プラウドタワー武蔵浦和

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    プラウドタワー武蔵浦和外観
    プラウドタワー武蔵浦和外観(2008年7月17日撮影)

    物件概要[ ]

    1. JR埼京線「武蔵浦和」駅 徒歩5分(ガーデン)、徒歩2分(テラス)
    2. JR武蔵野線「武蔵浦和」駅 徒歩5分(ガーデン)、徒歩2分(テラス)
    • 総戸数:392戸(ガーデン:253戸(非分譲住戸11戸含む)、テラス:139戸(非分譲住戸12戸含む))
    • 構造、建物階数:RC一部SRC29階地下1階建
    • 完成時期:2008年9月
    • 施工:大成・青木あすなろ特定共同企業体
    • 売主:野村不動産、大栄不動産




    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 2007-04-09現在、
      • 2LDK(約75平米) 4000〜 5000万
      • 3LDK(約85平米) 5000〜 6500万
      • 4LDK(90平米以上)7000〜 1億以上 向き、階数により違いあり。というところです。強気ですね。
    • 2008-02-11現在、モデルルームに行ってきました。現在はテラス2戸、ガーデン5戸が残ってました。早く完売して欲しいですね!でも、完売してモデルルームがなくなるのも何だか寂しいです。何度も足を運んだ場所なんで。
    • 2009-03-09現在、野村も必死ですね、広告ががんがん入ってきます。こんな近くに住んでるのに買い替えする人なんているのかと苦笑です。売れ残りの一部でしょうが抜粋
      • 75C-T 3LDK+W 75.18㎡ 5360万
      • 75H-G 3LDK+W 75.64㎡ 4770万
      • 90A-T 4LDK+N+W 89.13㎡ 7360万
      • 2501号室 100A-T 3LDK+N+W+Sic 98.82㎡ 7670万
      • 1004号室 3LDK+WIC 76.89㎡ 5160万




    交通[ ]

    • テラス20階以上に住んでますが自宅の玄関から平均でも3分かかりませんね。毎朝埼京線利用ですが電車の出発する時刻の7分前に自宅を出れば十分間に合います。焦ることは今までないですね。
    • 埼京線は都市を「縦」に結んでますからね。普通は「1点」に向かって走りますから・・(東武東上線なら池袋、京王・小田急なら新宿、東急東横線なら渋谷のみ)池袋・新宿・渋谷・東京テレポートと「快速縦断」するのは埼京線ならではの魅力ですよ。
    • 田島通りの渋滞って、無理矢理のスクランブル交差点が影響しているように感じるのですが、如何でしょうか?夕暮れ時に西→東口方面にクルマで進むと分かりますが、駅高架下の信号間隔が20m程度しかないちょっと変則的な交差点のところでスクランブルの信号が青でも、交番ロータリー側の信号が赤になっていたりで全然進めないんだよね。スクランブルだから待ち時間も長くて。とりあえずスクランブルを普通のにして、交番ロータリー側の信号と同期させ、最終的には田島通り〜17号交差点付近までを全体で制御する信号システムにしないと渋滞問題は解決できないように感じています。西口開発までこのままの状態ってのは痛いので善処を望みます。
    • 埼京線は、池袋、新宿、渋谷に30分程で行けるので便利です。特に武蔵浦和は通勤快速停車駅ですし、通勤快速の待ち合わせをする各停を狙えば、都心まで座って行けます。車だと、新大宮バイパスへ出れば首都高5号線にすぐ乗れ、外環に出れば関越や東北道へのアクセスが良い。街の雰囲気は良いと思います。京浜東北沿線に比べてすっきりしていて、ホームレス風な人も見かけないな。武蔵浦和駅の近くに保育園が二つ、小学校近し。確かに駅周辺には公園は少ないですね。でも荒川の土手まで行けば、広〜い公園があるので、休日には家族でバーベキューなど楽しめますよ。
    • 埼京線の混雑ですが、以前に比べるとだいぶ改善されています。
    1. 湘南新宿ラインの運転開始(15両編成がピーク1時間に6本)
    2. 6扉車両(椅子無し)の2両連結(混雑する大宮方) 体感混雑度だけでなく、データ上の裏付けもあります。国交省HPによると埼京線の混雑度はH15の211%からH17の200%と改善されています。これは中央快速線211%、京浜東北線(上野→御徒町)214%より「マシ」ですし、武蔵野線(東浦和→南浦和)201%と同程度です。
    • 私はこの通勤状況を知りつつも好き好んで武蔵浦和に引っ越してきたのですが、埼京線の行く末には危惧の念を抱かずにはおれません。マンションデベを含む再開発P関係の方はその辺りをJRや行政に働きかけてもらいたいものです。個人的にはホーム延伸&15両編成にすればキャパは収まるかと(理論上)思うのですが、駅の構造上無理なのでしょうかね。尚、女性は専用車輌があるので比較的空いているかと思います。また、始発電車は15分前から並ばないと座れない事が判明したのですぐに諦めました。それと以前、通勤快速でなければ武蔵浦和の意味がないとのご意見がありましたが、私も同感です。混雑緩和と称してall各駅停車になっちゃったら最悪です。




