シティハウス用賀一丁目

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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物件概要[ ]

  • 所在地:東京都世田谷区用賀1-44(地番)
  • 交通:東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩10分
  • 総戸数:53戸
  • 構造、建物階数:地上3階 地下1階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2015年4月30日完成済
  • 売主:住友不動産株式会社
  • 施工:株式会社松村組


価格・コスト・販売時状況[ ]

【予想】

  • クラッシィハウスは、70平米から100平米で、7000万円から1億程度でしたから、マンション新価格を考えると、1割くらいは、アップですかね。
    • 高台、用賀駅から徒歩圏、クラッシィハウスを上回るのは間違いないですね
  • 住友ってだけでまず地域で一番高い。販売時期からも更に高くなる。規模からも住商よりは上の物ができる。価格はブランド次第だが住商超え確定。グランドヒルズだったら坪400近くも。売れ残り確定だが五年位かけて売り切る戦略も住友なら有り得る。桜新町の清水より立地は全然上だが駅から遠い。この二つの争いは注目。学区も良いしファミリーは用賀、その他は桜新町といったとこか。両者いいね。価格はこちらのが少し高いかな。
  • 事前ご案内会のDMが来たけど「ご予算」欄を見ると~7000万円から13000万円~だった。2LDKで7000万を切るぐらいか?
  • 特別事前ご案内会ではすみふの渋谷の総合マンションギャラリー(宮益坂上)から現地・周辺をタクシーでご案内・・・してくれる。
  • ヴィーク桜新町よりちょいと高い価格だろうから坪400万もある、スミフだし。条件の悪い間取りはその価格では売れ残り必至。それでスミフはいいんだろうけど。あとは数年かけてだらだら売り切るいつもの戦略だろう。

【価格はグランドヒルズ】

  • 立地、仕様、スミフということで周辺では一番高額になる事は容易に想像できていたがそれにしても今の新築はどこも高い。驚く位高いなぁ。
  • 高くてびっくり。この値段ならグランドヒルズでもいいのでは。
    • 立地、アドレス、外観はグラヒルでも問題ないと思います。購入者からしてもシティハウスとグラヒルでは後者の方がありがたいのに。グラヒルにしては仕様が落ちるということなのだろう。
      • グラヒルで最大83mはあり得ない
  • 正直外観等は普通のマンションと高級マンションレベルの違いはある。この地に相応しい外観とは言えよう。しかし御時世の違い、スミフ価格は想定内としてもさすがに坪100万以上違うのはご指摘通り疑問です。価格だけはグランドヒルズなんだからグラヒルにしとけばって感じ。
  • 何だか中途半端なんですよね。外観は確かに見栄え良いですが、室内はクラッシィハウス水準。むしろ、玄関の広さや浴室の広さはクラッシィハウスの方が上。それで坪単価はグランドヒルズ水準。坪単価をシティハウス水準にするか、室内をグランドヒルズにするか、どちらかでないと。
  • 外壁は三茶のスミフと比べると高級感が大きく見劣ります。シティハウスの意味が良くわかりました。それでも周辺地域では目立つ存在にはなりそう。この辺りで30坪程度の貧相なミニ戸建はちょっと?なのでマンションの方が良い地域と思います。豪邸建てられる財力あれば別ですが。
    • 外観デザインは、CGで見る限りはいい感じなのに、やはり実際とは違うのですね。低層で住みやすそうですが。低層マンションの立地は、生活環境が良い所が多いので気になっています。
    • 写真とCGは違いますから、仕方ない部分はあるかと思います。私は53邸の小規模がいいと感じました。落ち着いて暮らせそうです。

【販売時状況】

  • 今は販売は第4期が先着順。完売まであと少し?
  • 今度5期に入ることになる。5戸だそうです。まだ最終期という風に謳っておりませんので、販売はまだ終了しないのではないかと思われます。住友不動産のマンションなので販売は長く続くでしょう。決して値下げはしない方針のようですので。
  • あと5戸。もう少しなんですがかなり長く足踏みが続いている状況だなと思います。低層のマンションは高いけれど人気はあると聞いたことがあります。ただ、ここの場合はデベが最大手なので値段がちょっと高いじゃなくてだいぶ高いというのがあって ここで足踏みしているのかもしれないですね。

