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リビオ文京茗荷谷

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[文京区]]千石二丁目235番1・238番13（地番）
*交通：
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「茗荷谷」駅 徒歩12分 
#都営[[首都圏エリア/都営地下鉄/三田線|三田線]] 「千石」駅 徒歩10分
*総戸数：33戸（非分譲住戸5戸［予定］含む）
*構造、建物階数：地上10階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年02月末予定
*売主：新日鉄興和不動産株式会社
*施工：名工建設株式会社 



==価格・コスト・販売時状況==
*価格表
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598886/

*気になるのは非分譲住戸。 ３３戸中５戸が非分譲住戸ということです。 地権者さんと等価交換したお部屋なのかな？ 実際に住まわれるのかなぁとか、賃貸に出されるのかなぁとかありますが…。 大きなマンションではないので、 なんとなく割合が大きい用に感じました。
*最低価格がだいぶ下がったね。モデルルームで聞いたときは南東７０m2で7千万後半だった。まぁその価格じゃ売れんわな
*3月上旬に発売開始延期とのこと。 強気に行き過ぎて販売時期を逸した感がある。 その間に株価も下がったし文京区の物件も供給が増えてきた。 もう一段価格を下げざるを得なくなるのでは。
*販売が地味に延びてる？中旬開始予定だったような
*販売出来なくて当たり前でしょ。 隣地と境界で揉めてるんですから。 今契約すると重要事項説明書に隣地と隣地境界で揉めている為、違法建築物になり確認済が取り消される可能性が有ります、若しくは検査済証が取れませんって書か無くていけなくなるからね。
*また販売延期じゃん。どうするのこのマンション
*ここは地権者さんがいらっしゃるのですよね？ 非分譲住戸があるということですから。 以前はどうだったのかしら、、、と思いました。 販売自体は落ち着いてからじゃないとなりませんね。 いろいろと影響してしまいますから。
*茗荷谷のモデルルームはなくなってました。 セコムの方は、現地モデルルームになったようです。 ただ、現地の工事は続いてるので販売中止はどうかと思います。 
【モデルルーム見学記から】
*今回は東京メトロ丸ノ内線/茗荷谷　歩12分のリビオ文京茗荷谷に行ってきました。 このマンションの立地はいいでしょうね。南東向き･70m2超･6900万円台～と値段がバカ高い　笑（さすが文京区です） ただ掲示板をみるとなんだかなんだかもめ事がありそうなのでそこは注意ですね。ここは「みょうがだに 」とよみます。 谷とかあると私の触手が危険と感じてしまうのですが、多少坂を上ってるので地盤も千川通り沿いのマンションよりは安心なのでしょうか。。。 
*文教エリア､充実の医療施設（文京区は日本トップクラスの医療の街でもあるそうです）､歴史ある緑景、徒歩5分、都立大塚病院 徒歩10分、教育の森公園 徒歩7分。教育・医療・緑景の恩恵を手中にという文句につられ見学にきました。 
*歴史ある文京区というのは、徳川家ゆかりの文京区、「小石川植物園｣､「千石緑地｣など徳川家ゆかりの深緑が、暮らしのすぐそばに感じられ、とても魅力的です。この文京区は学力も相当高いし、文化に対する意識も相当なものです。江戸幕府の官学の府「昌平坂学問所」を礎にする文教エリア。国立筑波大学附属小学校やお茶の水女子大学附属小学校などを身近にあるし、1690年、江戸幕府の官学の府「湯島聖堂」の建立を礎とする文京区ならではの誇り高い歴史が、高水準の教育環境を作り上げています。それらを体現するかのように、東京23区私立中学校への進学率1位(2011年度、公立学校卒業者を対象とした進路状況調査より東京23区大学進学率3位(2011年度東京都統計より)ということからも実証されてます。 
販売員の方は学力が高い、歴史があるこれをすごく強調されていました。 
*文京区の象徴でもある「地域の財産」を、しっかりと使いこなせる。それがこの地域に暮らす価値だと思ってます。全体としては住宅地が多く、また公園、教育機関、医療機関も多い。千代田区と隣接していながら文京区には西片、大和郷（本駒込六丁目）、本郷、小石川、小日向、本駒込、目白台などの閑静な住宅地が残されている。また音羽の森や六義園、後楽園、小石川植物園など歴史ある広大な日本庭園がいくつも残されているのでもっと歩きまわってみたいと思いました。 
*まず、ファミリーがマンションの成約までいたる条件の一つとして、医者、学校が近くないとと言われていますがまず、さきほどもいったように日本を代表する医療の発達した場所です。あと歴史的に文京区は文学の街ということもあり学校もたくさん、学力も高い。間違いありません。幼稚舎からみたいなところが多いですね。このあたりは。

==交通==



==構造・建物==
*敷地面積：565.98m2
*建築面積：321.22m2
*建築延床面積：2,592.04m2
*南にくだった傾斜地&東西に長い敷地なので採光は非常にいいのが最大のメリットか。上層階なら眺望もある程度は望めるだろう。
*エントランスは豪華ですね


==共用施設==
*駐車場：1台（来客用）
*自転車置場：33台
*バイク置場：2台
*ミニバイク置場：2台
*駅から徒歩１０以上という立地はけして便利とは言えないかなと思います。せめて駐車場は全戸分確保されていると良いのにと思いました。
**この立地で駐車場全戸分作るスペースがあったらその分戸数を増やした方がデベロッパーの利益になるでしょ

==設備・仕様==
【モデルルーム】
*キッチンは、水なし両面焼きグリル、これは食材を返さず両面をやくことができます。スパイラスラックはこんろわきに調理中の出し入れが出来る引き出し式のラックが設置と細やかな配慮が散りばめられた、こだわりの空間になってます。もちろんシンクは静音シンクです。シャワー・浄水・原水の切り替えが手元の操作で簡単にできる浄水器一体型シャワー水詮、取り出しやすく使いやすい便利な包丁差し（チャイルドロック付です。）それに見た目も高級感があり手入れがしやすいホーローキッチンパネル、整流板付ステンレス製レンジフード、ソフトクローズ機能付スライド収納と多彩な配慮がされています。キッチンカウンターは美観を高める上質な人造大理石を採用してあり、ここもポイントでした。 
**バスルームはすべて自動のフルオートバスにサーモスタット混合水詮これは水の温度をスムーズに調整・キープできるサーモス機能がついています。意外に細かい配慮としてからリ床やすっきりドア、らくポイヘアキャチャーは工夫の一品でした。 
**お風呂の浴槽は魔法瓶構造になっているものでお湯が冷めにくく冬は重宝電気代します。 後個人的に便利だと思うので、宅配ロッカーが1ｆ共用部にあります。またごみは24時間ゴミ出しokでした。ディスポーザーは残念ながらついてません。 24時間荷物が受け取れる宅配ボックスを1階の共用部に設置しています。 


==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK
*専有面積：39.47m2～72.57m2
*仕様などは未公開ですが、間取りのラフを見る限り収納が豊富でバスルームにも窓があり、なかなかいい感じではないかと思います。
*１ＬＤＫからあるので、投資目的の人とかもいるのでしょうか？ 駅からの距離は微妙なので、よくわからないです。 収納は確かに多そうです。 リビングにも大き目の収納があるのは、とても便利だと思います。
*Aタイプは三部屋ともリビングインでそこがちょっと惜しいかなと。 どれか一つくらいは廊下から入れる部屋が良かったかな。 最近のファミリータイプだとこういうのが多いですけどね。 サイトだとABCの部屋がありますがそれ以外の部屋も資料請求すると分かるんでしょうか。
*内廊下で高級感がありますね。 Aタイプのみが公式サイトで公開されていて、それ以外は資料請求者にわかるようです。 個人的にAタイプだと来客がある時にトイレに行きにくい気がしました。 玄関すぐ横がトイレなので、訪問販売などで話をしていると家族がトイレにいけない感じです。 キッチンのすぐ隣がトイレっていうのも少し抵抗があります。 B,Cの間取りに期待です！
**玄関すぐがトイレなのは自分はいいと思いますが 今はオートロックがありますからマンションだと訪問販売の方と話すなんてことはめったにないと思いますよ。 それよりはリビングスルーの間取りなのが気になるかな 家族住まいとしてはいいですが、家族間の生活スタイルが違うと部屋にいてもリビングの音が聞こえてきそうなのが心配です 
*新しい間取りなぜか洋室がサービスルーム扱いなんだな
*2LDK+SのBタイプですか？ 唯一のバルコニーに面した居室がサービスルーム扱いとなるのが 不思議ですが、窓からの採光性が低いと言う事なのでしょうか。 シロウト目では小さな滑り出し窓が1つだけの洋室(3)の方がサービスルームに 見えてしまいます（汗） 
**日照時間の関係で居室はサービスルームに成るみたいですよ。 どうやら居室とするにも細かいルールが有るらしいですよ。 だから階数的なこともあるのかも。 階数によって日照条件変わっていきますからね。 一応確認してみたほうがいいかとは思いますが、おそらくそうじゃないかと思いますよー
*ホームページみただけだけど結構天井の梁がキツイかな
*３ＬＤＫの間取りを見たのですが 使いやすい仕様になっていて、日差しも入り日中は明るい感じがしました。 ただ、４．６畳の部屋は少し使い勝手が悪い気がしますが。。
*浴室に窓があるのがいいね
*ここはどの部屋も面積が70前後とこじんまりとまとまっているので、 共稼ぎ世帯を対象にしているのでしょうね。 公式サイトのコピーにも都心で活躍するご家族の～という枕詞が ついているので、ファミリー世帯は少なくなると予想しま
【モデルルーム見学記から】
*こちらの物件は、2LDK、3LDKのタイプになります。 特徴としては、学校や病院が多く、緑が多い環境という事でした。 地図を見せてもらいましたが、小学校から中学、大学まで、あと病院も 一杯あり、植物園まであり、大変緑に囲まれているイメージでした。 時間があまりなかったので物件までは行けませんでした、大変住環境としては 問題なく、都内に居ながら自然と共有できるような環境かなと思いました。 
**早速モデルルームですが、 まず、ドアはセキュリティのため、きちんと配慮がされている感じでした。 下駄箱は収納が多く、外から見てすっきり見えるように配慮がされていました。 玄関には鏡がありました。 
**次はバスになります。 まずミストが天井から出るようになっていて、サウナのように使えるのと、 洗濯物を干して乾燥ができるような機能もあり、また保温機能があるので お湯の温度を保っていられる構造になっています。半身浴もできます。 わりとコンパクトですが使い勝手は良いと思います、 
**次はキッチンにリビング。こちらも収納が多く、主婦にはありがたい機能もいっぱいついてます。 食器洗い機もあり、コンパクトでありながら、 
使い勝手は良い感じがします。食器棚は、ついてないとのことでした。 
**次はトイレ、タンクがない最小の便器とのことでした。特に普通かなと思いました。 部屋も6畳が2つあったり、広さも問題ないと思います。ベランダの広さも椅子や机が置けそうです。 
**全体的なイメージとしてはシックでありながらも、温かみのある感じでありながら、おしゃれでした。全部説明込みで合計2時間くらいはかかりました。 
**近くにはコンビニもあるようで、千石駅まで行けば、レストランなどもあり生活には不便はないと思いました。 


==買い物・食事==
*ここだと毎日の買い物はライフが一番近いんでしょうか。マルエツプチとかもあるのは知っていますが、 毎日毎日の食事、特に子供がいる身にとっては物足りなさはあるんですよね。 パンや牛乳、豆腐など日配品ならいいのですが、メインになるような食材が少ない。
**茗荷谷を使うなら、三徳、マルエツでしょうか。 でも、ライフが一番品揃えがいいですけどね。 坂の下道には、コンビニ、少し離れて生協もあります。 自転車なら、巣鴨の西友もあります。
***確かにライフが品揃えが一番充実してますね。 千石二丁目から護国寺方面に少し行ったところにセブンがあったんですね！個人的にはセブンがあるのは嬉しいです。


==育児・教育==
*窪町小学校が人気という話を聞きましたが、ここは通学区ではないのですか？
**ここは林町小ですよ。 どうなんですかね。 駅から若干離れている感じしますね
**小学校もみてきましたが近くて よかったですよ。 確かホームページに校長先生が 出てます。女性の校長先生でした。
*文京区立林町小学校（約410m／徒歩6分） 
*文京区立第十中学校（約600m／徒歩8分） 
*筑波大学附属小学校（約340m／徒歩5分） 
*東京都立小石川中等教育学校（約870m、徒歩11分） 
*跡見学園中学校・高等学校（約900m、徒歩12分） 
*筑波大学附属中学校・高等学校（約1160m、徒歩15分） 
*東京学芸大学附属竹早小学校・中学校（約1490m、徒歩19分） 


==周辺環境・治安==
*地域・地区：第二種住居地域・防火地域
*全然茗荷谷じゃないな… 場所は不忍通り沿い坂途中。
*多少坂を上ってるので地盤も千川通り沿いのマンションよりは安心。
*駅から遠いのがネック


