パークホームズ千代田淡路町

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パークホームズ千代田淡路町

物件概要[ ]

  1. 東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩3分
  2. 山手線 「神田」駅 徒歩5分
  3. 東京メトロ銀座線 「神田」駅 徒歩2分
  • 総戸数:175戸(販売総戸数144戸、事業協力者戸数31戸含む、他に 店舗1戸、事務所3戸)
  • 構造、建物階数:地上12階 地下1階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有(敷地(30―2)は共有、敷地(30―1)337.61平米は普通借地権の準共有、敷地(30―1)の借地期間:2047年5月31日まで、更新可(月額借地料:未定)※転売時譲渡承諾料負担有、建物は区分所有)
  • 完成時期:2018年10月下旬予定
  • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 施工:東急建設株式会社



価格・コスト・販売時状況[ ]

  • この辺りの坪単価、どのくらいでしょうか?
    • 低層階の穴蔵部屋はパンダ価格で300台後半、全体として400台半ば、高層で条件いいところは500を目指すといったところでしょうか。 それにしても苦しい間取りが多いですね、PC浜離宮やPT晴海等の三井の順梁物件を見慣れていると、残念感は否めませんね… まぁPHですからPCやPTと比較しても仕方ないですが。 それにしても90平米近い3LDKがあるとは驚きですね、この環境にグロスで1億越える物件を買うファミリーはいるのでしょうか。
  • 土地が一部借地権って、問題点ないでしょうか?
    • もちろん法改正等、将来的なリスクはあるでしょう。だから借地権マンションは若干安いのです
      • ほとんどが所有権で一部がって珍しいですね。実質は半永久的なんだろうけども。
  • 77平米で坪450万なら11,000万くらいかなあ、、坪420万なら10,000万、、坪400万なら即完売でしょうね。
    • 借地権マンションは相場の7割で、ここは1/3が借地っから相場の9割位じゃない?斜め前のプラウドが坪370だから、ここは坪350からじゃない?プラウドと同じ370が上限かと。
  • 予定価格出てましたね。1Kが3,400~。予想よりかなりお高いですね。
    • 坪441か、まあ安くはないけど高くもないから買わないかね。
  • 敷地の3割近くが借地権ですよ。地代や更新料が必要なんじゃない。
    • あくまで予想だが、借地権でも定期では無いので、一生更新でき実質所有権と同じです。地代も更新料も掛かりません、ただ転売時は許可が要ります。 
  • 借地権マンションって相場の7掛けだろ。ここは1/3が借地だから相場の9掛けが適正だろ。それなのに所有権マンションより1割り高い感じだよね。
  • やはり高く感じてしまう人が多い物件ですね。駅近なので仕方がないかもしれませんが、1Kでも3,400万円台、3LDKとなると億ションとなるので、なかなか簡単に手がとどくような物件ではないかもしれません。ただデザインや間取りはとても綺麗で良いと思います。
  • 説明会に行ってきた者です。モデルルームは3LDKの部屋でした。2LDKを検討しているので、3LDKのどの種類の部屋かは正確には覚えていないのですが、マンションの中で最上位クラスの部屋だけあって、オプションがたくさん付いていることを考慮しても、さすがに質は良いな~と思いました。
  • 2~5階くらいまではワンルームが10数戸+1LDKと2LDKが数戸、という配置になってるみたいですね。こういう立地の物件だと、ワンルームは投資用に買う方が大半なのでしょうか。低層階の2LDKを検討しているんですが、投資用のワンルームが多くて入れ替わりが激しかったりすると気になってしまうかなという懸念もあり、悩み中です。
  • 東京メトロ淡路町駅とJR神田駅のほかに、都営新宿線小川町駅やJR秋葉原駅も普段使いができる立地は最高と言って良いでしょう。都心部で困りがちなスーパーも大きなものがあり、繁華街が近いにも関わらず静かで、大きな病院もたくさんあり、お祭りや下町情緒あふれる街はこれぞ江戸といった風情の素晴らしさがあります。部屋もかなり素晴らしい作りで、タイプも様々なものがあります。しかしこれだけの素晴らしい条件ですので、価格は高いものになっています。この価格で部屋をお探しであれば即決でも良いぐらい素晴らしい物件ではないでしょうか。 
    • 「価格」 
      • 219 1K 23.37㎡ 3490万円 
      • 411 1LDK 41.92㎡ 5290万円 
      • 701 2LDK 58.14㎡ 7390万円 
      • 811 3LDK 70.06㎡ 9490万円 
      • 1205 3LDK 88.43㎡ 14990万円 
  • 管理費が高い。
  • しかも今の管理費、駐車場30台くらいの収入込の金額なので、全部埋まらないと管理費上がるらしいです 。
  • 分譲後の権利形態
  1. ※土地の権利形態につき「敷地(30-2)は所有権による共有、敷地(30-1)337.61平米は普通借地権の準共有」とご案内しておりましたが、この度敷地全体につき「所有権による共有」
  • 要望書入れてきました!抽選になると言われました。他にも既に要望が入っている部屋は半分はありましたよ。このエリアでこの規模は今後ないと考えますし、ファミリー向けは希少価値高いです。
  • 計画変更(一部普通借地権→全部所有権)のDMが来ました。検討者増えそうですね。
  • 権利形態が変わる前に要望書が入った部屋には新たに登録を受付ないようです。以前から要望を入れていた人への配慮ということのようです。
  • 一番倍率高いのは1LDKじゃないでしょうか。一番早く済マークで埋まってました。2LDK、3LDKは抽選にならないようにうまくバラけそうです。
  • 2LDK希望ですが抽選は避けられそうです。囲まれでどこも大して変わらないのでお互い避けるのでは。 1期の申込者は一部借地でも検討してた方になりますので2期以降の方がより高倍率になるでしょうね。
  • 1Kは売れ残ると思います。というか、意外にも他の間取りも売れ残りは多いと想定しています。数ヶ月前と異なり、都心地区で売れ残りがかなり出てきています。半年前と事情が異なってきているとの情報が入ってきました。
  • 1Kは別として、1LDKと2LDKは結構人気あり。
  • 抽選、5倍まであって、4倍が1番多かったですよ〜。
  • 今日重要事項説明会行ってきました。申込状況も聞きましたが、2LDKと3LDKは8割方埋まっていました。 既に抽選で漏れてしまった方の申込も入っているようで、早々に無くなりそうな印象でしたよ! それ以外の間取りは皆さんの予想通り結構空いています。 みつふなので価格は下げずに竣工後に残っても据置で売るような印象です。
  • 所有権になったからか、次期は少し値上げするようです。
  • 1LDKは完売したようですが2LDK、3LDK共にHPに載っていない間取りも中・上層階でまだ残っているので興味がある方は問い合わせたら良いと思います。
  • 契約に行ってきましたが売れ行き好調ですよ。 1K以外は残り僅かでしたのですぐ埋まってしまいそうです。
  • もともと第1期に販売予定じゃない部屋が3LDKまでありました。
  • 第1期3次4次って短期間でやってるから実質先着順で販売してる可能性あるよ。
  • 都心物件として総合的に考えたら及第点では?と考えているうちに2LDKも残り1桁とのこと。他物件と迷ってたのでこちらにするなら2期参戦予定だったのですが、要望あれば追加販売してたようです。もう予算的に厳しい部屋しか残っておらず撃沈しました。所有権の影響か年明けから急にお客さん増えてトントン拍子に話進むパターンが多かったらしいです。
  • 一期一次の登録が1/5。
  • 非1Kは残り10戸、1Kが残り35戸ほどですよね。 3週間で全戸数の75%という進捗。
  • それもここに限らず都心物件全般的に。全所有権になった時点で急に申込数増えたという話でしたよ。1Kについては投資家というより単身女性の購入が多いと伺いました。
  • 広告宣伝にそんなにお金かけてなさそうなのは◎その分価格が抑えられている印象。
  • 提携割引の0.5%または1%を超える値引き引き出せた人いますか?
  • 提携割引は使えるはず。対象物件にあったから。勤め先によってちがうかもだが。
  • 販売開始から1ヶ月経たずで、1K含めたら7割、1K除きで9割。ちなみに、ジオと比較したらこちらのが売れるスピード早い。規模も大きいから戸数で言えばこちらのが売れてる。契約数100戸超えてるってよ。
  • 今週も売れてましたね。確認しましたが、2、3LDKはもう片手で数える程しか残っておらず。販売開始から1ヶ月も経っていないのにこの状況は一定層の需要がある物件と思って間違いなさそうですね。
  • 第1期で3分の2も売れたんだね! 103戸全戸申込御礼だって。 メチャクチャ快調ですね。 資産価値は間違いない。
  • この市況感で1ヶ月経たずして100戸以上売れたのは純粋にすごいと思う。
  • 当初から全所有権になる可能性折り込み済の価格設定だったのかも。てか、一部の部屋は全所有権になったからって理由で途中から値上げしてるよ。
  • 1期1次のあとに値上げしてた気がします。一部借地権の時から購入意向あったお客さんに配慮したのかもしれませんね。
  • 細かいですが、定期借地権ではなく通常の借地権(期限の定めがない)なので、毎月借地料を払い続ける必要はありますが、期限後に返さなければならない定借とは異なります。三井が借地権を地主から買い取ったと聞きました。その分が一部価格に上乗せされたのかもしれませんが、購入する立場としては借地権のまま残るより、全所有権に方が後の憂いなく良かったと思っています。
  • 坪単価で、10万ちょい値上げ。
  • こちらのリセールはどうなる予想となりますか?
  • 古になるとやはり規模感は重要になるそうです。中古も見ていた時に仲介の方に言われました。やはりなんだかんだ実物見るとどうしても立派な方に魅かれてしまうんだとか。ちなみに、余談ですが、そこを上手く利用して設計してるのが住友さんなんだそうです。
  • ここは全戸60平米換算で補正してなお130戸以上の規模感。 小規模は嫌、一等地タワマン買えない、湾岸タワマン不便で嫌、 そんな人にはいい買い物だったんでしょう。
  • ここは確かお正月明けの1期1次の時点で6階くらいまでオプション選択終わってた気がします。営業さんに確認した方がいいと思います。
  • 改めて価格表見比べましたが、年明けに要望書入っていない一部の部屋について若干価格見直したようです。とあるお部屋を値下げして、その分を複数戸に上乗せしたイメージ。総販売価格は大して変わらず。ちなみに、上乗せになった金額が微々たるものなのか売れているようです。
  • モデルルームで貰った資料からわかるのは発表当初から値上げ部屋は5戸、値下げ部屋は1戸。値下げした分を値上げした5戸に分散上乗せ。大した金額ではなく、値上げ部屋も売れてる。
  • 1LDK買いました。 金利的に今が一番高い時期かもしれないですが、立地があまりにも便利で我慢できませんでした。20%下落してもいいと思っております。
  • 相場が落ちるまで待ってられない立地と規模でしたよね。 無名デベの小規模で良ければ待ったほうがいいと思いますけど。
  • 先日モデルルームに行ったのですが2LDKや3LDKもまだありましたよー。ってか1Kが30戸近く売れてなくて驚きました。

