ブランズ本郷真砂

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    ブランズ本郷真砂外観

    物件概要[ ]

    1. 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
    2. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩6分
    3. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩7分
    4. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩8分
    5. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩6分
    • 総戸数:65戸
    • 構造、建物階数:地上5階地下階数1階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2014年02月下旬予定
    • 売主:東急不動産株式会社
    • 施工:前田建設
    • 管理:東急コミュニティー

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 部屋が細切れなのとトイレに手洗いが付いていないことからして、高単価を指向していないように感じました。
    • ここ1年で販売された近くのプラウド(本郷一丁目ディアージュ、本郷ヒルトップ)の人気がすごかったので、ここはかなり強気の価格設定で来そうですね。プラウドの2件、野村は価格設定を誤った(低く設定しすぎた)と思います。
    • 現地見てきました。駅距離は気になるけど立地は良いと思いました。でも階数を抑えた影響で価格は必然的に高くなりそう。坪400万以上はいきそうですね。予想は420万か。
      • 単価はせいぜい350万~400万くらいではないかと思います。低層階の東南側は条件が悪いので、300万くらいじゃないですか。もし炭団坂側の通りにサブエントランスを設けていれば、本郷三丁目駅まで徒歩6分なので、評価がかなり上がったでしょうね。この辺、東急不動産は判断を誤っていると思います。
        • 基本は、JUST400くらいなんじゃないですか。あとは、相場の強弱、建築費の増減などによって微調整、って感じ??
    • いま近隣住民向けに配られた古い資料を見ました。計画の見直しで階数は6階建て→5階建てに低くなっていますが、6階建て時代の6階は、西側のエレベーターシャフト付近に20~30平米ほどの住戸が2戸あるだけでした。延べ面積は全体で27平米減っただけなので、価格設定には影響しないかと思います。
    • かなり強気な価格設定でしたね。そして2LDKの手狭な間取り中心のマンションでした。子育て世帯にはちょっと厳しいように思います。
      • 3LDKのお部屋のお値段はいくら位からですか?
    • 代表間取りのMタイプは、8,500万円~だそうですね。上層階であれば9,000万円超ということでしょうか。結構高いという印象です。。違う物件を考えようと思います。
    • 坪単価370万円ですか…高いですね
    • この物件はホントに酷いですね。利益至上主義の東急さんのお仕事で、せっかくの立地が台無しの印象です。個人的にとても残念です。地下の部屋を作り、かつ、高さの制約のあるなかで無理やり5階建てにしたためか、梁、下がりのオンパレード。上の方も指摘されてますが、リビングのど真ん中にどーんと梁をだす神経が正気とは思えませんでした。50平米前半の2LDKが多いのも部屋数多くして儲けに走った結果でしょう。これだと登記上は50平米いかないんじゃないかと心配になります。(50平米ないと税務的なメリットもほとんど使えませんよね)そのくせ価格はブランズらしい吹っ掛け価格。全体的に微塵も良心を感じませんでした。周辺のプラウドを買えなかった方も多く来場されていると聞きましたが、皆さん呆れてるんじゃないでしょうか。
      • 残念な気持ちは理解しますが、あまり適当なことを書かない方が良いと思います。このマンションに地下住戸はありませんし(地下はピットかと)、階高はほぼ3mなので「無理やり5階建て」でもないかと思います。2.8m以下なら無理やりと言えそうですが。土地が整形でないので、部屋によっては(全部屋ではないですよ、当方も図面を持っています)梁が出っ張るのは仕方ないかと思います。あと、この辺は利便性で選ばれる土地なので、7000万円程度で買える広さに抑えていると思いますよ。2LDKより3LDKに需要があるとも思えませんし。価格が適正かどうかは、売れたかどうかで判断するしかないでしょう。恐らく、小石川の時のように高い値段を掲げたまま時間をかけて売るのだと思います。
    • 価格が発表されましたね。4,880万円(1戸)~9,490万円(1戸) 45.11m2~86.86m2 坪単価は約360万円。プラウドなどとの比較では順当なのではないでしょうか。北向き込みですが。
    • 一回モデルルーム行っただけだったんですが第一期登録受付開始のご案内が来たので見たら、H3タイプ(北向き53平米弱)2階が5,060万。予定価格ではだいぶ高かったような…と思って、初期にもらった予定価格表引っ張り出してきたら、5,200万円台。けっこう下げてきたんですね。これでもう少し広ければなぁ…。でも全65戸中、一期は30戸なので大人気というほどではないようで。
      • それでも坪300万円以上なんですね。凄く高いです。個人的にはこの辺、総合的には気に入っていますけど、微妙な感じもしますね。そういったところが人気に表れているような気がします。
    • 60平米以上の部屋は、高額でも即売れでしょうね。倍率が凄いことになっています。
    • 1期終了しましたね。人気の部屋は10倍以上だったようです
      • 50平米ちょいの部屋は大量に残ってますね。やはり人気がごく一部の部屋に集中したんでしょう。そのごく一部の部屋以外は軒並み予定価格より下げてますし、戦略間違えたとしか思えませんね。
    • 公式サイトが更新されていますね。第1期第2次販売だそうです(笑)。今回は4戸の販売。売れ残りは4戸だったのか、もっとあったのか?驚くのは面積と価格です。 販売価額 6,180万円(1戸)~8,920万円(1戸) 専有面積 53.61m2~81.10m2 狭い方は坪380万円です。どんな人が買うんだろ?
      • 1期2次の案内来ました~。1期の30戸は完売(要望書のはいった住戸だけを売り出してるんでしょうから当たり前ですが)、追加の4戸は、恐らく抽選で外れた人が要望を出したのではと推測します。50.61の2LDK以外の3戸は3LDKですから。ちなみにこの2LDKは、予定価格では6,300万円台でした。
    • 第2期販売が始まったようですが、公式サイト見たらクラクラしてきました。予定販売価額  4,690万円(1戸)~9,280万円(1戸) 専有面積  52.93m2~78.14m2(予定)ナナナナ、ナント、高い方の部屋は坪390万円!ついにプラウド超えですね。一方、安い方の部屋は坪290万円。これまでの情報に比べて安いような気がします。メリハリが付いていますね。最初からまともな3LDKをたくさん造っておけばよいものを、東急さんは惜しいことをしましたね。
      • 決して地価がお安い街ではないですけれどこれは本当にすごいですねぇ。。。驚きました。2LDKのお部屋の方がお得感がある、という感じなのでしょうか?3LDKで78平米あるとさすがに立派だなとは思いますが、なんだかすごいです。
    • 50m2危ない2LDKは数百万下げたみたいですよ。それでかなり売れたみたいです
      • 価格を下げても天井高は上がらない。最近の傾向で部屋数増やしても5畳じゃ将来物置に。2LDKなら60m2後半は必要。
        • 天井高は住んでるうちに慣れますので、2450あれば十分だと思いますよ。天井高が高いと冬は足元が冷えるというデメリットもありますので。リビングであれば床暖があるのでいいですが、居室は寒いですよ。
          • 天井低いと証明器具も選ばないと圧迫感が出ますね。それでも広さ、階などの条件が悪い部屋は立地を加味するとお買い得感ある価格だと思いますが。
    • ここの52.9平米の部屋は、これだけ宣伝して、価格下げても売れ残っているのでリセールは厳しそうですね。一期で買う場合は、その後の売れ行きをよく考えないといけないと再認識しました。
    • 1期が30戸(完売)、1期2次が3戸。来場者限定販売とかいう案内が来てて、それが3戸(売れたかは知らない)。2期も3戸しか出さないので、明らかに苦戦してますね。話題になっていた南側の1階(地下)は1戸も売れてなかったかと。
      • 失礼、チラシを見直したら、1期2次は4戸。来場者限定はその後2戸(1戸ずつ2回)追加されてますね。うろ覚えで書いてすみません。あと、2期も8戸になってます。要望書がちょこちょこ入ってきてるようですね。引き渡しまでにはだいたい売れそうかな。
    • ここさー、1期30戸完売ってなってるけど、初回で見学行った時、全戸一斉に売り出してたけどね。大幅に売れ残ったから後から1期とか付けちゃってなんだか痛々しい…このペースだと引き渡し後は棟内モデルルームになってしまうのかな?予算で一度撤退しただけに、大幅値下げしてくれると再検討できるんだけど。80平米台の部屋ね。
      • さすがに80平米は販売済でしょう。問題なのは50平米台。こっちは価格じゃなくて、純粋にニーズがないんじゃ。
    • もうすぐ完売はしないと思います。この物件は人気の部屋と不人気な部屋の格差が大きい物件だと思います(他の人の投稿見てもらえればわかると思います)。担当の方と話していた際は、南側の一階は、実際の部屋を見てもらえるようになってから販売すると言っていました(確か半地下みたいな感じで、実物をみてもらう必要があると判断したとのことです)。
      • 半地下の部屋は日照がない・湿気がこもると言う印象から最後まで残る傾向がありますが、実際の部屋を見学して納得の上契約できるようにしたなら良心的ですね。価格は半地下と言うマイナス条件を考慮したものになっているのですか?災害時の被害については、こちらの基礎杭は34メートルだそうでしっかり打設してあるのでは?
    • このエリアは高めですね。確かに東京ドームなどは近いですか。立地的に物価が高いと感じます。最寄りのスーパーを見ればわかります。ただ、この広さでこの金額だと余程よい点がないと、決め兼ねますかね。バルコニーも狭くて賃貸レベルですし
      • ラクーアの成城石井に行くと物価が非常に高く感じますが、柳町方面のグルメシティやスターフルーツに行けば、かなり庶民価格になります。オリンピックやクイーンズ伊勢丹などもあり、買い物する際の中心かと思います。この一帯で最も集客があるのは、クイーンズ伊勢丹かと思います。
    • 先着順が3戸、第3期2次が4戸なので、少なくとも7戸は売れ残っていますね。さらに構内のモデルルーム2戸が上記と別物だとしたら9戸。さらにさらに、「最終期」と言っていないので、まだ在庫があるかもしれません。
    • さっそく賃貸が出ていました。
      • 50平米で賃貸24万ですか。いい値段しますね。賃貸にしても回収するのは難しい気もします。
        • 分譲で売れなかったのにかなり強気な賃料ですね。管理費込で坪1.57万ですか。この辺なら新築でも1.3~1.4万くらいが妥当では。賃貸でも失敗しそう。
    • ここは人気のある部屋とそうでない部屋と人気がきれいにわかれましたね。
    • これだけ売れ残ると人気のあった部屋も今となっては微妙ですね。永住目的でしたら問題ないでしょうが、リセールには明らかにマイナスですから。
      • 現地を見たら南面1階住戸が地下に潜っていました。残っている部屋はほとんどこのタイプです。
    • いよいよ最終1邸になりましたね!
      • そして、完売に。


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    交通[ ]

    • 最短で春日駅まで行くには?真砂市場の先の階段を使うルートかな。ベビーカーだと無理ですね。
      • 一応、その近道にはスロープがありますが、少し危険ですかと思います。春日駅はバリアフリーになってませんし。道が平坦なのは本郷三丁目ですね。エレベーターがありますし。丸ノ内線の方が何かと便利です。
    • 春日駅を使う人は少ないと思いますよ。多くは丸ノ内線の本郷三丁目利用ではないかと思います。うちのマンション、朝一緒にEV降りた人が向かう方向から察するに本三利用が7~8割くらいのようです。三田線で行けるところって限られますよね。
    • 三田線の混み具合ってどんなもんだろう。欲を言えば途中で座れたら有り難いが、贅沢かな
      • 8時0分くらいから8時30分位が、凄い混みようです。とはいえ、芝公園か三田で座れます。
    • フラットで春日駅から徒歩3分であれば最高だが、ここは急坂があって実際に歩いてみると5分はかかる。ここに住んでも、春日を利用するのはやむを得ない場合のみになるんじゃないかな。実際、一番強調されている路線は本郷三丁目徒歩8分。
      • 5分かかるのは、春日通り経由かと思います。ハチスカフェのある階段を経由すれば、A2出口から2~3分で着くかと思います。グーグルで計測しても道なりで230~240mかと。ただ階段から鐙坂までは公道じゃないんですよね。通ってはダメということはないと思いますが。あと、本郷三丁目駅が強調されているのは、駅まで平坦だからではなく、本郷三丁目駅のブランド力です。この辺で売り出されるマンションすべてに言えます。そういう意味でも、炭団坂側にサブエントランスを設けなかったのは不思議です。設けていれば「本郷三丁目まで徒歩6分」とうたえたのに。。
    • 大江戸線で春日から新宿西口まで12分ですよ。電車も空いているのでいつも利用してます。


    構造・建物[ ]

    • 専有面積:45.11m2~86.69m2(予定) 。
    • バルコニー面積:3.96m2~10.60m2。
    • 敷地面積:1819.04m2。
    • 建築延床面積:5597.45m2。
    • 最近は建築費削減の為、殆ど乾式壁。プラウドのヒルトップも乾式壁。価格が高いと言われる本郷パークハウスは30cmのコンクリートの戸境壁。購入者は価格の安さと利便さを求めているようですね。
      • 周辺住民向けに配られた資料を見ると、乾式と湿式が混在しているようです。内廊下側はほぼ乾式ですね。
        • プラウドの乾式壁は明らかにコストダウンが目的かと思われましたが、一般的には、壁の位置を自由にしたいという設計側の都合があるようです。この物件については、フロアによって部屋割りが異なるようなので(かなりの推測)、乾式壁の導入はある程度、必然なのかとも思います。
          • 内廊下側が乾式でも居室とリビングが20センチ以上のコンクリ湿式なら合格だと思います。
    • どこまで正確な図面か分かりませんが、近隣住民に配布された資料には、1階の壁が記入されています。内廊下に面した壁は湿式ではありません。南側の住戸の戸境壁は湿式です。北側の住戸の戸境壁は、開口部側が湿式、内廊下側が乾式のようです。
    • HPを見ましたが、ここはボイドスラブなんですね。階高は3mありますが、天井高が道理で低くなってしまうわけです。
    • 天井高245って、普通じゃないですか?内廊下が200以下というのは、確かにかなり低い気がしますが、他の物件で内廊下の天井高を意識したことがないので、何とも…
      • 天井は、昔でしたら2300、今でも2400が標準的とされているので、2450もあればまずまずかと思いますよ。内廊下は法的に考えて、2100くらいが確保されているかと思います。
    • 小さな住戸が多い上に、間取りが窮屈、天井が低く、いたる所に梁があったり、斜めの部屋があったりで、図面を見ているだけで息苦しくなる。更に、一階は道路から2メートル下がっていて、土地が広いのにだけにもったいない。20年前のマンションのよう。
    • 間取りがイマイチ。天井高は最低限レベル。下がり天井や柱が多い。物件の半分の世帯は完売するのに苦戦しそうなプラン。そして、間取りが許容できる部屋はびっくりの高価格。バランス悪いですよね。マンション全体としての魅力に乏しいと判断します。
    • MRでもらった図面では、テラスから立ち上がってるコンクリ壁は2m。さらにその上に1.8mのメッシュフェンス。その外側に植栽がある(植栽の地面はコンクリ壁てっぺんより20cmくらい下)ので、部屋の中から外の視線が気になることはないのでは。南面の完成予想図でも、1階住戸は全く見えてませんよね。最初の頃は植栽がスカスカで見えるかもですが。
    • 1階南側住戸の壁の高さ、モデルルームで貰った図面集では、はっきり2,000mmと書いてあるのですがね~。
    • 柱が5階建てにしては多いですね。この柱の間に部屋を作っていったので3LDKが少なくなってしまったのでしょう。しかも50ぎりぎりの2LDKになって案の定3LDKはほとんど残りがないみたいですね。残っているのは南向き1階と50ぎりぎり2LDK。高くしてしまった南西角は3LDKでも残ってしまったみたい。ベランダ狭いのに高くするからですかね



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    共用施設[ ]

    • 駐車場/15台 ※月額使用料:未定
    • 駐輪場/65台 ※月額使用料:未定
    • バイク置場/7台 ※月額使用料:未定
      • 移動に関して物件駐車場は少ないのはわかりますが物件駐輪場が総戸数65戸と同じ台数しか置けないのは少ないと思います。
    • エントランスは鎧坂側(アクティス側)だけで、炭団坂側(パークコート側)には出られません。
    • 駐車場は西北の角です。一方通行は真砂住宅の角あたりからなのでこのマンションには関係なさそう。問題なく春日通りに出られるかと思います。
    • 近隣住民に配られた資料によると、共用廊下は5階では北側に面するのですが(北側住戸なし)、窓ガラス付きにすることで内廊下となるようです。北側斜線をクリアするために、廊下の位置が決まってしまったとも言えますね。



    設備・仕様[ ]

    • 網入りガラスなのが気になりますが、眺望に影響はないのでしょうか。
    • 廊下も高級で落ち着いてましたね。部屋の内装もシックで落ち着いてました


    間取り[ ]

    • 間取り:1LDK~3LDK(予定) 。
    • タイプSの間取りは素敵ですが、北向きなのが残念!
    • 代表間取りが3タイプ公開されましたね。C53平米、M78平米、S83平米ですが、すべて窓のない4畳程度の、行灯部屋があります。低層マンションなのに、どうしたことでしょう・・・。タワマンなら仕方ないかと思いますが。最初からこれでは、他の間取りも、行灯部屋確実かも。期待できそうにないかなあ・・・。
    • 5階建ては前から聞いてわかっていたのですが、65戸という戸数が意外に多いと思いました。
    • 東西に長い内廊下を採用して、その南北に住戸を配しています。南側よりも北側の方が開けた感じがしそうです。50~70平米くらいがメインですが、80平米超もあるようです。(正確に計算していませんが・・・)
    • 南北だけの部屋割りとなると、真北向きが安くなる分南向きが割高になりそうですね…。崖っぷちに建つことになるのも少し気になります。
    • 北向きは視線が抜けて開放的なので、意外に安くはならないと思いますよ。特に4階北向きは10m以上のワイドフロンテージとなります。また、立面図を見ると、どの面も、バルコニーがなくても、床から天井までの大型開口になりますね。
    • 代表間取り見ましたが、どれもバルコニーの位置と形が微妙でがっかりしました。単価も高そう。
      • 確かに間取りは微妙ですね。単価はやや高く感じるくらいに抑えてくるんじゃないでしょうか。北向きの住戸が多いので、即日完売はしなさそう。
    • 北向なのに、間取り図の南北を上下逆さまにして南向きっぽく見せているのがいやらしいと思いました。
    • ルーフバルコニーとこれ以外のタイプの環境の違い大きいですね、好みではっきりと選択したいタイプが分かれそうです。私はどうしてもルーフバルコニーに憧れてしまいます、しかもワイドを超えてスーパーワイドな幅。嬉しいのは接しているのがLDKだけじゃなくて寝室や浴室窓も。ワンクッション挟んで外が見えるというのはプライバシー面も安心でしかも明るくてオイシイと思います。
      • 超ワイドなルーバル住戸は、4階の4戸だけです。普通にワイドなルーバル住戸は5階に2戸あります。5階の北側は共用テラスになっていますね。お住みになる皆さんで楽しむんでしょうかね。
    • Sタイプいいなあ。来客を意識すると他の部屋とリビングがきっちり分かれていてレイアウト抜群じゃないですか。北向きなのでルーフバルコニーがこれだけ広いおかげで各部屋への採光も問題ないと思われます。部屋の収納が少ない点は廊下の収納で補っている模様。あまり突っ込みどころがなくていいですね。
    • 高いわりに設備仕様に高級感がなく、部屋の真ん中に思いっきり梁が下がっていたり…。魅力は立地のみという印象でした。
    • Mタイプはバルコニーが小さいのが残念ですね。Sタイプは北向きですが、どの部屋もバルコニーに面していて、収納が充実しているのは良いと思います。やはり場所が場所ですし、それなりのお値段は着いてきますよね…。
    • Sタイプは一見良さそうですが、ルーバルのある北向き最上階は屋根が斜めなので、天井高が2100くらいしかない部分がかなり広いんですよね。いくらワイドスパンで開口が広くても、2100はどうなんだろう?と心配してしまいます。どのみち高くて買えませんが…。
    • 間取り見たけど狭い部屋が多いね
    • MR行きましたが、実際、下り天井は強烈でした。洋室入ってすぐのところに、軽く手が届く高さに下がってますからねぇ。内廊下なので行灯部屋があるのは仕方ないと思いますし、敷地形状などからなかなか設計が難しかったのでしょうが、もうちょっとなんとかならなかったのかと思ってしまいます。せめて仕様がもう少し高級だったら印象も良かったのですが。あと、50平米強の部屋は、登記簿上50あるかどうか、登記してみないとわからないと言われました。なんだそりゃ。
      • 私もMR行きましたよ。下り天井はやっぱり気になりました。立地が良いと言う方も多いとは思いますが、現地を訪れたところ、駅が近いだけで、崖の上に物件あるし、隣との距離感も近いし、周りも密集住宅が多かったりとイマイチでした。50平米強の部屋は、登記簿上50あるかどうか、私も言われました!!!!。価格も決して安くないし、期待はしていたのに残念です。
        • みなさんが指摘するように、天井高が一定でなく、2000〜2200の部分がそれなりに多いのがとても気になっています。窓に向かって天井が下がると圧迫感覚えそうで。
    • Cタイプ、Mタイプとも行灯部屋を窓側の部屋にくっつけて、それぞれ1LDKや2LDKとしていれば、ここでの批判はそれほどではなかったでしょうね。
    • テラスって1階のオープンテラスのことですよね?自分も奥行きは無いなぁという点は同意ですがインターロッキング仕様がそこまで広くても芝のように緑が広がるわけではないので見栄え的にはちょうどいいのかなぁと思ってます。今更なんですけど1階のバルコニーは呼び名が違うんですね。呼び方を変える基準ってあるのかな。。
    • 南側一階は完成してみないと室内の明るさ等判らないと担当者が説明していました。
    • 東南角部屋ですが、実質的には東向きなんですね。リビングと洋室(3)の間に引き戸があります。引き戸がない場合、洋室(3)は納戸扱いになります。建築基準法上は、採光が足りず居室とならないとみなされるのですが、実際は日は十分に当たるでしょう。
    • 半分ぐらい地下にある部屋と坂口医院の真向かいの部屋は、日当たりが良くないように思います。
    • C2タイプは、玄関開けたらすぐ正面にトイレ。。ブランドマンションとは思えない間取りですね。



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    買い物・食事[ ]

    • セブンイレブン 文京本郷四丁目店(約420m・徒歩6分)、成城石井 東京ドームラクーア店(約490m・徒歩7分)。
    • 白山通り沿いにドンキホーテが開業予定とありますね。
    • 大型スーパーであれば、食料品の買い物がかなり便利になったのですが…。残念!
    • 春日駅がある都営アパートの1階に、真砂市場があるのを忘れていました。早く閉まるので行ったことがないですが、少しは使えるかも。大雪が降った翌朝、中を通してくれた記憶があります。ただし、建物自体、あと数年で建て替えるようです。
      • 真砂市場、そういうところがあるのを知らなかったです。調べてみたらレトロな懐かしい感じですね。八百屋さんやお総菜屋さんもあるようですし、毛糸屋さんもあるんですね。なんだかこういうのって好きです。今度絶対に行って見ようと思います。
    • こんにゃくえんま付近の店もレトロですよ。
    • 春日駅前の開発が終わったらショッピングがかなり便利になりますね。大型スーパーや薬局、雑貨屋などのモールのようになるといいな。
    • 日常の買い物がクイーンズかグルメシティとは思ってもみませんでした。しかも電動自転車ですか。であるなら、本郷3丁目に行けば日常の買い物はできますか?文京区民センターには昔ながらの市場があるそうですね。
      • 春日駅周辺は今後再開発だから便利になるでしょ。文京シビックセンターの北側は40階建てのタワーマンションやショッピングセンターになるみたいだし
    • 本三方面ですと、品揃えに難がある店ばかりです。マルエツプチ、まいばすけっと、ローソン100など。文京区民センターにある真砂市場は確か2014年でなくなります。
    • 先日、周辺を見学しながら春日駅辺りで食事をしようと右往左往しましたが、そば屋だけしか見つからず結局後楽園駅まで歩きました。外食には不便なところだと感じましたが、この再開発に期待します。
      • レストランは最も近いのがハチスカフェですね。春日駅までの近道の階段の脇にあります。この辺でもっともおしゃれかも。シビックセンターには1階にエクセルシオールがありますね。カフェは白山通り沿いが多く、春日町交差点から北にサンマルク、カフェベローチェ、少し離れてドトールと。定食屋はどのようなイメージが分かりませんが、西片交差点付近ですと、フクラ家とかしなのとかせん石とか。なか卯やすき屋もありますし、ラーメン店も多数です。誰かと一緒にいく感じがする店は確かに少ないです(笑)。どの店も1カ所に集中しておらず散在しているので、探すのには苦労すると思います。
    • 近くのスーパーとなると歩いて10分くらいのところしかないのですか?地元の商店のようなものはないでしょうか?図書館や文化施設、公園には恵まれているようですが、生活に必要なお店が少し不便なようですね。
      • 使えそうな商店であれば、大横丁通りにローソン100があります。徒歩8分くらいです。ただし肉や魚はあまり期待できません。ラクーアの成城石井も8分くらいかと思いますが、普段使いを想定していない値付けです。普通の豆腐が200円とか。本郷三丁目駅の近くにマルエツプチとまいばすけっとがありますが、このマンションからだと10分くらいかかるでしょうね。これらも生鮮食品はもう一つ(二つ?)です。春日通り沿いに稲毛屋という店がありますが、あまり開いておらず、ちょっと入りづらい雰囲気です。炭団坂を下って菊坂に出ると肉屋(菊坂コロッケが有名)と乾物屋?や酒屋がありますが、行くまでのアップダウン(ダウンアップ)が激しいです。トータルで考えると、柳町近辺が便利です。おすすめはクイーンズ伊勢丹でしょうか。品揃えが良く駐車場もあります。かなり賑わっています。安さ重視ならスターフルーツがあります。こちらも曜日によっては開店直後に大変な賑わいです。ただし、道路が狭くて舗装も悪く、自転車を使う場合、注意しないと卵が割れたりします。あと4~5年して小石川1丁目の再開発が完成すれば、スーパーができます(計画上は誘致することになっている)。そうすれば、このマンションから5分弱で行けるようになるかと。
    • 春日通り沿いに今建てているプラウド本郷ヒルトップ。1階に2軒のお店が入ります。1軒は元々あった酒屋さんのワインショップになるらしいですが、もう1軒はまだ決まっていないようです。最近流行の小型スーパー(マルエツプチのような)が入らないかなと密かに期待しています。あと本郷小学校の斜向かいに小さな八百屋さんがあります。歩いて3~4分くらいでしょうか。でも、おすすめはしないなあ。鐙坂を下って菊坂下交差点においしいパン屋さんがあります。
    • 周辺住民の人は結局どこで日常の買物をしてるんですか?
      • うちは基本的に週末にまとめ買いしています。電動自転車で柳町方面へ行き、重いものや嵩張るものは、すべて買ってしまいます。野菜はスターフルーツ、その他の食材はグルメシティ。雑貨などはオリンピックやぱぱす。100円ショップは少し南下して春日通り沿いのキャンドゥだったかに。この地区は自転車が止めやすいように思います。それで足りないものを平日に買います。春日通りのセブン、大横丁のローソン100。雑貨なら福太郎。ほかに本三のマルエツプチやまいばすけっとなど。果ては職場近くのスーパーで買って、もちろん電車で帰ってきたりします。節目の日やホームパーティーなど、少し良い食材が欲しい場合には、クイーンズ伊勢丹(柳町)や成城石井(ラクーア)に行っています。
        • あまりこの辺りって買い物する場所ないんじゃないの?と思いつつ足を延ばせばあるのだなという印象を受けました。まとめ買いをすれば何とかなりそうですしネットスーパーがもしあれば利用してもいいでしょう。
          • もし上野の雑然とした雰囲気に抵抗があるなら、ワテラス(淡路町)のオリンピック(スーパーです)という手もありますよ。上野の吉池仮店舗と同じくらいの距離です。ちなみに、ワテラス手前のソラシティ(お茶の水)には成城石井もあります。
            • 周辺住民さんによる買い物施設情報はとても参考になりました。計画は先ですが、小石川1丁目の再開発が終われば買い物も便利になりそうですね。それまではネットスーパーなどの宅配サービスを利用するのも手だと感じました。こちらのマンションにはメールボックス一体型宅配ロッカーが完備されているようですが、食品の保管はできませんか?
    • 夜の情報も。この辺であれば、銀座に行く方が多いかと思いますが、神楽坂もおすすめです。意外に割安な店が多いです。ご存知の方も多いかと思いますが、神楽坂の最寄り駅は神楽坂ではなく飯田橋なので、南北線でわずか1駅です。神楽坂上交差点付近ですと、大江戸線の牛込神楽坂が使えますが、こちらも春日から2駅です。
      • ここから神楽坂、意外と近いんですよね。普段ここを歩いているときには雰囲気があまりに違うので気が付かないのですけれど。敷居が高そうなお店が多いな…と思っているのですがリーズナブルなお店もあるのですか。今度ぜひぜひ行ってみたいな。お勧めのお店ってありますか?
        • ラトラスかな。ワインが好きならラセーヌもいい。最近、五十番の隣にいいチーズの店もできた。神楽坂が近いのは助かるよ。
          • ラトラスさんはランチで一度お邪魔したことがあります。上品なお味だなぁというのが印象的でした。今度夜に行ってみたいなと思っていたのですけれど、こちらからだと気軽に行ける距離なのは良いですね。色々とグルメが楽しめる街なので、体調管理をバッチリして

    美味しいものをたくさん食べたいです。

    • マンション近くにあるハチスカフェは壁面をギャラリースペースとして貸し出している小さなギャラリーカフェで、慌しい日常を離れ静かなひと時を過ごすのにはぴったりなお店です。メニューも野菜大目のランチプレート、牛すじシチューなどが美味しくオススメですよ!
    • 白山通りのドンキの情報、ありますか?
      • ドン・キホーテ後楽園ビルってやつですよね?検索してみると店舗とホテルから成る複合ビルという情報は出てきますね。ドンキ、なんだかんだで食品も安かったりするので便利。ホームセンター的な感じで使えますし。ホームセンターならオリンピックもご近所にありますね。あそこは自転車修理をしているみたいです。
    • ここ、立地がいいのに静かですね。通りの喧騒が嘘のようで行ってみて驚きました
      • まあまあ静かなんですが、春日通りのクルマの音は結構聞こえてきます。とくに朝方はトラックなど大型車がよく通ります。真砂坂を登る際にエンジン音が大きくなるのに加えて、下りでもエンジンブレーキを多用するようです。うちは夏に窓を開けて寝るので、早起きになります(笑)。


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    育児・教育[ ]

    • 区立本郷保育園(約300m・徒歩4分)、区立本郷小学校(約320m・徒歩4分)。
    • 学区の本郷小学校の評判はどうなのでしょうか?
    • 家も子供がいるので、どうしても物件を選ぶ際は、子育て環境がどうかなという点を重視してしまいます。こちらの物件の学区内の小学校は本郷小学校だね。教育熱心なご家庭のお子様が多いと評判を聞きました。徒歩4分と記載されてはいますが、子供の足でのんびり歩くとなると10分はみておけばよさそうですね。近くもなく遠くもなくちょうどいい距離ではないかな。
      • 周辺に住んでいますが、1年生の足でも十分5分で通えます。
    • 教育環境について質問です。本郷小と本郷台中の教育環境はまずまず良いのでしょうか。
      • 良くも悪くもなさそうな感じです。この辺で小学校ですと、西片の誠之(せいし)小学校が有名ですね。元町小と真砂小が合併して真砂小に本郷小ができたわけですが、今は人口が増加基調かと思いますので、教育環境が良くなる材料はそろっているとも言えるかと。
        • この辺りもぽつりぽつりとファミリー向けマンションも増えてきているので子供の数自体も地域から増えてきているようです。小学校の方も賑わっていくと良いですよね。この辺りの公立の小学校も悪い話は聞かないので、少なくとも悪くはないかと思われます。


    周辺環境・治安[ ]

    • 本郷五郵便局(約260m・徒歩4分)、三菱東京UFJ銀行 春日町支店(約300m・徒歩4分)。
    • 本郷鎧坂医院(約40m・徒歩1分)、こやまクリニック(約300m・徒歩4分)。
    • ここで眺望を重視するなら南向きより北向きの方が良いですよ。北側は高い建物がなく、また、建てにくい地域でもあります。南側は南隣や春日通りが塞がった感じがします。部屋によっては東京ドームが見えるかもしれませんが。
    • ここはなかなか閑静なところですね、春日駅の都営団地が少し気味悪いですが。。
    • この近辺で春日通りの北側は春日通り沿いを除けば住居地域になり、高さ制限もありますので、いまマンションが建ちまくっている1丁目のような息苦しさはないかと思います。
    • 北側は眺望はいいという人がいますが、古家ばかりでそんなにいいかな~。南側はビルだし、なんか今一ですね。
      • 北側は、下を見ちゃダメですよ(笑)
        • ここってホントにすごい崖の上に建っていますけど、地震があったら危なくないですか?崩れ落ちたりしませんよね。なんだか怖いです。地盤がいいと崩れたりしないものなんでしょうか?
          • 北側の崖上の区道は、江戸時代の古地図にも載っている、由緒正しい道路です(法律上は通路のようですが)。それで今まで残っているのですから、安心して良いのではないでしょうか。崖下の低地より低い位置まで杭を打っていると思いますよ。
            • 江戸時代から残っている道路なんですね。 歴史を感じます。でもだから安心という感じにはなれません。崖は崖ですから。平面地に比べるとどうしても崩れそうなイメージを持ってしまうのです。もっと安心できるような話はありませんか。
    • ここは、南は建物があって抜け感がなく、北は崖っぷちという立地です。相続税評価額でも崖っぷちは減額評価です。
    • この立地の良い点を具体的にたくさん教えてください。参考にしたいです。
      • 一番のウリは4路線プラス自転車利用で総武線利用出来る事。複数路線利用出来る10階以上物件は多いですが、ここは低層でいいと思いますよ。賃貸やリセールも期待出来そうですね。
    • 面白い地域なんだけど、玄関が炭団坂側じゃないのがちょっぴり悲しいところ。
      • そうですよね。炭団坂側にサブエントランスが欲しいですよね。この辺はなんだかんだで本郷三丁目が中心になります。無駄に大回りしないといけないのが残念ですね。1階の東南角は半ば死んでいるので、無理して部屋にしなくて良かったはずなのに。。
    • 西片育ちで今は離れてるんだけどここって肛門科の隣だか跡地だかですか?
    • MRと現地いきました。立地はとても良いと思いました。北は、高台にあり、良い雰囲気です。後楽園・春日への下りは、かなり急でしたが、かなり近い印象です。
    • 先日、視察にいってきました。確かに断崖セッペキに立っているなという感触。ただ、北は抜けているので、一戸建てを見下ろすような形で見晴らしは良いのかなという感じでした。ただ、北に抜けていても、肝心の南がどうなのかなと思いました。春日駅にはかなり急峻な坂道になるかと思います。一方で、本郷三丁目はフラットですね。
      • 春日駅へは一番近い道だと、坂道ではなく階段(ハチス坂)ですよ(笑)。A2出口になりますが、地上付近ではエスカレーターがありません。帰路は階段の段数が凄いです。駅だけで50段以上、ハチス坂で30段以上を上る必要があります。毎晩上っていますが結構きついです。
    • 眺望に関しては、北側が一番きれいかなと思います。価値はあると思いますよ。東から東南は下町的ごちゃごちゃ、南は都心であるビルで塞がった感じ、南西は東京ドームやアトラクションズでいい感じだけど、本件からはよく見えないかも、西側も高所からならまあまあですが、こちらも本件の高さからでは恐らく閉塞感、といった感じです。
    • 本当に場所はいいなあとおもったんですけどねえ。私は日照をあまり気にしないので、北向きの緑が見えるのは気に入りました。しかし下がり天井はネックでした。内廊下の天井が低いのは気付きませんでしたが、ただでさえ風通しのない内廊下で、閉塞感ありそうですね。仕様も、普通モデルルームはかなり素敵に作ってあるはずなのに、全然素敵に感じませんでした。価格が1~2ランク下の物件なら納得なんですが…。
    • 春日通りからは離れているものの、そこそこの音が聞こえてきます。ただし、窓を閉めればほぼ聞こえません。留意すべき点として、真砂坂の存在が挙げられます。かなりきついので、バスやトラックのエンジンの音が大きめです。特に朝はダンプやトラックがよく通ります。下りもエンジンブレーキの音が結構します。今の時期、南からの風がよく吹くので、余計に聞こえるのかもしれません。粉塵もそこそこあります。ベランダの手すりをぞうきんで拭くと真っ黒になります。春日通りの影響度合いは不明ですけど。
    • 音に関しては、一番気になるのは、春日通りのクルマです。トラックやバス、パトカー、救急車などはもちろんですが、一般の乗用車やバイクも結構なものです。それらの上に、ドームシティの音が乗っかってくる感じです。北向き住戸でもある程度は聞こえるのではないかと思います。
    • おおむね良い立地ですが、さすがに坂の下はアレな感じです。春日駅(というか真砂市場ですが)には、夜間、ホームレスもいますしね。春日駅の方が近いのに「本郷三丁目駅徒歩8分」と強調しているあたり、察していただければと思います。もし検討しているとしたら、現地で確認するのが無難です。
    • 坂があればこその町並みとポジティブに考えてはいる立地。。しかしやはり坂・・どうですか皆さんは。あと階段。でもだからこその眺めが確保できるようで。地上5階建てでこれだけの眺めが手に入ることに不満を付けてはいけないでしょうか・・汗。なんせ歴史上の人物と同じ空と風景をここから眺められるわけですから。
      • 私もここのホームページの階段の絵を見て、これは無理!と思いました。階段しかないと思ったから。でも坂以外の経路あること、文豪が愛した地域ということを知り興味を持ちました。何を優先するかですが、駅距離と地の歴史はどうしても変えられない・・・一番重視だと思います。「マンションは立地」といいますから。四谷の別会社の物件で、坂の下なので集中豪雨があると床下浸水くらいしそうなところがありました。工事中の現地を見ると、既に土嚢(どのう)の用意がありました。最近、豪雨が多いですからね。やはり高台がいいと思った瞬間でした。
    • 間取り、天井高、割高感、南側隣地問題、駐輪、柄の悪い近隣住民。交通・買い物以前にいろいろある物件と判り、引きます。
    • 北側は区道ですよ。このマンションはその区道に面して緑地を設けます。緑地は1階住戸のフェンスの外側です。目と鼻の先なので、このマンションにとってその区道はきちんと管理されているべきなんじゃないでしょうか。3階以上くらいなら気にならないかもしれませんが、ベランダの先にゴミが散らかっているなど最悪だと思いませんか?もちろん、我々通行人にとっても思いは同じです。土日は特に、景色を見ながらたばこをふかしている人を見かけますが、煙が嫌いなマンション住民がいたら、たまらんだろうなと思います。南側は東半分が恐らくフジビルの所有地、西半分は恐らく私道南側の複数人が所有している土地(私道)です。自動車と自転車は通り抜けできません。
    • この辺の生活利便性は、はっきり言って悪いです。賑わいの中心は本三交差点、東京ドーム+シビックセンター、柳町商店街ですが、本三交差点からみれば街外れ、後の2つからみても急な坂で隔てられた隣町といった感じです。こちらに越して来られるのでしたら、電動自転車があるといいですよ。少し離れた場所に行くと帰りは必ず急な上り坂です。なにしろ、鐙坂は立ち漕ぎしても登れないほどですから。
    • 関係ないけど、西側の平屋はすごい大きさだね。
      • 公務員住宅ですよ。もともと会計検査院の幹部が住んでいましたが、ここしばらくは空き家です。その北側で財務省が管理している住宅は売られることが決まっているので、恐らく合わせて民間払い下げじゃないでしょうか。
    • 本郷に住んでおります。マンションの立地は本郷でも周囲にコンビにもなく、坂や小道が多いためご年配がクラスには不便を感じると思います。特に夜になると、他の本郷住所とは明らかに異なる一種独特な雰囲気に変わります。一言で言えば、暗い場所。車を所有し、本郷アドレスに拘る比較的若いご家族には良いかもしれません。建物の雰囲気は、周囲のステンレス製の塀も含めて安っぽい印象。やはり若い、年収1000万円程度の世帯がターゲット。多く良いご家族が入居されて雰囲気が変わると良いですね。


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    周辺施設[ ]

    • 真砂中央図書館(約170m・徒歩3分)、清和公園(約230m・徒歩3分)。
    • 文京ふるさと歴史館(約210m・徒歩3分)、講道館(約360m・徒歩5分)。
    • 徒歩30秒くらいの上真砂町会会館でヨガのレッスンやっているようですね!引っ越したら色々習い事を始めたいのですが、ここは公民館のような所でしょうか??お花やお茶、ダンス、英会話など興味あるので探しています。
      • あそこは、爺さんと婆さんの集まりです。この近所には、引っ越して来た人をよそ者扱いする人もいるので、あまりおすすめする感じではありません。マンションの建設をよく思っていない人も少なからずいます。ヨガならラクーアのジムあたりでどうでしょうか。
    • 生活の利便性も十分で立地もいいですね。後楽園ホールや東京ドームにも徒歩で行けますから車でドームに止めると駐車場料金がとても高く大変ということはありません。
    • すぐ近くにある図書館に期待しています。子育て環境として本がたくさん読めるので、いいと感じます。利用する人で混み合っていますか?借りるだけなら、椅子が空いていなくても大丈夫です。うちの近所の図書館は、省エネのこともあり、夏、冬とも一日を過ごす方で盛況です。いいことだとは思います。
    • 後楽園や東京ドームが徒歩圏内は、魅力ありますね。とくに遊園地は、大規模ではありませんが1日子供と遊ぶにはちょうどよい広さです。物件環境は、これだけの大規模なアミューズメント施設が近くにあっても静かな環境です。
      • 後楽園は入場が無料なのが、いいですね。乗り物を乗らなくても入れるのは魅力的です。近いと案外しょっちゅういかなくなりそうですよね。後楽園にはあそぼーのという子供が遊べる室内施設がありますね。いつも混んでいますが、色んなおもちゃも合って人気ですね。



    その他[ ]

    • 単身者とファミリーが混在しているので、お子さんがいる方は少し住みにくいように感じます。単身者だと賃貸に出される方もいらっしゃると思いますので、セキュリティーの問題もありますからね。
      • というか北向き住戸は投資用に回ってしまいそうです。
    • 子育て世代中心に考えたにしては2Lの小さめが多すぎな気が。いまいちデベの狙いがよく分からないですね。立地の魅力だけで適当な仕様でも売れると踏んでるのでしょうか。
    • 昨日と今日は櫻木神社のお祭りですね。春日通り沿いに寄付した氏子の名前が張り出してありましたが、マンションの管理組合の名もちらほら。こちらを管理組合も来年は納めるのでしょうね。
    • グロスで見ると値ごろ感はありますが、眺望が限られ、採光も疑問視される南向きで坪340万~は、天井高2450mmクラスの物件としては全然割安感ないですよ。また、居室が狭すぎるプランばかりで、行燈部屋が漏れなく付いてきますので、子供持ちやこれから生む計画のある夫婦には、あえてここを買う理由を見付けにくいです。また、これは私だけかもしれませんが、崖の際の立地は、ゲリラ豪雨と地震が同時に来たら崩れそうで怖いんですよね。

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    掲示板[ ]


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