ネベル四条堀川

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物件概要

ネベル四条堀川　外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町311番、315番、京都府京都市下京区醒ケ井通綾小路下る要法寺町434番、436番1、436番3（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「大宮」駅 徒歩6分 （出入口A2）
2. 京福電気鉄道嵐山本線 「四条大宮」駅 徒歩7分
3. 京都市営地下鉄烏丸線 「四条」駅 徒歩9分 （出入口6）
4. 阪急京都本線 「烏丸」駅 徒歩10分 （出入口26）

• 総戸数：39戸（内、非分譲住戸2戸、他、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年02月
• 引渡時期：2025年03月
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：株式会社かねわ工務店
• 管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

掲示板・口コミ

• ネベル四条堀川（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• ネベルという名前のマンション名を初めて聞きました。
株式会社タカラレーベンさんの物件だったんですね。
プランはまだ見れないですが、単身者向けのマンション物件でしょうか。
外観デザインとか設備内容の詳細が知りたいですね。
  • ようやく来月から販売開始となりそうです。
ホームページには間取りなどの詳細はまだ載っていないですね。

見学へ行く前にできれば、ある程度の情報が知りたいのですが
資料取り寄せされた方はおられますか？
    • 公式HPで4タイプのうちA（1ldk）とC（2ldk）の間取りは見られますよ
• 投資物件でしょう。まさか自分で住む気とか・・・
  • 単身者は実需で購入される方はいらっしゃるのでは。
結婚をする、などライフステージが変わった際には賃貸にしたりして運用に回すのもありなんじゃないかと
見ていて感じました。
フレキシブルにやっていけるところはコンパクト物件のいいところだと思います。
    • マンションギャラリーでは、実需で買う単身女性をターゲットにしてると言ってました。
価格は通りの向かいに同規模同間取りの新築マンションが建つため同じ価格設定にしているそうです。
• ここ、来月発売と聞いて楽しみにしています。

• ホームページのイメージ通り単身社会人向けじゃないですか？

• 大宮周辺の資産価値ってどんな感じでしょうか。
オフィス街とかと違い、飲食店などが増えているイメージです。
駅まで徒歩圏内ではありますが、リセールなども含めてどうなのか情報があればうれしいです。

  • 京都に古くから住んでる方からすると、イメージ的にそこまで良くないかもしれません。
飲食店が多く治安的にも避ける人はいると思います。

    • そうなんですね。
今は利便性が高い、というイメージがとても先行しているような気がしておりまして、
ならば資産価値的には良いのかな？というように感じていました。
この先、どうなっていくのか。
それ次第ではあるのかな…。
• 資産運用のセミナーを開いているくらいですから不動産投資用として運用する方も多いのではと思います。
利便性が高いので利回りもそれなりに良さそうかな。
ただ、駅からの距離が少し遠いというところは左右されてしまうのかなと感じました。
非分譲も２戸あるので、そこもデメリットがでてきそうです
• ここ数年で、大宮周辺も変わってきたかなと感じます。
飲食店もどんどん増えていますし、便利ですよね。
河原町くらいまでなら、阪急乗らずに歩けかなと思います。
資産価値も十分あると思いますよ。
• 非分譲住戸って地権者さんっていうことですよね？
管理組合にどれくらい影響を持たれているのかはわからないですが、
マンションの資産価値を守るという点では同じベクトルだと思うので、言うほどデメリットではないんじゃないかなぁとは思いますが…。
議決権に大きい影響があるとさすがに気になりますが、
どういう風になっているのかは確認した方がいいかも。
  • 非分譲住戸、地権者住戸と思います。
39戸とかなり世帯数が少ないので、管理組合への影響がちょっと怖かったりしますが。

何邸が地権者住戸かってわかりますか？？
    • 物件概要では非分譲住戸2戸となっているので地権者住戸は2戸ではありませんか？
一昔前は地権者が自分の土地に建てられるマンションは自分のものと勘違いをしてマンションの管理組合を牛耳るような話を聞いたものですが、今は状況が異なっていると信じたいですね。
      • 土地を譲渡(地権者住戸との等価交換含め)した以上は他の区分所有者同様の持ち分以上の権限は無いので元地主に関して必要以上に懸念することは無いですよ。これが全体の1/3とか半分を地権者住戸が占めていたりすると心配ですが、ここの場合は2戸/39戸でしかないですし、その2戸も極端な王様部屋設定(例えば部屋数では割合低いが、1戸あたり3フロア専有とかで2戸だけで全体の区分所有権の多くを占める等のケース)ではないですから。
もし何か元地主との特約がデベロッパーとの間で存在してそれが他の一般購入者に影響のあることなのでは...という事を懸念されるようでしたらサロン(モデルルーム)訪問の際に営業に重説にその手の記載予定が無いか確認するのが一番確実です。

        • 地権者さんに関しては、そこまで心配しなくても大丈夫そうなんですね。
言われてみれば、極端にたくさんの面積を占めているわけではないですし…
それに思ったんですが、
結局はマンションの価値の維持というのは一般分譲の人とベクトルは一緒でしょうから
極端に干渉しあうこともないでしょうね。
• 資産運用セミナーが開催されるようですね。
実際に住むというよりは、資産運用をする方向きなのでしょうか。
分譲マンションに住んでいるのに、
賃貸で住む住人が多くなるのはできれば避けたいかもしれませんね。

  • 資産運用セミナーは自分も気になりますが、初めから賃貸として運用する方向けではなく、将来ライフスタイルや家族構成が変化した際にマンションを賃貸に出したりリセールを考える方向けのように思いました。
• 気づいたら、田の字エリアにもう１棟レーベンのマンションが新築されるのね。
京都河原町が最寄り駅なので、そっちが良かったかも。
  • どんどん建ちますね。
駅から近いマンションとのことで、比較してみるのもよさそうです。
競合マンションができることで、お安く買えるなら何よりですし。。。
    • レーベン京都河原町の方がかなり高ければ諦めつきますが
同じぐらいならモヤモヤします。
• 市内のマンションは価格がかなり高騰していますが
割と良心的な価格設定になっていると感じました。
実際に自分が住んで、のちの賃貸にするというのもありかなと思いました。
徒歩圏内ないろいろ飲食店もあり、外食にも困らなそうですね。
• 安いので買いました！

  • 安いって言えるなんて羨ましいです。
    • 単身の女性に人気がありそうですね。
• 公式サイトの方にご好評につき残り4邸（3月下旬ご入居開始）と出ていますが、
物件概要では第4期の予告概要として販売戸数が未定となっています。
現在残っている住戸は4邸だけでなくまだ未販売住戸があるのでしょうか？
  • 残り３邸になってますね！
    • まだ一応、10階の２LDKは販売しています。
あとは１ＬＤＫが2戸。
あと3戸というのはまだ動いていない。この時期ってあまり不動産は動かないと聞きますが、
だからこのままなのかなぁ。
• ここは場所も値段もコスパが良いですね。
一人暮らしなら買って正解かな。

• 施工業者の方によるとレーベンのマンションは仕様が良いらしいよ。

• 残り３邸という状況から、なかなか動きはないですね。
立地がどえうも微妙ではあるように思います。
モデルルームの立地であれば…と感じました。
でも、そうなるとこの価格帯では無理かもですが。
• 最上階がキャンセル出たみたいです。
何があったのでしょうかね。
• ラスト２邸になりましたね。
これから建つマンションはもっと価格が上がるんでしょうかね。

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構造・建物

• 敷地面積：319.35m2
• なんて華やかなエントランスホールかしら。マンションぽくない気もしますが、和柄が綺麗ですね。

共用施設

ネベル四条堀川　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：3台（非分譲用1台、サービス用1台 、来客用1台）
• 駐輪場：39台（スライドラック式1段）
• バイク置き場：2台
• 駐車場は3台のみでした。

設備・仕様

• ショールームで確認しましたが、ウォールドアって使い勝手良いですね。

間取り

• プランはまだ出ていませんが
間取りは２ＬＤＫまでのようですし、ファミリー向けではないかと思います。
• 間取は２ＬＤＫまであるので、単身か二人暮らしまででしょうね。
５０㎡ほどの広さなのでファミリーで住むことはまず考えにくいと思います。
というよりは、投資用としての検討もありな物件かもしれないですね。
• 2LDK+TRのTRって何かしら？と思ったら、トランクルームなのでした。ドア横にあって奥行きがあるのでけっこう容量がありそうに思います。冬用タイヤなども入ってしまいそうと思った。気になったのは間取りが細長いタイプであることくらいでしょうか。建物も細長い感じですものね。
• 1LDKは狭いかなと思います。できれば2LDK欲しいです。
2LDKでも寝室が2つあって、どちらもドアがスライドドアになったりウォールドアになったりするので「閉じても開けても」使えていいですね。
ペットとの暮らしと書いてありましたが、ペット可のマンションなんでしょうか。
日当たりはどうなんでしょうね？でもサービスルームじゃないから最低限の日当たりは確保できる感じでしょうか。

買い物・食事

• ショッピング

1. COCON KARASUMA　　徒歩11分／約820m
2. ラクエ四条烏丸　　徒歩11分／約870m
3. フレスコ 四条店　　徒歩6分／約450m
4. ライフ 四条烏丸店　　徒歩5分／約380m
5. セブンイレブン 京都堀川仏光寺店　　徒歩1分／約60m
6. ファミリーマート 堀川綾小路店　　徒歩2分／約100m
7. ドラッグひかり 四条堀川店　　徒歩4分／約320m
8. 八百屋 菜珠 烏丸店　　徒歩4分／約290m
9. モリタ屋 クオリティフードマーケット本店　　徒歩6分／約420m
10. VELROSIERベルロオジエ［中華料理］　　徒歩23分／約1,830m
11. koé donuts 京都コエドーナツ きょうと［ドーナツ］　　徒歩21分／約1,620m
12. Rikka Knotリッカノット［器・こまもの屋］　　徒歩22分／約1,760m
13. odette 京都店オデット きょうとてん［花屋］　　徒歩11分／約820m
14. うめぞの CAFE & GALLERY［カフェ］　　徒歩10分／約790m
15. ボクのスタンド［和モダン居酒屋・立ち吞み］　　徒歩6分／約440m
16. スパイスチャンバー［インドカレー］　　徒歩9分／約680m
17. マルシェノグチ［八百屋］　　徒歩22分／約1720m
18. 大丸京都店　　徒歩14分／約1,080m
19. 藤井大丸　　徒歩19分／約1,520m
20. 京都タカシマヤ　　徒歩20分／約1,580m
21. 京都河原町ガーデン　　徒歩22分／約1,690m

• 夜中１２時までやっている「ライフ」も近くて、何かと便利な立地だと思います。一人か二人暮らしなら検討に値する物件でしょう。

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 祇園祭の油天神山の山鉾町？（前祭）
  • これって、お祭りの時は相当混むってことですよね。
家に軟禁か、それとも精一杯楽しむか。

「大宮」はかなり街のイメージです。デパートも使えるし、お買物も充実しているイメージ。
    • 堀川通沿いなので、祇園祭のど真ん中ではないですね。
南北に走る通りで自宅軟禁状態になるのは、室町通、新町通、西洞院通あたりかな。
      • ありがとうございます。

京都、地元の人が嫌う場所（五条や京都駅？）もあると聞きました。
四条堀川は大丈夫ですよね・・・

他県出身者なのでこだわりはそこまでないんですけど、住んでいる場所を伝えた時に「あら・・・？」と無言になるのは避けたいなと思う気持ちは正直あります。
京都は奥ゆかしいので、言わずともわかる雰囲気がある気がします。
        • 四条堀川ですが、地元民が避けるようなエリアとかでは決してありませんよ。逆に羨ましがられるようなこともありませんが笑
いわゆる田の字地区の中でも比較的不人気な南西エリアなので、資産価値に関しては北東エリアとは比較にならないと思います。
また、堀川通に面しているため、騒音は覚悟する必要がありますし、いかにも京都っぽい雰囲気の町並みも期待できません。
その辺りを割り切ることができれば、場所的には問題ないと思います。