==周辺施設==
【医療施設】
*東京健生病院（約250m、徒歩4分） 
*杉山クリニック（約400m、徒歩5分） 
*小石川東京病院（約730m、徒歩10分） 



==その他==
*この間物件の予定地を見に行ったのですが、隣接した家屋に少々パンチの効いた張り紙（看板）があり正直気になりました。 トラブルがその隣接地とであれば、そうそうすぐには解決しそうにない気がしました。 仮に争ったまま完成、引き渡しがされても所有者として頭を悩ますのではないかなと思いましたが、トラブル中というのは本当なのでしょうか？
**この建物は建築基準法、東京都安全条例等に違反している違法建築物です。隣のマンションの敷地内に私道が有るのですが、その私道には実際にはこのマンションの敷地は接道していません。新日鉄興和不動産は販売住戸を増やす為に私道に接道している事にして嘘の確認申請を提出し、確認済みを取得しました。これからマスコミネタになる恥ずかしい物件です。そんな物件買うんですか？新日鉄興和不動産は隣地の所有者を騙して土地を騙し取ったんですよ。現在弁護士が入って係争中です。多分この会社からは逮捕者が現れますよ。東急リバブルからは何も聞いて無いのですか？ちゃんと契約書を読まないととんでもない事になりますよ。建ててしまえば隣地から土地を売っ貰えると思っているのでしょうがそうは行きません。後々建物を存続させる為に莫大な借地料を払わなくてはいけなくなる可能性も有りますから。1戸当たり10万円/月とかになるかと思います。そうなると毎月の維持費が管理費と借地料で16万円とかになりますね。
***新日鉄興和不動産が隣地の土地所有者を騙して土地を奪い取り、元々の敷地は面積、敷地形状では建たない建物を強引に建築しているのです。完成しても検査済み証が取得出来るかどうか分かりません。違法建築物を建てているので竣工しても使用する事は出来ませんから直ぐに解体の憂き目にあいます。よってプランが気に入っているとか本末転倒なんですよ（笑）貴方は少々おつむが弱そうですね（笑）自分の気持ち本位で要点がずれた女性ってたまに居ますよね（笑）販売員の東急リバブルは販売代理です。売主の新日鉄興和不動産が東急リバブルに本当の事を説明しているとは思えません。この様な重大な欠陥が生じたならばまともなデベロッパーであれば問題が解決する迄建築を進めませんし、販売代理の東急リバブルも販売活動を行わないのが常識です。契約するかどうかは自己判断です。完成して住み始めた途端、隣地から敷地の返還訴訟を起こされて引越した途端に被告になる可能性が高いですよ。地積の更正登記は出来ない物件なので裁判になれば新しく出来た管理組合はまず敗訴します。敗訴するという事は違法建築物である事が確定しますので、行政から使用禁止を命じられ、解体命令が発動されますよ。勿論解体費用は管理組合の負担です。住めないマンションのローンと解体費用を払い続ける事になる可能性が有りますね。 
***営業の人はちゃんど書類を持っているので問題ないと仰ったけど、どうなんですかね。BBSを見るとやはり不安です。
****販売員の説明は書面にしてもらうのがいいです
*****文京区役所に行って聞きました。 この物件は不忍通りと隣地の敷地の中に通っている隣地の所有物である隣地の私道に接道している事にして確認申請が提出されています。 実際は不忍通りにしか接道していないにも関わらず隣地の敷地の中の私道にも接道している事にして角地扱いにしていました。 新日鉄興和不動産が販売床面積を増やすために実際は隣地の私道に接道していないにも関わらず、隣地の私道に接道している事にして確認申請が提出されていることが分かりました。要するに新日鉄興和不動産は隣地の私道に接道させる為に嘘の確認申請を提出し、隣地の敷地を侵奪しているのです。 
*区議会建設委員会を傍聴してはいかがです？ 6月15日だったと思います。 正確なところは区議会事務局に聴いてください。
*このマンションは道路が拡幅された時点で既存不適格建築物になります。要するに建築基準法を満たさない違法建築物となり不動産としての価値が認められない残念な建築物になるという事です。 重要事項説明書に不忍通りの拡幅工事がなされた場合、既存不的確建築物になりますとの文面があるそうですが、既存不的確建築物の意味を把握しないと将来とんでもない損害を生じます。 つまりこの物件はリスクのある商品であると言う事です。 
*色々調べていくとこの物件は隣のシャンボール文京の敷地内にあるシャンボール文京所有の私道に接道させる為に（容積率を上げて販売面積増やす為と思われる）無断でシャンボール文京の敷地を確認申請時に敷地に取込み確認済を取得している様ですね。 それは公図と近隣では比較的新しいグランツオーベル千石の測量図で確認出来ました。



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/リビオ文京茗荷谷 「リビオ文京茗荷谷」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575050/ リビオ文京茗荷谷ってどうですか？【検討板】]

23ku/575050/87-211
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