ローレルコート新宿夏目坂

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物件概要

• 所在地：東京都新宿区戸山1丁目35番10（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩4分
2. 都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩9分

• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年12月中旬予定
• 売主：近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部
• 施工：合田工務店

掲示板・口コミ

• ローレルコート新宿夏目坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【予想】

• @450なんて価格にはまずならないと思いますよ。
  • 私もそう思います。環境的にはかなり良いと思いますが、最寄り駅が東西線＆大江戸線と微妙ですからね。＠330～＠380といったところでしょうか。
• @420ぐらいでしょうね。8000から12000ぐらいかなぁ。
• @300半ばから@400程度でしょう。そこまで高値は付けられない立地です。@400超えるのはないかな。
• 住まいサーフィンで物件価格調べてましたが、平米単価118万だそうで、坪に換算すると@390くらいなら適正価格という感じですかね。なかなか高評価なので安心感はありますがお高い感じになりそうです。
• 坪単価400越えてますか？
  • ３階より上は越えると思います。１、２階なら越えなかったと記憶してます。

【検討者】

• スタイリッシュな外観で、アクセスも良さそうで気になっています。 間取りも広さも色々なので、暮らしやすいプランがあるといいなと思いました。 将来性や資産性なども気になります。どうでしょうか。
• 大手町勤務としてはありがたい立地。朝の東西線、こちら方面だと混まないですしね。でも高い。近鉄のわりに。
• まぁこのエリアですと価格高いのは仕方がありませんよ。割と昔から評価の高いエリアですからね。。今の市況なら＠４００前後だとしても妥当です。
• 立地も仕様もデザインも悪くはないと思います。駅からも近いですしね。お値段もそれなりにしますが。
• 値段設定が強気すぎる。あの場所で神楽坂並みの値段設定はマズイでしょ。関西の会社だからなのか、いくら何でも相場を知らなすぎる。
  • 割と妥当な価格設定だと思ったけどな。近鉄はともかく仕様や立地は考えるとそれくらいすると思ってましたし。うちはそこまで広い部屋検討してないからかもしれませんが・・ 。
• 一意見ですが中々の高評価ではないでしょうか。単価も住まいサーフィンの評価と大体同じくらいですね。安くはないですが高くもないかなと思います。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4120.html

http://mansion-madori.com/blog-entry-4121.html

• 配水管の配置(寝室横を通ったり)、吹き抜けっていうのが、ちょっと微妙というか、ちょっとというか結構微妙だなとは思ったのですが、見たらそれ以上のものがあるかもと思いきや、吹き抜け付きのモデルルームはないんですね。。場所はすごくいいなと思っているんですが、、、そういうのは決められた方々あまり気にならないのでしょうか？
  • 配水管の配置は気づきませんでした！吹き抜けについては、微妙というか完成後の想像がつかなかったので、吹き抜けがない部屋を契約しました。
  • PSのことですか？もっと詳しい図面見たのかな？売り出し中の他のマンションの間取りも見てみましたが、PSの位置ってそんなに変わらない感じがします。だいたいはキッチンやふろ場など水回りのところだけれど、水回りの裏に部屋があるところは仕方ないかなと思う。
• 物自体は非常にいいですね ただ価格が…
  • 「この場所」で「この建物」となると今しかないとは思いますが… 値段は本当に本当に強気だなぁ（汗）
  • 内廊下で、南向き中心で、駅まで近いとなると、普通に高くなるポイントが累積しているなぁって感じですか（汗） デザインなども本当にその通り素晴らしいです。 他の方も書かれていますが、マンション自体は素晴らしいです。 ただ今の相場から今後どのようになっていくのか…ということを考えていくと、 決断が難しい時期なのかもしれないなと思われます。
• 早稲田は再開発もないし、資産的には落ちていきそうですよね。
• 価格に関してはどこも似たような設定だったのでここがそれ程高いとは感じなかったのですが、やはり早稲田の割に高い、という事でしょうか。 ちなみに他に見たのは茗荷谷、参宮橋、江戸川橋、信濃町のマンションです。
• 自分で住むと言うよりも 投資用に買って賃貸にだすタイプのマンションですね
  • 投資目的では誰も買わないと思います。静かな所に住みたいお金持ちの方が購入するんではないでしょうか。なので湾岸のタワーマンションと比較して入居者の質は良さそうです。
• 検討してる方、購入された方、地縁がある方が多いそうですよ。
• 周りの高い建物から見下ろす位置だそうで、植栽を増やしているのは目隠しの意味もあるのでしょうか。 公式ホームページのコラムに某住宅評論家さんが23区内の駅徒歩5分位内で住居専用地域に供給される物件は全体のわずか3％と指摘し、こちらの資産価値を高く評価されているようですが検討されている皆さんは転売を視野に入れておられますか？
  • 投資用にするにしてもここの物件価格がかなりするじゃないですか。 そうすると回収しきれるの？ということにもつながってきますから、実需の人向けということに当面はなっていくのかなと思います。 この先中古などが出て手頃な値段になったらわかりませんけれど。
  • 投資を考える物件ではないかもしれませんが。 静かで住み心地のよい我が家。日当たり良好、利便性もいいし。 私はここに住めて幸せです。自分自身の生活への投資としてはよかったです。

