BELISTA(ベリスタ)タワー東戸塚

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ベリスタタワー東戸塚概観
ベリスタタワー東戸塚概観_2


物件概要[ ]

  1. JR横須賀線「東戸塚」駅 徒歩1分
  2. JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅 徒歩1分
  • 総戸数:187戸(事業協力者住戸2戸含む)
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造地上26階、塔屋1階、地下1階
  • 完成時期:2009年02月26日
  • 売主:藤和不動産、大和システム




価格・コスト・販売時状況[ ]

  • 187戸中、残20数戸ってことは90%近く売れてますね。
  • そりゃ都内でも買えますよ。9000万以上する部屋もありますから。でも、都内よりも横浜を好む人もいるんです。横浜(もしくは東戸塚)の良さを知らない人や良さがわからない人にはこの物件は高いだけであまり価値が無いでしょう。
  • 第1期販売後、優先順位似て27戸販売されていました。物件、どの程度売れたのかご存知の方いたら教えて下さい。
  • 裏には2期広告内容が出ています。ただ、私が見て、特に新しい情報みたいなのは無いかなという感じですかね。先週末から、MR賑わってますよ。専用駐車場も日中満車でした。2期も売れるといいですね!
  • 一週間前にモデルルームに行った時の話では1期は87戸契約済みだと担当の方が言ってました。週末もあったのでまた増えてるとは思いますが。今期は何戸出すのでしょうね。
  • 現在第二期の先着順販売フェーズでが、約110戸弱の契約状況だそうです。これが売れてる方なのか売れてない方なのか私は評価しきれませんが、まあまあなのかな、という受け止めをしています。
  • 1期、2期先着順販売が一つにまとめられていて、残り36戸になってました。それだったら、うまくいってるかなぁ、なんて思っていましたが。私の知り合いがこれから購入予定なので、どっちみちマイナス1戸になる予定です。
  • これから第三期。不景気でも、高くても、立地の良い物件は定価で売れる。駅直結で眺望抜群。横浜に近いが落ち着いた街並み。逗子鎌倉に停車する横須賀線。積水やミサワのビルがマンションになれば相対的に価値は下がるでしょうが、当分は無理でしょうから、東戸塚の直結物件は唯一。
  • 3回目のMRに行ってきましたが、キャンセルが若干出始めてるみたいですね。理由は個々色々あるみたいですが…。3週間前と販売進捗は、あまり変わっていない感じがしました。
  • 住宅情報ナビでは、7/25更新で35戸販売と出てますが、全体の残りが35戸?
  • ここの管理費は決して安くないと思います。管理組合設立後は、管理費科目の最適化交渉をする必要がありますね。修繕積立金が逼迫しており、24年目に一時金が必要なほどです。多少余裕を見たプランの提案だと思いますが、値上げせずにすむよう目指していきましょう。
  • 電気代ですが床暖房しだいかなと思ってます。ですがオール電化ではいろいろな優遇が得られるので入居してみないことには。優遇金利もオール電化優遇で店頭より-1.5%といいですしエコキュートや夜間電力温水器など省エネになりそうなシステムが使われていますね。
  • 月間契約数をみれば毎月の不動産の動きがわかります。(多少誤差はありますが)次期販売分は含みません。月間契約数はデベにしかわかりませんから比較できません。100%だったり60%だったり、おそらく月によってばらつきがあるので比較しても意味無いでしょう。ここは累計で現在契約数8割なのです(次期販売分を除けばもっと高くなりますが)。次期販売分を含んだ合計戸数187戸(一般分譲は185戸)を分母にして8割なのでかなり好調といえますね。
  • 手付金放棄でキャンセルのあった部屋なら、100-200万程度の値引きは可能「 か も 」しれませんが、完売間近ですからそれも難しいでしょう。もしも入居までに完売できなかったとしても、三菱地所の子会社化で厳しい資金繰りから開放されたので大幅値引きは期待できないと思います。



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交通[ ]

