Brillia（ブリリア）南浦和

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4.75

(4 票)

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市南区南本町1丁目6番1他（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩2分 （西口まで）
2. 武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩2分 （西口まで）

• 総戸数：70戸（（一般分譲59戸、地権者住戸11戸）、他店舗1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：借地権の準共有
• 完成時期：2024年11月中旬
• 売主：東京建物株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

掲示板・口コミ

• Brillia(ブリリア)南浦和（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 丸広よりも駅に近い超駅近立地だけど、下に商業とか入らないのかな？
  • 1階店舗とは書いてあるけどコンビニとかでは？
• 定期借地権でこの立地、いくらで出てくるのでしょう？便利ではあるけれど駅前すぎて落ち着かない場所ですね。間取りを見るかぎり設備仕様は高くなさそう。もしかして床暖なし？
  • 定借なの？がっかりですね
• これ以上ない立地だけど、定期借地権＆地権者住戸と地主様の特権満載の物件だね。15階、14階が全部地権者住戸とは…
  • 一般的に地主は低層階を取る（賃貸前提なので割安な低層階のほうが利回り的に有利）ものだけど、ここは逆なんですね。昔から駐車場でしたが地元の地主さんなのでしょうか。駅前の視認性が高いポジションの割に地味で特徴の無いデザイン、間取り図ではトイレ独立手洗いも床暖房もない低仕様、これらも地主の意向なのでしょうね。その分安くなればいいですが、駅前広場立地なので期待薄でしょうね。
• 南浦和で定借はないわ。誰が買うの？
  • 定借自体は安いメリットあるので属性や考え方次第でありだと思います。ただ地権者住戸がこれだけベスポジ牛耳るのはちょっと頂けないかと。
• 所謂建替え案件のように入居後は対等な地権者と違って、定借かつ上層階2階はすべて地権者住戸となると、住まわせてもらってる感がかなり強いですよね。。。事業上での判断なんでしょうけど、駅前立地でニーズもあるでしょうし、いっそのこと賃貸にしたらいいような気がしますね。
• 買ってしまったら売却苦労しそう
  • 定借だから？それはない。定借は立地面と値段の優位性から一定数需要あるから。普通に売却はいける。
• 香ばしい物件ですね。ここに住んでも地主一族の奉公人になった気分でしょう。
• 駅前とは言え駐車場6台中3台が地権者用というのもなかなかですね…。
• 地主さんにしてみれば、わざわざ土地を売却したり開発したりする必然性もメリットも無いのだと思います。本来は、駅前の土地も駐車場や駐輪場にしたままで、固定資産税分を回収する程度で十分だと思われているのではないでしょうか。推測するに、デベが地主さんを何年もの間拝み倒して、何とか好条件で承諾して貰ったのでは？今後、地権者がここの上層階に移住することで、南浦和駅周辺の他の所有地の開発も始まるかもしれないですね。かなり長期的な展望ですが。
  • そうですね。だから定借なんでしょうね。上層階でも部屋の広さはそれ程ではないので、地主は移住しない気がしますね。子供や孫などの近親者が住んだり、貸し出すのがメインじゃないでしょうか。
• 南浦和駅徒歩2分のマンションとなると、通常なら6～7千万くらいしかねないけど、実際のところ、定期借地＆地権者住戸付きの物件がどれくらい価格に影響あるのかな。土地税もあるし、それなりに価格抑えてくれないとランニングコスト厳しいよね。
• 開発が進んでいた段階から期待していただけに相当残念。定期借地権付だとある程度住んでからの売却は値段がつかないだろうし、マンション設備も劣ってそうだしとても残念だ。
• 設備仕様や定借考えると、坪300-350で出ても近隣築浅中古の方が魅力的に見えるな
  • 普通に考えて坪300前後が妥当な価格、いくら高くても坪300台前半が限界だろう
    • 恐らく350までなら普通に売り切れると思う。条件悪い部屋はもう少し安くした方がいいかもだが。
• 定期借地権付で1割安程度じゃすまないでしょ。普通借地権ならまだしも、更新余地もない定期借地権なら2-3割安が妥当でしょ。まあ麻布とか人気が相当あるとこなら1割安で済むのかもしれないけどね
  • 定期借地の年数にもよるかも。70年なら1割安、50年だと2割安くらいかなあ。固定資産税かからんのはいいけども地代ばかにならんしなあ。
• 定期借地権付って資産にならないし地代も払わなきゃいけないし売却には家主の許可が必要だし、資産価値が建物しか見られないからローンもフルでは使えず買い手が限られる(売りにくい)し、圧倒的デメリットが多いのに1割安で済むわけない。1割安でも買う人がいたとしたら子供がおらず南浦和が大好きな人か、まともに情報を得られない人くらいでしょ
• 坪250-280万円くらいかな。まあ待ちましょう。
• 自分も定期借地権物件の価格は所有権に比べて2割程度安くなるのかと思っていたが、1～2年前に都内門前仲町で販売された物件は1割程度しか安くなかったが大人気で竣工前早々に売れていたのが印象的だった。現在田園都市線の南町田グランベリーパーク駅直結で定借タワマンが販売されているが坪300万円以上でも順調に売れているので、ここも駅前ということもあり定借物件とはいえ普通に売れると思う。
• 南浦和は駅遠二流デベでも坪単240万いくから330～350くらいはしそう。それでも70戸なんて余裕で捌けるだろうね。この立地だと欲しい家庭はたくさんいるし、他にライバル物件もない。
• 定借だからと4～5千万の予算でここを待ってたら価格公開時に般若みたいな顔になっちゃうよ。7千万ない人は他へ行ったほうがいい。
• 定借だと住み替え時に買い叩かれるんじゃないかって心配はあるよね。売れなかったとしても、永住にも悪くない立地だから問題ないかもだけど
• 定借+地権者住戸が14～15階って時点でないわ。住んでからが大変そう。そこらへんの賃貸に住んでるのと気分変わらんわな、仕様も低そうだし。まともに比較もしない情弱が駅徒歩2分につられて購入する養分物件臭がハンパない。
  • すべては値段次第でしょ。この立地は二つとない希少なもの。将来的に賃貸にするにも売却するにも絶対に困らない場所。定借織込み価格なら買いたい。
• 定借で単価300超えるのは厳しいかな。平均310かと思いましたが、上層階が販売対象にならないのであれば290位と予想します。
  • そのくらいの値段だったら買いたいですね。仕様が低くても立地は最高ですから。でも同じ考えの人が多そうなので競争が激しくなるでしょうか。
• 仕様低いし定借だから坪280～290くらいで出てきてくれないかな。でもそのくらいだったら抽選祭か。
• 価格が気になる
• 私は地代と解体費が気になります。うちは子供いないから、資産残す必要無いので…この立地なら70平米6000万くらいだったら買います。
  • その値段ならみんな買いたいと思うよ。倍率50倍くらいになるｗ
• 今週末からオンライン説明始まりますね
• リビング＋1室に床暖だと最低仕様ではない感じですね。申し訳程度ですがアルコーブもありますし。はてさてお値段がどう出てくるものやら・・・。
  • 確かに床暖ってリビングしかないことのほうが多いのであと１室にも床暖があるということは、価格に影響するかもしれませんね。ただ、借地権物件なので、相場よりは安い価格帯になるのではと予測しているのですが実際の価格帯、早く知りたいですね。
• 個人的にはマンションは永住できないものだと思ってるので借地権物件でも安く便利な立地に住めるならあまり気にならないですね。ここは立地は最高だと思います。
• 土地の権利が所有権ではなく賃借権 という権利になるようです。調べてみたら、借地権は「地上権」と「賃借権」と２種類あるようです。地上権は地主の許可なく譲渡をしたり、土地を賃貸したりすることができる。また、賃借権は賃料を支払って土地を使用収益できる債権的な権利で、譲渡の際には地主の許可が必要。ということで、賃借権の方が少し厳しい権利になっているのかな。借地権となると色々規約もあり複雑になりそうですが、売却の時はどうなるんでしょう。地主の許可も必要になるのでしょうか
• 一階は店舗が入るみたいなのですが、何が入るか決まっているのでしょうか？ご存知の方教えてください。
  • まだ決まってないと思いますよ。
• 70平米　6,500万円から、くらいですね！
  • 借地だから安い!地代と管理費、修繕積立金で5万くらいだったら買いですね!
• 価格帯はどうですか？
  • 価格に関してまだ未定ばかりですね。6500万前後と予想はしていますが。
    • そうなんですね。モデルルーム案内会で予定価格が示されてるのだと思ってました。
• 現在第一期一次のご希望住戸相談会が開催されていますが、来場のメリットに販売予定価格・スケジュールが案内できると書いてありました。相談会に参加された方にお聞きしますが予定価格はどのくらいになっていましたか？
  • 自分はまだ参加してないですが、知人に聞いたところ間取りによるものの6500万前後が多かったとのことでした。
    • それが本当ならばまあ妥当な線ですね。
