してしまえば広々使えそうです。共有廊下側に窓があるのが残念です。３ＬＤＫのＤタイプはサービススペースが多く各部屋に窓があるなど配慮されています。廊下が短くリビングを中心とした間取りで共有廊下側に窓も無いのがうれしいのですが洋室が独立していてつなげられないのが残念です。子どもが巣立てばそれほど部屋数はいらないものなので。
*リビングに面した洋室のドアがウォールドアなのは一タイプだけのようで、 他はハイ引き戸みたいです。なぜ全部ウォールドアではないのかな。 引き戸だと完全に開放することってできないのでは。 コスト的なものなのかな。ウォールドアより安定感があるとかかな。 洗面室の木枠フレームの三面鏡は素敵だなと思います。ありそうで あまりお目にかかったことがありません。高級感を感じます。
*角部屋の間取りは悪くないと思いますよ。完全に好みの問題ですが。先に売り出していた某マンションの高層階と、ここの中層階中部屋が広さはほぼ同じでおおよそ500万円差でした。残念ながらあちらのようにバルコニーから花火は見えませんが、これがいまの相場なのかなあという気もします。わが家は五輪後に期待し見送りです。さよなら
*プランを見て思ったんですけど、ワイドスパンなのは良いとして、バルコニーが小さくなってしまっているのは好みが分かれる部分じゃないかと思います。バルコニーの無い窓の部分はとても採光が良いので、部屋の内部が明るくなるのだと思うのですが。それと、変形の部屋があるプランがありますけど、土地が変形なわけじゃなさそうですね。あえてこういう形にデザインした感じ。
*窓方向に建物がなく景色が約束されてるのはいいですが、西向きなので西陽がガンガン入ってきて結局カーテン閉めっぱなしになりそうですね。夏の西陽は暑くて辛いです。南南西に建てればもっと高くても買ったのに、残念です。



==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*市川一丁目は保育園が少ないんですよね…。駅近くに新しくできた大規模のそらまめも定員一杯かつ兄弟優先で入れる見込みないし、引っ越してきても待機児童一直線。 
**南側は新設保育所増えてますが、北は激戦で悩んでます。
***南側だったら待機なしで入れそうでしょうか？ 
****駅周辺の保育園は常に待機です。
*****駅周辺の認可保育園は入れないと思った方が良いでしょう。認可外なら時期によってはなんとかなりそうな気もします。
******市川市は幼稚園でも延長保育をしているので、 働く時間が長くない世帯には幼稚園でもカバーできるケースもあります。 市外から転入する場合は保育園入園に関しては点数的に多少有利になるようですが その場合入りやすい0歳児とかでない場合結局待ちになってしまいます。 子供が幼稚園に入る歳になれば保育園ではなく幼稚園も活用できると いいかもしれませんね。 一部、認可に入れる為に認可外に事前に入れて点数を稼ぐという方法もあるようですが ほとんどの方は認可に入れないから仕方なく認可外という方がほとんどなんでしょうね。
********幼稚園は会合も多いですからなかなか共働きは厳しいですよね。ただでさえ制服等のお金もかかるし延長してたらその分のお金もかかるし。 駅徒歩15分圏くらいの保育園だとゼロ歳4月入園でないと現実的に無理です。 兄弟姉妹で優先的に埋まっていきますから、一歳以上のクラスで実際にオープンになっている枠は僅かだけ。 その枠はシングルマザー等から埋められて行きます。(市のポイント表見ればわかります) 今年の四月は大洲保育園くらいまで離れるとやや余裕があったようなので、市川一丁目住まいなら大洲保育園辺りを第一希望に書けば入れる可能性あるかもしれないです。(バス路線あり) 第一希望から希望をぶつけてバッティングしたらポイント高い順なので、希望順位の書き方は重要ですよ。 何も考えずにそらまめから駅に近い順なんて書き方してたら最後まで入れず終いです。 
*中学校はかなりとおいのですが、小学校は近いので子供がいる家庭には最高の立地かなと感じました。
*市川マークスは市川市立第一中学が学区になると思いますが、ここはどうなんでしょうか？ネットで評判みると、いじめや不登校が多いようなのですが、割と荒れてる中学なのでしょうか？ 
**とにかく遠い。坂登らないといけないし、チャリ禁止です。部活はとても弱い。 