  • 昼間の横須賀線は1時間4本だよ。湘南新宿ラインが1時間2本。で合計6本。東京方面に用事がある人にとっては1時間4本と見るべき。
  • 東戸塚に止まらない快速があるんだよね。いま、横浜駅の旧東横線ホーム跡地を工事していてそこに横須賀線の上下分離ホームが出来るらしい。そすると退避ホーム出来るから、もう少し便が増えるんじゃない。
  • 渋谷や恵比寿、新宿までも乗り換えなく行けますからね。車も数分のところにある川上インターから新道乗れば10分ちょっとで横浜駅周辺駐車場まで行けますからね。他の周辺JR駅に比べたら新しい町の分横須賀線しか停まらないのがデメリットですが地方紙にも出ていましたが市の方から利用者増加の東戸塚の事を再三JRに訴えているようなので
  • 居住後は、横須賀線で都心まで又は、湘南新宿ライン、横須賀線で品川乗り換えで京浜東北線へ、かな。
  • 私は朝6時44分東戸塚発の津田沼行きを利用していますが東戸塚で吊革がほぼふさがる程乗ります(車両によって多少の差はあります)東京まで座れることはほとんどありません。その一本前が41分前の湘南新宿ライン宇都宮行きですがこちらはやや余裕があるようです。これが7時代になると混雑度はさらに凄くなるようです。JR側もこの状態に無関心とは思えないのですが具体的な改善策は聞き及んでおりませぬ。
  • 横須賀線、終電は、東京駅23:50で東戸塚着が24:30ですね。(東海道線は東京駅が若干遅い)皆さん、この電車の乗り遅れたときは交通手段はどうされるのでしょうか?(東京駅又は新宿駅界隈からという前提で)京浜東北線は、東京駅で24:16 桜木町行き、24:26 磯子行きが有りますね、これで途中駅まで行ってタクシー?どこの駅が近くて便利なんでしょう?
  • 深夜バスはないですか?まあ、勿論こんなにきめ細かく使い分けることは現実はないのですが、万一のための知識として知っておきたいもので。直線距離だと東京駅から37km程度ですね。直接深夜にタクシーだと2万弱ですかね。
  • 東京駅からも新宿駅からも深夜バスがあるようです。いずれも0:20発の平塚行きですが川上町を通るようです。
  • ベリスタの近くの賃貸に住んでいます。確かに坂が多いので私は自転車もっていませんただ、小さいお子さんがいらっしゃる家庭はママチャリをお持ちです。保育園の送り迎えなどに使っているのだと思います。



構造・建物[ ]

  • ベリスタの免震って中間層免震ですよね。免震装置より下層部がダメージ受けたら、免震効果を発揮できなくなって上層部も被害受けたりしないんですかね。なんで、基礎近くから免震にしなかったんだろう...?
  • ここは外観の色が素敵ですね。白いビルが積み木のように建っているようなのが多い中、東戸塚のシンボルタワーとしてふさわしい色と形。西口の街並みをよく考えて有名なデザイナーがデザインしたというのも納得です。
  • 外廊下っていいですね。明るいし風が通るし料理やタバコ、今の時期へやの施工などででシンナーっぽいにおいがしていることがありますがすぐになくなりますね。風邪通しがいいとカビなども生えにくいでしょうね。いままでは内廊下だったので快適さにびっくりです。
  • FIX窓の清掃って、実際のところどのくらいの頻度なんでしょうかね?確か以前営業の方に数ヶ月に一度と聞いたのですが。一般的にはどうなんでしょう?個人的には半年に一回では少ない気もします。できれば3ヶ月に1度くらいはして欲しいですが、管理費のことを考えると4ヶ月に1度、つまり年に3回くらいなのかなと思っているのですが。
  • 私もタワマンは初めてなので,ALC壁には細い釘一本打ってはいけないとか、窓ガラスにフィルムを張ってはいけないとかいろいろ知らなかったことがありましたよ。なのでALCの壁の部分にはオプションで天井に埋め込むピクチャーレールをつけたり(壁につけるタイプはつけられないため)窓にはUVカットのスプレーを定期的に塗ろうと思ってます。
  • 今週末内覧会ですか。バルコニーの手すりより下のガラス?部分の不透明度の低さが気になりませんか?オーロラモール屋上からたまたま眺めたとき、バルコニーの中までけっこう見えてしまうにように感じまして少し気掛かりです。
  • ボイドスラブで280ミリだとか。通常のスラブだと200ミリと同程度の遮音なのかなあ?