【モデルルーム】

  • シティハウス用賀一丁目は販売も最終期にあるため、完工した建物内の住居を、実際に生活することをイメージしながら、見学が可能です。タワーのような寄り合いで駅ちかに住むことと、優雅な深沢に接した住宅地に住むことと、どちらが自分の好みに合っているのかを、実感してみるのもよいでしょう。
  • マンションの販売担当のお話によると、まだ、用賀アドレスで、いくつかの物件が出てくるようですが、シティハウス用賀一丁目より外観も中身も見劣りするにもかかわらず、坪単価で同等か、部屋によっては超えてくるような状況らしいです。これからの物件は人件費や材料費の高騰をもろにかぶった価格にて販売してくるので、なかなかマンション選びには厳しくなっていきますね。今がぎりぎりのタイミングまで来ているのかもしれません。売らんかなの営業のトークですか、一分の真理はもちろんついていますね。なかなか悩ましい時期になりました。

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交通[ ]

  • 桜新町駅までもフラットで徒歩15分程度であり
  • 恵比寿駅、渋谷駅、目黒駅、都立大学に行くバス停も近く、通勤にも便利なエリア。
  • 新幹線も、新横浜駅や品川駅までタクシーで5000円前後ですので、出張も便利なエリア。

【用賀駅】

  • 用賀駅は徒歩10分は実質では無理なんじゃないかなぁ。玉川どおりが存在として大きいのではないかと思うんです。あそこの信号待ちがどうなのかっていうとこじゃないですか。
  • 駅から離れています。用賀駅10分と書かれていますが、ちょっと無理な感じです。15-20分でしょうか。先ほどの玉川通りを渡らなくてはならないのも気分的に良くなかったです。交通量甚大な246の信号は短くせわしないです。きっとこの横断歩道のことばかり気にして生活するんだろうなと思いました。渡ってから用賀駅までも交通量・人通りがある一癖ある歩道をいかなくてはなりません。

【通勤・通学】

  • 用賀は急行が停車しないということでディスアドバンテージととらえる向きもあるかもしれませんが、通勤・通学時間帯は準急に格下げになり、全列車が止まります。そのため急行通過時に、人がたまって、ホームがすごいことになることは免れます。ただ、用賀に来る時点で、電車は乗車率は150%くらいでしょうから、厳しい出勤には変わりないですが。
  • 田園都市線の苦痛は、朝に数分おきに電車が来るため、電車が詰まって、駅と駅との間で数分停車する、ということでしょうか。用賀の次は用賀桜新町間トンネル内で数分停車。次に桜新町です。つまり、渋谷に向かう電車は、相当苦痛でしょう。三軒茶屋で大量に乗ってくる時点で、たぶん体にはストレスが、数十キロ単位でかかっているでしょう。渋谷で少し和らいでも、すでにへとへとでしょうね。今まだ田園都市沿線にマンションが次々と建っているので、この恐ろしい状況は緩和されることは、未来永劫にありえないことは、心しておきたいところです。

【バス】

  • バスを使うとすれば、停留所はすぐ近くにあり、 時間はかかるものの用賀駅はもちろん、渋谷や恵比寿など山手線駅まで行くことができます。混んだ田園都市線のラッシュより良いかもしれません。


構造・建物[ ]

  • 敷地面積:4444.94m2 
  • 建築面積:2079.66m2  
  • 建築延床面積:5324.32m2

【配置】

  • 人気がある向きはやはり南東向きにN棟、S棟、そして南西向きにW棟があります。南東側は戸数10戸、南西向きに28戸があります。
    • 南西向きは公道と平行向きで、多摩川方面を向いています。
    • 南東向きは隣の建物を見る向きになります。
  • 3階建てで、坂の立地の関係上、南西向きは4階建てになります。。また、共用施設は特にないです。
  • エントランスが道路面より低いのは、坂だから仕方ないか。ゲリラ豪雨のとき心配。
  • マンションを上から見た時の形を「凵」としたとき、その中に当たる部分の駐車場部分にも植栽もいっぱいしています。マンション外周を含め、その空間は緑にあふれていて静寂な土地に溶けあっていると感じます。