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交通[ ]

  • JRでは神田駅が一番近いが、秋葉原駅からも大差なく使える。 路線ではJRの山手&京浜東北線・中央線、総武線主力。地下鉄では銀座&丸の内線 主力に、日比谷・新宿・千代田の各線、TXも使える。駅名では神田・秋葉原・淡路町・ 小川町・岩本町・新御茶ノ水他。 都心南北軸はもちろんのこと、新宿・渋谷・池袋や赤坂・乃木坂・原宿他、都内の 大繁華街等には乗り換え無しでムダ無く行き来できる。 丸の内・大手町・日本橋等が就業地区なら徒歩でも通える。 なお、あまり知られていないが、地下鉄神田駅は須田町交差点まで地下出入口が 伸びているので、秋葉原南部へも近い。
  • 東京メトロ淡路町駅とJR神田駅の2駅が使える現地マンションは、大手町と東京駅へ2分、日本橋へ3分、銀座へ6分、霞ヶ関と浜松町へ8分、四谷へ15分、池袋へ13分と、電車でのアクセスは抜群です。 車でも靖国通りと外堀通りがすぐありますので、どこへ行くにも便利です。何よりも両駅共に徒歩5分以内で行ける立地には素晴らしいものがあり、秋葉原も徒歩圏内です。ここまで便利な立地に建つマンションは、なかなかあるものではないと思います。 
  • JR神田駅は徒歩2分程度、丸の内線、銀座線を使うのにも徒歩2〜3分ってところでしょうか。
  • 小川町3分、秋葉原7分、御茶ノ水10分、千代田線日比谷線10分圏内。


構造・建物[ ]

  • 下は店舗になっていましたよ。
  • 現場の設計図見ましたが、エントランスは北東角、二階吹き抜けの感じでしたね。北東は駐車場かな。南も高層階なら抜けますね。日本橋のあたりのビルの夜景が綺麗そうですね。
  • このマンションは投資用の部屋が半分以上あるから、永住用には造ってないってことじゃない?
  • 確かに多くはないけど、他のメジャーなマンションも建物長寿命化の項目が☆1つの結構あるね。
  • リセールの観点から1階にテナントが入っていることはどう思われますか。営業さんに飲食はNGでコンビニはグレーと聞きました。
  • テナントはリセールに影響しないと思います。影響ありそうな飲食はNGと聞いてますし。
  • 以前も光井さんデザインの三井マンション住んでました。今やプレミアムマンションの一つとなった青山パークタワー(2003年竣工)も彼がデザイン手がけています。光井さんを採用するということは三井が本物件に力を入れてる証拠だと思います。
  • ここのモデルルームでバルコニーの天井が木目調になっています。バルコニーでも寛げるようにという設計者光井さんのこだわりを感じました。サッシは重厚であまり目立たないところにも配慮がなされている物件だと思いました。
  • 同感です。 LED間接照明がついてるトイレも、そんな気にも留めない部分に・・・と、こだわりを感じました。

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共用施設[ ]

  • 物件説明資料が郵便受けにはいってました。展望デッキがあってすてき!!部屋数が170以上あってかなり大きいですね。
  • 駐車場は、3LDKの一部(広い方)の部屋に優先権がついている。他は抽選。
  • 駐車場は台数が30台と多め。
  • 僕の住んでいるマンション(この物件からすぐ近くです)では、自動車所有率が全体の10%も無くて、借り手が無くて困っています。修繕計画で当てにしていた駐車場代が入ってこないから、今は外部の不動産会社に超安で貸していますよ。居住者向けの約半額で貸しています。僕の知る限り、都心の大型マンションで駐車場が借りれないで困っている人に会ったことないです。今回のマンションはどうかな。
  • 近くのタワマンに住んでたけど、駐車場半分しか埋まってなかったよ。 ここはどうなるかわからないけどね、埋まるといいね。



設備・仕様[ ]

  • 廊下やドレッシングルームなどにもコンセントは可能な限り増設しました。
  • 食洗機やカップボード、ミストサウナが標準でついている。
  • 屋上開放18時まで。
  • 眺望は望めないと担当の方もおっしゃっていたが、屋上には庭園があるし、ディスポーザーは付いているし、内廊下。
  • 閉塞感も南西、北東の方か10階以上だと変わってくると思いますよ。
  • 1K多い、1階店舗、天カセなし、間取りによってはカウンター部分が多い。この点踏まえて納得出来る価格ならOKですかね。
  • 二重床二重天井。
  • 規模あって多数のファミリータイプと同居の1K、しかも大手ってのは貴重。 ペンシルマンションやワンルームマンションだと将来の管理修繕が心配。 共用設備も屋上庭園なら、単身じゃ使いづらいタワマンのスカイラウンジより現実的。
  • 食器棚があるのは◎
  • 加えて洗濯機上にある収納、キッチンの食洗機もオプションではないのと

外見のデザインはもちろん、室内もこだわりを感じます

  1. 玄関から廊下までの床がフローリングではなくタイル張り
  2. 洗面台も天然石
  • 天カセは賛否あるから無い方が良いなんて強がった意見があっての流れ。 高級マンションでは天カセは標準装備。見た目がすっきりして、インテリアを邪魔しない。どんなに拘った内装や家具を置いても壁掛エアコンでは興醒め。 家の内装なんて見た目の優先度が最も高いでしょう。機能優先ならキッチン天板だって天然石よりもステンレスの方が扱いやすいし。
  • 天カセに慣れてしまうと、壁掛けを見たときにチープに感じてしまうのは否めない。

もちろん立地等を踏まえたトータルの判断にはなるが、目立つだけに印象に与える影響は大きい。

  • 東京都の基準で建物の長寿命化の項目が星一つって危なくないですか?
  • 星一つは標準的の意。評価対象に用途変更や間取り変更のしやすさ等も関係するし、既存で差支えないなら然程影響ないんじゃない?もちろん優れてるに越したことないけど。
  • 人的にはオープンキッチンも優先順位高かったです。他には、マンションの時点で諦めかけていた収納が意外と多かったことがプチサプライズでした。


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間取り[ ]

  • ワンルームもあるのですね…
    • 低層階は全て1Kですって。全体の1/3が1Kですって。賃貸の人が混ざるのはちょっと嫌かな。
  • 1Kのようにわかりやすく賃貸で出すためのお部屋なのかなぁという部分もありつつ、 2LDKや3LDKの住戸の場合は、 かなりゆったり作られていて収納もあって、 実需向きなのかしら、という印象をとても強く受けますよね。 1LDKのFタイプも、1LDKであの広さだったらかなり良い。 何気に玄関ドアからクランクインする形になっているというのも考えられていると感じました。
  • ここの2LDK、使いやすそうですよね。ワイドスパンが珍しい。


【モデルルーム見学記から】

  • モデルルームは、2LDK+WIC+S 88.43㎡の部屋でした。 
    • 玄関にあるシューズボックスは、かなり大きめで収納力抜群。落ち着いた高級感のある木目調の扉も標準使用のようです。入ってすぐ左側に、書斎のようになっている5.3畳の洋室があり、バルコニーに出られるようになっています。このタイプの部屋はバルコニーが2つあり、すべての部屋からバルコニーに出られるようになっている素晴らしい作りになっていました。部屋に入ってすぐにあるクローゼットはそれほど大きくありませんので、部屋の中に家具を置くと多少狭く感じるかもしれませんが、梁や柱が出ていないので使いやすい部屋だと思います。 
    • このマンションの特徴として、角住戸にあたる部屋には内側に梁があります。下側に出ている梁なので、カウンターのようになっていると思ってもらえるとわかりやすいと思います。しかしその梁がバルコニーにもあるので、登ったりすると危険ではあります。ペットや小さなお子さんがいる方は心配になるものだと思います。そこに登ってしまうと、すぐに落下してしまう危険が大きいですので、かなりの注意が必要です。部屋内になると、リビングダイニングの窓の下部分が梁になっていますので、出窓のような感覚の大きなカウンターとして、多様性があるように感じました。 
    • 玄関を入って廊下の右側にある洗面所とバスルームですが、洗面所のリネン庫の収納力にも問題なく、パークホームズさんの特徴である、三面鏡裏の収納部分にストッパーがあり、洗面台の引き出しの一番上部分が斜めに開き化粧品などが出し入れしやすい仕様など、非常に気の利いた作りになっています。洗濯機翁上部分の収納が標準装備なのも嬉しい部分です。 
    • バスルームは浴室乾燥機付きで浴槽は1620とかなり広めでゆったりと入ることができます。オプションでかなり豪華な仕様になっていました。 
    • メインベッドルームとなりそうな8畳の洋室ですが、1.2畳のWICがあり、そのほかにもクローゼットと物入れがありますのでかなり収納力はあると思います。この部屋からだけ出られるバルコニーもありますので、かなりプライベート感もあり、広々とした部屋はかなり素晴らしいものがありました。
    • リビングは17.3畳ととても広く、バルコニーはありませんが上半分以上が2面窓になっていますので、開放感もあり昼間であればかなり明るいのではないでしょうか。カウンターになっている梁も気になりませんし、繋がっている5畳の洋室も一体化にしないで使えて広さが充分に確保できるので、3部屋をちゃんと使える部屋になっています。都心部でここまでの広さの部屋があれば、かなり快適な生活が遅れると思います。 
    • キッチンはディスポーザーと食洗機が標準装備で、対面式ではなく独立式のキッチンになっていました。食器棚が上下共に標準装備なのが嬉しいところです。 


  • 近所からの住み替えが多いと聞いたよ。この界隈で3LDKは本当に貴重。
  • 利便性を考え、近隣からの買い替えを検討しましたが、3LDKを見てびっくり。 子供に登ってくださいといわんばかりのバルコニーの梁。
  • 東向きや北向きの3LDKは日照も眺望も限定的で、子供に窮屈な思いをさせる。
  • 日照がきついかなと。日照で問題無いのは、10階以上ぐらいでしょうか。東からの朝日が入るのは11階以上かと。 夕方の西からの日も上層階(10階以上)しか期待できそうにないです。南からの日も10階以上だけ?
  • 3LDKも高いけどこの界隈でこの広さは貴重。
  • 多くの一般人がこれならまぁいっかと思える標準装備は備わった物件な気がします。間接照明も標準装備ですしね。


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買い物・食事[ ]

  • スーパー等生活系=マルエツ他になるが、適宜小型店はある。御徒町の 吉池・多慶屋(SNS定着外人多い)も便利だが、デパート、電気街、ヨドバシなど、 ブラっと歩いても楽しめる店舗が周辺に多いので日常生活も楽。
  • コンビニが近く、マイバスケットも近隣にあるので、良い環境に思います。
  • 近隣に住んでますがスーパーはワテラスのオリンピック、ドラッグストアは同じくワテラスのマツキヨか神田東口のスギ薬局をよく使います。 
    • 私も近隣の者です。自分もワテラス良く使います。でもちょっとした物であればワテラスまで行かなくてもマルエツプチ、まいばすけっと、業務スーパーで事足りたりします。あと淡路町の交差点に今月ウエルシアが開店するみたいなので期待してます。 
  • 淡路町駅周辺にドラッグストアや飲食店のほかに、都心に住むと苦労する日常生活の買い物のできる大きなスーパーのオリンピックもあります。
  • 神田やぶそばなどの老舗名店が近いほかにも、神田駅周辺の繁華街では飲食に困ることはありません。
  • 現地マンションからすぐにある靖国通りに出れば秋葉原の街が見えるほどなので、神田と淡路町のほかに秋葉原も普段使いできる便利な立地にあるマンションです。 
  • 坂屋とつながっている「パルコや」が最近できたことで徒歩圏に映画館もあり、上野周辺は美味しい場所もたくさんある。
  • この界隈で3LDKは希少だけど、ファミリーが住む環境じゃない。近くに子供用の日用品が買えるところがないので、生活する上では相当不便だと思うよ。
  • マルエツプチの他、オリンピックもありますし、日常品以外も秋葉原駅まで徒歩数分ですから色々と便利かと思います。
  • 物件からスーパーまで歩いてみましたが、オリンピックも信号待ち抜きで5、6分で行けたので充分普段使い出来そうです。私は丸の内線ユーザーなので平日はオリンピック寄りの出口から向かえば行きはもっと早くなりますし。 また、JR神田駅北口までの道のりも、週末夜に見に行ってみましたが、自分が思ってたよりは騒しくなかったです。南口は飲み屋さんが特に集中しているので騒がしたかったですが。 あとは中央通り出て三越前まで歩いて10分くらいで行けるのはいいですね。
  • 意外と近隣に複数のスーパーやドラッグストアがあるので最低限生活には困らないなと思いました。ユニクロや無印、ドンキも秋葉原まで充分歩いていける距離ですし。
  • ユニクロ、無印、ドンキ、オリンピックなどが徒歩10分圏内というのも単身女性にとって大きいかな。もうちょい歩けば日本橋エリアだし、銀座と違って人少ないから休日はカフェでのんびりも可能。同じような女性が住んでれば安心でしょうしね。
  • 周辺には思ったよりも人が住んでて老舗のお店も多く、職住接近の割に休日はリフレッシュ出来そうな印象を受けました。

【テナント】

  • 店舗と事務所は何が入るかは、一部決まってないようです。美容院が入るのは決まっているようなこと言ってました。 
  • 議員事務所は入りますけどね。

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育児・教育[ ]

  • 小学校は近くにありますが、中学校が一番近い中学でも徒歩20分弱かかり、もう一つの中学は公立で中高一貫なのですが電車で行かなければならない距離になってしまいます。
  • 保育園は考えなくて良いのですか?千代田区は待機児童ゼロって聞きますけど。
  • 本当か否かは検証していませんが、千代田区が待機児童ゼロというのは基準が他区より甘いからという説もあるそうです。
  • 待機児童の定義が厳格ですよね、千代田区。 それでも中央区に比べたらマシだなと思いました。
  • そうみたいですね。千代田区の全部の保育園落ちた人が待機児童扱いだとか。
  • 千代田区が待機児童ゼロというのはまったくの誤解だと思います。 近年マンションがどんどん建っていることもあり、認可はまず入れません。 うちも何とか入れる園はあったものの、希望通りのところには入れず、片道30分以上かけての登園です。 他の区に比べて入りやすいと言われていますが、他の区に比べて元々保育園・幼稚園の数も少ないため、保育園どころか幼稚園も希望通りに入れないというのが実情だと思います。
  • 千代田区で認可保育園に入れないなんて単なるリサーチ不足ですね。2歳や3歳から急に入ろうとしても入れませんが、0歳の早い時期に入れれば、まず間違いなく希望の認可保育園に入れます。他の周辺区に比べたら、めちゃくちゃ恵まれています。
  • そうなんですね。ちょっと調べた感じでは、近場の認可保育園に入れるためには、所得が低くないと入れないように見えていました。
  • 千代田区は所得関係ないです。 同点だった場合、居住年数で決まります。 最近は、園によりますが0才児も半数が兄弟枠です。居住年数が浅ければ、新園以外は必ず入れると期待しすぎない方が良いです。
  • 小学生の子供がいるなら塾が多いので日本橋界隈で考える人多いと思います。0歳児とか小さい子なら保育園考えると千代田区の方が良さそうなんですよね。補助金も充実してるみたいなので。
  • 転校させたくないと考えると、ここに5年程住んで日本橋に引っ越しですかね。10年ローン控除考えると、やはりそれならば最初から日本橋に住んだ方が無難ということでしょうか。
  • 御茶ノ水にも塾は多い。国立系小学校通うなら丸ノ内線至近のここの方が軍配上がるだろう。
  • ここに住むようなレベルの家庭の子供は、小学生以上になったら、私立/国立と学校を目指すのでしょう。小学生となったときに、四谷界隈の私立小学校や茗荷谷界隈の国立小学校への交通利便性が良いのは子供にとっても良いことだと思います。
  • 九段界隈に複数ある有名私立小にも行けますね。
  • 茗荷谷の国立小学校は、抽選含めて倍率20~30倍の難関ですから。と言っても、他の私立小学校に行くにも日本橋よりは交通の便は良いでしょう。まぁ、日本橋も交通の便利は良い方だとは思いますけど、ここには敵わないでしょうね
  • ワテラス内に徒歩7分で四谷大塚あったりするけど、SAPIX派なら電車で御茶ノ水まで行かないとですから微妙ですね。
  • 小川町から都営新宿線で馬喰横山で降りてSAPIX東京校行く方法もありますね。
  • 子育て世帯には色々と補助ある。


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周辺環境・治安[ ]

  • 東京都世田谷区奥沢1-178-1ってどのあたりなんでしょう。 5階建てのようですが。 この付近は閑静な環境なので住みやすいでしょうね。 ただ、商業施設が少ないと思うので利便性が気になるところです。
  • 場所はどの辺りですか?
    • プラウド千代田淡路町の斜め前ですよ。
  • かなり囲まれてるなぁ
    • 南、東が抜けてないので盛り上がらないのでしょうか。なかなかの規模感ですがね。
  • 斜め向かいのプラウドが抽選で外れたので、ここに注目していますが、これが完成すれば、街の雰囲気が一気に変わると感じ期待しています。私にとって千桜より魅力を感じます。
  • プラウドができてきたため、北側の道路がかなり暗くなったように感じます。これで、三井のマンションができれば、さらに真っ暗な通りになりそうなのが、少し残念です。だからというわけでもないですが、1階の店舗には、明るいお店を期待しますが、コンビニくらいでしょうか。
  • 南側に古い住宅が何軒か残っていますが、そこも計画地なんでしょうか?
  • 本物件は、都心商業地街区としては約1200m2の敷地が確保されており全面接道となる。須田町交差点からは、一筋中に入り、オフィスビル・商業飲食等店舗が混在するが、似たような環境で育った当方は規模含め気にならない。都心個人商業事業者・永年地元周辺住民・大日等界隈就業者・・・等でご当地界隈を永年良く知っていれば分譲でも賃貸でも楽しく生活できる。永年都心部居住者にお勧め。
  • 道路では、R17・4・1・6・14等東日本の基幹国道が周辺を通リ、靖国通りの東西路、 昭和通り、外堀・不忍通り、日比谷・本郷通り他、どこに出掛けるのも便利。 首都高は本町か都心環状の神田橋を使えるので全国へ中心点から乗れる。
  • 北=秋葉原・御徒町・上野は電気街・繁華街・公園・芸術地。買物や 趣味系・ブラついても飽きない。AKB48の総本拠地や伊勢丹創業地もこちらだ。 ちなみに、AKB48・UDX・TTTの一帯はかつての生果市場跡地。 ヨドバシの躍進は素晴らしかったし、UDXクロフィ近隣開発・JR新ビル開発他も 進行しており、国内や海外来訪者は途切れない賑わいだ。 ちなみに鉄道博物館(大宮)はかつて、本物件から至近地区にあった。移転後は JRタワーと商業飲食系施設に生まれ変わった。 御徒町はGSIXに引き続きJFRの松坂屋高層開発の竣工開業も今秋に予定されており、 上野(公園・アメ横等)は訪日客も多く、AKB・浅草・634と合わせゴールデンラインの一つ。
  • 西=淡路町・駿河台下までは、スポーツ用品店・本屋街中心に楽器・絵画系。 外堀&日比谷通りは大手町方面に向け上場系の事務所も多い。 御茶ノ水界隈は隣地区なので徒歩圏。 東大・東京外大・一橋大・東大進学の開成、学習院などはご当地界隈が発祥地。
  • 南=室町・日本橋は近く、コレド街区は開発活況地帯で旧クボタ他、ME1、ME2など 進行中も多く、将来は室町神田境目まで地下化延長も予定されているので、 JR新日本橋界隈のオフィス街他も便利になる。常盤や博国の大開発も進んでいる。 三越周辺はかつての東レ周辺は神社・コレド他、フェスタも流石に多く、道路基点の 日本橋や高島屋・木屋・にんべん・榮太樓・西川他、江戸明治老舗は多数。
  • 東=衣料系卸関係や上場大手製薬会社も昭和通りに集中して多い。 神田駅東口は製薬問屋卸小売り、当物件至近には繊維カーテン系の卸小売り店も 目に付いたが、今では目立たなくなった。 新宿から市ヶ谷・ご当地を通る東西道は浅草橋まで靖国通りで、それ以東はR14と なり隅田川(大川)を渡ると両国の国技館や江戸東京博物館→副都心錦糸町へ向かう。 その北部には634(スカイツリー)があり、南部は門仲になる。
  • 近所在住のものです。この辺は交通の便も抜群に良いし、神田駅から適度に離れているのでゴチャゴチャしてないし、治安も良いし、美味しい店も多いし、とてもいい場所ですよ。新住民が入ってくると街が活性化するので大歓迎です。皆さんご縁がありますように。
  • 現地マンション周辺は、神田駅の繁華街が終わったあたりにあり、駅から近いのに静かな環境が整っています。大きな幹線道路である靖国通りと外堀通りがありますが、通りから少し入った場所にあるので騒音も気にならないでしょう。 
  • 夏には神田明神のお祭りもありますし、上野や東京駅、後楽園あたりまでも自転車であればすぐに行ける場所なので、これほど便利な場所はなかなか無いのではないでしょうか。 
  • 神田駅から夜も含めて歩いてみましたが、駅周辺は賑わってますがそれを過ぎると急に暗くなる感じ、通りから一つ奥に入った場所にあるので、建物が近くにあって囲まれた感じに閉塞感を感じました。
  • 共働きで激務だとこの辺りはありがたい。夫婦ともにギリギリまで残業可能。単身赴任になってもワンオペ育児しやすい。共働きの継続を最優先する代わり他は諦める。
  • 子供にとって良い環境かと言うとNO。共働き続ける為の割り切りってとこですね。半分くらい1K・1LDKも踏まえればやはり子育て世代向きの物件でないかもですね。
  • 東、南、西共に12階程度の建物に囲まれているが、貧乏臭くは無かったです。むしろ、活気があっていいのではないかと思いました。
  • 囲まれ感を気にする方はここは難しいでしょうね。 幹線道路に面して無い所で千代田区で探すとなると、そこはトレードオフな気がしますけど。
  • 一応、四方向とも公道に接道してるだけで珍しいのでは?
  • 都心物件だから囲まれ感は仕方ない 。自分はまあ眺望が無くても日照が得られればいいかな 。でもビルトインエアコンで無いのはいただけない 。
  • 平日昼&夜にJR神田駅から飲食街抜けてパークホームズ現地行った時はサラリーマンだらけで正直引きました。も週末に行ってみると打って変わって平和な雰囲気。飲食店も老舗や名店が多く、食べ歩きも楽しいかも、と思えるようになりました。それに駅からマンションへの導線も中央通りや靖国通りからのアクセスメインで神田駅前のゴチャゴチャしたエリアは通行する必要ありません。また現地周辺は電柱地下埋設計画など整備も進んでおり将来は更に綺麗な街区になるという期待もあります。
  • 神田明神のお祭りには200個近い御神輿が出るようで、ここの正面の通りに御神輿が沢山通って賑わっていたのを見かけました。


