プレミスト茨木 西中条

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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物件概要[ ]

  • 所在地:大阪府茨木市西中条町202番(地番)
  • 交通:東海道本線(JR西日本) 「茨木」駅 徒歩2分
  • 総戸数:176戸(別途管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、オーナーズラウンジ(集会室)1戸)
  • 構造、建物階数:地上7階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2016年03月上旬予定
  • 売主:大和ハウス工業株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション


価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

  • この土地の購入価格から推測するに坪単価は200万は軽く超えると予想してます。240万くらいだとするとこのあたりでは屈指の高さと思いますが、利便性から考えるとそれでもニーズはあるのでしょうかね。
    • 坪300という数字は不動産関係者の間で言われているようです。
  • ローレルコートのスレによると、80平米6000万台からとの噂ですが…。今後の周辺の再開発と新快速停車を見越すと妥当かもしれません。
  • 70平米で5000万台はかなり強気ですね。
    • 南向きは5000万円後半スタートらしいね。高すぎるわ。
  • 西向き低層、2LDK60㎡前半で4800円台からと聞きました。70㎡台は西向き低層でも5000万円台前半でしたね。
  • 南向き2階の80㎡で6000万ぐらいとのこと
  • 4LDKで7500万円とお値段も高め。
  • 南向き角部屋で9000万円台のようですね。
  • 中心販売帯が70平米6000万円でした。2LDKや億ションもありますが、ほとんどが中心販売帯に集めてあります。
  • 価格表⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580516/

【販売時状況】

  • 結局、一期はどの程度売れたんですか?完売したんですか?
    • うちが価格表見せてもらった時には、各階、全ての棟で三分の一くらい次期分譲予定でした。
    • 南西角部屋が気に入りましたが、1期で上層階角部屋は売り切れなんですね、すごい。下層角部屋の販売に苦戦しそうですね。

【購入層】

  • モデルルームは子育て世代ばかりでしたよ。教育環境が良いからでしょうね。上場企業の共働きが多いと営業マンは言っていました。

【その他費用】

  • 管理費・維持費 管理費/月額 : 13,220円
  • 管理準備金/一括 : 28,540円
  • 修繕積立金/月額 : 6,760円
  • 修繕積立基金/一括 : 473,200円
  • ハウスクリーニングサービス料(月額):1,000円
    • 毎月1000円積み立てて、年末に12000円分ハウスクリーニングをするのだそうです。
    • ダスキンのような外部メーカーが、台所回り・浴室などなど、選択可能な部分的なお掃除に入ってくれるサービスと伺いました。


交通[ ]

  • 快速の停まる茨JR木駅徒歩2分のため、大阪・京都の中心街に15分ほどで出られる。高速のインターも近い。JR茨木駅前から関空までの直行バスあり。伊丹へはモノレールがあります。
    • 関空をよく利用される人はかなり便利ですね。リムジンバスの乗り場まですぐで、意外とこのバス遅れないので。
  • 茨木駅のリニューアルもJRから発表されましたね。地元では2018年には新快速が停車するのではという噂もあるようです。(JR総持寺駅が開業するタイミングのダイヤ改正で)
    • 新快速が茨木駅に停まるようになるという動きがあるようです。


構造・建物[ ]

  • 敷地面積:7,050.11m2

【構造】

  • 天井がかなり低く、窓も小さいうえ窓サッシの防音性が低い、といった図面からはわかりづらいマイナス点はあります。
    • 天井高さはそれほど気になりませんでしたが、廊下の天井は背伸びすれば余裕で手が届くので、少し圧迫感がありますね。
    • パンフレットの天井高表には廊下とトイレとパウダールームは約2120ミリ、玄関は約2125ミリと書いてありましたよ。確かに低いですね。リビングダイニングは約2400か約2450ミリ。キッチンは約2250ミリでこちらも低いですね。キッチンメーカーの食器棚や綾野やパウモナのカップボードも基本の上置きサイズだと入らなそうです。最近のカップボードは高さ2350ミリが主流だと聞いたことがあります。でも、和室は約2450ミリありますよ。
  • 南向きの棟は良さそうですね。東向きと西向きは価格を低めに設定されるのでしょうか?
    • 西・東の棟はやや安く設定されています。プレミスト茨木西中条は敷地が広いため、実は南棟は少し不便さはあります。ごみ捨て場、駐車場についても西・東棟と比べ利用しにくいようです。そういった意味では駅やスーパーからも近く、入口がある西棟も良いかもしれません。