【契約者】

• 一生住むつもりなので、環境重視で契約しました。 割高なのは否めませんが、売るのでなければあまり影響は無いと思います。 金利も低いですし、いまこのエリアで検討しているのならベターな選択だと思います。
• 内覧会よかったです！ 部屋ももちろんよかったのですが、購入者の方々が上品そうだったのが安心しました。 やはり、年齢層が少し高めで落ち着いた人が主な購入者のようですね。 入居が楽しみです♪
• 内覧会、よかったですね。 駅近を忘れそうな、静かで落ち着いた暮らしができそうです。 クローゼットも思っていたより背が高く、立派でした。上質で変にスノッブな感じがしないところも気に入りました。植栽も予定より増やしていましたね。そうした気遣いもうれしいです。年齢層は少し高めですが、小さなお子さんを連れた方も見かけたので意外と年齢に幅があるかなと思い、そこもよかったなと思いました。あと一か月ですね。入居が本当に楽しみですね！

【維持費】

• 管理人さんが毎日来ないので、管理費は平均的だと思いました。
• 管理費がメチャ高い。管理員が巡回でコストかからないのにこの高さなら凄い高級マンションなんだね。駐車場の利用料をかなりの割合で繰入してこの額に減額してるのかな？ 機械式駐車場もたくさんあるから、恐らく将来の修繕費も高くなるのでは。エレベータの入れ換えも戸数少いから負担割合大きそうだし。
• 管理費については普通くらいですかね。 今は33戸の内廊下マンションですが50㎡で管理修繕費25000円払ってますから（東急コミュニティー） それと比べるとだいぶ安いです。
  • 管理費単価500円/㎡って、メチャクチャ高いですよ。普通のマンションで200円/㎡越えたら高いと言われるレベルです。 謙遜しなくてもかなりのお金持ちです。そんな超高級物件にお住まいなら、ここレベルは大したことはないですね。タワマンレベルの管理費で、マンション庶民には結構高いですけど。 管理人が巡回でなく日勤なら判るねけどね。
    • 勘違いされてるようですが管理修繕費と書いた通り ２つ合わせてです。管理費だけなら17000円ほどです。 なので普通よりはお高めぐらいの感覚です、@350くらいのマンションなので 別にお金持ちというわけでもありません。 それと比べるとここの管理費はまだ安いレベルというお話です。

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交通

• ４分ですとそこそこの駅近ですがその割に静かな場所ですよね。
• 東西線と大江戸線が使えるのはワタシ的に非常にポイントが高いところですが、その気になれば徒歩で新宿まで出れる、帰宅できる点が最もよいと思います。