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    構造・建物[ ]

    • 野村の契約者サイトの航空写真前から気になっていたのですが、ガーデンって、建物自体が斜めに建っているように思うのは私だけでしょうか?
    • いや、建物じゃなく土地が斜めなだけ。間取り図が斜めになっていたのは初期の図面。去年6月くらいには部屋の形と東西南北マークがピッタリの修正版をもらったけど?契約者サイトの「工事状況略図を掲載しました。(6/30UP)」の右上の方角マークと比べてもわかる。
    • 建物の訂正が来ましたね。共用部分(エントランスホール等)が安っぽい仕様に変えられていましたね。コストダウンですかねぇ。
    • 先日現場を見に行ったときに、ガーデン棟の2階エントランスの部分を沿道から見たのですが、エントランス自体は見えないまでも風除室に入るところの天井部分などが間接照明になっていて落ち着いた格調ある感じがして安心しました。まぁ各所の仕様に関してはあくまでそれぞれの人の好みなのでなんともいえませんが私はおそらく気に入るだろうなと思っています。
    • 排気口がすぐ下にあることは図面や模型を見れば分かることだったのに。イタリア料理屋と焼肉屋がテナントに入ったらいやだなあとは思ってました。サムシングが入ってどうなるかと思ってたけど排気は北側なので特に気になりません。
    • デッキの利用について合意がとれずデッキを閉鎖するときにラムザ側から、再開発組合とデベロッパーにはちゃんと予告したそうですよ……経緯や予告はプラウドタワーの住民には全く伝わってないようですが。
    • 二重床って(スペックにもよりますが)やはり意外に音が響いてうるさいんですね。住民版では常に音のトラブルで賑わっています。直床と二重床、どちらも住んだことがありますが、直床の方がむしろ響かないと感じていたのはあながち間違ってはいなかったという事がわかりました。
    • 床の音が気になるのはボイドスラブのせいだと思うよ。あれって重量軽くするために中はスカスカなのはご存知でしたか?普通のマンションの床に比べたらコンクリートの密度が全然違いますからね。カタログ上のスラブ厚はだいぶありますけど、それにだまされたらいけませんね。タワーマンションのような高層マンションはみんなボイドスラブです。

    共用施設[ ]

    • 駐車場、どうしようか迷っているんですよね。近隣だと1万円ぐらいじゃないですか?今は古い車なので青空でもいいんですが3年後くらいに買い換えようと思ってましてその時に上手く空いている敷地内の駐車場に移動なんて思っているんですがそういうのって甘いですかね?
    • ガーデンはマンション契約時点では台数がかなりオーバーだったそうです。テラスはコンパクト希望者が多くなってもハイルーフ車用をりようするような調整さえすれば希望者全員が確保できると思うと言ってましたよ。
    • 駐車場の希望区画(第1〜40希望)を決めるのは、なかなか難しい作業でした。来週の抽選結果が楽しみです。
    • 結果、ついさっき来ましたよ。うちはテラスなんですが第一希望普通車で、第二がセミハイルーフにしていたんですがセミハイルーフになりました。ハイルーフにするとかなり高額になるので第三希望を書きませんでしたが第二希望で何とかゲットできました。しかし、それでも今の家の2倍以上・・・、辛いですねぇ。皆さんは希望通りになりましたか?
    • あらためて駐車場代を見てみると高いですね。近隣の青空駐車場の1.5〜2.5倍というのは…。この値段の差は、機械のメンテナンス、セキュリティーその他なんでしょうが、それにしても。
    • 共用部分の仕様変更理由について、野村に確認しましたので報告します。エントランス、風除室、EVホールの壁と天井は表現が違うだけで内容は同じ。ゲストルームとスカイラウンジの床のチェンジは、スカイラウンジの階下の方に対する遮音。メールコーナー、フロントの壁が天然石でなくなっているのは、野村の誤記だそうです。この物件は再開発地区であり、補助金がおりることになっていて、使途として地方自治体?国?に報告する必要があるらしいのですが、元々塗装仕上等の仕様として報告していて、それを野村が間違えて天然石として我々契約者に提示してしまったとのこと。今から変更するのは、補助金が絡んでいるためかなり困難で時間もかかるらしいです。なので、誤記に対してただただ謝るだけでした。
    • 多目的室横の女子トイレに入った方はいませんか?クロスに空気が入って浮きまくり。ちょっとひどすぎでガッカリでした。




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    設備・仕様[ ]

    • フロアコーティングはうちは申し込まないです。コーティング作業後も、結局は自分で薬剤使って掃除するには変わらないので。床は家庭用ポリッシャーを購入してこまめに掃除する予定です。「家庭用フローリングポリッシャー」で検索すると某大手家電メーカーから、コーティングより遙かに安い値段で機械が売ってますよ。ちなみにフローリング用と浴槽用などもあるみたいです。




    間取り[ ]

    買い物・食事[ ]

    • 散歩がてらに松坂屋ストアが入ると言われていた1Fのテナントを見てきましたが、のぞいた感じだと配線むき出しで「がらん」としてましたよ。10月末開店としても明らかに間に合わない雰囲気でしたので、やっぱり撤退は本当なのかな?と感じました。マルエツが強いんで撤退しちゃったのかなあ〜。実際、秋刀魚1匹が98円とか魚好きには充実した食料品ラインナップで、人を呼び込む強さを感じますね。
    • テラス1階のイタリアンのレストランは食事が出るのが遅すぎる。パスタを注文してもテーブルに出されるのに45分も要するる。もちろん、他のテーブルも同様に。味は美味しかったです。みなさんレストランに行った感想あれば教えて下さい。
    • 一階駅側に素敵なイタリアンレストランがオープンしてとても嬉しいです。今後家族や友人と度々食事をさせていただく事と楽しみにしています。しかしマンションに流しているエアコン室外機の大騒音と換気口からのニンニクの臭いは真剣に対処していただきたいと思います。
    • ナリア・テラズ一階のレストランsomethingさんは浦和にもあり、その姉妹店ですね。昼のランチは980円位でしたがメインが選択できて内容量があり良かったです。夜は夜でワインをはじめ、お酒も充実しているので楽しめますよ。23:30(金土祝前は24:00)までやってますけど結構混んでますよ。武蔵浦和にはカフェは充実していてスターバックスを含め数店ありマックやミスドも含めるといつもどこも一杯です。近隣のレストラン事情は、マーレ二階奥のサイゼリア(小さいので目立ちませんが。。)と中央郵便局前のヴァリエ、大宮バイパスに向かって少し歩いた田島通り沿いのガストと更に先のジョナサン以外には無いので集客が見込めると思いますですね。いずれ駅前の田島通りが沼影交差点位まで拡張されるので、人気ラーメン店の武蔵坊さんなどは移転を余儀なくされる訳ですが、プラウドなどへ早く移転すべきだと思いますが、テナント料高いんでしょうね。
    • 昼にマルエツ行きましたがオープンセールで盛況でした。駅のマルエツより広くて明るい感じです。ただ、今まで広かった歩道に自転車が並ぶのがウザイですが、ずっとそうなるのかな。マルエツは2Fに入り口が無いのでバリケードはあまり関係無いかな。でもデッキから降りる階段がマルエツ入り口近くにあるから、バリケードなければ駅やLAMZA方面から車道を横断せずに来れるね。
    • スーパーまたはテナントには断然、美味しいパン屋さんに入ってほしいものです。武蔵浦和で欠けているものと言えばパン屋さんといっても過言ではないのではないでしょうか。近くのマーレにもパン屋がありますが、飽きもくるし1軒だけじゃ少なすぎ!今も近隣に住んでいますが、この辺はスイーツのお店はそこそこあるものの、美味しいパン屋は皆無ですよね。パン好きな私は中浦和に程近い天然酵母のパンも売る某パン屋までわざわざ足を運ぶほどです。
    • マクドナルドがもう1店舗欲しいですね。武蔵浦和のマクドナルドは38席しかなく、あまりにも少なすぎです。




