プレサンス ロジェ 京都烏丸五条
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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物件概要[ ]
- 総戸数：48戸
- 構造、建物階数：地上10階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2017年08月下旬予定
- 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
- 施工：株式会社かねわ工務店
価格・コスト・販売時状況[ ]
【予測】
- 単純に下京区の坪単価だと2ldkは3300万くらい
【比較・検討】
- 堀川五条に建つマンションに投資する価値ないでしょう、向いのエステムプラザのワンルーム1室の家賃が六万切るんですから
- 今はこの辺りの分譲投資マンションの築8年くらいの部屋でも敷金礼金無いんですね
それにしても京都市内はプレサンスの投資の賃貸マンションがたくさんありますね
- 京都駅から徒歩2分だと思ってしまいました。それで2,300万円台～なのはずいぶん安いなと思いましたが、電車でってことで、部屋も1LDKなんですね。広さは39.64㎡、一人暮らしなら余裕のある広さだと思いますが、寝室がやや狭く、キッチンはやや広めに見える図面です。寝室もリビングも南向きで採光があるのは良いと思います。
- 50㎡以下はセカンドハウスと家賃稼ぎの投資マンションでしょうね この辺りで坪200万円って5年前なら御所の近くが買えましたね
- 投資用、セカンドハウスとして購入される場合管理組合は参加しない方が 多くなってしまうのでしょうか？
- モデルルームに行った印象→親子、夫婦が多い シアーズに客層と売れ行き質問→シングルの女性も多い、中階層の1ldkはまだ販売あり。それ以外は8割が販売（第1期と第2期の各5部屋除く）
- 1ldkで10万は家賃いけるんじゃない？ 相場もそれくらいだし 同じような条件のマンションも多いから空室の可能性あるけど新築未入居なら埋まるんじゃない？
- お金だけで考えれば不動産信託投資が良いけれど 半実需半投資も悪くないと思います。 ネット情報と１LDKの場合、家賃相場は１２万円ぐらい？ 設備仕様が賃貸用でなく分譲用なので、 家賃設定は高めでも大丈夫でしょう。 但し、１０年後は１０．５万円ぐらいになりそうですね。
【第1期】
- 価格 2,300万円台予定～4,300万円台予定
- 間取り 1LDK・2LDK・3LDK
- 専有面積 39.64m2～64.59m2
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交通[ ]
- 烏丸五条の地下鉄駅から徒歩15分から20分くらいでした。
- 公式サイトだと徒歩7分とありますが自転車が現実的でしょうか。
- 五条に駐輪場なんてない 堀川五条の交差点からは徒歩2分ほどでしたね。
構造・建物[ ]
- 敷地面積：776.48㎡
- 建築面積：443.04㎡
- 油小路通は北向き一方通行で、楊梅通は東向き一方通行です。 ただ、楊梅通りは4メートルの道幅が無いのでセットバックです。 南側に空間を作ったわけではなく、作らざるを得なかったのではないでしょうか？
- 開放感のある敷地には、魅力を感じます。 マンションは室内がいかに明るいかでしょうか。 窓が戸建てと違い少ないのでベランダの向きも重要になってくると思います。
- 目の前が高さ制限の地域でパノラマビューというのは良いですが 見下ろされる側のことを考えると少し微妙な気持ちにもなります。
- アウトフレームになっていることによって部屋が広くなるのはいいですね
- マンション規模数も５０規模程度と住みやすいそうな印象
共用施設[ ]
- 駐車場：4台（サービス用屋外平面式1台・来客用屋外平面式1台［福祉対応］・屋外平面式2台）
- ミニバイク置場：2台（屋外平面式）
- 自転車置場：72台（屋内スライドラック式21台・屋内ラック式18台・屋外固定ラック式8台・屋外スライドラック式17台・屋外3人乗対応スライドラック式8台）
設備・仕様[ ]
- トイレはカウンター付、浴槽は保温機能が高く酸素美泡湯で女性に優しい 機能がついているのはうれしいですし、床暖房が標準装備ですから 女性としては魅力的に思えます。
- 標準装備で食洗機がついているのは、ポイント高いかも。 今の食洗機は、エコ仕様になっているので手洗いよりも節水効果が高いと聞いていますから。
- バルコニーにスロップシンクは付いていないようですけれど 防水コンセントが付いているのですね。 皆さんは、バルコニーでコンセントを使うのはどんな時ですか？ あまり必要ないような気もするのですけれど。
- 物干し金物が付いているということは、洗濯物を干してもいいのですね。 景観的にだめなところもあると聞いていたので。 酸素美泡湯などは女性に喜ばれそうに思います。
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間取り[ ]
- 間取り：1LDK・2LDK・3LDK
- 専有面積：39.64m2～64.59m2
- 間取りを見るとほぼディンクス向けのマンションになるんですかね。 Bタイプなら子一人家庭でも大丈夫かな？Bはサイトだと南向きとありますが 実際は南西なんですかね？
- Bタイプは南西
- 単身者向きの間取りタイプもありますから、投資用として考えてらっしゃる方もいらっしゃいそうですね。全体的にコンパクトな広さからファミリーというよりは、DINKS向きと思いました
買い物・食事[ ]
- 食品。フレスコが近い。イオンのネットショップもある
- 服飾→大丸と高島屋に自転車で行ける距離
育児・教育[ ]
周辺環境・治安[ ]
- 地域・地区：商業地域・準防火地域・31M高度地区・旧市街地型美観地区・遠景デザイン保全区域・近景デザイン保全区域・埋蔵文化財包蔵地・駐車場整備地区
- 油小路通と楊梅通の交差点なので、「烏丸五条」ではなく「堀川五条」だと思う。
- 烏丸通りから7本離れた道に建ってるのに このネーミングはおかしすぎる せめてプレサンスロジェ堀川五条 だろうに
- 町名の通り、法衣仏具や神社関係の店が多いです
周辺施設[ ]
その他[ ]
- テレビはjcomと契約しなくても地デジは見れる 。あとサンテレビも見れる BSは書いてないからjcomとの契約が必要かも
掲示板[ ]
kansai/601272/97
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|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |