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エクセルグランデ刈谷銀座タワー

Name: エクセルグランデ刈谷銀座タワー
Brand: 角文株式会社
Rating: 3.9411764705882355 (17 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[愛知県]][[刈谷市]]銀座三丁目34-1、31-2、124、銀座四丁目10-1、21、寺横町五丁目89、93
*交通：名鉄[[三河線]]「刈谷市」駅　徒歩5分
*総戸数：81戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)、地上28階建
*敷地の権利形態：借地権の準共有、一般定期借地権、賃借権
*完成時期：平成32年2月
*売主：角文株式会社
*施工：日本国土開発株式会社
*管理会社：株式会社ティーエスエス､株式会社長谷工コミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*定借なのが…3LDK2000万台なら買いかな〜
**さすがに刈谷の３ＬＤＫで2000台はないでしょう。3000後半スタートじゃないですか？ほぼ4000近くのスタートとか。 
***市駅ですからね。そりゃ安いですよ。市駅は近くても全く利便性は良くないですからね。
****定期借地権のマンションで3000後半スタートはないでしょう。所有権ならまだしも低階層なら2000後半と予想 
*織機始め一流企業の本社がひしめく地域ですから、早々と満員御礼でソールドアウトでしょう。マンション建物内に、医療施設や保育園、更にスーパー。最寄りの名鉄市駅から名鉄刈谷やJR刈谷は２分。車は不要なほどに、便利な環境&恵まれたマンションではないでしょうか？
*定借だし×。
**価格次第。定借の魅力は価格のみ。
***区分所有で、自分の意思だけでは処分出来ない不便な土地の持ち分より、定借の方が後腐れなく、合理的な気がします。更に、分譲より格安感があるのですから、メリットばかりですね！ 
*直ぐに売れるでしょうね。早く価格発表されないかな。
*一番安い部屋は定借だから1千万円台になるかな。 
*もう優先分譲でかなり埋まって来てるみたいよ
*81戸。あっという間でしょう。
*ランニングコストは管理費、修繕積立、駐車場、インターネット、地代、解体積立で、40000円超えてます。
**毎月4万円台なら安いですね。10年後位に値上げは有るのでしょうか？
*すでに三分の一ほど埋まっていました。 まだ一期開始前の優先分譲だそうです。 定借ということもあり、3LDK(81平米)が二千万円後半から出ています。共用設備の充実、タワマンとのこともあり、管理、修繕費は割高ですが、地代は、刈谷市の再開発プロジェクトの目玉ということもあってか、かなり良心的な印象をうけました。
**約20戸成約済ですか。なかなかの人気ですね。毎月のコスト高が気にならない富裕層が買ってるんでしょうね。さすが刈谷市といったところでしょうか。
*合わせて月約５万円。 プラスローン。 払う自信無し。 真の金持ちのみ住めるマンション。 それが、エクセルグランデ刈谷銀座タワーだ。
**一番狭い間取りでも81平米ありますが、そちらなら、駐車場込みで、3.5万円+ローンだったと思います。東の角部屋で、屋根付き駐車場を選ばれると、それくらいはいくかもしれませんね。 
*定借マンションそもそも住宅ローンの借入可能なの？フラット35は使えるはずですがどうなのでしょうか。
*19日から契約始まるみたいです。売れ行きはどうなんでしょう。話題の物件ですから気になります。
*出来てから確実にもめそう。 角文は刈谷の老舗だから仕方ないとしても、施工会社が少々気になる。 住んだ後の管理会社がマンションのレベルに合わなさそう。すぐ別の会社に任せた方がよさげ。 色々ともう少し大手なら飛び付いて買いたいマンションだけど、ちょっと不安。
*こちらの物件も選択肢の１つです。 メリットは高層階を選択出来ること、マンション内にスーパー他の施設が充実していること、刈谷の歴史の中心であること。 デメリットは名鉄の支線の刈谷市駅か、JRの逢妻駅が最寄り駅なこと。 刈谷駅北口の刈谷駅直結物件との価格差を踏まえて検討します。
**どちらも魅力的ですよね、、でも北口マンションは窓から風俗街がみえてしまうのが、、銀座タワーは子育てファミリー層向け、北口マンションは投資目的で買う人が多く分譲賃貸化される部屋が多いかも。
*第一期分譲始まりますね。販売戸数は23戸。最高で5310万円。最多価格帯は3600万円台で4戸。思ったより安い印象です。 
*刈谷市最高層タワーマンション。充実した共用スペース。あっという間の完売もあり得ますね。 
**担当営業いわく、想定以上の反響だそうな
***成約数予想、良くて60戸。普通で40戸。悪いと20戸。こんな感じかな？想定以上の反響なら、かなりの数売れてますよね。
*解体積立金2060円から2590円となっていますが、この額で足りますか？タワーマンションの解体費の基準が分からないから不安です。詳しい方教えて下さいませ。
*刈谷市駅で定借が悩ましい。定借だからこの値段なんだけど。築年数何年まで売り抜けれる？30年後でもいける？
**それなりのリセールを期待するなら、築15年程度がせいぜいかと。
***特急停車駅徒歩4分、10階、100㎡ちょいの定借マンションの一室が、築15年で新築時の半値ちょい下げくらいだったよ。駅直結の定借の例も知らないけど、売却値は折り込んで買うだろうから、富裕層は気にしなくて良いのかと







