賀茂川邸
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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物件概要[ ]
- 総戸数：5戸
- 構造、建物階数：地上3階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2016年09月上旬予定
- 売主：株式会社一加
- 販売代理：株式会社日経不動産販売
- 施工：高松建設株式会社
- 管理会社：グローバルコミュニティ株式会社
価格・コスト・販売時状況[ ]
【価格】
- 販売価格：1億5,540万円～1億9,640万円
- 価格表⇒https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626236/
【その他費用】
- 管理費（月額）：25,870円～29,570円
- 修繕積立金（月額）：9,200円～10,510円
- 修繕積立基金（一括）：919,800円～1,051,400円
- 管理準備金 : 5,000円（一括）
- 専用庭使用料 : 2,330円（月額）
交通[ ]
構造・建物[ ]
- 敷地面積：693.37㎡
- 建築面積：335.09㎡
【構造】
- 建築基準法の1.15倍の地震力で設計：数百年に一度程度発生する地震の力（震度6強～7）でも倒壊、崩壊しないことが建築基準法で定められています。それが耐震等級1です。当社は十分な安全性を確保したうえで、コストやその他の面から、標準で建築基準法の1.15倍の地震力で構造設計を行っています。（高松基準1.15倍）
- 支持層の深さで最適な基礎を選択：綿密な地盤調査を基に基礎設計を行います。地表近くに支持層がある賀茂川邸は、建物底部をコンクリートで固めて直接基礎で支えています。
- 快適な暮らしを叶える音環境：住戸間のコンクリートの戸境壁は約180mmあり、遮音等級D-50の性能を確保。合わせて床面には、乾式置式と空気層を設けた二重床工法を採用することで、外からの音を入れず、中の音は漏らしません。
- 防犯合わせガラス（1階のみ・一部除く）：2枚の板ガラスの間に特殊フィルムを挟み込んだ防犯合わせガラスを採用。特殊フィルムのために破壊が困難で、窓ガラス破りによる進入防止効果を大幅に高めてくれます。
- 各階2邸、全邸賀茂川沿いの角住戸、最上階はワンフロア1邸のプレミアム。
- 1階・2階はそれぞれ異なる特徴があり、1階はリビング・ダイニングからテラスに出られるので、戸建て感覚でのんびりとした時間を過ごすことができます。また、2階にある2邸はバルコニーから絶好のロケーションが眺められ、春に満開となる桜が眼前に広がります。
【外観】
- 見た目がものすごく大きなお屋敷という感じ。マンションっぽくはないです。おまけに戸数も5邸と少ないです。
【日当り・眺望】
- ２階も鴨川は見えるか見えないかだと思います。３階なら見えると思います。見えても土手を挟んでの大した眺望ではないと思いますけどね。
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共用施設[ ]
- 駐車場：5台（平面式） 30,000円（月額）
- リモコン操作によって自動でオープンするゲートには、防犯カメラが設置されており、セキュリティ面でも安心です。
- 高さ2,100mmまでとハイルーフ車にも対応可能で、安全のために駐車場のサイドにミラーも設置しています。
- 自転車置場：5台（平面式） 300円（月額）
- 宅配ボックス
- ハンズフリーキーシステム「テブラ」：鍵はカバンやポケットにしまったままで、電気的に認証から施錠・解錠が可能です。先進のテクノロジーにより、マンションセキュリティとステータスの圧倒的な向上を実現します。
- エントランスホール：ハンズフリーで、共用部のオートドアを通過することが可能です。
- 宅配ボックス：専用カードを持つ必要なく、宅配ボックスなどの操作ができます。
- 賀茂川へ直接出られるマンション専用の出入り口を設置。
設備・仕様[ ]
- キッチン・・・オープンキッチン「TOYO KITCHEN」、ハンスグローエ社製混合水栓、還元水素水生成器 Panasonic、3Dシンク、3つ口両面焼グリル付ガラストップコンロ、食器洗い乾燥機 GAGGENAU
- バスルーム・・・高級ユニットバス（天然大理石などの石材を使用）、おそうじ浴槽
- トイレ・・・タンクレストイレ、自動水栓
- アメニティ・・・天井埋め込み型エアコン
- 内装は全邸落ち着きのある和モダン。
間取り[ ]
- 間取り：2LDK＋S、3LDK
- 専有面積：114.97m2～183.05m2
- バルコニー面積 : 5.34m2～21.31m2
- 約25帖を確保した広々リビング・ダイニング。
- まずは豪邸と感じたのが第一印象です。どの部屋もゆっとりと広く設計されています。
- まぁまぁ部屋は広いのに、パウダールームが狭い。
- 3Fの邸宅はかなり広くて圧倒されますね。
- ここは専用の庭があったり、戸建て感覚で住める感じが良いです。
- フリールームは窓もありますしエアコンも付けられそうですし収納もあるので洋室として利用できそうですね。
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買い物・食事[ ]
【買い物】
- セブンイレブン下鴨膳部町店（約800m・徒歩10分）
- 出町枡形商店街（約850m・徒歩11分）
【食事】
- 京懐石 吉泉（約450m・徒歩6分）
育児・教育[ ]
- 京都府立洛北高校・附属中学校（約1,200m・徒歩15分）
- 同志社大学（約1,700m・徒歩22分）
- 京都大学（約2,000m・徒歩25分）
周辺環境・治安[ ]
- 地域・地区：第1種低層住居専用地域、10m高度地区、準防火地域、歴史遺産型美観地区、風致地区特別修景地域（鴨川地区・第3種風致地区）、遠景デザイン保全区域、眺望空間保全区域
- 近くには公園があり、子育て環境がとても整っているように感じました。
- 京都らしい、静けさがあって住みやすい町という印象を受けました。
周辺施設[ ]
【公園・自然】
- 賀茂川（約5m・徒歩1分）
- 京都御苑（約1,200m・徒歩15分）
【神社・寺院】
- 下鴨神社（約1,100m・徒歩14分）
【金融機関】
- 三菱東京UFJ銀行出町支店（約900m・徒歩12分）
- みずほ銀行出町支店（約1,000m・徒歩13分）
- 京都銀行出町支店（約1,100m・徒歩14分）
【病院】
- 京都下鴨病院（約1,400m・徒歩18分）
- 京都府立医科大学附属病院（約1,500m・徒歩19分）
- 京都大学医学部附属病院（約2,500m・徒歩32分）
【公共施設】
- 京都府立植物園（約2,100m・徒歩27分）
【文化施設】
- 北村美術館（約1,100m・徒歩14分）
- 京都コンサートホール（約1,700m・徒歩22分）
掲示板[ ]
kansai/595930/24
| 毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！ | |
|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |