プラウド日本橋富沢町

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物件概要[ ]

  1. 東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩3分
  2. 都営浅草線 「人形町」駅 徒歩3分
  3. 都営新宿線 「馬喰横山」駅 徒歩6分
  4. 都営浅草線 「東日本橋」駅 徒歩6分
  5. 総武本線 「馬喰町」駅 徒歩8分
  6. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩8分
  • 総戸数:60戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート 地上13階 地下1階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2019年02月末予定
  • 売主:野村不動産株式会社
  • 施工:木内建設株式会社東京支店
  • 管理:野村不動産パートナーズ株式会社


価格・コスト・販売時状況[ ]

  • 最近は新築駅近物件でも完売スピードが遅くなっている中、このプラウドをいくらで出して来るのか注目ですね。
    • プラウドは人形町の駅近にこだわってますし、内廊下かつ販売が好調なことを考えると450~500くらいでしょうか
      • 築地の駅直結でそんなもんですよ。人形町でこの値段はやっぱり割高な感じがしますね。やはりバブルなんですかね。
        • それを言ったら今は全ての新築がバブルでしょ。築地との比較は好みの問題な気もします。徒歩圏に日比谷線、半蔵門線、浅草線、新宿線があるのはすごく便利ですし。
  • 立地いいですねえ。でも市況的に販売鈍って来てますから400くらいからではないかと。
    • オリンピックまでは、なんだかんだ大手は建築費高騰なんかを理由に大きくは下げてこないんじゃないかと思ってます。まして人形町3分ですし、多少強気に値付けしても時間かければ売れそうなので。ただ、個人的には400切るととても嬉しいです。
      • 立地さえ良ければ良いという層に対して捌ききれる戸数っちゃ戸数だから、野村は強気に出てくるだろうね。坪430程度からと予想。
        • 確かに今出てる間取りはかなりイマイチですよね。はっきり言って使いづらい。市況の見通しも微妙になってきてる気がしますし、そこまで高くならないといいなと思います。
  • 坪単価いくらくらいかね。場所はいいよね。
    • パサージュあの値段で売り切ったからね。この場所は前から狙われていたところで敷地形もいいから安くはならない。久松小学区&有名学習塾ストリートになってしまったこのエリアに死角なし。今度も割とあっという間に売れてしまうと思います。
      • パサージュが平均430、ディアージュが平均500。条件を考えるとパサージュは超えるでしょうし、市況を見るとディアージュは超えないでしょう。てことは450-480程度かな
        • 確かにそうかもしれないですね。 まあ、やはり相場としてみると、ずっと高い状態が続いているのだなというのは実感することが出来ます。 立地の良さもありますから、ある程度は納得して購入に至る方が多くなるのかもしれないなと思います。 さて、最終的なお値段はいかに??
  • 正直設備、仕上げは今までのプラウド人形町やディアージュ以下ですね。 フローリングもシートですし、浄水器も水栓と一体型。 駐輪場を地下にすることでEVが余計にあることもあり無駄に高いです。だったら三井の三越前買ったほうがいい気が。。。これであの値段正直思いました。
    • たしかに思ってたより管理費高いんですよね。平米あたり約320円は想定よりもかなり高かったです。共用部は全く期待してなかったので。
  • 坪単価どれくらいでした?
    • 3ldk高層で540くらいだった気が
      • 平均500前後っすかね。高いですね…
        • 北向きと南向きで価格差あるようなのでもう少しマイルドかと思います
  • HP上にもいくつかルームプランが出てきましたね。 やはり最初から公開されていたものが良さそうです。 お値段情報もう少し知ってる人いませんか??
  • 低層でおいくらでしょうか
    • 低層でも坪400は越えてきますよね、たぶん。都心内陸はまだまだ高いですね。。
  • 仕様の割には高いですね、見送ります
  • この内容で坪450は高いですね!やはり立地だけか。
    • 近隣の人形町と比べれば比較的良心的では?
      • 平均坪450くらいなんすか?思ってたよりは安いっすね。
  • 上の方で坪480は行きますかね。今までのプラウドを見た人なら明らかにコストダウンしているのが分かりますよ。床も天井も。これはプラウドブランドとは呼べない。
    • 最初この物件見た時、立地も含めて気に入ったのですが、立地は別として、他社の物件を見たら建物のスペックが低いような気がしてきました。下がり天井やシンク上段部は引き出しになっていなかったり(他社は包丁入れなど工夫あり)、平米数の割にお風呂サイズ小さかったり、60戸でエレベーター1基の割に管理費高いと思ったら地下1階に駐輪場があるために自転車入出庫用のエレベーターが別にあったり。子育て環境は良さそうなので捨て難いと思いつつ、建物スペックを考えると割高な気がして踏ん切りがつきません。
  • 駅までの距離は十分にいいです。しかもプラウドという名もあるわけで…お高いんでしょうか。
    • やや割高、間取り悪いので他物件に流れてるのでしょうね。急いで買う理由がないです。
  • 参考までに沖式で時価118万円/m2、坪単価だと約390万円ですね。一般的にみても割高だということですよ。ここで坪単価500万円も出すくらいならもっと環境の良いところが良いです。


【モデルルーム見学記より】

  • 7駅5路線が使え、東京駅や「日本橋も歩いてでも行ける立地に、人形町駅からは歩いて3分という抜群の立地に、治安もよく資産価値も非常に高い物件です。
  • 人形町繁華街は美味しい店もたくさんありますし、学校も近く子育て環境も問題ないでしょう。
  • 3LDKは南西で問題ありませんが、2LDKになると北西という向きが気になり方もいるかもしれません。

都心部オフィス街のマンションですので、隣はビルで眺望は望めません。80%が角住戸ですので、窓があり採光や風通しはあると思います。

  • 抜群に便利な場所ですので、その辺りと価格を参考に検討してみてはいかがでしょうか。

【価格】

  • 501 2LDK 56.65平米 7,200万円台
  • 702 2LDK 55.18平米 7,200万円台
  • 1103 2LDK 55.47平米7,800万円台
  • 1305 3LDK 73.95平米 12,300万円台
  • 304 3LDK 71.56平米 9,600万円台
  • 総戸数60戸。販売戸数36戸。販売価格67,690,000円 (1戸) ~122,990,000円 (1戸)。最多価格帯(万円) 7,200万円台、7,400万円台、7,900万円台、10,000万円台、10,100万円台、10,500万円台(各2戸)
  • 70平米の低層階で7000万切るぐらいからじゃない?
    • それは流石に今の相場じゃキツいのでは。。ちょっと相場の安い近隣の東日本橋や浜町でも大手デベだと無理でしょうね。
    • 納得感ある価格。それくらいなら即完できそう。
    • 70平米は軒並み1億やで。価格表出とるがな。
      • 適正価格の話じゃないでしょうか。言い換えれば70平米の1億じゃ高値掴み。
  • どう考えても今の市況で7000万はないわな。それは適正価格でなく希望価格。
  • 記録として残しときます(2018-03-16) 総戸数60戸、販売戸数2戸、販売価格95,990,000円 (1戸) ・113,990,000円 (1戸)
  • Dタイプは完売したようですね。
  • Eタイプも完売したんでしょうか。物件概要の先着順から表記が消えましたね。
  • 東日本橋が中古価格あんまり変わらないのに新築が坪単価400万前後で買えるのを見ると、ここは改めて凄い単価だなぁと。日比谷線ユーザーからの指名買いや人形町の魅力が好きな人は一定数いるので、新築はこの価格でも売れてるんでしょうし、中古の価格も今後はどうなるか分かりませんが、改めて凄い相場ですね。いっそこのままどんどん相場を押し上げてどこまで行くのか見てみたいです。
  • こちらは60戸ですね。浜町は33戸ですが、残りは10戸だけですね。あっという間に売れてしまうと思いますよ。
    • まだ10戸も売れ残ってるんですか?
      • 33戸の規模で残り10戸は大変な懸念ですね。この辺りの需要が無くなってきていることを如実に表していますね。
  • ここが10戸も残ってるのですか。それは由々しき問題ですね。10/60ですから、販売が不調と言わざるを得ません。野村名物の値引きが始まる頃でしょうか。
  • ここはまあ好調でしょうね。人形町は価格が張るので、買えない人から色々な声があるのは仕方ないと思いますよ。
  • 浜町は当初よりかなり値下げしてますから、ここは頑張ってると思いますけどね
    • やはり大幅値引きをせざるを得ない程追い込まれていたと。それでもまだ完売に至らない程、不調であると。やはり中央区の雑居ビル街は居住に適さないと判断する人が多いのだろうな。
  • 東日本橋や馬喰町界隈が、根こそぎ惨敗の中、ここは順調な方ではないですかね。場所も良いし、建物のグレードも高そうだし。
  • プラウドの小規模にしては若干しこってる感はありますが、残りはグロスの張らない2ldkのみなのでそう遠くなく完売すると思いますよ。東日本橋馬喰町界隈は単純に供給量が多いだけですね。いろいろ見て回ってますが、全体的に順調に在庫は減ってきてます
  • これだけの立地で、既に3LDKは完売してますからね。価格は高いですが、欲しい人はいくらでもいると思います。そう簡単に値下げはしないでしょうね。
    • この酷い間取りでは需要が無いのでは?
  • どうやら残り数戸みたいです。買えた方は勝ち組でしたね。
  • 色々言われてましたが、そろそろ完売にに近いですね!マンションマニアの予想通り3LDKは即完売、2LDKも北西ながら残すは数戸。大幅値引きの必要もないでしょう。
  • 大幅値引きはないでしょ。野村なので竣工直前にラスト1、2戸だったら500万くらいの値引きはあるかもしれませんが。たぶんそれまでに完売すると思います。
  • 初期契約者からみれば残念であるが、苦戦してるのは明らかなので、値引きしてるでしょうね。
    • 確かに実際ちょっと気持ちのいいものではないんじゃないでしょうか。結構安くなればなっただけ、ちょっと損した感覚にはなると思いますし。結構ちょっと損したかしていないかというのは実際の問題がちょっとありますが、結構いい気分じゃないと思いますし
  • まだ入気まで半年以上あるし、完売間近なので苦戦とまでは言えないでしょう?それならここよりヤバい物件沢山ある。
    • 武蔵小山とかでしょ
    • 2年以上もかけて販売しているのにランドマークとか言ってるコストカットマンションのことかな
    • ココまで苦戦して売れ残ってる住戸が何故竣工までの半年しか無い中で売れ切れるのか…
      • 売れ残り?あと数戸で完売ですよ。
  • 来月には完売しそうですね。更に奥地の野村物件人形町第5弾はいつ発表ですかね。高く仕入れてるだろうから、こちらと同じか少し高いと予想します。
  • こんな小規模物件で竣工まで半年で数戸は結構キツイと思うけどね。
    • 販売始めて半年も経ってないんじゃないの?もはや難癖に近いレベル。
  • それなりに良い場所のマンションではありますが、完売になっていないのはどこか気になるところがあるのでしょうか?良い間取りがすでに全部埋まってしまっているんですかね。ホームページを見る限りでは2LDKのものしか確認できないかと思いますが、3LDKは完売したのでしょうか。
    • 3LDKは瞬殺でした。2LDKは間取り故、収納やLDK面積が少し手狭な気もしますが、遅かれ早かれ完売すると思いますよ。
  • 2Lも、あと2、3軒だと思いますが、皆さんどこと迷われましたか?
    • ジオ大手町と迷って、こちらにしました。
    • ジオ大手町も良かったのですが、住環境という観点ではこちらの方がバランス良さそうですね。人形町に限って言えば、ヴィークコートなどもありますが、リセールを考えると大手にした方が無難でしょうね。しかし、人形町は狭い範囲で売れ行きが変わるものですね。ここはあと数戸で完売なので好調です。


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交通[ ]

  • このマンションから一番近いのは、徒歩3分にある東京メトロ日比谷線・都営浅草線の人形町駅ですが、他にも徒歩10分圏内に、都営浅草線の東日本橋駅、都営新宿線の馬喰横山駅、浜町駅、東京メトロ日比谷線の小伝馬町駅、東京メトロ半蔵門線の水天宮前駅、JR総武線快速の馬喰町駅と、全部で7駅5路線が使えます。
  • 各駅からいける場所への所要時間は、東京へ4分、銀座へ9分、新宿へ11分、霞ヶ関へ13分、品川へ15分、六本木へ18分と、抜群のアクセスです。
  • 都心で東京駅までも「歩いて行ける距離」ですので、それ以外にもたくさんの電車路線があり、便利なことこの上ない立地に建つマンションです。
  • バス路線も充実していますし、徒歩12分ほどの場所にある東京シティエアターミナルからは、羽田・成田空港へのリムジンバスが多数でていますので、旅行や出張の際も非常に便利な場所にあるマンションと言えます。
  • 最寄り駅は人形町ですが、ほんの250メートル先は東日本橋ですね。
  • 人形町から、日本橋までは歩ける距離でしょうか?
    • 余裕で歩けます。人形町交差点から三越前までなら、徒歩10分かからないくらい。日本橋交差点までならプラス5分ってところでしょうか。
  • プラウドは徒歩2〜3分で供給してますので、人形町駅自体の交通利便と合わせると鬼に金棒でしょう。
  • 駅からの距離感、駅力、繁華街からの距離感などトータルで人形町駅北側人形町通り東側この辺りが住まいとしての日本橋地区のベストエリアということでしょうか。


構造・建物[ ]

  • なんか先に階段?非常階段?部分が上までできているようだけど、あれは何?
  • 悪くはない物件だけどね。差別化と言うと天井2600かな。でも結局下がり天井あるから謳うほどじゃないってのが正直な感想。
  • 天井260cmはここらでは高い方ですね。だいたい245~250くらいだし(パークハウス東日本橋には259cmのものが、ディアナコート日本橋浜町のプレミアムプランにはもっと高いのがあったような気がしましたが、それでも絶対数は少ないです)、大きな差別化要素になるかといわれれば確かに微妙かもしれませんが、本当だったらもっとアピールしても良いような。
    • 値段が出たね。天井が高かったとしても坪単価高過ぎ。
  • プランのAとBとCは、かなり細長くなってしまうのかなCとDは並んでいても2戸だけなので、幅的にはかなりゆとりはある感じです。中住戸のBタイプは、2LDKということですが、居室があまり広くないですね。狭い方は、図に書いてあるように書斎として使っていくか、リビングといっそくっつける法が良いかもです。
  • 建物や内装のグレードは、富沢町が一番だし、静かな立地なので評価は高いと思います。わたしも買えるものなら、欲しいです。
  • 55m2とはいえ縦長過ぎですよ。もう少し横幅あれば住みようもあるけど、実際暮らそうと思うと実質的なデッドスペースあるし私には無理だなと思いました
    • 55㎡は落とし所というよりデベ都合のサイズですよね。
  • 低層Bタイプの日当たりは?
    • そもそも北向きなので期待出来ません。あと、ベランダからすぐ前がヤマト?の配送中継地点があるので、そこの作業音はよく確認した方がいいですね。
  • 一人暮らしには55平米くらいがいいと思うのですが。
  • 55平米で2LDKは狭いよね
    • 広くはないけど、それほどそれほど狭くもないでしょ。都心なんだから、そんなもん。


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共用施設[ ]

  • 内廊下だ!!!
    • 内廊下はウェルカムですが、ここらへんの新築マンションは殆ど内廊下であんま差別化要素にはならないかなぁって思ってます(むしろ外廊下だと相当ネガティブに受け止められてるイメージ)
  • 管理費(円)/月額17,900円~24,000円
  • 修繕積立金(円)/月額8,820円~11,820円
  • 管理準備金(円)/引渡時一括払26,400円~35,400円
  • 修繕積立基金(円)/引渡時一括払706,300円~946,600円
  • インターネット使用料2,592円
  • 駐車場13台(機械式12台、身障者優先平置1台)(月額使用料38,000円 ~ 43,000円)
  • 駐輪場77台(スライド式50台、大型自転車スライド式10台、大型自転車平置6台、小型自転車平置4台、壁掛け式3台、シェアサイクル平置4台(使用料未定))(月額使用料300円 ~ 700円)
  • ミニバイク置場1台(月額使用料3,000円)
  • 記録として残しときます(2018-03-16)
  1. 管理費(円)/月額23,200円・24,000円
  2. 修繕積立金(円)/月額11,440円・11,820円
  3. 管理準備金(円)/引渡時一括払34,300円・35,400円
  4. 修繕積立基金(円)/引渡時一括払916,000円・946,600円
  5. インターネット使用料/月額2,592円
  6. 駐車場13台 ※機械式12台、身障者優先平置1台 月額使用料:38,000円 ~ 43,000円
  7. 駐輪場 77台 ※スライド式50台、大型スライド式10台、大型平置6台、小型平置4台、壁掛け式3台、シェアサイクル平置4台(使用料未定)月額使用料:300円 ~ 700円
  8. ミニバイク置き場 1台 月額使用料:3,000円
  • そう言えば大規模修繕の費用はどのくらいかかってくるのか考えたことがありませんでしたが、外壁工事だけで億ですか!?東京都都市整備局が調査したマンション実態調査結果で都内のマンションの大規模修繕工事に関する費用が出ていますが、平均1,000万円超~3,000万円という事でした。
  • 確か38世帯くらいでしたよね。これでは将来大規模修繕が行なわれる時、修繕費が大幅アップするか臨時費用徴収になると思います。外壁工事だけで億かかりますから。マンションは最低80世帯は必要です。でないと管理費修繕積立金が高くつきますからお勧め出来ません。
  • 外壁工事だけで億というのは流石にないと思いますが…1千万円から3千万円が多いみたいですが、その次に多いのは3千万円から5千万円ということでした。規模や、グレードによって異なってきます。きちんと実勢の相場に則って、管理組合を結成したら見直して行くことが必要になってきます。
  • ちなみに浜町のタワーマンションの外壁工事は10億です。富沢の規模でも3000万円は安すぎてありえないです。10年後の大規模修繕は、外壁だけでなく、屋上防バルコニー防水、バルコニー雨水排水防水、その他諸々修繕工事がかかりますから、トータルで億は軽くいきますよ。だから、住戸数が少ないと20年30年後はもっと大変です。


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設備・仕様[ ]

  • 浴室は1418の魔法瓶タイプ浴槽で浴室暖房・乾燥機とミストサウナが標準装備です。
  • 食洗機とディスポーザーは標準装備です。
  • 天カセありました?
    • 3LDKはありますが、2LDKはありませんでした。
  • 2LDKの通常プランをWIC付きのプランか、WTC付きのプランに変更できるようですが、みなさんはWICかWTCのうち、どちらがどのような理由で好きですか?