構造・建物

• 敷地面積：1,315.97㎡
• 建築面積：763.57㎡
• 内廊下だったりデザイン面はかなり良いですね。隣がお寺とのことですがそのおかげで将来的に眺望が生涯変わらないと思いますのでそのへんは考え方次第でしょうかね。
• デザイナーマンションみたいですからデザイン面では見所ありますね。内廊下のデザインも素敵でした。
• やはり、戸数が少ないのと内廊下はこのマンションの魅力だと思います。
• ちょっと周りのマンションから見下されるポジションなのはいやだなー囲まれ感満載だし、見に行ったけど崖の下って感じだったなー。
  • タワーマンションと比較しちゃうと高さは格段に低いですからね。周囲が住宅街ならよかったように思いますが。囲まれ感、否定できません。 駅から近いのがここの利点でしょうね。

【眺望・採光】

• この辺ですとあまり高い建物立たないので日当たりは良さそうですよね。低層のメリットかもしれませんが。３階くらいより上だと眺望も抜けてくる感じでしょうかね。
• 少し離れたところですが住んでいます。この地域が好きなので、家族が増えるタイミングで住み替えたいと思っているんですが、やっぱり傾斜が気になる。。 小さい子がいるので1階あたりが良かったんですが。日当たんないですよね。一階。
• ここの１階って、部屋にもよりますが半地下っぽいですね。周りの建物を見ると、陽当たりは３階以上ですね。
• 現地を見てきました。 まだカバーは外れていませんね～。 南側は前に建物があるものの、距離があるので一階でも日当たりバツグンですね！
• 私も昨日、見てきましたよ。素敵でした。 西側、玄関側はまだ出来上がっていませんでしたが、カバーの取れた南側がいい感じですよね。日当たりもよさそうです。
• 今日見てきました！ 一階部分は地下のようですね。 二階は歩行者の目が合いそうなので、三階以上が良さそうです。一億超えちゃいますが。

【外観】

• スタイリッシュな外観
• 立地はとても良いと思います。でも、外観デザインに拘られているようなのに、完成予想図は、会社のピルのような感じかなと思いました。
• 南西角部屋の南面が腰高ガラス窓でバルコニーがないこと、それと白い壁が事務所感を出してますね。この窓が床までの全面ガラスなら素敵なのに。 外壁もこのデザインなら（トレンドではないけど）レンガ調の重厚な色が合ってると思う。
  • バルコニーが目立つかどうかでマンションかビルかっていう違いはあるのかも。 でも悪いデザインじゃないとは思いますけれどね、、、。あまり生活感が出ないという点では判断が分かれると思います。
• バルコニーの天井も一部の部屋で板目（素材はわかりませんが）を貼りだしていて、その茶色と、サッシの上部分、軒というかあそこの茶色がとてもいい感じにアクセントカラーになっていますね。
• 本日夕刻、仕事帰りに見てきました。東側から植栽を始めましたね。素敵な感じです。うすっぺたく植えるのではなく、奥行きがあります。週末には植栽も完成させたいのかな。比較的木が高いので、2階の目隠しになっているし、マンション住人以外の通りを行く人々にも気持ちのよい通りになりそうな雰囲気です。セットバックして建てた甲斐がありますね。マンションてイラストの完成図通りに立つものなのだと感心しきり。入居するのが楽しみです。

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  施工時 南側（2016-10-18撮影）

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  施工時 外観（2016-11-07撮影）

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  施工時 外観2（2016-11-12撮影）

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共用施設

• 駐車場：10台（昇降横行地上4段式機械駐車9台、身障者用平置き1台）
• 自転車置場：47台(スライドラック式45台、平面傾斜式2台)
• ミニバイク置場：2台