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    育児・教育[ ]

    • 沼影1丁目の学区は複雑だからね。プラウドは 2008年4月から 別所小で内谷中(たぶん)。小学校に関してはプラウドだけ、ちょっと飛び地になってる。隣のラムザは 大里小で内谷中。プラウド横のセブンイレブンのところは 沼影小で内谷中 ケーズの左横あたりむさし坊あたりも 沼影小で内谷中ラムザ側以外は「沼影小で内谷中」の学区に囲まれてる。ロッテやフットサルに子供が住んでるかしらないけど。ライブタワーのところが 別所小。白幡中だけど。タワーマンションができると人口が急に増えるので学校のキャパとの関係で遠くの学校通ったりゴチャゴチャになる。ファーストタワーは 岸町小で白幡中。ちなみに別所小から内谷中というのはプラウドだけ。
    • 別所小から内谷中に行くのはプラウドだけではありませんでした。白幡456丁目からも別所内谷という組み合わせありましたね。田島通り 埼京線 17号 外環に囲まれた地区のおよそ北3分の1。
    • 小学校ですが、うちは都内の私立に行かせる予定でいます。埼京線が激混みで、朝は大変かもしれませんが。職場が都内なので一緒に行く予定です。保育園や学童がテラスの下にできたらいいな。ラムザの下の保育園は0〜3歳までです。第三街区、全然進まないからいつになったらマンションできるのか分からないですね。10年後くらい?もっと規模が小さくなるんじゃないかなと勝手に予想してます。
    • 通学環境ですが、都内私立に行く人が多いと思われます。そのため塾は隣の南浦和にたくさんあります。また武蔵野線も有効に使えるので、府中や朝霞、新座など有名大学付属高校などに行くのも便利です。




    周辺環境・治安[ ]

    • 昔の武蔵浦和は本当に何もありませんでした。でも当時中学生だった私は埼京線が出来て街が変わっていく様子を見るのが大好きでした。浦和、大宮、与野は本当に昔はのほほんとしていました。まさかこんなにマンションが出来るなんて想像もしていなかったです。
    • まずは駅前の無法駐輪を無くすことが先決だと思います。これが一番分かりやすい浦和駅との相違点ですね。やっぱり浦和駅周辺の方々は民度が高いのでしょうね。(プラウド・ラムザ住民は民度云々以前にあそこに駐輪する必要はないですけどね)あとはラムザのバリケードですね。鎖を新調したり、執念すら感じます。デッキの清掃代くらいの問題なら、あそこまでのことはしないんだろうな。少なくともプラウド住民が入居する前の段階でこじれてるんだから、野村の問題?どなたか『デッキ開通に際してのラムザ側のプラウドへの要望』について詳しい方がいらっしゃたらお教えください。
    • 武蔵浦和は住居系一辺倒の急速な開発だからリスキーですよ。あと二十年もしたら間違いなく高齢者オンリーの暗い町になってしまうことは、他のニュータウンの例で実証済みのはず。周辺環境は町工場主体だし、大型商業施設も安売り主体の店ばかりで都市としての発展性は大いに疑問。要するにオフィス、学校、デパートなどのソフト面の整備が足りないから、ハコモノの建設が終わったらそれでおしまいって感じ。浦和駅再開発が本格化してきたので、武蔵浦和との開発格差がより具体的に感じられます。
    • 駅から少し離れると下請け町工場中心の地域でガラの悪いところがあるので、子供の外出には気を遣います。また、再開発の影響で学校がパンク状態で学区替えがおきています。慶応、桐蔭などの有名私学が無いので子供は都内通学です。ですから就学環境は不満が残ります。もちろん地元にも浦和高や大宮高などの公立進学校がありますが、地域密着なら浦和〜さいたま新都心の京浜東北線沿線の方が住環境としては優れていると思います。総じて、武蔵浦和はさいたま都民には打ってつけの利便性だと思います。
    • ガーデンの距離ほど線路から離れていれば問題ないですが、あの付近の線路は、ポイントが複雑に入り組んでいます。武蔵浦和は快速待ち駅なので、まず61階建てのちょうど南東側で第1分岐が有り、さら駅寄り(61階建てのちょうど東側)に武蔵浦和終点用の線路クロスもある(つまり上り線路ホームにいくためのクロスもある)ので、あの脇は電車がガタガタうるさいです。一般的に線路に継ぎ目がないものをロングレールといいますが、その場合はたとえ線路脇であっても騒音は抑制されます。しかし、電車騒音の問題で一番注意すべきことは、当然ながらその付近に線路の継ぎ目があるかどうかです。普通の継ぎ目の場合は「ガタンゴトン」ですが、特に武蔵浦和のように退避線+終点機能のある駅は、その手前が結構うるさく、下手な表現ですが「ガタガタゴトン、ガタゴトガタン」×10両みたいな感じです。
    • 武蔵浦和の弱点は商圏が狭いこと。埼京線武蔵野線の隣駅でも武蔵浦和の商業施設を利用するかは微妙なところ。中浦和、南浦和なら浦和駅のパルコ、伊勢丹だし、北戸田なら北戸田イオンに行くのでは?西浦和在住者ぐらいが、武蔵浦和を利用している感じでは?周辺部から集客できないから採算性が悪くなるのはしょうがないでしょう。
    • 浦和は良い町ですけど、このあたりから戸田にかけては昔からの倉庫街でした。今も充分にその名残はありますから、ここにこの金額はありえないでしょ。戸建てですよ間違いなく。ロッテ工場の匂いも強烈ですし。南向きの高層階がんばって購入して、ロッテ工場が見えましたは、悲しすぎます。

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    周辺施設[ ]