間取り[ ]

  • 間取:2LDK~3LDK
  • 面積:55.18m2~73.95m2 ((トランクルーム0.37m2~0.56m2を含む))
  • 角住戸で寝室3部屋が全てリビングインは微妙。開口部が小さく、バルコニーも狭め、柱の食い込みによる専有面積消費等を考えると、仕様もあまり期待できないかな。
  • 資料請求したので全ての間取り見ました。一見ふつーですが、よくよく見るとすげーイマイチですね。売れる間取りとか研究しないんですかね。かなりガッカリしました。。
    • そお?万人受けする間取
      • プラウドではお馴染みのパターンですもんね。プラウドに間取りは期待できないですから 笑
        • 構造のせいなのかもしれませんが、オープンキッチンではなく窓を設置してたり、リビング横の居室もスライドドアを畳むなどして広々と使えるようになってなかったり。プラン変更が無いようなら高いお金出して住みたいとは思いませんでした。
          • 私も見ました。リビング横の居室の壁の位置が良くないですね。立地の良さだけが取り柄で、胡座をかいた設計だなと思いました。
  • 細かい間取りはリフォームで100万くらいでなんとかなる場合もあるので、ある程度許せるならむしろリフォームでもいじくれない構造面(天井高とか下がり天井とか梁とか)の方が気になるかな。プラウドって3D面に関しては特に甘い印象があるので。。
    • ホントそうですね。下がり天井にも注意しないとですね。プラウド銀座東レジデンスとかホント酷かったです。
  • 確かに究極に間取り効率は良いと思います。が、すごいこうしてみると詰め込んでいる感も出てきてしまうんだなぁと思いました。なるべく室内通路を少なくする、好きあらば収納を作る、水回りは集約する、アルコープをつけるなどなど、盛りだくさんではあるのですけれどね。 リビングインの部屋になっているので、居室が独立感がなくなってしまうところはあるのかなぁ。
  • Eタイプは柱の間隔がちょっと狭いですね。洋室とリビングの間の間隔に柱が入ってるので、柱はアウトフレームされていても、柱を繋ぐ上の梁(下がり天井)がギロチンみたいに縦断してないか、している場合には気になる程度のものなのかは要チェックポイントでしょうか(プラウドは3D面はあんまり評判良くないらしいですし。。)。 リビングインは好き好きですよね。最近のトレンドなんでしょうか。その割に居室面積割合は69%なのでそこまで高いわけではなさそうですが、収納が豊富なのでその分なんですかね。 玄関のクランクインや洋室のコーナーサッシはいいな~と思いました。高級感ありそうです。 リビングの開口部がちょっと小さめ?のように感じましたが、洋室3と繋げて使えば採光は十分ですかね。 お値段気になります!
  • 間取り、酷いですね。Eタイプなら、まだなんとか。それでも、全居室リビングインですけど

【モデルルーム見学】

  • モデルルームは3LDK+N+WIC 73.95m2の部屋を2LDK+WICにしてある部屋でした。
  • 全ての部屋の玄関手前にトランクルームがあり、下段は食配ボックスになっていて、提携したいくつかの食材配達の会社の食材をおいておけるようになっています。上段は普通のトランクとして使用できるので、かなり便利でしょう。
  • 玄関を入るとかなり大きなシューズボックスがあり収納力は充分です。玄関上がってすぐに洗面所と浴室があり、洗面所のリネン庫は上半分だけのものなので、少し物足らないかもしれません。
  • リビング手前に物入れが2つあり、納戸まではいきませんが棚を外せば小さな納戸ぐらいはあるものと、もう一つあります。
  • リビングに入ると縦長になっていて、洋室5畳を無くしてあるので16.3畳の広々としたリビングになっています。
  • 通常だとキッチン前は壁になっていて、独立型に近い形になっているようです。モデルルームでは全面オープンでかなり使いごごちが良さそうでした。
  • 全ての部屋がリビングに面している作りなので、家族がリビングを中心に生活できて良いのではないかと思います。主寝室となりそうな6.4畳の、洋室には大きなWICと窓があり窓が床まであるのでかなり開放感も感じられます。
  • もう一つの洋室4.4畳はコーナーが窓になっていて、採光など素晴らしいのではないでしょうか。6扉分のクローゼットも作られていましたので、収納力も問題ありません。
  • 都心部で約74平米ある部屋なので、収納や部屋の広さも充分ありますし、全ての部屋がリビングに繋がる作りも素晴らしいと思いました。

間取り2LDK ~3LDK、専有面積55.18m2 ~ 73.95m2 ((トランクルーム0.37㎡~0.56㎡を含む))、バルコニー4.22m2 ~ 8.79m2

  • 間取りが酷すぎません?LDKの実質通路で使えない部分を考慮すると、LDで使えるのは8畳くらいかな。
  • 確かに2ldkは間取りが結構キツいっすね。小さめのプランを多目にしたのは良いですね。ディンクス需要が高いエリアですし、単価が高い分面積大きくなると超高額になっちゃいますしね。売りやすい値段帯に上手くまとめてる印象です。

"*2LDKで56平米だったら、もう少しゆったりとしているのかなぁ…と思ったんですが、物件の形が縦長なのが影響しているのでしょうか。 リビングインの居室があって、その為、リビング内に通路ができる形になっているので、数字よりもあまり広そうな感じではないのかもしれません。"

  • 2LDKは間取りがちょっときつめですかね。日本橋エリアだと仕方ないのかもしれませんが。
  • こういう都心部の狭めの2ldkは若いカップルや独身がとりあえずの一件目で買ってるイメージ。家族増えても売り貸ししやすそうだし。
  • 間取りが酷いのは日本橋エリアあるあるなので、まあご愛嬌。。間取りが良いに越したことはありませんが、間取りの悪さがリセールに影響しにくいエリアではありますね。
    • そんなバカな.狭いリビングは需要ないよ
      • 私は年を取ったら、広くなくて良い。断捨離。
  • 間取り図を見ると玄関先にトランクルームが設置され、その下に食配スペースが設けられているようです。これによって不在時でも玄関先で食材の宅配を受け取れるようですが、エントランス等に設置する共同の宅配ボックスと比較し、セキュリティ上問題はありませんか?
  • 間取り3LDK、専有面積71.56m2 ・ 73.95m2 ((トランクルーム面積0.41㎡・0.45㎡を含む))、バルコニー5.18m2 ・ 8.79m2
  • 需要の問題ではなく、間取りがワルいから売れないのです。
    • 需要が無くなってきてるエリアな上に間取りも悪いという二重苦で売れてないのですか
  • ホームページに間取りが掲載されてなくて、とても違和感がありました。こちらを拝見して、なるほどと思いました。相当変な間取りなのでしょうね
    • 住むのに難がある間取りばかりですね。日本橋界隈ではこれが標準なんでしょうかね
  • 言う程間取り悪いかな?そりゃ広い土地にゆったり建ててるわけではないから、都内探せばもっと良い間取りもあるでしょうが、必要十分条件だと思いますよ。というか日本橋は交通アクセスや住環境といった生活利便性が魅力なのであって、間取りとか広さに拘る方は、そもそも日本橋向いてないかも知れませんね。
  • この2ldkの間取りは日本橋エリアの中でも酷い部類だとは思いますけどね。。柱混入は当たり前で実質廊下部分長すぎですし、天井もプラウドお馴染みででこぼこしてますし。当たり前ですが、この場所のこの位置に立つマンションはこれだけなので、一種の割りきりではありますけど。それ以外の魅力は沢山ありますし。
  • 実際、住むわけですから、間取りは重要ですよ。酷すぎ。
    • 実際住むからこそ、間取りより立地だと思いますけどね。こう書くと間取りが悪いと認めている、と頓珍漢なレスが飛んでくるかも知れませんが。一般論として間取り眺望より立地、というニーズが一定数あるからこそ日本橋のマンションマーケット自体が成り立っているのだと思いますし。
  • 特にAタイプが酷いね。隣の洋室と見比べればわかるけど、LDが実質6畳。
  • 2LDKの50㎡中盤はクローゼットが足りない等、どうしても使い勝手上限界がくるイメージ。プラウド人形町シリーズで60㎡あるのはプラウド人形町とパサージュの二つで、間取りを見ると収納もまずまず。ここもそれくらいあっても良かったのに...と思う。
    • 確かにプラウド人形町とパサージュは間取りよかった。特にプラウド人形町は南向きだし。でもどちらも外廊下だったかと。何を重視するかですねー。
      • どれも選ばないという選択肢もある
      • 100点の物件はないですからねー。外廊下の広めと、内廊下の狭めならグロスもそこまで変わらないでしょうし本当好みですね。まあプラウド人形町もパサージュも早期に完売しましたし、ここもすぐ完売するのでしょう。
  • 北向きの間取りは投資用に購入する人が多いと野村が言ってました。いったい誰がこんなに高い物件を投資用に購入するんでしょうね。
  • 2LDK買うなら60平米は欲しいな。新居買うなら高い安いの前に、住みやすい事が前提だし。
  • 部屋の間取りとかにも、「空間」って見過ごされがちな価値ですよね。狭いと、それだけで過ごしにくい印象を持ってしまいますから。私はどうしても、狭いマンションが好きになれないところがあります。付近の条件はいいと思うのですが、実際に見てから判断しようと思います。
  • 公式HPから間取りのページを消した時点でお察しください
    • あれ何で消したの?逆に間取り無い方が検討しづらくない?
  • 価格が高いのが気になりますが、広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。
  • 人形町の利便性や価格に賛否両論あるだろうけど、個人的には何よりも間取りをもう少しどうにかならなかったのかと思う。
    • 私はセカンドで、間取り悪い2L角を買いましたか、取りあえず満足です。1L的に使えばリビングの廊下風の箇所も大して気にならないかと。
  • むしろ日本橋界隈で間取りが良い物件なんてあるの?エリア的に利便性が第一で、間取りはどこも似たり寄ったりな気もするが。
    • バランスの問題ですが、利便性第一ならば人形町界隈は除外される方いると思いますよ。特にファミリー層ではなく、2LDK購入層は。
      • 人形町外してどこになるのでしょう?


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買い物・食事[ ]

  • 人形町の駅が近いので少し歩けば飲食店などが点在し、駅を越えて水天宮方面に向かえば、老舗名店の今半や甘酒横丁などがあり、賑やかな繁華街担っています。
  • 賑やかな繁華街ですが、夜11時になるとほとんどの店が閉店するようなので、酔っ払いが徘徊して騒ぐようなこともなく治安も良いと思います。
  • スーパーマーケットの大きいものが近隣になく、小さなまいばすけっとのようなコンビニよりは大きな規模のものしかありませんので、日常の買い物には自転車などが必要だと思います。しかし、日本橋も近く東京駅やそのほか様々な商業施設がある場所に近いですので、便利ではあると思います。
  • 駅前の環境は長く利用するとなると、本当に重要なポイントです。そのあたりの事情はよく確認しておきたいところです。ショッピング関係は徒歩の距離はけっこう大切になります。
    • 大きいスーパーがすぐ近くにないんですよね
      • マルエツプチがあります。大きくないけど。大きいスーパーだと江東区行かないとないですね。
  • ピーコック遠くない?
    • マルマンストアも微妙に遠いんですよね。パルシステムとかの食配だけで賄えるほど生活に余裕ないのでやめました。
  • スーパーは噂レベルですが、久松小前にOKがてきたら嬉しいのですがね。建築の看板が出たら何ができるか分かるでしょう。



育児・教育[ ]

  • 富沢町は日本橋小学校の学区ですね
    • 富沢町は特別エリアとして希望すれば久松小も日本橋小もどちらも選べるよ。
  • 富沢町の子で日本橋小行ってるのは聞いたことないです。久松が断然近いですから。
  • 久松小に人気が集中しすぎて遠くの東日本橋や横山町の子供が久松小には入れてすぐ隣の富沢町や人形町3丁目の子供が入れないのはおかしいよな。

東日本橋も横山町もすぐ隣ですよ。富沢町や人形町は日本橋小にも無理なく行けるからそう割り振られてるんですかね?選べなかったんでしたっけ?

  • 久松小学校通学圏も重要でしょうが久松小も東日本橋地区の子供も受け入れなければならないので追いつかなくなるのが心配です。



周辺環境・治安[ ]

  • マンション周辺はオフィス街のようで、ビルが立ち並び静かな場所です。
  • 治安も良く学校や幼稚園もあり、とにかく交通の利便性が良いのでそのあたりはカバーできるマンションだと思います。
  • 現地を見に行きましたが人形町などの密集感がムリでした。
  • 人形町の駅から徒歩3分。リタイアしてコンパクトに暮らすだと、駅の方にいってお昼を食べたり、日本橋図書館までちょっと長い散歩をしたり。このあたりのグルメを食べ歩いたり。お金があれば楽しい老後を過ごせるんじゃないでしょうか。今半や玉ひでも徒歩圏内かもしれないですし。
  • プラウド富沢町の隣のオフィスビルも解体始まりましたね。ほぼ同規模の敷地ですがどこが建てるのでしょうか。
    • もったいな~。それならまとめて1つのマンションにして欲しかったなぁ。
  • 富沢町のこのあたりは、落ち着いた感じがして、日本橋アドレスのなかでも良いところですよね。平日も土日も静かだし。買えるものなら、住み替えたい。
  • 中央区は、これから容積緩和の駆け込みでバンバンマンション建ちますね。戸数が少ないにせよ、希少性は薄れますね。


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周辺施設[ ]

  • 水天宮前駅も使えるのがいいですね。エレベーターのあるとこまでは十分はかかりそうですが。
  • 日本橋幼稚園、日本橋小学校、日本橋図書館も近いです。



その他[ ]

  • 個人的に割安感ないのと供給過多感否めずでリセール懸念からパス
  • 眺望が凄いとか大規模だとか何かしらの差別化要素があればいいんですけど、人形町界隈のプラウドだけでも似たようなのポコポコ4棟も建っちゃうとさすがに…って感じですよね。
  • 立地はこの界隈では一番いいんじゃね?文句言っててもいつの間にかなくなっているでしょ。人形町界隈は値上がり過ぎて相当前から仕込んでいた物件は除いて大手と鉄道系など資金力のあるデベロッパーしかしばらく新築は作れないみたいだな。中央区扱いナンバーワンの某デベも新築はここ2年は無いし。
    • どのような理由から1番良いとお考えになりましたか?確かにここらのエリアの今分譲中のマンションは土地代が上がりきった後に仕入れたこともあり、さらにお値段が上がってるようですね。
  • 際立った差別化ない物件でこの値段の人形町なら他の場所に住む選択肢もあり。供給過多気味だし、10年後に今の新築2LDKの値段で3LDK買えそう。
  • 立地は清洲橋通りから西側に限定すると考えます。理由は言いません。クリオ久松町、サンクレイドル日本橋レジデンス、プライムスタイル東日本橋と競合が多いけど駅からの距離感、規模感、ブランドの安心感で一番ではないかと考えます。
    • 何故清洲橋通りから西側に限定するんでしょうか?理由が言えないなら単なる思い付きとしか…。検討者としてはそんなにエリアを限定する必要もないので、色々近隣で見比べてますが、この物件もステキだと思うものの、この物件じゃなきゃだめ!っていう要素も特別なく、印象としてはなんか地味…?腐っても駅近のブランド物件ですし放っといても売れるんでしょうけどね。
  • 永住目的で販売中の物件と比較するならありかも。でも、リセール考えたら微妙。
  • 終活に入っている我々夫婦には、コンパクトで丁度良い広さ。広いと物が増えがちになり、終活には向かないからね。
    • こんな窮屈なリビングでリタイア生活送りたくない
      • どうせ最後は一人になるわけだし、ホント、広いと物が増えやすくなる。老人にはコンパクトが良いんだよ。
  • ここの50㎡台はリセール絶望的だと思う。リビング実質6〜7畳って酷すぎる。新築の時は青田で売れるだろうけど、リセールで実物見たら無理だよ。
  • 部屋数は少なくていいけど、実質6畳のリビングで老後過ごすってあり得ない
    • 俺は平気。今リビングが20畳だけど、そんなにそんなに必要ないから。
    • 俺も15畳で持て余し気味。
      • 15畳程度で持て余すってどういうこと?ソファとダイニングセットを置けばそんなに余裕は無い。
  • ソファとダイニング、置かないから。
    • それどんな設定よ?フローリングで床生活ですか?
      • ソファーとダイニング別々に置かない(兼用のソファーテーブルセット1つでやる)って意味じゃないすか?
  • Aプランって洋室にベッド入りますか?布団のほうが良いですかね?
    • フローリングに布団って、湿気でカビ生えるよ
  • 問題とするかは買手が考えることだし可能か不可能かで言われたら可能なんじゃないすか?問題だと考えるなら買わないか他の広い部屋買えばよろし。同じプラウドの日本橋エリアでも浜町だとちょっと足したくらいの値段で65~70平米になりますね。
  • ソファは二人掛け用のみ。ローテーブルは置かない。ダイニングセットは二人用のコンパクトな物。8畳あれば足りる。
    • みすぼらしいうえに余裕がないですね。その家具置くなら10畳はないと!
      • セカンドハウスだから、それだけで十分なんです。
  • マンションを購入する人は、色んな人がいるから「リタイアの人向け」「セカンドハウス」そして「民泊や分譲賃貸」と利用法もさまざまと思います。 セカンドハウスだとお金がある人向けな気がします。
  • 知人は日本橋アドレスで1LDKのコンパクトマンションを探していますよ。埼玉の戸建てに住んでいますが、週末にコンサートや観劇、食事を楽しんだ後に寝泊まりできるマンションだそうです。将来的に夫婦だけなら引っ越しても良いし、いずれどちらか一人になるから広くなくて良いそうですよ。私はこちらを検討しているのですが、こちらは1LDKは無いんですね。
  • 昨日、モデルルームを見に行きました。営業の方が、これを使っているのはうちだけなんですよぉ~と熱く語っていたものが、その後、地所のマンションを見に行ったら全て使われていた
    • 仕様は何をお勧めしてましたか?
    • バスルームの扉にタオルバーが2本付いていたり。とかでしょ。私も言われた。設備に対して、うちしか採用してません!と語りが野村色が強くって、洗脳されてるなぁと思いました。営業って他の物件見に行ったりしないのかな?
  • 2LDKの50平米台の物件だと、対象となる層の幅が広がるから、資産価値としても悪くないのかなぁというふうに思います。あまりに狭いと、DINKSのみという感じですが3人暮しも対応することができるということになってきますでしょう。
    • 2ldkは間口がもう少し広いと良かったです。なんか縦長なんですよね。
  • 美しく上品さのある設備の数々は自然と興味を惹かれるものですね。住む人が快適な生活を送れるための環境に関してはバッチリであると思います。気になったのはミストサウナの光熱費についてで、どれぐらいになるのでしょうか?
    • ミストサウナよりも床暖の方がはるかに光熱費かかりますよ。
  • この辺は中古市場に出たら水天宮前や東日本橋、小伝馬町の物件と競合になりそうで不安です。久松小学区狙いだけなら浜町一丁目・二丁目、馬喰町、横山町、東日本橋であればいいわけですし。
  • 販売がやたら早いプラウド的には竣工まであと9ヶ月ちょっとの段階で完売してないってのは微妙なのか…?普通なのか。この前の人形町シリーズと比べたらちょっと遅い?このエリアの一般的には十分早いように思えますけどね。
    • 三菱の大伝馬町と比べたら早いかと。
  • 三菱と野村は販売計画自体が違うので比較にならないですよ。野村は売れ行きちょっと悪いと竣工前でもすぐ値引きしますし。
    • 三菱は売れ残りすぎて阿鼻叫喚。無駄に荒らされてスレが異常に伸びてる。
  • 売れ残りってほど売れ残ってないでしょ。売れ残りすぎっていうのは竣工後に半分も売れてないようなやつ。某世田谷区とか某大田区とか某成増とか郊外でよく見る。日本橋はあれだけ供給過多といわれつつも竣工時には大方完売~9割方売れてるし、何だかんだ堅調ですよ。
    • それは数年前の人形町の三井とプラウドのディアージュ辺りまでの話で、その次の人形町プラウドは売出しを結構下げたし、他の物件も戸数少ない割には数戸残る苦戦状態と言うのが正解。
  • パサージュは北向きなのでディアージュと比べたら条件的に売値が下がるのは仕方ないでしょう。むしろ値を下げた事で瞬殺だったと記憶してます。ここも概ね捌けてきたので、もうすぐでしょう。人形町は生活利便性が高いので、おかしな値付けをしない限りは住職近接ニーズの高いDINKS中心にまだまだ人気だと思いますよ。
    • 高値では売れないと言う事ですね。
      • 人形町の相場は買っちゃった人が思うほど高く無いし、既に天井をつけて下り坂という事。
  • 広義の日本橋という括りで見れば、今は供給過剰気味ですし高値チャレンジをする状況でもないですね。ただそれは人形町に限った話しではないですし、日本橋エリアの中では人形町の優位性は変わらずだと思いますよ。今後、パークホームズとディアージュを超える物件がバンバン出るかというと、容積率緩和廃止や、各社の土地仕込み状況から推察するに難しいと思います。ただ、それをもって市況が下り坂とは言えないですし、むしろ将来的な供給が絞られる事はポジティブ要素かと。
  • 久松町側はす向かいにはプロスタイルが建ちますし、開発多いですね。
  • もう北側の間取りしか残っていないのは残念!
  • 解体工事の隣のビルですが、吹き付け材、断熱材、保温材、耐火被覆材、成形板等からレベル1~3のアスベストが検出されたんですね。慎重な解体工事が進むことを期待します
    • 詳しく教えてください。
      • 現地の看板に書いてましたよ。
  • 解体工事中のビルは共同住宅になるっぽいですね。そんな話、MRでは全く聞きませんでしたが重要説明事項にありましたっけ?
    • 共同住宅になるというのはどこの情報ですか?
      • 解体工事現場の看板をみればわかるのでは。
      • 解体工事看板の発注者をみれば解るのでは?
      • 先ほど現地を見学したら菱重プロパティーズと書いてありました。住宅の分譲や賃貸をやってる会社のようですね。
  • さすがに南側のお部屋の分譲が終わってすぐですよね。あまりにもタイミングが都合良いですが、野村不動産は事前に知ってたんですかね。そう考えるのが自然ですよね。
  • 販売状況からも需要が旺盛なエリアでもなく、雑居ビル街であるため子育て世帯からもそっぽを向かれ、下落リスクしかないのが実態なんでしょうな。今後近隣が安値で出してくる可能性が高く、下落圧力は更に高まると思います。
    • よく分かりました。ネガッて値下がればラッキー、値下がりしなくても評判落として溜飲下げるって感じか。
  • 歩いてみれば分かりますけど子育て世代多いですよ、というかむしろ共働きの若い子育て世帯にニーズがあるエリアです。 お値段はこの価格で順調に売れてるので、エリア的に新築マンションの値下がりは当分無理なんじゃないでしょうか。ここはプラウドなので、竣工直前にもし1、2戸残ってたら値下げチャンスはありかとは思いますが、あって500万いくかいかないかだと思いますし、その前に売れちゃうんじゃないかと思います。今お値段が高くて買えないという方は多いかもしれませんが、そういう方はこなれた中古もあるエリアなので、そちらも探してみては?時々ですがモノはいいのにお安い掘り出し物ありますよ。
  • 立地がいいのに、ここ売れてないよね?サイトから間取り消したし。
    • 立地そこまでいい?普通の日本橋って感じではあるけど。あと売れてないって言うほど売れてない訳ではないと思う。
  • 人形町エリアのなかでも、優れた立地だと思います。間取りも、こんなもんですよ。
  • 半住半投ですかね。賃貸よりは快適に安く過ごせる…かも、ということで。投資要素を強めるなら、新築でそれやる?って感じはしますが。タワーとか大規模のパンダ部屋とかなら分かりますが。
  • 広さを求めると高くなる。予算以内だと、狭すぎる。そう思うと、55平米は落としどころのようにも思いますね。
  • 解体中の西隣ビルの更に西隣、角地に建っている日通さんも空きビルになってますね。何が建つんでしょうか。
  • 中央区の容積率の緩和特例が、無くなるらしいですが本当でしょうか?
    • 来年の何月かに、着工していないと緩和が受けられないようになるらしいです。中央区物件は、今が買いなのかも
    • 容積率の緩和特例って、主にタワマンなんじゃないの?日本橋エリアは小規模マンションの街でしょ。
    • 建て替えをしやすくするため、の特例でもあるみたいね。建て替えがし難くなるのなら喜べない。
    • 影響が大きいのは、タワーマンションなどを除く中小規模のマンションだ。https://www.nikkei.com/article/DGKKZO27689740V00C18A3MM0000/
    • 今後、日本橋・中央区エリアもこれで手が届かなくなるか
  • 日本橋エリアもまた15年前のアスコット、グローバルの小規模デベ中心に戻るんじゃない?
  • 築地・八丁堀エリアと月島・晴海エリア、そして日本橋エリアでそれぞれ性格が違うだろうけど日本橋エリアで予想すると小規模で中小デベ物件と大手ブランドの高級物件の2極化に進みそう。すでに大規模は大手しか手を出さないだろうけど。
  • 三井氏がここをレビューしていますね。 https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=487
  • 西隣の解体中のビルに加えて、更に隣の日通ビルも解体が始まりましたね。2棟分の敷地に新たな分譲マンションが建ったりして。
    • その場合、お隣さんは角地だし、こちらよりも高い建物が建つのでしょうか。敷地もお隣さんのが広いですかね?
    • 中央区の容積緩和はいつまででしょうか?緩和受けないと結果的に坪単価はかなり高くなると思ってました。
  • 現地看板見てきました。西隣はJR西日本、さらにその隣の角地は三菱で、いずれも共同住宅ですね。角地にパークハウスが建つなら、こちらの資産価値はかなり微妙になりそうですね
  • プロパストも建つみたいだから、合わせて3物件。いずれも新築ですかね?
  • 中央区の容積緩和が終わるので、今後はマンション建ちにくいと言われましたが、全くの営業トークでしたね!
  • プロバストはファミマの横でしょ? ファミマの敷地は何か建たないのかな。あの平屋建ムダだよね
    • やっぱり、人形町はマンション多すぎだから、資産価値の維持は難しいかな。久松小ニーズが救いだけど。
  • 人形町は交通利便や住環境といった利便性が伴っているので、底堅いと思いますよ。きちんとしたものを作れば坪450超えてもそれなりに捌けるということも実証済なので、デベがわざわざ市況を壊す事もないでしょうし。
    • 底はある程度固いでしょうが、角地に建つパークハウスと本物件を比べるとどうでしょうね。
  • こんなに狭い人形町の中で勝ち負け競っても仕方ないでしょう。上がる時はエリア全体で含み益でるし、逆もまた然り。個人的には大手の新築が定期的に出る事で、住宅エリアとしての市況がある程度高い水準で保たれると思っています。
