ジオ流山おおたかの森

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    ジオ流山おおたかの森外観



    物件概要[ ]

    • 所在地:千葉県流山市新市街地地区一体型特定土地区画整理事業区域内(D108街区2画地、D109街区2画地)(地番)
    • 交通:
    1. つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅 徒歩6分
    2. 東武野田線「流山おおたかの森」駅 徒歩6分
    • 総戸数:110戸
    • 構造、建物階数:RC造 10階建て
    • 完成時期:2008年3月28日
    • 売主:阪急不動産(株)、 (株)第一住創



    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 管理費 9,970円~14,050円 修繕積立金 6,100円~8,590円 修繕積立基金 274,000円~387,000円 管理準備金 9,910円~13,960円
    • 金額は南西76㎡で3700万・・南東71.8㎡で3700万くらいでした・・・はっきり200万は高いといっておきました・・おそらく少しは安くなると思いますが・・・私は立地と諸事情があるので購入するつもりです・・・80㎡になると4000万を軽く超えてますね・・・
    • 値段は高いけど、将来的にこれ以上駅が近い場所といっても、線路際とか駅に近いしかないと思うので、今回は資産価値も考えて購入しました!! 坪単価175万は高いとは思いますけどね・・・まあ20年住んで2000万で売れれば御の字といった感じで考えています。
    • 確かに物件自体はかなり高く。自分の年収では無理をしたとは思っていますが、現状おおたかの森の坪単価が徒歩5分で100万を超えているという事実もありますので、決して高すぎるということもないと考えています。
    • 無駄な共用施設がないため、管理費が安い。
    • インターネットも管理費込みなので、管理費は安いと感じています。
    • 売主JVの片方が、民事再生申請して、一時期販売休止していたのと、初期の価格設定が強気だったことが、大苦戦の原因かと。
    • いろいろなマンションを周ってここを選びましたが、ここの部屋の設備はかなりしっかりしているほうだと思います。それが割高に思われる価格に反映されてしまっているのかもしれませんね。



    交通[ ]

    • 最近のTXの混雑事情について、私は一番のピークタイムと思われるおおたかの森発秋葉原行き7:38 区間快速7:46 快速7:53 区間快速の時間帯で利用していますが、混雑は・・・・とにかくすごい!!とにかくおおたかの森で乗車率は150%くらいはいってます。三郷中央でかなりの人が乗るので、実質足の置き場に困るほどです。特に7:53の区間快速は快速の後の区間快速なので、朝の電車で一番混んでいると思います。とにかく6両編成で今後の入居ラッシュが恐ろしいです。最初から8両編成にしておくべきだったと感じています。乗り継ぎで北千住から千代田線を利用していますが、千代田線よりずっと混んでいます。
    • 周辺の利便性についてですが、私は電車通勤ですが、大人の足なら徒歩5分はかからないと思いますよ。階段(エレベータ)、ホームの移動を加味して7分くらいを見ておけば平気と計算しています。
    • TXは茨城県内のマンションの入居も始まったため相当混んでるようです。我が家のサラリーマンは常磐線経由に替えようかと言っています。TXさん、早く8両化をお願いします




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    構造・建物[ ]

    • 前面道路も32m道路ですから、1階でも日当たりはいいとは思います。
    • 私が「へー、こんなのついてるんだ」と思ったのは、共用廊下と角部屋のバルコニーの境にある忍び返しと、一階の専用庭の上についている落下物防止フェンス(?)です。もしかしたらどちらも珍しいものではないのかもしれませんが・・・。
    • 気になる点は南西棟と南東棟の間の隙間風がけっこう強く、冬場はとても寒そうな感じがします。


    共用施設[ ]