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周辺施設[ ]

  • 大病院=秋葉原に三井記念病院、御茶ノ水には順天・東京医科歯科・日大等。
  • 金融=銀行は神田・秋葉原とも対面店舗も多数あり便利。大手町・日本橋に近い地区はメガ含め豊富。大型郵便局はワテラスの前に神田郵便局。
  • 御茶ノ水も近いので、病院が非常に多いです。大きな大学病院がたくさんありますので、いざというときのほかに、お子さんやお年寄りの通院にも非常に便利だと思います。 
  • 中央通り日本橋三越対面の福徳の森やコレド仲通りは、春の桜マッピング他イベントも多く、コレドの商業店舗街やTOHOシネマも展開している地区。
*駅チカ:Echika fit上野開業12/14(12/7東京メトロ) 
  1. 同施設は銀座線上野駅リニューアル工事に伴い、2015年に営業休止していたが、リニューアル・オープンすることが決まった。JR各施設や上野マルイとも地下で 直結しているので便利になりそうだ。
  2. JR上野駅は2階公園口サイド構内に商業街区があり、アトレは東西街区があり、3フロア展開しており、駅付帯の商業店舗は多い。

#アトレ直ぐ対面にはUENO3153、サクラテラス、東宝バンブーガーデンが上野公園西郷さんに 直結しており、パンダ上野動物園他に行ける。 概要ttp://www.tokyometro.jp/news/images_h/metroNews20171206_139.pdf

  • 重要事項説明会で周辺の都市計画の話がありました。最近は周辺の通りの電線の地中化、歩道拡張や道路舗装を進めていますし、建て替え工事中のビルもよく見かけます。これまでの古くてごちゃごちゃしたイメージがどんどん変わっていくのではと期待しております。
  • 神田駅西口の再開発始まるみたいですね。ここが引き渡される頃には、具体的な再開発エリアが確定するみたいですね。 西口商店街方面なのでこことは隣接しないですが、神田のイメージも変わっていきそうです。


その他[ ]

  • メリット
  1. 三井不×東急建設で信頼感と安定感抜群。
  2. 超都心で利便性抜群、屋上庭園まであり差別化戦略も◎
  • デメリット
  1. 天井低い、天カセなし。
  2. 賃貸用1Kが多くて借地権者多く管理組合崩壊の可能性大。
  3. 囲まれ具合がハンパない、日照眺望は最上階近くないと全く期待できない。
  • アクセス抜群、職住近接で資産価値も◎ 価格もパワーカップルには手が届く水準で、稀に見る優良物件と思います。 オリンピック後、都心三区とそれ以外の地区で明暗が別れると見てますが、この水準の条件で千代田区の新築マンションを購入できるのは普通の会社員にとっては希少な機会かと。
  • 単身男性でも、秋葉原徒歩圏で探す人は一定数いるでしょうが、投資はキャッシュで払える人じゃないと厳しいのでは。投資用利率で借り入れたら赤字かと。
  • 1K狙いの女性が多いのは少し意外。男性と比べて、バストイレ別やベッド仕切れる1LDKを望むイメージだったので。
  • ブロガーによると、管理組合の運営視点では厳しいマンションみたい。地権者持ち分多数と、投資目的の外部居住の投資家が多そうなのと、高くて売れ残った場合に三井が賃貸に回したら三井の持ち分になるので、管理委託費の見直しや、大規模修繕に向けて修繕積立金の値上げなんて、相当苦労するだろうとのこと。
  • ブロガーさんがどこまで確認してるかわからないけど、重要事項説明会で賃貸住戸は議決権なしと伺いましたよ。賃貸住戸オーナーの議決を集めるのは大変だからと。
  • 所有権あるからって居住していないオーナーの票を集めるのは大変で決まることも決まらなくなるから対象外になるとのことでした。その辺は管理会社が介入して上手くやると聞きました。
  • 役員の話ではありませんでした。議決権の話をしていたので。やり方としては通知を送付して一定期間連絡なければ議決権の母数に入れないのかもしれないですね。むしろ、こちらも賃貸オーナーの議決権はないも同然的な話をされて随分昔と変わったなと驚いたので。
  • 三井のパーク系というブランド価値も揃い地権者さま纏める時間や工程も含めて駅近、稀少物件でしょう。 そして千代田区に住まうという経験価値、 マンションバブルと言われるご時世ですが コスパ最高でしょう。
  • 気になる点は日照と眺望条件、1Kが多すぎる(1LDKでプランニングして欲しかった)こと。でも逆に言うと我慢はこれだけ。他はパーフェクトです。これだけ多くの路線に徒歩数分でアクセスできる立地は他で見たことがありません。
  • 150戸以上という規模感、光井さんによる外観デザイン、高級な内装仕様、三井物件、、、将来これに匹敵する物件が周辺に現れるかもしれませんが、この先の消費税増税、金利先高観もあり、タイミングとしても今しかない!という感じでした。
  • 丸ノ内線、銀座線、山手線が徒歩5分圏内。オリンピック、ユニクロ、無印、ドンキが徒歩10分圏内。これだけ交通利便性の良い都心立地ながら徒歩10分圏内に日常的に使いそうなお店があるのは魅力。更に物件規模、三井ブランド、千代田区、山手線内側でありながらサラリーマンでも手の届く範囲の価格設定は数少ないと感じる。
  • 数年前三井は横浜のマンション杭問題でマスコミに叩かれたことがありました。もちろん問題を起こすことは良くないことですが、施工をゼネコンと下請けに負っている以上どのデベも完全に防止するのは不可能でしょう。問題はその後の対応です。結局建て替えとなったようですが仮住まい費用、補償金支払いなど手厚い対応だけでなく、住みたくない人へは買取など良心的に対応したようです。この件があってかここ数年首都圏のマンション供給は大手デベのシェアが上がってきています。このご時世、大手とは言っても実際問題が発生した際にどう対応してくれるのか分かりませんが、杭問題への対応見て少なくとも三井は大丈夫と企業姿勢に安心感を持ちました。良いブランドのマンションを買うのは保険に入るのと同じようなものかと思います。
  • 現在三井ユーザーですが、自らのブランド価値を最優先するのは良いものの、全ての費用を下請に負担させることを当然としているかのような発表を聞いて、その企業体質に唖然としました。法律で認められた瑕疵担保責任以上の対応をするのなら費用は三井自身が負担してこそ立派な企業だと言えるわけで、下請いじめ以外の何ものでもないでしょう。 三井自身の判断で上乗せ対応した部分を負担する責任は全くありませんよ。法律で決まってます。 三井は本来自分が負うべき負担部分を施工会社に押しつけてることが大問題。裁判になったら100%施工会社は勝てます。でも逆らえないだろうとかさにかかってるのが嫌らし過ぎ。
  • 下請けに費用請求しないと逆に三井の株主からの訴訟が考えられますからね。訴訟しても下請けから取れないと分かっていても訴訟しなければならない場面もあるのでは。
  • 大手デベだからこそ施工会社も下請けも社会通念上の当たり前とされる対応(含む裁判など)で許されるんだと思う。これで、デベが倒産したり暴挙に出て購入者の怒りを更に買っていたら施工会社も下請けもこれじゃ済まされなかったよ。責任持って仕事すべきは大前提として、他の施工会社や下請けが離れていかないのは利害関係あるにしろ社会通念上当たり前の対応をデベがしたからだと思う。それこそみんなで声をあげてデベと契約切れば社会的地位のあるデベだったら慌てて頭下げて色々と見直すだろうし。利害関係者全体をバランス良く収めた力量はさすがという印象。
  • アクセスの良さでこの物件より良いところを見つけるのは難しい。パワーカップルには需要ありそう。
  • この金額の1Kを減税のないローンで買ってる人いるんでしょうか。基本キャッシュでしょう。それをわかってか、この物件はワンルームにありがちな「家賃よりお得、節税もできます」なんて謳い文句は見当たりません。 残り戸数は1Kが20強、1K以外が5前後だと思います。正確に知りたい人はMR行けば残り住戸と価格は全部見せてくれますよ。万人が欲しいと思う部屋は当然最初に売れてますので、必然的に割高感の際立つ所が残ってると思います。
  • 地権者に自民党の千代田区議がいる。



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