 
==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
*市川駅周辺には、成城石井さんやクイーンズ伊勢丹さんといった、ちょっとおしゃれなスーパーマーケットはありません。その割にマンション価格が割と高めです。新築で、2LDK（3LDK)で、5000万円～6000万円～7000万円代のものが多い印象です。何かが不一致な印象があります。なぜお店ができないのか、不思議の一つです。これからできるのならいいですが。。。。どうなのでしょうね。 （お買いになる主婦の方、、その点はどうぞ覚悟してください。）
**成城石井やクイーンズ伊勢丹なんて、誰も欲してないから。笑 ダイエー・ワイズマート・オオゼキ・トップバリュがあれば、大抵の家庭料理が作れますよ。 
***そんなことはないのでは？ 6000万～7000万を超える新築マンションを買うご家庭なら、食品添加物は極力避ける、中国産の食品は絶対に買わないとか、野菜はオーガニックしか買わないというように、食品の質にこだわる方は多い気がします。 健康のため、あるいは嗜み（たしなみ）として、もしくはブランド志向に近いものとして。 そのような方々は成城石井やクイーンズが近くにあるならその店舗を利用するでしょうし、なければそういった食品専門のネットスーパーを利用するのではないでしょうか。
****価格が高いから高級マンション、高いから高級志向ってのはいかがなものでしょうか。高級志向の方ならほぼ西向きの、この物件は検討しないでしょう。土地の形と間取りの方位を合わせて考えたらどういう配棟になるか簡単にわかると思いますよ。 
*市川駅から千葉街道を渡るのに思いの外時間が掛かる。手前のルフォンの先から急に歩道が人がすれ違えなくなる程狭くなる。ちいさな子供がいる場合は心配かな。
**確かに歩道が狭いのは私も少し気になりました。もう少し幅が欲しい。無電柱化もまだのようです。 
***千葉街道を子供が渡ると思うけど心配。 
****駅からの道は途中から歩道狭くなるのが惜しいです。向かい側はさらに細いですが、セットバックは出来なさそうですし。ラッシュ時は国府台方面からの自転車通勤者が怖いですね。
*外環道が完成してから、自動車の混雑事情に関して劇的に改善したのが体感できます！ 
**産業道路とそのまま国府台・松戸へ抜ける道はかなり空きましたね！市川一丁目の道は体感としてはあまり変わってない気がします。 
*現地を見てきました。駅からのアプローチはあまりときめくものがないですね。特にむきだしのゴミ捨て場があるマンションはいかがなものでしょうか…
**市川ですからねぇ…。
***駅からのアプローチの「ときめくもの」の定義がわかりませんが、この物件のこれといった長所が見当たらないのは事実です。
*この辺りはマンションが多く立っていますが、ビル風(マンション風？)はすごいのでしょうか？南口のサンドラッグ前の通りは酷いので…
*市のハザードマップ見たのですが、江戸川洪水を前提とした場合だと、このエリアはプラス3mまであり得るのですね。北口ってだけで大丈夫かと誤解してました。
**全然あり得ますよ。川が近いですからね。災害を気にするのであれば、川沿い、海沿い、山沿い、ガスを使用している住宅や古い家屋がある所は避けた方が良いですよ。
***江戸川の至近距離ですもんね。普通の感覚の人は避けますよ。「自分だけは大丈夫」って思い込んでる人ってどこにでもいますよね。










==周辺施設==
*

==その他==
*この物件の長所は 
**駅からそこそこ近い 
**眺望・日当たりは将来的に守られそう 
**水回りの自由度が高い 
*ぐらいしかないですねぇ。 
**間取を見たら正直水回りもせいぜいアイランドキッチンを作る人ぐらいで一般のユーザーにはあまり関係ない間取だし。眺望と日当たり確保の為に西に向けてるし。駅からそこそこ近い＆プラウドだからって事で価格も高いし買い物便が特別いいわけじゃないし飛びぬけた長所がないのがちょっとね。

==掲示板==
*
chiba/635946/35-250

chiba/635946/34
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