【構造】

  • がっちりとした地盤で、さらに低層のマンションです。心配はないですが、直接基礎で杭を打つような工法ではないです。そしてダブル配筋、間仕切壁、二重床と充分な工夫がなされています。
  • 目に見える部分では、アウトフレーム設計で柱が部屋に食い込んできません。天井カセット式エアコンで部屋の美観を損ねません。中空スラブ工法で梁もすっきりしています。ひろい部屋をひろいまま使えるという作りになっています。

【外観】

  • スーモサイトには、外観でましたね。いいデザインですね。
  • 外観デザインが独特ですね。共用部分は、窓が大きいデザイン。採光が取り込めるので、室内は明るいでしょうね。高級感があります。ゲートが鳥居みたいですが。3棟あるので、低層ですが住戸数は多いですね。派閥とかできたりするのかしら。
    • マンションだと皆さん、お互いの関係もあっさりしているのでは?派閥とか気にされない方の方が多いのではないでしょうか
  • 外観はスミフという感じの素敵なフォルム、ただやや派手なため周りに馴染めなそう。価格はスミフだけあってお隣より高いのは当然だろう。
  • 見栄えがいいはずのCGでも、さほど高級という外観、外壁タイルでもない印象。場所代で分譲価格は高いでしょうが。
  • ここのクラッシィは確かアーキサイトメビウスデザインのはず。
    • アーキサイトっていっても、ディアナコート駒場のデザインをそのまま流用しただけ

植栽(2016-05-13撮影)


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共用施設[ ]

  • 駐車場台数:29台(月額)23000円 
  • 自転車置場台数:106台(月額)100円~200円 
  • バイク置場台数:5台(月額)6000円 
  • 無駄な共用施設がないのは、良い点だと思います。

【駐車場】

  • 駐車場は、中庭にあたる部分に平置きで30台近くの駐車スペースがあります。料金は平置きで2万3000円ということです。ただ、すでに入居開始でたくさん車が停まっていました。 残りがあるかは微妙です。
  • すごいお値段ですね。こういうマンションに住む人は、あまり駅利用をしないかと思ったのですが、そうでもないのかな?総戸数53戸に対して、駐車場は29台。少し少なめかな?と思ったのですが、勝手なイメージがありすぎかな?

【エレベーター】

  • 地上3階建てということは、かなり横に広がった建物になりそうです。エレベーターはあるのかな?
    • 3階建てだと法律的にはEVつけなくてもいいのかな。でもついていないと買い物帰りは不便ですので基本はつくのではないかと
      • 法的にはエレベーターは無くても問題ないと思います。3階なら、エレベータを待つより階段の方が早い=楽だと個人的には感じます。1階あたりの戸数があるので、エレベーターも複数ないと歩く距離が長くなりそうですね。


設備・仕様[ ]

  • チラシが入ってきたけど、ディスポーザーの記載がない!?
  • 室内設備が気に入りました。キッチンの包丁ポケットなんていいですね。使いやすい場所に設置されています。子供がいたり、来客が多い世帯なら対面キッチンが便利。動線が短くて済むので効率よく動けます。あと、シャワーヘッドが引き出せるので、シンクの掃除がラク。
  • こちらはユニバーサルデザインが取り入れられていました。

【エアコン】

  • 天井カセット型エアコンってどうなんでしょうか。使ったことがないのでよくわからないのです。フィルター掃除とかは備え付けタイプと比べると若干不便かな?と思われますが。見た目がすっきりするのは素直に良いなと思いますよね。
  • 床暖房もあるのでエアコンは冬は使わなそう。夏はリビングにクーラーを付けたいです。天井カセット型はすっきりしていて生活感が無くていいですよね。設置や故障時の交換など工事に手間取ったり機種を探すのが大変、機能も壁付けよりレパートリーが無いなどHPに出ていました。


