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売主に有利な媒介契約

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==「専任媒介契約」が有利==
一見'''「一般媒介契約」'''が「一度に沢山の不動産会社に依頼」出来て、広告効果が絶大に見えますが・・・。諸々の内部的な構造から、実は期待通りの効果は得られないのです。
*'''「一般媒介契約」'''を取った不動産業者は・・・
**同時に複数の不動産業者が介在している事を理解する。
**この為、他業者に先に「成約されてしまう」危険性がある。
**すると、広告費などをかけてもその経費を回収できない可能性が高い。
***という事が分かるので、積極的に広告などを行う事ができません。 
*'''「専属専任媒介契約」'''と'''「専任媒介契約」'''の場合は、他の業者に重複して頼むことが出来ません。
**因って、どの様な経路をたどっても「成約」に至った際は、仲介手数料は必ず貰うことが出来ます。
***この状況がある為、'''一般媒介'''の場合、売主さんが期待する様な効果が上がらないと言うことになります。 
*'''一般媒介契約'''を結んだ不動産会社は、現状では'''「販売図面を作成」'''する事と'''「ＲＥＩＮＳ」'''に登録する事ぐらいしか'''「広告・販売活動」'''を行いません。 それ以外の広告を行う場合「費用がかさまない」ついでの広告ぐらいという状況です。
**因って、何社に頼んでも「何の効果」もでませんし、期待もできません。 
**対して、'''専属専任・専任'''の場合には紙媒体のチラシやその他のポータルサイトなども、積極的に利用します。 このぐらい歴然とした差があります。

==販売価格の違い==
'''一般媒介契約'''の物件の「販売価格」が、相場価格よりも高すぎる物が多い。
*販売価格は、もちろん'''専任媒介'''の物件にも存在しています。 この「販売価格」が、悪影響を及ぼす可能性がある事をご存知でしょう。
** 販売価格が高めの設定になってしまう事には、2通りの経緯があります。
#不動産業者が考え方は別として「査定金額として高値を提示」したため、売主さんがお願いしたケース。
#売主さんが「自分独自の計算や理論」を提示して、不動産会社が了承したケース。
**以上のケースがほとんどです。 いずれにしても「相場以上の販売価格」になった物件が完成します。

 ==相場以上の販売価格物件の取り扱い==

'''不動産会社がどの様に取り扱うか・・・'''
*この物件が公開されるのは「ＲＥＩＮＳ」という不動産会社専用のサイト。
*不動産会社のほぼ全てがこの物件を認知する。
**そこで、全ての不動産業者は「自分の顧客に'''当て馬物件としてのみ紹介'''」をいて行きます。
 ***すなわち、高額物件を売る事ではなく、自分のお客さんの「成約」の判断材料としてしか使いません。 つまり、絶対に売れる事が無いという事です。（現実的にも、相場よりも高い物件は売れません。）不動産業者も、無理な販売を行いません。

==専属専任と専任の違い==
#'''専属専任'''は'''毎週'''、'''専任'''は'''2週に一度'''「文書で営業活動の報告」義務があります。
#'''専属専任'''は、不動産業者'''1社だけ'''の'''完全独占'''の取引。
#'''専任'''は、売主さんが独自に発見した取引のみ自由となります。
*以上の内容から、不動産業者としては'''「業務負担が専任の方が軽い」'''事、'''専任媒介'''の形態でも売主さんが独自に購入客を発見する事が'''難しい'''ことから'''「専任媒介」'''が選択されるケースが多いのです。 
**という事から、売主さんにとって'''一番不利'''なのは'''「一般媒介契約」'''というのが分かります。

*'''専属'''と'''専任'''の差は、それ程大きくありませんが、売却している隣の方や売主さんの親族から「売っているなら買いたい」という話が出てきた場合、専任でしたら「仲介手数料」を払わなくてすむ可能性もあります。 こんな時も踏まえた場合'''「専任媒介契約」'''がお勧めです。

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