シティハウス四谷津の守坂

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物件概要

• 所在地：東京都新宿区三栄町26番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩5分
2. 都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩6分
3. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩8分
4. 総武線 「四ツ谷」駅 徒歩8分
5. 東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩8分

• 総戸数：47戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：大豊建設株式会社　東京支店　
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社　
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/saneicho/index.html

掲示板・口コミ

• シティハウス四谷津の守坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 5線使えて便利な立地ですね。マンション的にはシングル～ディンクス向けしょうか。小さい部屋からあるのでその辺りは投資用となりそうな雰囲気も。内廊下もそういった層には受けそうですね。コンシェルジュは付かないんですかね？高級感あるタイプとなれば設備仕様にも期待できそうですがどうでしょうか。 販売～完成～入居までだいぶ先の話ですがどういった感じで動くのか興味あります。
• 値段は高くなりそうですね。どうしても高級路線なイメージです。内廊下、いいですね。雨の日は住んでいてよかったと思えそう。 ホームページには間取り掲載はなく、これからといった感じ。現地案内図見ましたが、2駅利用できそうです。
• 内廊下で１LDK～２LDK中心の間取り、ということで ターゲットはかなりはっきりしているのだなという印象を受けました。 わかりやすくっていいんじゃないですか？ 大人が暮らすマンション、ということになってくるのでしょう。
• 内廊下、ディスポーザーなし、エントランス２層吹き抜けというスペックですが、かなり高くなりそうですね。価格は９月（もしかしたらもっと前）には出るそうですよ
• 55平米のコンパクト2LDKは 6700～7000万あたりで売るでしょうね。 今のこの時期だから。。
• ジオ荒木町を見学しましたが、2LDKで7500万前後ですね。 こんなもんなんですかね。
  • 残念ながら、2ＬＤＫはそうなってしまいました。このあとは1Lの販売が向かい二棟で控えていますが、40平米台でも4000万円台はもうないでしょうね。5000万円台、高層階では普通に6000万越えでしょう。
• 飯田橋も高騰しましたが、この先、引き戻しは当面ない。丸ノ内線、南北線、中央線、総武線と４路線使えて、緑も多い。四ツ谷、四谷三丁目駅近辺のマンションは、オリンピック後の急落はまったく考えにくいと見ています。週刊現代の予測でも、2020年にむしろ中古が今より上がっていました。
  • 確かに、四谷三丁目の周辺って意外と穴場かも。渋谷区や港区のようにバカみたいに高騰してないし。。。
  • このあたり、オリンピック後の急落が考えにくいエリアっていう意見には同感です。
• 今日から価格が出たみたいですね。
• 1LDK、さすがに４０００万円代はないですかね。低層は目の前がすぐビルなのでそこそこ下げてはきそうですが。
• 下の方はギリギリ５０００万以下できそうですね。
• 6階以上で抜けてる部屋はほぼ500です。8000万代で54m2ですからね。そして最上階は値段教えてくれなかったけど売出し後の状況次第で住友だから坪600かな。
  • 細かいですけど、8000万円台は10階以上ですよね。 6～9階は7700、7800です。
• 低層は7000万円前後ですし、なかなか良い値付けだとは感じました。
• 1LDK低層（目の前が雑居ビル）は、諸費用込みで5000万で抑える、とおっしゃっていたので住むにも貸すにも悪くはないと思いますね。 ディスポーザーはありませんが、立地が良いです。1LDK最上階は５６００万くらいになりそうですが。
• スーモのサイトで価格が更新されてましたね。 最低が五千万円台からですか。。。
• モモレジさんの評論が出ましたね→http://mansion-madori.com/blog-entry-4513.html
• 独身の方や投資向け、賃貸向けの物件となるマンションですか。 複数の路線が使えるので便利な環境ですし、人気はありそうですね。 利便性の高い立地にあるため、その分価格が重たい印象もありますが。
  • 単身の方は戸建ってこともないし賃貸かマンションかとなればマンションの方も増えてきました。将来的に賃貸で老朽化した場合他に引っ越すときに色々リスクにはなりますが マンションであれば補修等で長く住み続けられることも。ただ生活スタイルが変わるとずっといられるか環境が激化しているので難しいところ。
• 第3期がそろそろ販売になるようで。 公式ホームページの案内を見る限りでは、B'以外の販売になってくるのでしょうか。それともB'はただ単にBタイプの反転したものだから わざわざ載せていないだけなんですかね？