間取り[ ]

  • 間取り:2LDK~4LDK
  • 専有面積:63.06m2~83.38m2
  • バルコニー面積:16.00m2~17.00m2
  • サービスバルコニー面積:2.20m2~4.83m2
  • ルーフバルコニー面積:4.60m2 
  • テラス面積:16.00m2~17.00m2 
  • 専用庭面積:24.60m2~37.82m2 
  • 専用庭もかなり広く、小学校、幼稚園も近くにあり、ファミリータイプだけど、かなり高そう。
  • 4LDKを1LDKのするという極端なプランもあって面白いです。かなり贅沢な部屋にも出来るということですね。

【収納】

  • ワイドスパンで明るく、収納がたっぷりという間取りだと思います
  • 居室の収納が全体的に少ないのかなあと思いました。4LDKの物件を見ていると特にそういうふうにおもわれるのですけれど、収納家具で解決していくしかないのでしょうかね。

【ワイドスパン】

  • ワイドスパンは好感が持てます。
    • 縦長よりも細長の方が全体的に使い勝手はよくなってくるし、窓の面積も純粋に増えますので、ワイドスパンはいいですよね。その分、戸数が稼げなかったりとかがあるので価格が高めになるみたいなのですけれども高級路線なのも致し方がない部分が立地以外にもあるんだと思います。

【モデルルーム】

  • 見学したのは65Bタイプ。実際の住戸ですので備品もなく、まるまるの広さを感じられます。2LDKで63.308㎡です。正方形のうち四等分して一角をとったような形になっていました。
  1. まずはリビングを拝見。リビング14畳、洋室5畳、洋室7畳が横に三つ並ぶタイプです。リビングの隣の洋室は開放できるため二十畳並みの大リビングを演出することもできます。説明通り柱などはなく、すっきりしていました。 
  2. 次に水回りの見学です。玄関からバス、トイレ、キッチンが一角に固めてあります。
  3. まずはキッチン。規模からしてやはりディスポーザーはありませんが、食洗機もなどはそろっています。おもしろいことに床下収納もあります。一階ならではです。静音シンクやガラストッププレート、天然石タイルなど高級感がありますが以外にシンプルと見えました。
  4. トイレはタンクレストイレ、暖房便座です。
  5. バルコニーは、見せてもらったのが一階でしたのでテラスになります。奥行きが2mあるのですっきりしています。そのほか専用庭がその先にあります。テラスには横に並んである洋室側からも出られます。
  6. 全体的に拝見して感じたのは収納はあますところなくたくさんありました。担当者は「2LDKですが、設備は4LDKの部屋とまったく一緒」と話していました。ですからキッチンもゆったりしていました。
  • モデルルームはさらに大きなサイズの85C 83.38㎡のモデルタイプもありました。
  1. こちらは四階でしたので眺望も楽しめました。ガスっていますが富士山が遠望できました。
  2. 玄関わきに洋室五畳があり、反対側は水回りが集まっています。
  3. 奥に16.7畳のリビングがありました。
  4. ここまではオーソドックスですが、キッチン脇のドアで横に移動するとそこから左右に5.6畳、7.5畳の洋室があります。隠しべやみたいなつくりになっていました。
  5. 奥の洋室は玄関わきの洋室の横になります。ここからでしたら、玄関まで大回りしなくちゃいけないんですね。
  6. 反対の洋室はバルコニーに面しています。設備は2LDKと同じです。
  • メール案内で85Cのタイプの間取りが送られましたのでご紹介します。これも、間仕切り次第で多種多様に変えられます。リビングを削って五畳間をつくるプラン提案もありました。


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買い物・食事[ ]