  • 人形町エリアでも特にプラウドが集中するこの辺りが一番のキモ、人気エリアなんだろな。野村が抑えきれなくなってパークハウスやプロパストの進出を許しちゃってることが気になる。
  • 角の地所っていつぐらいに発表になるんだろうか。気になって決めかねる。
  • 地所レジも間にあるJR西日本の物件がなければ大伝馬町のクラスの物件に出来たかもしれないのに現況だとパークハウス水天宮前以下の小規模マンションなるだけなので歯がゆいばかりだな。
    • そうなると、この物件はこの界隈では良い方ですかね。パークホームズ日本橋人形町には負けますけどね。
  • 最終的に地所とJR西日本のJVってことはないかね?
    • あのプライドの高い地所レジがこの規模でJVするとはちょっと考えにくいですね。
  • 良くわかってないんですが、プライド関係あるんですか?そういうのって。地所レジは最近だと大伝馬町や東日本橋もJVじゃなかったっけ。
    • 大伝馬町は大栄とのJVだよ。東日本橋は忘れちゃったな。可能性はなきにしもあらずか。
      • 大伝馬町はJVだったのか。あの規模なのに賃貸用間取りをたくさん作ったりハセコー施工でコスト抑えた理由がよく分かった。
  • みんな良く勘違いしてるけど、ハセコーだから安請け負いだとか質が低いっていうのは違うかと。ハセコーはデベのリクエストに応えて千差万別作る会社でコストカットも得意だから槍玉に上げられやすいだけで。大伝馬町や野村はじめ都心の大手は田の字金太郎飴型間取り、直床、二重壁、アルコーブなし、狭い共用廊下、廊下側の柱の食い込み、低い階高…みたいな典型的なコストカットマンションじゃなくて、ちゃんとデベの企画に基づいてそれなりのクオリティで出してますね。
  • 地所って言っても藤和的な物件も多いですよね。
  • 藤和も建物の構造自体は頑張ってた、というか日本橋界隈の小中規模でそんなに構造に差はでないすよ。プラウドだって下がり天井・梁、柱の食い込み、間取りがひどいとかはたくさんあるでしょ。
  • ここが終わると日本橋界隈が寂しくなりますね。
    • まだ地所やお隣もあるので、暫くはマンション立ちそうですね。ここを買いましたが、数年後の売却したい時に残債割れしなければ良しと思っています。
  • 十思公園の近くだったかな、この前、三井が土地仕入れてた気がする。日本橋界隈はまだまだマンション出来そうだよ。
    • あそこはかなりデカい土地だね。あと、プラウド日本橋三越前の北側に建つ予定のゴールドクレスト物件もパークハウス大伝馬町よりデカい。
      • 本町の土地ですか?人形町界隈だと、もっと駅から離れたプラウドが最後かもしれないですね。その後は容積緩和受けないので、坪単価ももうちょい上がると思います。
  • 問屋橋交番前の三井もそこそこ大きいかな。
  • 人形町の路線価は茅場町、八丁堀より安いですね。マンション価格は同等か、それ以上。
    • 2ldkの売れ行き見れば一目瞭然
  • 茅場町はビジネス街色が強いし八丁堀も東京駅から近いけど街に愉しみが薄いんだよね。どちらも路線価高いのはオフィスビルとしての需要が高いからのだろうけど。
    • 生活するには、茅場町、八丁堀より断然人形町。
      • 確かに生活利便性は茅場町、八丁堀より上でしょうね。3Lはもう残ってませんが、三越前と比較した人は多いでしょうね。
  • 単に生活利便性だけに片づけられない部分、それが街の愉しみなんだと思います。400年間エンタテインメントの街として続いている人形町の懐を感じます。
  • 久松小学区やSAPIXが最大の売り?3LDKは完売してるし。2LDK層にはちょっと中途半端なエリアなのかも。
    • 売れ行きが物語ってますね。でも、あと3軒ですし、ニーズがないほどでもなさそう。
  • プラウド人形町が売り出されたとき「高い!」って思ったけど全くそんなこと無かったことが今になって思います。
  • マンションは、間取りや室内設備も含めて自分が気に入った物件をセレクトするべきです。ここは、歪ではありますが3LDKがあるのが魅力的ですね。マンションは戸建てと違いワンフロアなので、そこに如何に収納があり広さがあり、部屋の向きなどで判断する感じになるかと。立地や補足部分も含めて。
  • 人形町駅至近の立地で広さ間取りが素晴らしい部屋が出たら 気が付かないうちに瞬殺でなくなってますよ。逆に長い間売れ残っているような地元民に支持されないマンションには要注意です。
  • 自分はよくてもリセール考えると、間取り悪いのは微妙だと思う。このエリアで自分と同じように2LDKを1LDK風に使う層がどのくらいいるのかがポイント。
  • 久松小あらの久松町5の角地に野村が建設予定ですね。その他にも久松小裏には再開発が目白押しですね。
    • 坪単価は、ここと同じくらいと予想してます。容積緩和認定が難しくなってくるから、今計画しているマンション以降はあまり出てこないと思います。
      • でも、久松小学校付近はマンション計画だらけですよね
  • 営業さんから、久松小裏に予定してる野村の件聞いた人いませんか?
    • チラッとは聞きましたが、突っ込んだ話はしなかったです。 少なからず、仕入れは比較的高かったので、坪単価もこちらと同程度はいくようです。
      • あちらは地権者住戸が半数以上になりそうですよね
      • 隣は安く出して来ますかね?ブランド力も違いますが、仕入れは安くないはずなので、相場を崩すまではいかないと思ってます。
  • 向かいのブロックに12階建てのヴィークコートができるんですね。https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=52839 ちなみに西隣の工事の情報はアップされてましたが、角地の三菱物件はまだのようですね。https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=52823
    • 南側の部屋を売り切った途端に、周りの建て替え案件の情報が沢山出てきましたね。絶対、知ってただろうな。野村さん。 南東の神社横の建て替えなんて、ここが竣工してからちょうど工事を始めて、1年間工事の音を聞かされる訳ですからね。騙される方が悪いって事ですかね。
  • JR西日本の物件はそんなに安くないと思います。 坪単価300後半からと予測。
  • SUUMOでは、8月15日に更新されていて、部屋はBプランの一択になってるから、ラス1なのかもしれませんね。
  • とりあえずJR西日本と地所レジとのJVはなさそうですね。やはりこのエリアの土地取得に費用が掛かるから大規模にしても販売と利益確保が難しいことはパークハウス日本橋大伝馬町で判明してしまいましたし。中央区の容積率緩和廃止までどれだけ着工できるかですね。


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