【管理人】

• 管理人週3でしたっけ。結構な管理費の割に平日ですら毎日いないんですね。戸数が少ないとはいえ、何だかんだいてくれたら助かるんだけどな。掃除面では。
  • 今のマンションは週５だけど全部半日、それでも特に不自由はないです。
  • うちも平日は常に管理人が居るマンションですが、毎日掃除機かけたり、植栽の手入れしたりしています。毎日必要かな？と思うけど笑 。おかげですぐに汚れてても綺麗になっている。
  • 内廊下、ディスポーザー付きだからいい感じでバランス取ってるんじゃない。小規模マンションで付帯設備も多いから普通にしたら管理費がバカ高くなるし。

設備・仕様

• このへんだと希少な内廊下物件で良いですね。設備もディスポーザー付いてますし、廊下もフローリングやタイル貼りではなく天然石仕様でした。キッチンもアクリル系の人工大理石おｎ安物天板ではなく、フィオレストーンという天然大理石天板より高価な人工の石を使ったものです。
• キッチンにカップボードが標準でついているのは助かりますね。オプションは高いですし、キッチンにぴったりサイズを探すには意外に労力がかかります。写真のカップボードはオプションだそうで実物とイメージが異なるかもしれませんが…
• 外観、環境は好み（というか気にするかしないか）によるものだと思いますが、 内装、設備は本当に良いですね。「上質」という言葉がよく似合うと思います。 価格に関しては強気だと思いますが、それこそ個人の間隔、財布事情によって感じ方も違いますしね。 上記を満たしているのであれば長く愛着のわけるマンションだと思います。

間取り

• 間取り：1K～3LDK
• 専有面積：29.80m2～86.19m2
• ＨＰで見るとちょっと事務所のようなデザインですが、バルコニーがほとんどないせいでしょうか。間取り図から推察すると内廊下で吹き抜け多用という感じですね。かなりなお値段になりそうです。
• 半バルコニーは好き嫌いありますが、スタイリッシュでけっこう好きです。
• こちらは極端にバルコニーが狭いように思います。間取り図に物干し台を示すラインもないんですよね。
• 便利な立地ですが、狭い間取りしかないのが残念です。 夫婦のみ世帯になったら、絶対に住んでみたいと思えるマンションです。 単身の人でも、この立地であれば通勤に便利なので購入したいでしょう。 ファミリー層の方は残念と思っている人多いでしょうね。
  • 勤務地にもよりますが単身からDINKSなんかにはいいのではないですかね。 もう少し広い間取りもありファミリーも住める部屋もありましたがもう売れてないそうです。
• イメージとしては、夫婦共働き、1LDKを購入。つつましやかな生活の中で幸せを感じるといった感じ。主寝室が狭いけどWICが1畳あるし、ミストサウナはついているし、エントランスも広くて収納もあるっていうところでしょうか。
• HPには二人で暮らすシュミレーションが載っていましたが、 １LDK４３平米だと２人で暮らすには手狭ですし、できればもう一つ部屋があると良かったかな。 ベッドルームもダブルベッドを置いてしまうとかなり狭くなってしまいますから、 単身者向きになってきそうですね。 立地は利便性が良いので賃貸用に貸すことも可能なのが良い 。

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買い物・食事

• 買い物するとしたらマルエツあたりになるのかな？もう1件くらいほしいけど。ドラッグストアもコンビニもあるし（もちろん通りに出ればだけど）、クリーニングもあった。
• 駅前に出れば、郵便局も銀行もスーパーもドラッグストアも近くにありますし、夜もマンション周りの道は明るいです。３０～４０分歩けば、新宿でも新大久保でも九段下でも行けちゃいますしね。ウォーキングも楽しいところだと思います。
• マルエツプチの閉店は残念ですね。
  • マルエツ閉店ですか、最寄りで駅からの通り道にある唯一のスーパーなので残念ですね。 三徳はいい値段するし、ヨーカ堂は少し遠いし、利便性下がってしまう
  • マルエツ閉店なんですか。残念です。 三徳、イトーヨーカドーの他に、このマンションに近い（お寺さんのある通り）下戸塚坂を上って、若松町のライフに行くのもいいと思いますよ。 ライフ並びのモスバーガー横に出る近道を通る（地図で確認してください）と女性の脚で７～８分ぐらいで行けます。食品の種類も多いしお惣菜もある。値段も安いし、日用品も物が揃っていて広くてキレイ。時間がある時、買いたいものによって、お店を使い分けてみてもいいと思います。
  • マルエツはイオン系ですからね…　今月27日閉店です。 三徳並びにあった、まいばすけっとも今はロシア・メイドカフェ風？になっちゃったし。
    • 三徳、ヨーカ堂のほかにクリエイトとセブン、ローソン、ファミマと競合しますからね、、次もスーパーが入ればいいですが。。。