      • 所有権なら相場的には坪単価330～350くらいだと思うので、借地権で1割引とするとまぁ妥当な価格ですかね。
        • 6500万なら買いですね。この場所なら築50年になっても楽勝で賃貸需要があるでしょう。借地権期限ギリギリまで資産として活用できるので子や孫に感謝されると思います。
• 駅徒歩2分なので賃貸需要は確実にあるでしょうね。真面目な話、昨今の市況で7000万以下で買えるマンションとしてはかなり条件いいと思います。
• 今日で一期一次の申し込みが終わりましたね。明日抽選の方はどのくらいいらっしゃるのか。
• 借地でも300万オーバーか。やはり駅チカは強いな。
• 先着順6件が4件になってる。2件成約かな。
  • 順調に売れているという証拠でしょうね。ちょっと価格帯が高めかなとは思いましたがやっぱり駅前という立地はなんただかんだいっても魅力。竣工までに完売する可能性は高そう。
    • 先着順が完売して1期2次以降総数が31戸ですか。分譲戸数が59戸だから1期1次で半分近く売れちゃったんですね。
      • 1期2次以降は値段あげてきそうですね
        • 確実に値上げしてくるでしょうね。まあこの売れ行きだとある程度それもやむなしかと
• そろそろ2次の価格出てるんですかね？
  • 営業の方から聞きましたが、2次は1次で出す予定だった区画の残りの販売で、1次で出さないとしていた区画は今回も販売しないようです。価格は1次と変わらず。ここまで好評なので次の2期販売から値上げ予定とのことでした。購入検討している人は1期2次でいくのが良さそうですね。
    • やっぱり駅前立地は強いんですね、、、
• 駅が近すぎて人通りが多そうかなとも思うのですが、低層階まで日当たりも良さそうで、ある程度上の階なら眺望も良さそうで、駅前にしては好条件がそろったマンションなのかなと想像します。総戸数70戸ですが、一般分譲59戸ということなので、けっこう早い段階で完売しそうに思います。山手線各駅、ほぼ30分台程度で行けてしまうのは楽で良いと思います。
• 修繕積立金:9170円、管理費:20800円、地代:13030円、解体準備金:7807円。新築メリットである固定資産税の減税もなく、もちろん、管理費以外は数年毎に増額される。解体準備金は後の増額幅が大きいのは既知の通り。そもそも、ただ賃料を一括で払って、後始末まで義務付けられるだけの契約。購入派のメリットも賃貸派のメリットも何一つ受けられないのは知ってるでしょ？
  • え！そんなすんの？まじで？それ1年目？10年後くらいやろ？
    • 入居して1ヶ月目の金額ですね。ちなみに、地代の敷金とかもかかりますので、初期費用も無駄にかかります。あ、でも要は賃貸だから、登記費用とかは安いのかも
      • それは高い！高すぎる！
        • え？ローン返済に＋毎月5万もかかんの？しかもどんどん増えてくってマジ？
• 一般分譲59戸のうち36戸はすでに完売。残りは先着2戸と次期以降の21戸。引渡しは再来年の早春だから放っておいても売れちゃうよ。
• モデルルーム見ましたが結構雰囲気良いですね。ワークスペース？ぽくしているところとかとても好きでした。
  • ワークスペース最近流行ってますが、あれ良いですよね。確かに雰囲気良くて素敵でした。
• suumo公開の価格見ましたが、1期からだいぶ上がってますね。Dタイプなんかは7階の当初価格と同価格で2階が出てます。購入済みの方は嬉しいでしょうね。
• 一般定期借地権ってのが残念すぎて。小さい子供がいるか、これから生まれる予定だったらここは選ぶことができないかと、、、
  • うちは小さい子供いてこれから増える予定ですが、子供の小中学まで住んで市況を見て良ければ住み替えようかなくらいで当物件購入しました。定期借地でも70年なので、割とやりようはある印象ですね。そもそも南浦和駅近は出物が少なく選択肢ないってのが1番ですが、、、南浦和×駅前に魅力を感じない方は回れ右が良いかと思います。
    • そうですね。その考え方ならばここはありだと思います。20年前後駅前に住んだとしても、おそらく買った値段と同じくらいの金額で売却できるはずです。駅前に住めるのは相当価値があると言えます。
• 着実に売れていってますね。単価上げてもしっかり売れてるので、細くてもしっかり需要あるんですね。
  • それが駅前一等地の強みですね。しっかり需要があるので着実に売れていきます。
    • 賃貸に出しても必ず借り手がいるだろうからね。定借で築60年になっても投資物件として流通する。
• 駅前なのに一期ですでに先着順（売れ残り）が結構出てて不思議に思ったんですが、定期借地というものなんですね。一生にわたる、超長期賃貸契約と同じらしいのでそれなら普通に賃貸に住むよね。そのうち規制される気がしました
• 残り13戸