【騒音】

  • 西側はJRがうるさいのでは?
    • 近くを通った時は、西側の電車の音より東側の自動車の音が気になりました。
    • 周囲は夜でも通行人や車やバイク、貨物電車の音がします。
    • 線路と平行に建っているので夜間の貨物列車の音は気になると思います。
  • 東側サンライズコートは駐輪場使用時の音が心配です。
  • 入居者です。とにかく思ってたより静か。電車も窓を閉めていたらまったく気になりません。
  • うちは7階ですが、屋上にとまっているカラスの鳴き声がうるさい時があります。思うに、カラスは、ゴミ置場への侵入の機会を伺っているようです。ゴミ置場のドアだけは確実に締めておきたいものです。


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共用施設[ ]

  • 駐車場:124台(平面平置駐車場10台、機械式駐車場114台、別途来客用平面平置駐車場1台) 月額4,900円~18,000円
    • 機械式は車幅制限があったりと、大きめの高級車を止めるには制約が多そうですね。
  • 駐輪場:352台(平面16台、垂直昇降式ラック式104台、スライドラック式232台) 月額100円~400円
  • バイク置き場:12台 (内 ミニバイク置場8台)
  • 共用部が豪華でサービスが充実。
    • 共用部にカッシーナイクスシーだったか、高級家具を設置しているのがマンションのセールスポイントだから、子供が自由によじ登って傷めたりヨダレ垂らして染みができたら、恐ろしいですねえ。
  • ゲストルームがツインで一泊4,000円なのは良い。
    • ゲストルームも不要というか意味ない。駅前にホテルあるし。
  • 唯一の不満はコンシェルジュ横のドアが感応式自動ではなくて押しボタン式、ってこと。たくさん荷物持ってたりするとめんどくさい。なんでだろ。コンシェルジュさんに反応していちいち開いちゃうから?
    • エントランスの空調の問題でしょう。正面玄関は自動ですが二枚あります、コンシェルジュ横は一枚ですぐに外気ですから。


設備・仕様[ ]

  • プレミストは、北摂で色々見ましたが、例外なく設備はチープで、どちらかと言えば割安価格を売りにしていますよね。ここもでしょうか?
    • モデルルーム見ましたが、オプション抜きにすると、いたって普通のマンションでしたよ。
    • モデルルーム見ましたが、やはりプレミストのレベルだなと思いました。構造も設備、内装も全て価格以下の印象でした。
    • サッシやドアなど含め全体の仕様がかなり安っぽい印象がしましたので、価格と全然釣り合ってないと感じました。
  • 3LDKでも洗面ボウルが2つあったり、それなりのお値段だけあって高級志向ですね。
    • 洗面ボウルが2つある部屋やアイランド型キッチンがある部屋など、なんとか特徴を出そうと頑張っている感じでした。ただ、大半は長谷工の田の字という感じで、設備や仕様、構造に関しても高級マンションのそれとは違いました。


間取り[ ]

  • 間取り:1LDK、2LDK、2LDK+S、3LDK、4LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
  • 専有面積:61.63m2~101.85m2
  • 納戸がついた間取りがあるのは、収納が多くていいと思います。
  • 100㎡超えの間取りは、もう少し収納が多くてもいいですね。せっかく、広さがあるので納戸やトランクルームがあってもいいかなと思いました。


買い物・食事[ ]

  • イオンモールにも近く利便性抜群。
    • 生活利便施設は、結構、揃っていますね。大型複合施設が近いので一か所で済むのが魅力。
      • 日常使いできるスーパーはオアシスだけ、イオンは案外遠く実際に行くと何回も行こうとは思えない。またスーパーだけでなく飲食や日用品などちょっとした買い物できる施設がないのは、便利とは言えない。
  • 阪急側は、夜の飲食店エリアは集中しており、その付近はビルが多く住宅はあまりない。


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育児・教育[ ]