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共用施設[ ]

  • 自分がMR行ったときには、ごみ捨ては当日の朝のみOKって言われたけど、今はどうなったのか。毎月高い管理料払うんだから、各階のゴミステーションと24時間ごみ捨てOKは欲しいところだよね。まぁ各階ゴミステーションは今更無理だろうから、24時間OKだけは何とかしてほしい。
  • ごみ出しですが、ディスポーザーを使って生ごみが減り、量が少なくなるようだったら24時間OKになるかも知れないと聞きました。ただ今のところはゴミ捨て場が広くないので状況を見てみないとわからないと言うことのようです。私もなるべくごみを少なく小さくして出そうと思ってます。
  • この世帯数で、あのごみスペースは若干心配です。横浜は分別が多く、古布、紙パック、その他紙、新聞、小さな金属、、、と、管理泣かせ・スペース泣かせな状態です。(今私は大規模マンションにいます) 管理組合しだいですが、最初も肝心なので、藤和さんにもっと具体的なことを聞いておきます。
  • ごみは24時間出せないとと私も聞きました。設備が市当局に認められない(?)為、収集に合わせたごみだしになるようです。
  • 駐車場申し込みだしました。駅前の駐車場なのに安くてビックリしました。抽選会行きますか?私は行けるか不安です。
  • 駅はいいんですよ。便利だと思います。でも、駐車場に行くのにずぶぬれ。しかも敷地外の駐車場の可能性も高い。坪250のマンションなら「仕方ない」と思えても坪290プラス管理費等込々月4万円オーバーのマンションに住んでいたら、むかっ腹立つと思いますよ。
  • 建物から駅まで少し離れてるので、その離れてる部分には屋根がつかないと営業さんに言われましたよ。傘はいりますね 駐車場ですが屋根なしは3分の1位です。料金も小型で12500円からなのでこの辺の相場では安い方では。東口のタワーは20000円以上してたと思います。
  • ここは自走式駐車場なので待ちはありません。それも決め手のひとつです。
  • 共用施設では宅配ロッカーの中に店屋物の器を返す専用のロッカーがあったのが面白かったです。
  • エレベーター待ちも商業階とは別のエレベーターなので実際は16階分しか停まらないので他の20階以上のタワマンより待ちは少ないと思われます。タワマンはエレベーター待ちも大変みたいですからね。
  • エレベーターは非常用含め3基ありますよ。商業階とは別なので待ち時間は少ないと思います。



設備・仕様[ ]

  • ところでこちらで使われているエコガラススぺーシアですが紫外線カット率は50パーセント台だと言うことです。なのでカーテンやフローリングの劣化は軽減されるかと思っていますがどうなんでしょう。スペーシアはフィルムをはると熱割れするためフィルムは貼れないそうです。
  • ダイエーカードの駐車場サービスはなくなるのに、セゾンゴールドとミレニアムゴールドの駐車場サービスは残るようなので変ですよね。デパートもかなり業績が悪いですからね。やはり撤退ですかね。
  • オーダー家具の食器棚はどうされましたか?標準仕様のホワイトか、扉色合わせにするかで迷っています。やはり価格はかなりアップしますが扉色合わせをするなら天板も一緒に合わせないとおかしいですよね。また、吊戸棚をつける場合はガラス扉にするのと扉色合わせとどちらが見た目がよいのか等わかりません。ガラスの方が圧迫感は無いのかなとは思いますが、アルミの枠では他の扉(特に食器棚の下側)との統一感が無くておかしいことにならないか心配です。
  • シェードも上に溜まりがくるので、開口部を隠してしまうという意味では両開きのカーテンと同じですね。少しだけ開けておく場合はシェードの方が格好良いと思います。ただ、眺望の素晴らしいこのマンションで、少しだけ開けておく(つまり空の部分だけ隠す)ことがあるかどうかわかりませんが。西向きなど、夕日がまぶしい時は重宝するかもしれませんね。
  • ソフトバンクは全ての部屋でアンテナたくさん立っています。
  • 昨日今日とベリスタに行きましたが、auもドコモもどちらも普通に使えました。ちなみに12階の東向きです。
  • auの電波塔は東戸塚駅に立っているので駅側にあたる東側の部屋は大丈夫みたいです。西や西に近い方の南向きは電波が弱くとくに高層階は悪いみたいですね。
  • 鍋は東京電力か東芝(今回のIHのメーカー)のサービスか忘れましたが、専用てんぷら鍋がついてくるということで、部屋のキッチンカウンターの上に置いてあると思いますよ。フライパンの方は、東京電力のオール電化マンション契約のサービスで、去年の10月末だったか、11月末までの契約者で、かつ東京電力に申込をした人にプレゼントされました(



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間取り[ ]

  • ベリスタは最初2LDKばかりの部屋を用意してしまったんですよね。東戸塚はファミリーユースなのにDINK型にしちゃたのが悔やまれる。駐車場も足りない。子供がいると移動でもなんでも車になるのに、足りない。大人なら車はいらない場所かも知れませんがね。
  • ここは1LDKや2LDKが多く、これから生活や教育にお金がかかるファミリーむけというより、お金を持っているディンクスや一人暮らし、定年後老夫婦向けのような部屋が多いから値引き無しでも完売しそうだけどね。時代が時代だからさすがに難しいかな。
  • ファミリー向けに2LDK以上となるとここだと結構な値段になるし、だからといって1LDKでは子供1人だとしても結構つらいかなぁという感じですよね。もうちょっと3LDKなどの間取りを多く設定していたら、売れ行きはもっと良かったかもしれませんね。
  • 確かに間取りがイマイチなの多いですよね。うちは子1人の3人家族なのですが、1LDKでもS(サービスルーム?)がある部屋もありますよね。Eタイプだったかな?子供1人の3人家族だったらこの間取りでも可能でしょうか?それともやっぱりきついかな
  • 3LDKの部屋はほぼ完売してるところをみると、もう少し3LDKを増やした方が結果的には良かっただろうね。しかし最も価格の高い、1億超えた部屋もあったが価格の高い上階から売れ、そして早い段階で19階以上は完売。あの頃はまだ今ほど景気も悪くなかった。どうみてもここは一般向けには作っていない。買う人も限られている。



買い物・食事[ ]

  • 中華料理屋「青蓮」ですよね。あそこはたまに利用しますが、美味しいですね。あと最近行った、西口駅前のフランス料理屋「波木井」からのベリスタは、建設中ですからまだ真っ暗でしたけど、目の前で圧巻でした。灯り点いたら、いい景観になりそうです
  • 「ビストロ・バルブ」も地元で人気がありますね。今度、行ってみます。
  • ベリスタがたつ前にあったイタメシ屋さんとても美味しくて気に入ってました。
  • 花屋と写真屋、美容院、パン屋(喫茶?)が決まったのは嬉しいです。ラジオ局も決定となり、本当に良かったです!あとは、有隣堂ではなくても本屋がやっぱり欲しいですよね。
  • ところで待望の書店も入るようですね。(「住吉書房」と看板が出ていました)明日から東急ストアもオープンするし、今週末は引渡しだし・・新生活まで秒読み段階ですね♪
  • 西口の東急ストアが2008年1月で店を締め、4月にベリスタでオープンするようです。西口の東急ストアの抜けたあと、何か良い店が出来るといいですね。どなたかご存知ないでしょうか?
  • 一階の東急ストアーをのぞいてきました。店内は開店早々でもあり、大勢の人であふれていました。品揃えが豊富で、お弁当やおかずも揃っていて夜11時まで営業とか、、、嬉しいですね。
  • ベリスタに行ってみたら、東側のマンション前の広場が綺麗に出来上がっていましたよ。1階のスーパーの窓に”宝くじ売り場”の看板が出ていました。2階にはどこのお店が入るのでしょうか?3階は戸塚区の関係事務所とクリニックですかね?
  • ハックドラッグが入るって嬉しいですね。薬だけでなく、シャンプー・洗剤・サプリメント・化粧品等も売っているので買い物がとても便利ですね。
  • 広場のところがオープンカフェになるそうです。ヴィ・ド・フランスってパンやさんですよね。
  • キャラバンコーヒー(コーヒーの量り売りとケーキの販売のお店)のモレラ東戸塚店も3月オープンの予定だそうですね。
  • 東口と比べている方がいますが、自分が住むには西口の方が便利だと思います。東口のタワーの中古も見てみましたが、やはりベリスタのほうが良いと思いました。毎日の食料品は目の前の生協で買えますし、レアレアやセントラルもすぐ。子供が好きなトイザラスもすぐ目の前です。