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交通

• 南浦和在住だけど東京方面からの終電遅いの本当助かってます。武蔵浦和も浦和（以北）も終電早いから深夜は南浦和のタクシー待ちが長蛇の列。
  • 確かに南浦和どまりの京浜東北線、多いですよね…折り返し始発に待って座れるのだったら朝はやっぱり座って都心まで通いたいと思う層が多そう。急ぐんだったら別に来た電車にそのまま乗ればいいだけですし。
• 南浦和は始発が使えるから、個人的にはいいなと思う。朝、ワンチャン座れるのだったら、かなり体が楽ですよ。あと駅も2分で歩いて行けるし、通勤通学を楽にしたいんだったら、ここはアリなんじゃないかなって。
  • 南浦和在住ですが、朝は7時台だと5分～10分くらいホームで待って始発に座る感じかなと思います。それから出発まで10分などかかるので急ぐときは結局立ちで行きますが、ちょっと早めに家を出て座って行けるとかなり楽ですね。
    • 朝の南浦和駅は殺伐としているよ。大混雑しているのに、乗り換えで猛ダッシュする人が多いから非常に危険。歩行者とぶつかっても構わないというような悪質な走り方をするのが多いよ。子供に南浦和駅は利用させたくない。
      • 武蔵野線との乗り換えユーザーにマナー悪い方が多く、走るわ他人にぶつかるわなので武蔵野線がちょうど来ない時間に改札入ってホーム後方（階段が無い方）に並べれば少しは安全です。体格が小さな小中学生はちょっと怖いかもですね。
        • 駅徒歩2分、しかも始発駅なので通勤通学に便利かと思えばその駅が混雑するのですね。通勤にバスが使えればそちらの方が楽かしら。駅近マンションで資産価値は高いと思いますが混雑する時間をずらすなど、多少の工夫は必要になりそうです。

構造・建物

• 

  工事状況（2024年4月27日撮影）

共用施設

• 敷地内の駐車場は、地権者専用を除けば３台分ということなので期待薄ですが、西口駅前周辺の月極駐車場は空いているのでしょうか？　相場は幾らくらいですか？駐車場の確保が前提ならば、このマンションは候補から外すべきでしょうか？
  • そもそも自家用車保有前提で駅前広場に住む必要ないのでは？たとえ5分でも駅から離れれば物件価格が安くなるし、敷地内でも周辺でも駐車場を確保しやすくなるし。
    • 駐車場を確保したければ駅遠に住むしかないのが昨今の状況だよね。
      • 気づいていませんでしたが駐車場の台数が変わったんですね。地権者用が減り、ちょっと増えましたね。
        • 地権者さんの駐車場が開放されたんですか？地権者さんに確認したところ駐車場は不要な方が多かったんですかね？それでも設置台数が少なすぎる気がしますが車が必要不可欠な住人さんが一人でも多く借りられるといいですね。
• バイクの駐車場ないのかな…
• 駐車場台数少ないけど、営業から聞いたらすでに契約済みの人の駐車場希望がそれなりにあるらしい。結局抽選とはいえ、これから選ぶなら車必須の人にとっては厳しいね。
  • 駐車場は少ないですが、これだけ駅近だと車無くても生活上は特に問題無いので、駐車場不足が売れ行きのネックになることは無さそう。