育児・教育

• 早稲田小学校は評判いいのかな。教育環境はそこそこ良さそうですね。
• 教育という観点では良い選択だと思います。 早稲田中高に入れば推薦で早稲田大学に行くことも現実的ですし、あの高校のトップグループは東大や医学部に行きます。 御三家に比べればレベルは低いですが、悪くないと思います。都立の戸山高校も名門ですし、教育には良い立地です。
• 教育面では早稲田駅に限らず、電車で６分の九段下辺りには暁星もあるし、女子校も多いし、都立一貫校もあるし。 通いやすくて恵まれた立地だと思います。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 立地はいいですね。山手線内側の新宿区。駅近。超閑静。東側は墓地がありますが。
• うちは同じく早稲田で目白台寄りを購入しましたが、緑も多く静かで環境は良いです。
• 基本良い立地だと思うけどね。でも、あえて言うと、このエリアは、北斜面なんだよね。つまり南側が高台。ちょっと高い建物が建つと中・低層階は陽が入らなくなる。もともと、そういうエリア。目白まで行くか、市ヶ谷（若松河田駅から曙橋駅エリア）側へ出るか、南斜面側のエリアの方がずっと良いよね。（でも、価格がその分上がるから、何を我慢するのかだけどね。）
• 文教地区なので落ち着いていて住みやすいですよ。公園も豊富ですし。ミーハー受けはしませんけどね。駅も近いし東西線も丸の内に出るのは便利ですしね。
• 住んで分かりましたが早稲田良いところですね。この物件のある辺りより、大学や目白台寄りの方が静かで自然豊かで良い環境です。
  • そう、早稲田は住みやすいです。派手さはありませんが。この辺りもとても静かですよ。確かに神田川沿いに比べれば、自然は少ないかもしれません。周りのマンションもまだ植栽を熱心にする時代のものではないですし。でも、このマンションが完成して周りに木々が植栽されると、角地でオープンですから、いい感じになるのではないでしょうか。
• 東西線利用の我が家では、本当に便利な場所です。 夜１時まで営業している趣味のよい本屋が駅近にあるのもうれしいです。夜でも意外とお客さんが入っています。また、酔っ払いも見かけず・・・時々、学生が友人に助けられて歩いていますが・・・本当にたま～に。笑
• マンション辺りは、表通りからちょっと入るだけですが、排気ガスのにおいはしないし、とても静かな所です。 夜道も明るいので女子の一人歩きも安心です。
• 早稲田大学がつぶれない限り、街がさびれてしまう心配もないでしょうしね、特に駅の近くは。 資産価値が上がっていくかは？ですが、かといって大暴落してしまうリスクもないように思います。
• 早稲田付近はなぜだか夜はとても静かなんですよね。学生がバカ話とかするかと思うと、そんなことないし。

【お寺】

• 寺が近辺にありますから地盤はしっかりしていそうという点はよさそうですね
• 東側一面、墓でした。東に窓/バルコニーの来る部屋が、70平米台の3LDKと、86平米の1番広い部屋ですけど、これいいの？

【治安】

• この立地じゃ仕方ないけれど、大学生が集まる街ってあまりいいイメージが湧かない、、。治安は良さそう？
  • 早稲田の学生は多そうだけど一日中大量にいるわけじゃないし、問題なし。
• 防犯マップでみると、とても安全なエリアですね。

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周辺施設

• 隣がお寺

掲示板

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