ルナコート膳所公園

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    ルナコート膳所公園


    物件概要[ ]

    • 所在地:滋賀県 大津市丸の内町字膳所164
    • 交通:京阪石山坂本線 膳所本町 徒歩5分
    • 総戸数:44
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート 地上 12 階 / 地下 1 階 
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2007年2月
    • 売主:創建
    • 施工:栗本建設工業(株)


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 元土地持ち主が破産し手放した所にこれが立ちます。広さに対して価格が高過ぎるので、未だ売れ残りがあります。
      • 広さの割りに高いですよね。。それは自分も思いました。
    • とうとう一般不動産屋で取り扱い始めました。完売していないと思われます。
      • 全然完売していないですよ。モデルルームもまだあるのでそれは分かりきっていることです。1年ぐらいしたら全部売れるんじゃないですかね。購入者としては早く完売してくれるといいなと思いますが。まだ値下げはしていないようです。
      • 上の方もまだ空いてるんですね。下の方が琵琶湖見えなくて売れ行き悪いと思ってました。ここ3月末引き続渡しですよね。もう少し待ったら値引きありますかね。後、全戸埋まってないと管理費は高くなるんでしょうか。 
        • 管理費の件ですが、売れ残りの物に関してはデベが毎月支払います。よって入居者に負担がかかるわけではありません。よってデベ側も早く売りたいと思うので、3月末の入居以降なら値引きはあるのでは?と思います。
    • 公示地価が発表されて、滋賀は住宅地、商業地ともに16年ぶりの上昇。大都市圏と同じような動きになってきました。大津市丸の内町は載ってないけど、隣の本丸町2ー16(本丸市営団地の西、旧東海道、セブンイレブンの辺り)で101000円/平方メートル が 103000/平方メートル とわずかに上がっております。におの浜や馬場の上がり方は凄いですな。
    • MRは8階のBタイプでしたから、そこから12階のCタイプに移ったのでしょうか。アヤハのチラシに、2940万円で出てます。キャンセルが出たのかもしれませんが、最上階がまだあるのは値段が高いからでしょうか。リビングの前に高い建物がないから、4階でも12階でも眺望は余り変わらないような気がします。(2、3階は公園の木が邪魔して、琵琶湖が見にくい)そうすると、坪単価140越えて、70ない最上階は高いかもしれません。


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    交通[ ]

    • 近江大橋は本当に無料化するんでしょうか?無料化したらとてもうれしいですが、個人的には怪しいと思っています。
      • 近江大橋については、管理を行っている滋賀県道路公社の方で、2012年9月26日に無料開放予定としています。この公社は今までにも、奥琵琶湖パークウェイなどを無料開放しており、こちらも間違いないと思われます。ただ、近江大橋、それにつながる道路の渋滞が厳しくなることも考えられますが、現在も渋滞がひどいので、近江大橋西詰交差点地下立体化+6車線化工事を行っており、西詰交差点以南についても、渋滞対策が議論されています。
        • 近江大橋の無料開放も現実的なようですし良かったです。でもまだ5年も先の話なんですね。渋滞対策の方もしっかりやってほしいですね。市議会の内容などをみてると、景観に配慮した渋滞対策をしようとはしているようです。間違っても地下立体→地上立体にはしないでほしいですね。


    構造・建物[ ]

    • 商業地にて日照権はありませんが、全く陰になる家が出来ますので、人権を無視した建築です。ウリはバルコニーの広さで 高級を目指しているようですが、西大津方面の価格が低く、広い方へ客が流れたようです。
    • 実際現地へ行ってみて公園・眺望などが気に入り、住んでみたいなと思えた場所だったので購入に踏み切りました。
    • 囲いがほとんど取れましたね。外壁の色や質感はモデルルームではわからない為ちょっと不安でしたが、おもったよりも良い感じです。
    • リビングから琵琶湖が見えるのはいいですね!!
    • 見張らしも良いし、東向きにしては昼からでも明るいし、まあ、満足かな。
    • バルコニーと窓が思ったより大きくて、琵琶湖と公園の眺めが最高でした。
    • 眺望はとても良いですし、標準内装もそこそこ良いと思います。
    • 住人です。住み心地、いいですよ。見晴らしがいいのでとても開放的です。朝日が部屋一杯に入ってくるので、すごく清清しいです。夜は夜景がきれいです。あと、上下左右の生活音は全く聞こえません。外の車の音は多少聞こえますねぇ。


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    共用施設[ ]

    • 駐車場:1台空有7000円/月


    設備・仕様[ ]