==交通==
*

==構造・建物==
*なかなかいい雰囲気ですね。１～３階は公共的なスペースでしょうか？ 
*今日新聞に折込チラシが入ってましたが、前面が白色、側面は影かと思いきやよく見ると茶色、という奇妙なデザインなのに気づきました。しかも色の境目がガタガタ。立地や専有面積は良いと思いますが、実物が変な仕上がりになってしまわないか気になります。気に入らなければ大規模修繕で変えればいいとは思いますが。
*現地を見に行きました。 高層階は問題ないと思いますが、意外とまわりにそこそこの高さのマンションがあるので、低層階は日陰になりません？ やはり買うなら20階以上かな。 買えるならだけど。 早く値段とランニングコスト知りたい。
*防音対策は完璧かな？
*スラブ厚250〜275はやばい？
**十分では？二重だし。
***住人で決まる



==共用施設==
*駐車場・・・分譲マンション用：81台
**駐車場はおいくら？
***屋根付き(2F) 8000円 
***屋根無し(3F) 5000円
*自転車置場・・・分譲マンション用:162台
*バイク置場・・・6台
*中低層階と高層階ではエレベーターは別、なんでしょうか？タワーマンションでは別々になっていることが多いと聞きますが。
*スカイラウンジでは、飲酒不可のようですね。ただ夜景を眺めながらリラックスする、というだけのものなのでしょうか。

==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：3LDK・4LDK 
*専有面積：82.44m2～185.84m2 
*185m2の間取りがあるのは凄い！！ どれだけ広いの。 上層階の部屋でしょうね。 タワマンだから、値段も高いでしょうね。


==買い物・食事==
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==育児・教育==
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==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域
*市駅周辺の再開発情報無いですか
**駅前開発はもちろん、マンション前から歴史博物館までの道を歴史散策街道みたいに再開発する予定みたいですよ。マンションの説明会でそんな動画みました
*駅から近いですし。下の方は商業施設が入るのでしょうか。それですと、いつも人でにぎわう感じになりそうですね。買物便利でいいですけど。セキュリティ面が心配。 
**この立地でテナント入るのかね。 
***マンションは売れると思うが、この立地でテナント入るのかな。まあプロがマーケティングして行けると判断して事業化したのだろうけど。テナント入らないと修繕費や管理費足りなくなるとかだったら怖いね。その辺どうなんだろう。
****テナントとマンションは独立して運営されるはずですので、大丈夫だと思います。 
*テナント需要ある場所？？刈谷では人気のあるエリアなのでしょうか。 
**じぇんじぇん人気ない。でも大手企業に徒歩通勤可能
*医療系テナントや保育所があるのが魅力的です。
*テナント気になりますよね。入る店次第で大分環境変わりますからね。医療系入る当てあるのかな。
**刈谷市の事業の一環なので、角文だけでなく、刈谷市も入って、テナントを探してくれるそうですよ。 
***それは凄い。聞いたことないですが、本当ならいい情報ですね。変なテナントが入居したり、空室続きで積立金不足も起きにくそう。
****刈谷市の協力があることに加え、 飲食系は焼肉、居酒屋NG、医療系テナントも手術など、人の生死にかかわる治療行為は禁止など、入居テナントに関する制約が設けられているらしい。 また、仮にテナント、住居が空室の場合でも、角文が管理費、積立金を支払う契約だそうです。
*生協以外のテナント決まってるんですかね(^_^)/


*刈谷駅から遠いので残念かもしれませんが、刈谷市駅まで5分です。刈谷高校、刈谷北高校に近いので、合格したら自転車通学できます。地図から見ても明らかですが、企業が多いので、近隣に勤める人用のマンションになりそうです。 
*電線を地中化していて、電柱のないスッキリとした街並み。財政豊かな刈谷市、さすがですね。
*周りの街並みが古臭いのが気になります。
*刈谷城下の由緒ある土地。万燈祭や亀城公園の花見など、四季折々の風情があります。刈谷亀城の観光地整備や地域再生の中心地になりそうですね。テナントが充実していれば、マイカーを使用することもなく、快適な生活が楽しめそうです。周囲の再開発の起爆剤になることを期待します。
**刈谷藩の城下町。街並みに歴史と風情を感じます。名鉄の刈谷市駅も徒歩圏内。 市駅はリニューアル中なんでしょうか。 この界隈、マンションが増えましたね。 テナントに入るお店、早く知りたいな。 
*マンション建設前から地域の再開発や亀城公園整備が始まっています。完成したらどんな街に生まれ変わるのか楽しみです。名鉄の刈谷市駅も再開発されるといいのですが。複線化の予定はないのでしょうか？このマンションを中心に新しい街になりそうですね。
*刈谷市駅大分古い感じですけど、綺麗になる予定とか無いのかな。
**廃線はあっても、駅の立て替えは有り得ない。 そもそもが名鉄三河線は線路が単線で電車がすれ違えずに、電車が駅で待ち合ってすれ違う不便なシロモノ。電車も2両とかで、ローカル感満載。 なんちゃって電車、なんちゃって駅。 刈谷駅まで車で家族を送り迎えするのがみえみえ。


==周辺施設==
*お花見のシーズンです。徒歩圏内にある亀城公園は、西三河屈指のお花見スポット、今週末も大勢の行楽客が見込まれます。そんな公園が身近にあるなんて、羨ましい環境だと思います。
*最寄り駅の刈谷市駅や周辺のシャッター街がボロボロなのが気になっています。駅がリニューアルされる計画はないのでしょうか。
**商店街の衰退は今に始まったことではなく、全国的な流れ。止めようもありません。加えて、旧商店街がそのような状況ならば、駅の改築への投資も進むことはないでしょう。この点では、刈谷駅と刈谷市駅は対照的です。 



==その他==
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==掲示板==
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物件概要
所在地	愛知県刈谷市銀座三丁目34-1、31-2、124、銀座四丁目10-1、21、寺横町五丁目89、93（地番）
交通	名鉄三河線「刈谷市」駅徒歩5分
総戸数	81戸
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