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交通

• 電車通勤やお出かけスキの人には嬉しい複線利用出来る立地は なかなかないので便利でいいなと思います。

構造・建物

• 敷地面積：581.10m2
• 内廊下
• 眺望は東側に抜けるでしょ。多分。
• 敷地内の植栽は、あまり期待できない感じですかね・・。 でも、周辺には、新宿御苑、神宮外苑など、少し足をのばせば自然豊かなエリアですよね。
• もうそろそろ、完成というところでしょうか。外観というのも、印象のおおきなポイントなので、気にする人もいるんでしょうね。このあたりは、実際に見て見ないと、分からないことも多いような気がします。私は内装重視ですが、それでも気になってしまい、立ち止まっています。

共用施設

• 駐車場４台で足りますか？
• コンシェルジェいない
• ここって駐車場のところにターンテーブルが設置されているのですね。あまり広くないので、あるととてもいいなと思いつつ…管理維持にかかるコストってどうなんでしょうね。故障の頻度なども気になります。
• 共用廊下は内廊下ということですが、下にはカーペットが敷かれたりというのはコチラでもされることなんでしょうか。足音が夜遅くでも響かないので、カーペットだといいという話は聞いたことがあります。ホテルとかでもそうですよね。
• マンションの出入り口、ミニバイク置き場の入り口、駐車場、全て入り口が違うのがいいと思いました。歩車分離というようですね。

設備・仕様

• 小規模だから管理費は割高。 内廊下は評価できるけど、ディスポーザーなし、アウトフレームではないのが残念。 ジオと違って中層階以上は抜けてるのはいいですね。 ただ、スミフだからいい値段するでしょうね。
• ディスポーザ、ビルトインエアコンは無しとのこと。 この戸数ですけど、管理費などは安く抑えられているのでしょうか？
• ディスポーザーはないのですが食器乾燥機はあるので便利そう。洗濯便や布団レンタル、ライフサポートなどのサービスはありがたいですね。引っ越しも何かとお金がかかるので標準パックだけでも無料ならば色々オプション回したりできそうです。
  • 個人的にも布団がレンタルできるのはうれしいです。来客が来た時など、レンタルできると収納にも困らず、いいですね。ディスポーザーはなくてもいいかなと思っています。
• ここの仕様って普通ですか？ディスポーザーがないのが残念ですが。
  • 普通ですね。内廊下と派手な外観がポイントでしょうけど設備仕様は。。。。
• 総戸数が１００戸を超えるマンションじゃないと、ディスポーザー付けた場合に各戸に対する負担がとても大きくなると言います。 粉砕したゴミは水と一緒に処理槽に運ばれますが、そこのランニングコストやら修繕コストがかなり掛かる。 水を使う設備自体かなりかかるといいますけれど、そこにゴミがやってくるんですから…。 ディスポーザーの良し悪しじゃなくて、ここのマンションだと付けると１戸当たりの負担が増えるから付けられないだけなんじゃないかなと思いました。
  • でも小規模でも例えば50戸未満でもディスポーザー付いてるマンション多いよね。内廊下にしてディスポーザーまでつけるとここではマーケットで受け入れられない価格帯になると判断したんでしょう。そんなに高級志向の場所でもないですからね。3Aだったら間違いなくどっちも付いてますよ。
    • 長い目で見るとディスポーザー無くてもいいんじゃないかと思いますが… ディスポーザーで粉砕したゴミを処理をするっていう施設が必要になってしまうのですが、 中規模くらいのマンションだと将来的にそれを維持していくのは負担であると言われています。 あったほうが夏場とかいいし、 賃貸で出すとしても目玉になる部分は有るんですけれどね…。
      • 生ごみを捨てる環境はどうでしょうか ゴミ置き場は1階ですし、内廊下設定だとこもりますし、ゴミ24時間出せる様ではないみたいなのでディスポーザーがあったほうが衛生的ではありますね ２ＬＤＫのＡタイプはキッチンからバルコニーに行かれるのでゴミの保管は とても便利でいいなと思います。いろいろ修理や交換など費用がかさむことを考えれば 漬ける付けないを選択できるといいですね
        • ゴミステーションってマンション内にないんですか？ 他のスミフのマンションを見たんですが、そこには24時間ゴミ捨てOKのゴミステーションがありましたよ。 ゴミの収集の日になると清掃の人が集積所まで出してくれてっていうやつです。 マンションならではの便利さだと思うのですが…。 というかありますよね？
          • 当然２４時間ゴミすてＯＫですよ
• 設備の点、セキュリティ関係が非常に充実しているように感じられました。特に、ダブルオートロックシステムが、不審者の侵入に強い部分と思いました。その他にもいろいろあるようですが、最近のマンションの中でも力を入れている方ではないでしょうか。
  • エレベーターのところでのセキュリティが強化されているということになってくるのですね。一緒に入られてきちゃうとどうしようもないですが、それはどのオートロックでも同じことが言えるので。 そういうものがあるよ、ということは一種の抑止力になってくるので セキュリティの良さというのはかなり大切。 防犯センサーは1階住戸にはついているようですね。
    • マンションの良いところってセキュリティーがしっかりしているところだと思いますよ。セキュリティーゾーンがしっかり設定されているっていうのが特に大きいし安心。
      • セキュリティにて防犯センサーを窓に設置しているのは201のみとありますが、 その部屋が一番窓から侵入されやすい仕様になっているということなのでしょうか。 上層階にはあまり必要ないかとは思いますが、下層部に関しては一部屋に限らず、 全てに設置したほうが良いように思えます。