          • 堀川通や五条通はショッピングとは関係ない産業道路だから面白みはありませんね。烏丸通沿いや河原町通沿いは活気があってワクワクしますが、価格も跳ね上がります

            • 五条や京都駅は特定のエリアのイメージですね。それも再開発やセカンドハウス需要でかなり変わりました。堀川通は五条通と同じでワクワク度は低い大きな道という感じです。
              • ありがとうございます。五条、そうですよね。
お買物に行ったりすることもありますが、そんなに違いを感じなくて、そんなに？と思ったりはしています。
土地も再開発があったりすると、きれいな街並みになって、イメージが変わっていくこともありそうです。

京都駅もそうなんですね。
• 祇園祭りの山鉾町なら、リセールと賃貸の料金は高くなる
粽作る参加（無料ボランティア）、巡行参加（無料ボランティア）、粽などの販売（無料ボランティア）など、限られた町内的な。

学区は洛央小学校、下京中学。

京都の学区で当たりと言えば、御所南小→御池中。または高倉小→御池中。ちなみに中京区。当該マンションからだと四条通りの北側エリアで高校は堀川高校。（中京区）

最近の京都の子持ちの理想が、御所南小→御池中→堀川高校
か、高倉小→御池中→堀川高校
多分、羨ましがられると思う
  • 近くに住んでるだけで堀川高校入れるならいいけどね
    • 古い記事だけどこの3ページ目

https://toyokeizai.net/articles/-/184628?display=b

      • 堀川高校 探究科があるようです。
偏差値を調べてみたところ、偏差値は67～72でした。
京都府内では3位、京都の公立では1位。

私立だと学費が高いこともありそうなので、公立で一番偏差値の高いところで、とこだわるとここになるでしょうか。

        • 39～52㎡の１暮らし用マンションに学区は関係ないでしょ。

          • 52平米だともしかしたら一人っ子のご家庭が検討される可能性もあるかもだけど…
でもここは基本的には単身者が多くなりそうですよね。
52平米だと二人暮らしの方がちょうどいいかも。
一人だとゆったりとスペースが取れていいなぁ、とも思えますが。

            • 子どもがいるファミリーはここに住まないと思います。
• 立地的に良くも悪くもないかな。
堀川沿いなので、交通量が多い立地。
窓を開けたりしての生活って難しいのかな。
• 「ライフシーン動画」みても、お洒落なつくりをみても、独身の割と高所得な女性をある程度当て込んだ物件かなと思いました。大宮界隈はお酒好きの人にも合いますね。
  • 確かに、ここ数年で大宮駅周辺で美味しいお店増えました。
外食には困らない立地だと思います。
治安も悪くないし、女性の一人暮らしも安心ですね。
• 繁華街に近いけど、観光客でうるさい場所からは離れているので
住むには良さそうです。

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周辺施設

• 病院

1. 京都新町病院　　徒歩13分／約1,000m
2. 上田医院　　徒歩4分／約310m
3. 梅鉢医院　　徒歩3分／約190m

• 金融機関

1. 京都堀川仏光寺郵便局　　徒歩2分／約100m
2. 京都銀行本店　　徒歩11分／約870m

• 公共・レジャー施設

1. 下京図書館徒歩10分／約800m
2. エステサロン：NOEL　　徒歩8分／約600m
3. 西陣織あさぎ美術館　　徒歩9分／約700m
4. MACHIYA：SAUNA KYOTO　　徒歩15分／約1,180m
5. one life Personal Gym　　徒歩6分／約420m
6. エニタイムフィットネス 四条烏丸店　　徒歩7分／約550m
7. アースゴルフアカデミー 京都烏丸店　　徒歩9分／約700m
8. TOHOシネマズ二条　　徒歩16分／約1,230m
9. CAOトリミングサロン　　徒歩9分／約660m
10. ホットヨガスタジオ CALDO四条大宮　　徒歩6分／約420m

掲示板

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