    • うちは駐車場を借りないので気にしていなかったのですが、機械式駐車場は地下式なのですね。使い勝手はわかりませんが、見た感じはフラットで圧迫感がなくていいですね?。
    • 機械式駐車場の故障が多い。2回ぐらいセンサー不良がおきた。
    • ゴミ捨て場が小さい。110戸分あの部屋で間に合うのか不安。
    • オートロックだけではなく、玄関前にもモニターインターホンがほしかったですね。けっこう中に忍び込んでくるときがあります。NHKの集金も上まで上がってきます。
    • 共用施設は一切無い分、管理費おさえており、そこを良しと考えるかどうかで評価は分かれるかと思います。
    • ジオは共用施設がないので確かに地味ですね。でもキッズルームは子供が小さいときしか使わないし、長年その分の管理費を払うのはもったいない気もします。



    設備・仕様[ ]

    • 浄水器は全室に対応しています。もちろんメンテナンスは定期的にありますが、年間24000円の維持費がかかります。これを安いととるか高いととるか?まあまともに浄水を買おうとなるとこの値段では無理でしょうし、メンテナスもやってくれるので、安心だと思います。なにより風呂の水が浄水というてんがいいのでは?お肌の関係もありますし、後からつけるのは至難なので、これは高いポイントだと思います。
    • 部屋の設備が充実している。特に浄水。風呂とか洗面台も浄水。
    • 防音設計は最上級、IH含めオール電化、ディスポーザ、浄水器装備など高級仕様で、87㎡南東角部屋で風呂も1620とワイド。
    • 仕様はいいと思うよ。洗濯機のところにお湯がでたり、オール電化だったり。


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    間取り[ ]

    • 間取り 2LDK ~ 4LDK 専有面積 67.28m2 ~ 101.18m2
    • 住んでみて、構造体の柱が洋室の角に張り出しているのが多少邪魔だと気づきましたが、他に特に気になるところはありません。
    • リビングの真ん中に梁みたいなのがあって安っぽい感じがしたね。天井も低いし、あんまり広々ではないな?といった感想でした。



    買い物・食事[ ]

    • 買い物は歩きでおおたかの森SCで十分買い物もできます。



    育児・教育[ ]

    • 乳幼児を抱える我が家にとって、保育園と小学校と駅の中間にあるジオは理想に近い住居でした。
    • まだ子供はいないのですが、歩いて1分の場所に小学校があるのはいいと思いますよ(移転後は3分) 来年には最先端の小学校ができるので、教育関係はいいと思います。



    周辺環境・治安[ ]

    • 現地を見てきましたが、東側道路が4車線の幹線道路であり、夜間は車が高速で走り、また、交差点が近くにあるため、赤信号で停車後の発車時のエンジン音が結構うるさいだろうと判断しました。今は交通量がそうでもないでしょうが、将来交通量が増えれば窓を開けて寝られないだろうと思い一目で購入をやめました。
    • 送電線近すぎない?送電線付近の小学校では、小児白血病発症率が高いという公式な報告が出ているというが。。。
    • 先日、豊四季からおおたかの森までのんびり歩いてみました。本当に緑が多く、ほっとする風景が広がっていますね。諏訪神社の境内はうっそうとした森が茂っていて、感動するほどでした。
    • 週に1回くらい暴走族のバイクが幹線道路を通ることがあるので、それがうざいです。
    • 周辺に住んでいる者の感想ですが、実際に住んでいる者からすると、おおたかブランドはそんなに感じません。ただしSCのヨーカドーですら買い物に来る人は綺麗な格好をした人が多いです。普段の生活の中で言うと、食材を買いにフードメゾンに行ったり、専門書を探しに紀伊國屋に行ったりした時は、人間小さいかもしれないですが、ちょっと自慢気にはなります。あとは自然が多いのが、おおたかの一番の魅力だと思います。もっと自然だらけのところもありますが、都内までのアクセスの良さを考えると、関東圏でも有数の街かと。
    • 流山おおたかの森駅からの夜道は怖くありませんか?駅から小山小学校裏を通る道を実際に歩いてみたところ、外灯の少なさが気になりまして…。



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    周辺施設[ ]

    • 流山市民は、江戸川大学の図書館を利用できるみたいです。江戸川大学はおおたかの森駅から豊四季霊園の隣を通るルートで徒歩20分ほど。ジオからだと15分くらいでしょうか。おおたか駅周辺に図書館ができてくれるといいなーと思っていたけれど、とりあえず徒歩圏内に図書館があることがわかって嬉しいです♪
    • 図書館といえば、おおたかの森の駅前(東口のロータリーのところ)に、流山市の図書返却口がありますね。借りに行くのはちょっと面倒だけど、返すのはラクチンだなーと嬉しく思っていました。
    • 柏の葉公園も自転車で15分くらいなので、まあいい運動がてらになると思います。Jリーグの試合も自転車で観戦にいけるので、悪くないですよ。この辺は好き好きですが。。 ただ郵便局が近くにないのが残念です。書留をとりに行く場合とかは、車は必需品ですね。


    その他[ ]

    • 派手な共用施設が無いため、初めは地味に感じましたが、逆に考えると、不要な共用施設が無く、そして、日常において本当に必要なものがそろっており、それぞれがそれなりの高いレベルのものであるということに気付きました。「質実剛健」という言葉がピッタリです。
    1. 配水管が鋳鉄管(ビニール管に比べ長持ち)
    2. キッチンカウンターとの壁際の間の施工(隙間が埋められている)
    3. キッチン収納のブルモーション機能(引き出しが静かに閉じる)
    4. 洗面台の三方立ち上がり(壁への水はね抑止)
    5. 浄活水器(赤ん坊がいるウチにはありがたい)
    6. 指づめ防止玄関ドア
    7. 900mmの廊下幅
    8. トイレのプッシュプルハンドル(歩いて引っかかりにくい)
    9. 流山市のグリーンチェーン認定          

    ここまではパンフレットに載っています。現場で見て聞いて確認したのは、

    1. ドアを開けた際の止め具(しゃがまなくてもロックできるタイプ)
    2. 壁が天井スラブに届いており遮音性能に効果有り(営業さんに聞いた)
    3. 外壁の施工(壁の隙間の処理)     

    といったところです。もっとあったかも。内装や設備は自分でお金をかけて変更したり充実したりすれば良いとも思いますが、売主が住む人のことをどれだけ考えているのかということを、上記のような設備から測り取れると思い、目に見えない部分もしっかりしてくれているのではないかと思われました。ここがちょっとなぁ?」という点も確かにありますよ。

    1. 送電線が割りと近い(電磁波による身体への影響が心配)
    2. 28m道路に接している(クルマの騒音や排気ガスが心配)
    3. 南西側に7階建て賃貸マンションが隣接する予定(日照や圧迫感、お見合いが心配)
    4. 共用廊下側の部屋に柱が出っ張っている(邪魔)(プラティークはあまりでっぱりが無かったような)
    5. ペアガラスは北側の部屋の窓だけ
    6. 最後に、、価格は高い!
    • マイナス要素は南東棟は値段、南西棟は前の賃貸マンションですね。高圧線はそんなに気になるレベルではなかったです。単に知識不足だけなのかもしれないですが。
    • 正面の道路は今のところ交通量は少なく、騒音は全く気にしなくて良いと思う。 ただし、向かい側に商業施設が出来る可能性があるし、将来開発が進んでいけば 交通量が大幅に増える可能性があることは否定できない。 そうなると、低層階は排気ガスの影響もあり、洗濯物を干しにくくなるかも・・・。

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    ジオ流山おおたかの森

    物件概要
    所在地 千葉県流山市新市街地地区一体型特定土地区画整理事業区域内(D108街区2画地、D109街区2画地)(地番)
    交通 つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅 徒歩6分
    東武野田線「流山おおたかの森」駅 徒歩6分
    総戸数 110戸