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育児・教育[ ]

  • 東戸塚より戸塚の方が店も賑やかだし交通の便も良いから戸塚が良い、という発想は子供を持つ親にはないですよ。東戸塚が良いのは、風俗などのお店は禁止されている地域だからです。だから、東戸塚は子供を持つ親に圧倒的に支持されているんです。



周辺環境・治安[ ]

  • 廊下に子供用の自転車を置かれている家がありました。アルコープじゃないけど、入口が広いお宅だったので直接邪魔にはならないですけど、だからいいというものではないかと。布団のことも含め、早くルールが徹底化され、快適に過ごせるマンションになってくれることを望みます。
  • 以前営業さんに確認しましたが、バルコニーでガーデニングはOKですよ。管理規約・使用細則をいただきましたので、見ていただければわかると思います。「バルコニーに物や植木鉢を置いてはいけない」とは書いていません。置いてはいけないものは書かれてあります。避難時に支障となる恐れのある場所はいけないそうです。主に隣戸との境付近などです。つまりそれ以外(避難時に邪魔にならない場所)は置いても良いのです。また、「植木鉢を置く場合は、水やりの際、下の住民に迷惑にならないように注意する」との旨も書かれてあります。
  • 日曜日に確認会に行って来ました。天気も良く、房総半島がうっすらと見えたし、船が航行しているところも確認できました。何と言っても、南向きの部屋なので”富士山”は見えないと諦めていたのですが、バルコニーからくっきりと見えました。何か得した気分です。非常階段からは、MM、ベイブリッジ、遠くには新宿のビル群、東京タワーまで見えて眺望に関しては大満足です。来月初めの引越しで準備が大変ですが、とても楽しみです。
  • MMやベイブリッジこんなにはっきり見えるんですね。東側も良かったなあ。
  • 東戸塚、とくに西側はまだ緑も多くヒートアイランド現象などもないのでは。盆地でもないので、特に他と比べて暑いということもないと思いますが。ベリスタは南から見れば高台でさえぎる建物もなく10階以上の住戸しかないので風通しよさそうですよね。
  • 東向きの方はランドマークの花火が見えそうですね!西側は富士山。南側は海が見える?かな?よろしくお願いいたします。




周辺施設[ ]

  • ベリスタを見るために15年ぶりに東戸塚駅に降り立ったけど、東口のマンションの多さにはびっくり。異様。10本以上もマンションが立ち並んでいる。こんな景観は他の地域では見たことがない。しかも統制がとれておらず、勝手気ままに建てられている風。
  • 東口側に100m級が4本出来るというのは東戸塚駅開業時にすでに決まっていた青写真だからね。国鉄の東戸塚駅開業1周年記念切符を見てみればすぐ分かる。一方、西口側は、高さ31m規制、しかも住居不許可用地。それを前提に東口側のマンションを買った人も多いだろう。
  • 東口の西武がなくなる話ご存じですか?建物はあのままだと思いますが、だいぶ前に買収されてて、10年後位に他百貨店か、デパート等になる予定だというのを、3年前頃関係者から聞いたんですよね
  • オーロラモールって今はどこかのREITの所有物件なんですよね。
  • マンションの下の道路の向かい側に地区センターがあります。その中の図書コーナーの奥に未就学児が入れる、ちょっとした遊びのスペースがありますよ。ベビーカーでもう少し、遠出できるわっていうのであれば、上品濃公園(フォートン前のところ)もあります。オーロラモールの屋上も天気のいい日はいい遊び場ですよ。
  • 今月号の広報に戸塚区地域子育て支援拠点「とっとの芽」と「戸塚区民活動センター」が3月31日オープンと出ています。就学前のお子さんがいる方は遊び場が出来ていいですね。モレラ東戸塚3階となってますが商業施設の名称はベリスタでなくモレラなんですね。合わせて3月31日に東急ストアーなどもオープンでしょうか?
  • 既存の大きな病院には東戸塚記念病院があります。小さなクリニックは点在しています。戸塚駅には共立病院や日立病院(少し遠いですが送迎バスがあります)あともう少しすると今の区役所跡に共済病院(だったと思いますが)が来る予定だと聞きました。
  • あの立地条件・地価からすれば駐車場2000台というのは無駄に多すぎる。アネックスあたりは駐車場を廃止して全館売場フロアにした方が利益は上がるだろう。無料駐車客を追い出せば十分可能。遠方の客のためには環2に路線バスを新設すればいい。



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その他[ ]

  • 火災保険については、自分の部屋もそうですが共用部分についても考えなければなりません。ここの共用部分は地震・噴火等の天災時は免責です。私的には地震は免震構造+地盤の強さからあんまり気にしていないんですが、30年スパンで考えるとあの良く見える綺麗な富士山が心配ですね。
  • 既出かもしれませんが、10/4号週間ダイヤモンド「判定!倒産危険度」上場企業のワースト30において、選び方に疑問は残るものの藤和は27位にランキングされてしまってるんですよね。
  • デベ倒産の弊害は、まだまだあると思いますよ。皆さんのお話にあるように、手付金は返還されないし、負債担保として銀行などに差し押さえされれば、空き部屋などは3割4割での叩き売りも普通にあり得ますし、全体の資産価値の低下も招きます。デベ倒産の連鎖反応で、負債抱えた施工さんも引きずられて一緒に逝くなんてこともあります。
  • 藤和不動産ってやばそうな建設会社を使っている物件がずいぶん多い気がする。
    • BELISTA尼崎=新井建設(破綻、工事ストップ状態)
    • BELISTA日本橋小伝馬町=大末建設(株価29円)
    • BELISTA二子玉川=日本国土開発(1998年会社更生法・上場廃止)
    • BELISTA駒沢=熊谷組(株価39円)
    • BELISTAタワー東戸塚=熊谷組(株価39円)
    • BELISTA練馬=佐田建設(株価27円)
    • BELISTA亀戸=東洋建設(株価29円)
  • 品濃町側は街づくり協議会というのがあって建物の色も審議事項になっている。
    • 東戸塚駅周辺地区街づくり指導
    • 街づくり憲章
    • 3 街全体と調和する色彩を使いましょう。
    • 協議内容
    • 建築物の色彩、デザイン等
  • あくまでも我家にとってだが・・・
  • メリット
  1. 東戸塚駅前という利便性
  2. 東戸塚西口という利便性と住環境の良さ(喧騒感がない)を兼ね備えた立地
  3. 高層階限定の眺望のよさ
  4. 屋根付き(屋上以外)自走式駐車場
  5. セコムのセキュリティサービス
  6. 24時間有人管理
  7. 豪華な内装
  8. 小学校が近い
  9. 生鮮食料品を扱うお店が入る(買い物に便利)
  10. ラウンジやカフェ、ライブラリー、ゲストルーム、展望テラス、シアタールーム等共用施設が充実
  11. IHクッキングヒーター・オール電化
  12. ディスポーザーと床暖房・浄水器(これらは最近は付いているところが多いけど)
  13. 良心的な価格・駐車場も駅前にしては安い
  • デメリット
  1. ゴミ出しが24時間ではない(正直どうでもいいけどね)



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