    • バルコニーですが、うちはウッドデッキを敷こうと考えていますが、皆さんのところはどのような感じにしますか?
      • ウッドデッキは・・・ですね。ウッドデッキ下が虫(黒い)の住処になる為です。ネットで多少調べていただければ良いかと思います。優劣はご自身で判断されるべきだとは思いますが、100パーセント周囲に迷惑をかけることになる事はお忘れなく。
        • ウッドデッキにもいろいろありますよ。木の材質もいろいろですしね。虫の住処にならないようなメンテのしやすい製品にしたほうがいいですね。一般的にタイル系の製品などは分解するのが大変で、裏の樹脂の部分にゴミやら何やらがたまるらしく結構掃除に苦労するようです。自分もウッドデッキをつけようと思っているのでその辺は気をつけまーす。


    間取り[ ]

    • 68.1~74.0㎡
    • 現在、あらためて部屋の狭さに四苦八苦しているところです。ただ、ほぼ立地面から判断して購入したので後悔してはいません。でもやっぱ狭いですよね。。収納スペースが。。
      • ちなみに何タイプですか?購入検討しているものです。。。
        • 私はCタイプです。何タイプを希望してらっしゃるのでしょうか?南の採光もあるAタイプが一番いいとは思いますが、私は金額的に選択しかねました。。ここは全邸ワイドスパンなのでCタイプでもいいかなと思いました。
    • Dはだめですかね?Cは70もないですよね。
      • Dのほうが広くていいと思います。自分の場合はリビングの使い方と価格を考慮した結果、価格ほどDに魅力を感じなかったのでCにしました。自分としては価格抜きで考えればA>D>C>Bと思っています。
    • マンションは収納が問題で、何に価値を置くかで変わってきます。子供が大きくなれば一部屋は自ずと物置きになります。既にご年配の方にはこのマンションは買いでしょう。若い方には価格からして将来設計は困難かも。売るときには購入価格はあまり反映されないので.…。


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    内覧会[ ]

    • 内覧会行ってきました!沢山指摘箇所ありましたよ。クリーニング面に大分荒さが目立ちましたね。他の掲示板など読むと、荒さが目立ってショック!などという書き込みが多いですが、自分達はそういう面があっても楽しめました。業者の人も親切に対応してくれたのでよかったです。リビングからは座ってそのまま琵琶湖が望めるのでなかなか開放的でよかったです。そのせいもあってか、図面で想像したよりは狭い感じはしませんでした。
      • 内覧会行ってきました。指摘したのは壁紙の汚れとドアのガタツキくらいで、あまりありませんでした。実際使ってみないとわからないこともあるんでしょうね、と思って、ここ一ヶ月点検ってありましたよね、って聞いたら、それは戸建てでマンションにはありません、と聞いて残念でした。ホームページにあったんで、てっきりあるものと思ってました。
    • 内覧会行ってきました!キッチン周りの汚れや傷が結構多かったです。


    買い物・食事[ ]

    • 近江大橋渡った対岸の新浜にイオンモール (18万平米、駐車場5000台、テナント200店)ができるし、近江大橋は後数年で無料になるし、楽しみですね
    • イオンできるんですよね。いつ頃だか知っていますか?
      • イオンモールのオープンは、近江大橋東側である草津市新浜町に2009年の予定となっているようです。話によると、西日本でも最大級のSCとのことで、敷地面積18万㎡、店舗面積6万㎡、ショッピングセンターを核に、飲食店、シネマコンプレックス、スポーツクラブ、病院、市の出先機関などもある270店舗、駐車台数5000台、午後11時~12時まで営業する予定で、土日は30万人を集める計画、年間売上げ300億円目標、という超大型複合施設です。ただ、このような大型店舗のため、旧商店街が大きな影響を受け空洞化の恐れがあること、周辺道路の渋滞が酷くなるであろうこと、新まちづくり三法の施行前を狙った駆け込み進出であること、などが問題点としてあがっています。熊本や帯広で自治体への働きかけによって、大型店の出店を阻止したということがありますので、まだ予断を許さない面もあるかもしれません。しかし、県の姿勢は、開発許可権限は地方分権の推進から草津市に移譲されており県と草津市とは対等の関係である、としており、草津市は市長が推進派ですので、ほぼ間違いなく出来ると思われます。(大津市には、一里山のヤンマー跡地に大規模住宅・商業施設開発計画もあります)


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    育児・教育[ ]


    周辺環境・治安[ ]

    • 虫がいっぱいいて、部屋の窓にも、集会室の窓にもいて、びっくり。春先と秋は出ますけど、一週間だけで、夏はいませんよ、って話だったけど、ちょっと心配。
      • うわさの琵琶湖虫ですね
      • 3月なのに、もう琵琶湖虫がこんなにいるなんてこの先心配です。


    周辺施設[ ]

    • さっき前にある市役所出張所で住所変更してきました。これは近くて便利ですね


    その他[ ]


    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

    マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法~
    https://manmani.net/?p=9844

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    https://manmani.net/?p=47704

    HARUMI FLAG

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