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間取り

• 間取り：1LDK～2LDK
• 専有面積：40.06m2～54.19m2
• せっかくの立地なのに、間取りが狭いのが残念。 ３ＬＤＫあれば、絶対に住みたいと思った人が多い気がします。
• この面積だと投資用の人が多そうですね～。それはそれで、ニーズがあるのでしょう。
• 柱の食い込みが醜い間取り
• ここの場合はDINKSや単身者向けということなんでしょうね（間取から判断するに） 子供さんが多く居るようなエリアではそもそも無いということも大きいのだと思います。
• 間取りは1LDKと2LDK。 そんな広くはないのかもと思って見たところ、C-1タイプは子供1人なら住めそうでした。主観ではありますが、洋室①を主寝室にして、洋室②を子供部屋にすれば・・・。もしくは夫婦別室にするとかでしょうか。LDKは14畳でカウンターキッチン。洋室①にはウォークインクローゼット。廊下は内廊下のようですし（違っていたらすみません）高級感あるマンションなかなと思っています。
• C-1タイプはサブの居室にもサービスバルコニーが付いていました。室外機を置くことが出来るということになってくるので、便利だと感じます。
• 1LDKで40m2ある物件もあります。それくらいの大きさならば二人で暮らしていくのも可能かなぁと思いました。5畳の部屋にベッドはクイーンサイズとか置けるのだろうか？と思いつつ・・・もしかしたらベッドだけでいっぱいになっちゃうかもですね(^_^;)バルコニー結構狭いのに、ミニシンクは備え付けられていてそこは意外だったかも。
• Cタイプ、リビングに柱が出っ張っているのが若干もったいないなぁ。あと洋室（１）もそうですね。
• 3L以上は用意していないマンションなんですね。 立地が良いですし、周辺環境も悪くありませんので、3LDK以上の部屋があれば、 もっと人気が集まっていた可能性がありそうに思います。 これでも十分広い部屋は多いですが。
  • たしかに３L中心でも良かったかもしれませんね。東側の眺望ぬけてるし、外観も見えてきたけどシャープで格好いいので三菱の三番町みたいに早期完売したかもしれませんね。
• リビングが狭く夫婦二人暮らしだとしても、もう少し広さがあるとよかった ウォールドアも全部オープンできるタイプではなさそうなので、リビングを広げて利用したい場合、 収納部分が狭くなってしまいそうです。 都心というだけあって、多少狭いのは仕方ないのかなと思いますが、あとは価格とみあっているかどうかが問題なところでしょうね
• 立地が良いから、より一層間取りのバリエーションが多かったらよかったという感じがしますね。この仕様ですと、ファミリー層は子供がいると少し手狭かな？という印象です。子供が巣立ってからなら十分ではありますが、広さの点から悩む人は多いかもしれませんね。