    • 駅の西側、現在の大里グランドのあたりは第一街区として再開発の予定あり。建物は3つ予定。
      • B1棟:地下2階、地上10階
      • B2棟:地下1階、地上28階
      • B3棟:地下1階、地上22階 このうちB1棟が、区役所・図書館・コミュニティセンター等の公益施設になるとのこと。市内にサウスだけないので、プラザサウスという名前になる?と思います...B2棟は特定事業参加者を募集していてゼファーが落札。野村の話は個人的にはじめて聞きましたが、B3棟のことですかね。
    • 「公共施設の配置・街区の配置図」には記載はないが、JR高架に食い込む街区計画地範囲は、「都市計画道路沼影白幡線」の道路線形変更範囲。第三街区連絡ブリッジは、3か所で計画(平成15年4月)。
      • ラムザ東、線路と平行している駐輪場上のデッキに接続
      • 2Fラムザ通り(ラムザA、B棟の間のデッキ)に接続(現計画でもあるかな?)
      • プラウド駐車場棟の南東脇に接続 JR高架に食い込む街区計画地位置からホーム南端まで250mも離れている。第三街区も現改札を使用すると聞いている。
    • 私は大里小学校卒生で、大里グラウンドから、武蔵浦和駅が作られていく様子を図工の授業で画板をもって絵を描いていたような昔からの地元人間です。またサッカーの授業で大里グラウンドを使って遊んだり、ダストでない土のグラウンドでサッカーをするのがとても好きでした。あれから20年以上がすぎても大里グラウンドが残っていて、サッカーをしている子供達を見ているとあいかわらず微笑ましくなります。浦和REDSの文化も根元はこんなところにあるのだと思います。当然ラムザの人も幾人か知っていますが、皆さん、とても素敵な人達です。むしろこの南区をどう良くしていくかを考えていらっしゃいます。
    • ただでもらう補助金ではなくて、「事業の対価としての支出」金のようですよ。市が業務を委託し、その対価としての支出項目みたい。仕事してお金もらっているってこと。金額が高いか安いかは別としてね。
      • 公社浦和サービスセンターの維持管理費
      • 市営武蔵浦和駅南自転車駐車場の共益費、電気料負担金
      • 市営武蔵浦和駅第2街区エレベータの管理費、修繕積立金、電気料負担金
      • 公衆用便所の維持管理費、修繕積立金、電気料負担金 ペデストリアンデッキ維持費って無いように見受けます。そもそも、ラムザのペデストリアンデッキ(市営駐輪場の上も含む)は、ラムザの施設建築物なので、ラムザの管理組合が管理していますね。
    • プラウドの区分所有者または区分所有者が結成する管理組合は、再開発組合とは直接関係ないので、デッキの件は再開発組合の組合員たる野村不動産(あるいは一部の地権者は重複しているかも知れません)を通してのみ話ができる状況です。一時は近々にはと言っていたその野村不動産からもそれ以降現在まで明確な説明がなく、デッキ封鎖状況はますます厳しく(見た目の話です)なるばかり。そもそもの枠組みを乗り越えて、管理組合として、ラムザ管理組合さんと話し合いをお願いすることもできますが、プラウド側は次回の通常総会までは総会の開催予定はなく意見を取りまとめてお話に伺うのは現実的になかなか難しいし(よっぽど誰かが旗を振ってガンガン話を進めれば別ですが)。
    • 確かに2階の出入り口の問題については聞いてはいたのですが、自分の建物の出入り口の話をどうして再開発組合が...と判然とせずそれが争点だというのがイマイチ理解できなかったのですが、そういうことならと合点がいきました。確かに2階に出入り口があれば、駅から直接行き来できるから便利ですよね。逆に言うと、現状はみなさん一度1階に降りて出入りされているということでしょうか。先日ベビーカーを押していたとき、デッキが使えればそのまま渡れるのにと思いながら、マーレ横のエレベータで1階に降りてプラウド方面に歩きました。デッキが開通すればプラウド側には行けるけど、ラムザの居住者の方々はあくまで1階に降りなければならないというのは、筋は違うかもしれませんが、確かにおかしな話ではという気がします。ラムザ側の再開発組合さんは、居住者の方々の要望に対して、ここまで強行に反対する合理的な理由があるのでしょうか。そのあたりがもっと明らかになるとこの問題の解決も早いのかなと思いました。
    • ラムザの第2街区は第1種市街地再開発事業個人施行者(権利変換方式)のようですね。契約者用板の489さんが「補助金30億円」ってカキコしてるけど、これが事業主の第2街区市街地再開発組合に助成した、市税からの補助金であれば、補助金返還せよって、いえることできるのかな。




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    その他[ ]

    • 現実に地権者住戸を除いて300戸超が、数戸の売れ残り(キャンセル)だけで済んでるってことは、売れてるというのが事実なんでしょうね。今売ってるうちの数戸も特別な部屋じゃないから(1億超とか、すごく広いやつとか)、キャンセルというのもあながち嘘ではないのかなと思います。もっとも、ほんとにあと数戸だけならの話ですけど。




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