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設備・仕様

• 床暖房もないってマジ？今どき賃貸でもシャーメゾンとかなら付いてる設備なのに高砂岸学区とはいえ、誰が買うんだろう
  • 確かに仕様は低そうですね。トイレの形をみるとリモコンなしで便座併設の賃貸仕様ですね。手洗いカウンターがないのでタンクありタイプ確定。洗濯機置き場上部に収納なし。キッチンのPSの位置悪すぎ。洗面台は三面鏡なし。前面鏡貼で片側だけ収納スペースなのかな？これはかなりコストを削っていますが、グロスを抑えるためなら仕方ないのかも。
    • 床暖あり（リビング＋横の洋室）、窓は二重窓（窓が二つ重なっている）だそうです

育児・教育

• 高砂小→岸中学区だから住みたい人は一定数いそう。飲み屋が少ない駅前だから深夜帰宅とか子どもの通学でも心配ないし。高層階に地主がいようが仕様が低かろうが定借だろうが、59戸は売れると思う。
• この物件の近くに住んでますけど本当に暮らしやすい所ですよ。公園も多いし、まるひろで日常生活のものはだいたい手に入るし。岸中学区で塾銀座、教育に力入れたいご家庭には人気出そうな物件ですね。
• 高砂学区が売りだけど、学区再編って話も耳にするので不安感はありますね
  • 高砂小は子どもの足だとかなり遠いから、よほど強いこだわりがなければ再編された方が大人も子供も楽そう。徒歩や自転車（荷物だけ乗せて歩いてる）で帰り道に付き添う低学年の親をちょくちょく見る

周辺環境・治安

• 南浦和、ここから本数が増えて格段に便利になるのにあまり栄えてないのは不思議だったんだよね。やっぱり地主が強くて開発が進まないのか。
  • 南浦和駅のあたりは駅ができるまでは純農村だったからね。江戸時代から中山道沿いで人の往来が多かった浦和～大宮区域とは気質が全然違う。いわゆる土地成金の末裔と新住民しかいない。
• 真後ろにすぐ武蔵野線。ホームの放送もガンガン聞こえる。これは相当気になる。
  • 武蔵野線って夜でも貨物列車がガンガン通るから音がすごいんですよね。モデルルームが目の前にあるけど、騒音対策ってどういう設備を見ればいいんでしょう　窓？壁？
• 丸広の正面にもう１つマンションが建つようですね（この場所も元駐車場でしたね）。ブリリア南浦和より規模が小さいためか、着工は遅いものの、工事完了予定はほとんど変わりません。ほぼ同時期に完成するなら、ブリリアを検討する上でも、ここがどんなマンションか早く知りたいところです。
• 駅から近いので検討しています。武蔵野線の線路がとても近いですよね。武蔵野線は貨物列車が多いイメージですが、夜中の貨物列車ってどのくらい走ってるのでしょうか?貨物列車の時刻表がよくわからなくて…夜中張るわけにもいかず…
  • 首都圏の貨物ネットワークの主要ルートからは外れていますが、それでも夜中にけっこう通りますよ。こちらのマンションは開口部すべて二重サッシになっているようなので慣れれば気にならないレベルだと思いますが、音に過敏な体質の方は線路沿いと幹線道路沿い、それと上下左右に他の住戸がある物件は避けたほうが無難ですね。
    • 駅近マンションは資産性が高い代わりに騒音の問題があると思います。貨物列車は深夜も頻繁に走行しているんですね。モデルルームの宿泊体験イベントを実施するなどで、貨物列車の音がサッシを閉めてどのくらい遮断されるものか確認できればいいのですが。
      • 今のサッシはだいぶ遮音されてる
• いまネット広告でこのマンション知ったんですが、ビックリするくらい立地いいですね。丸広より駅よりとは。京浜東北線と武蔵野線で首都圏のどこに行くにも困らないでしょう。
• 駅前のバス停が目の前って感じでしょうか。マンション前がちょっと人の動きが多そうな感じがしますが、日当たりと視界の抜け感は良好そうな気がします。全邸東南向きということは、線路沿いの位置には部屋が来ないということでしょうか、それなら安心かもしれません。駅前でアクセス良好ではありますが、駐車場があまりにも少ない感じもします。

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