  • この辺のセレブは高島屋オンリー。仕方なく車でオーケー、ピーコック。渋谷からなら帰りにフードショー。そんな感じで用賀、桜新町駅前の庶民の立地とは全く別物なのが正直なとこ。
  • 高島屋は徒歩や自転車では行けないですよね?距離があるような気がするんですが。自転車だと帰りの方が坂を上らなくてはいけなくて大変そうですし。お買い物はどこに行くのがいいのか・・・ですよね。
  • 買物環境的にはOKあり、家電量販店ありで結構いいのではないかと思いますが。
  • 商業施設が微妙に遠いですね。あるにはあるけど、歩くとそれなりに距離がある場所。

【スーパー】

  • 近隣にスーパーがなさそうなのですが、みなさんどちらでお買い物されているのでしょうか。
    • 用賀は2つのオーケーとフジスーパーで十分事足りる。
  • 用賀のOKってどうなんですか?日用品も充実していますか?


育児・教育[ ]

  • 桜町小学校まで歩道があり、徒歩1~2分、評判の良い幼稚園も、世田谷聖母幼稚園、日体幼稚園まで徒歩6~8分程度であり、教育環境も良いエリア。
  • 清泉インターナショナルがすぐ近く

【小学校】

  • 子持ちには小学校までは都内トップクラスの好環境。用賀一、深沢八と田都徒歩圏内のアドレスではこの規模のマンションはもう出ないか。


周辺環境・治安[ ]

  • 用途地域:第一種低層住居専用地域 
  • 隣接地は、広々とした生産緑地ですね。のどかな風景。。。
  • インターナショナルスクールのご近所の所にできるんですか。場所はいいんじゃないですかね。低層という事なのでお値段はやはりみなさんおっしゃられる通りになってくるのかなぁ
  • ファミリー層には安心して住むことのできる場所
  • 隣のクラッシィハウス用賀一丁目のスレが参考になるのでは。アーキサイトメビウスデザインの素敵なマンションです。
  • 玉川通り、首都高から一本入ったところですが、思ったより騒々しさはありません。日中でそうでしたので夜はもうすこし静かになりましょう。マンションのまわりは居住民の生活道路ですので、あんまり車通りもなく入り込んできません。
  • マンションからは用賀に行くには246を渡らなくてはいけないですし、徒歩で行くと実際は15分くらいはかかるようです。ただ、それだけ離れているこそ、静寂な環境が得られるようです。

【駅周辺】

  • 駅周辺は、商店もあり、いろいろ賑わってます。
  • 駅側から246を挟んで、シティハウス用賀一丁目がありますが、がらりと雰囲気が変わります。神学院や清泉など高級感あふれる一画に構え、坪単価400万円はだてではありません。かといってまったくの住宅地というわけではなくシティハウス用賀一丁目 からなだらかな坂を下ったところには、コンビニがありますし、バス通りにもなっています。ここは、二子玉川まで一路目指しますので、用賀に行くよりも、よく利用することになるかもしれません。ただ、自転車などで二子玉川に行くと帰りは相当な坂になりますので、なかなか覚悟が必要です。

【高台】

  • 用賀1丁目の中でも、深沢に隣接した高台エリア。近くには、桜並木もあり、閑静な緑が多い住宅街。
  • 見晴らしの良い高台で、多摩川の花火が見えるロケーション。246越えがあるので、その分、駅までの時間ロスは覚悟すべし
  • 用賀1丁目の中でも、深沢に隣接したエリアは、高台で、桜並木もきれいで、緑も多く、住環境は良いエリア。
  • ホームページのロケーションページで眺望写真を見ましたが、3階でもかなり見晴らしが良さそうですね。駅から離れているのが難点ですが、静かな環境でゆったりした毎日を過ごせそうです。
  • 駅までも相遠くではないですし、低層で専用庭が付いていて少し高台。渋谷からこんなに近くていいところだとは思うのですが、もう少し東京らしさが欲しい。


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周辺施設[ ]

  • 無住の用賀神社も近くに鎮座しており、正月ともなると、ここを訪れる初詣客がずらっと長い列をなすのが毎年みられます。寺社があるというのは、古くかある町ということで無機質な新都市とは違った落ち着きが感じられます。お寺ですと瀬田の玉川大師がここら辺では著名ですね。


その他[ ]

掲示板[ ]

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