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域/近隣商業地域/第一種中高層住居専用地域
• この界隈（飯田橋～四谷）は断層があるとの事ですが、検討者はどの様にお考えでしょうか。いくら耐震、免震にしても直下型くるとキツイと考えてます。　
• 四谷よりも四谷三丁目に近いマンションですね。
• 近くに住んで５年ほど経ちますが良い点、悪い点を少し。 スーパーは自転車があれば、丸正、ライフ、サントク、ヨーカードが使えて便利です。四谷のアトレ再開発ビルに期待している人も多い。一番助かっているのは、虎ノ門、新宿駅、赤坂、原宿までタクシーで１４００円１０分くらいという利便性。食べるの好きな人だったら荒木町は美味しい店の宝庫です。あ、肉屋の竹井の肉も最高! 土日は交通量少なくてむしろ郊外より静かです。 津守坂がスピード出しやすいかつ路駐が多いからか、追突事故を５回くらいみました。荒木町と新宿が近いので夜中は酔客が大声出してたり、ということが結構あります。水商売系の人の人の一人暮らしも多い。ただ治安は悪くはないみたいです。四谷坂町周辺は古家が壊されて開発がかなり進んでいるので、これからいいマンションができて地価が上がっていってくれれば住民全体量としての品性みたいなものも向上していくと期待してます。
  • 休日はむしろ静かになるっていうのはわかるような気がします。車は運転しないのでよくわからないのですが、事故が多くて緊急自動車の出動が多めだとそれは騒がしくなるのでちょいと気になる点ではありますね…。
• 虎ノ門、新宿駅、赤坂、原宿までタクシーで1,400円は近くて良いですね。行きはともかく、終電逃した時とかもあんまり心配しなくて良さそうです。品性はともかく、治安は悪くなさそうな情報なので、安心感はあります。
• 朝の通勤時間帯はタクシーがつかまりにくいですが、新宿通りに出て５分くらい歩けばだいたい乗れます（雨の日は無理ですので注意）。神楽坂、赤坂、荒木町と旧花街がいずれも近いので、会食が多い人とかお酒、食べるのが好きな人には、文京区とか港区南部の住宅街に住むより断然便利だと思います。（赤坂見附で飲んでも１駅か２駅！、本当に助かってます。ここから住み替えるとしたら赤坂か番町あたりしか思いつきません）。
• 何をするにも利便性が高い場所でこの辺に引っ越してから移動のストレスがかなり軽減されました（たまに満員電車に乗るとかなりきつい）。大手町は行きやすいですが、日本橋とか東京駅の八重洲方面に仕事で行く用事があるとちょっとアクセスが悪くて遠く感じます（車でも丸ノ内線でも）。
• 各地区ごとに地区会がしっかりしており（このマンションだと三栄町のお祭りがありますが、荒木町や坂町でも開催されます）、夏のお祭りは賑わいます。子連れも多く、高齢化をあまり感じません。他にも都心23区に色々と住みましたが、以外にも四谷地区が一番地域コミュニティがしっかりしている気がします。
• 出張が多い方は、上野・品川とか羽田空港がちょっと遠いのが難点です（贅沢な話かもしれませんが）。

羽田はいろんな行き方を試しましたが、浜松町までタクシーで2500円程度＋モノレールが一番近く、ターミナルまで50分見ていれば十分です。あと、不便な点として（1）ホームセンターがないこと、（2）ツタヤがないこと、を挙げるご近所さんが多いです。（1）は一番近いのが方南町とか中野、（2）はたしか新宿だと思います。

• 郊外より空気悪いのは確かで、排気ガスの塊みたいな黒い粉が３週間くらいするとベランダにたまります。30～40年この辺に住んでいるご近所さんによれば、（多分ディーゼル規制とエコカー普及要因で）粉の量も減って空気はこの10年でかなり良くなったとのこと。
• この5年でもいい町になったな～というのが実感で、今後に期待できますよ。
• 四谷駅からの帰宅途中、三栄通りから見える白い外観がスッキリしてる。入居が始まって灯りがともれば雰囲気出るでしょう。
• なかなか良いですね。資産価値を長く保てそうなエリアだろうと感じます。
• マンションも2面を道路に面していて、日当たりなどいいのかなと思いました。都内だと隣接するマンションがあると圧迫感がありますが、二面が道路だと角住戸の開放感も高そうです。

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周辺施設

• 新宿歴史博物館の近くで、博物館にたびたび遊びに行けるかなと考えています。歴史や社会好きな子どもに育つといいなと思います。

掲示板

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