【小学校・中学校】

  • 中条小学校
  • 養精中学校
  • 小中学校が近い。
  • 公立小中学校の学区良好。
    • 中条小や養精中がいいというが、それはちょっと前の話。最近は無理をしてこの地域に住もうと色々なレベルの人が入り交じり、だんだんレベルが下がり、小学校では阪急側の小学校が雰囲気もレベルも抜いている模様。
  • 中条小学校は児童数が多く、パンク寸前と聞きます。他の小学校へ校区変更があった場合、まずどの町が対象になる可能性が高いと思われますか?西中条が対象になる可能性はどうですか?中条小学校区だと思ってマンションを購入して、子供が入学する時に学区変更になってしまっていたらショックなので、可能性が高いか低いか知りたいです。また、こちらのマンションが来年3月に完成すると、多くの小学生のお子様が中条小学校へ転入すると思いますが、パンク寸前の小学校に皆転入できるのでしょうか?
    • どの町が校区変更になりそうか、というのはわかりませんが、このマンションから中条小の次に近いのは穂積小です。線路の向こう側が穂積小校区になります。場所はイオンの西側、1kmほどの道なので子供の足で20分くらい。穂積小も人気です。だいたいこの周辺の小学校は茨木小、春日小、春日丘小とどこも良いと言われていますので心配いりませんよ。それより学年ごとの当たり外れのほうが影響が大きいと思います。穂積小は1学年2クラスで(中条小は5クラスです)先生の目も届きやすいでしょうし、穂積小の校庭は中条小よりだいぶ広いので、個人的には穂積小の方が魅力的なのですが、線路を越えることになるので現実にはあり得ないかなぁと思います。
    • 西中条町は学校区が変わる可能性は低いのでは。中条小エリアでは、駅前3、4丁目は茨木小、東中条町でジオの縦の並びが東奈良小の可能性が高いですよ。中条小の近くにありながら東奈良小に変更になった小川町のマンションの方はがっかりされてましたが。まぁ、子育て世帯でプレミストを意識してるのは近隣地区の方が多いでしょうし、同じ地区からの移動ならなんとか中条小におさまると市はふんでいるのかもしれないですよ。

【大学・その他】

  • 近くには立命館大ができる。
  • 茨木市は子育て世代に対する医療費補助に所得制限があったりと社会保障が弱く、小児科の夜間救急も閉鎖され高槻市の夜間休日診療所まで 行かなくてはなりません。


周辺環境・治安[ ]

  • 用途地域:第2種住居地域
  • 駅近なのに希少な閑静な住宅街。
    • 最近、近くを歩いたのですが、立命館大学の学生が増えたせいか騒がしくなりましたね。人も自転車も増えましたが、特にバイクが気になります。前は静かな環境でしたが、これから先は不安です。
  • このマンションの土地は、 今話題の東洋ゴム工業の研究開発センター跡地です。
  • 前の道が狭い。
    • 道幅が狭いと、小さい子供だけでなくともちょっと心配ですね。特に、夜や暗くなってからは見通しも悪くなります。
    • エキスポランド跡地の再開発やイオンのある産業道路からの道路整備により、今後の交通状態悪化は確実ですね。
    • 東側の道路が以前までの南行き一方通行から北南両通行になって交通量確実に増えたよ。中央環状線から茨木中心まで簡単に抜けれるからね。路線バスが走るようになったしトラックも増えた。週末の夜は爆音鳴らす単車もたまに走ってる。両通行で便利にはなったけど、以前のような閑静な環境ではなくなったかもね。
  • JR茨木西側と阪急茨木西側が再開発でタワーマンション計画があるという噂を聞きました。
  • マンション予定地南側の駐車場になっているスペースに将来別のマンションが立てば視界が塞がれそうですね。立地はいいとおもいますが。

【治安】

  • 駅前で治安は良くない。
    • 私もそんな話聞いたことありますよ。JR茨木からすぐのオアシスからサンディに続く道に、昔からたびたび変質者が出るよ~、って、駅から10分弱離れた場所に住んでいる友達は言ってます。以外と人通りがまだらで物騒だとのこと。プレミスト含む中条エリアは、古い町並みで老夫婦が多いので、子供が誘拐されても気づいてもらえないかも、なんて言ってましたが大丈夫なのかしら。。。


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周辺施設[ ]

  • この周辺ってすごく病院関連が多いなって感じました。
  • 銀行や郵便局は反対側なんで駅前にしては少し不便。


掲示板[ ]


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