シティタワー新宿

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3.68

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物件概要

（仮称）西新宿五丁目　淀橋複合開発計画　タワーマンションプロジェクト　周辺写真CG合成

• 所在地：東京都新宿区西新宿五丁目801番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩8分
2. 東京メトロ丸ノ内方南支線 「中野坂上」駅 徒歩8分
3. 都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩10分
4. 都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩11分
5. 総武線 「新宿」駅 徒歩17分
6. 中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩17分

• 総戸数：427戸（非分譲住戸254戸・非分譲SOHO11室含む）、その他 店舗9区画・事務所
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上35階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年01月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：大成・五洋建設共同企業体（B棟）五洋建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

掲示板・口コミ

• シティタワー新宿（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• A棟がラトゥールで賃貸。B棟がシティタワーで分譲とかになるのかな。時期が悪いですし販売はまだ先かな
  • ここは分譲？全て賃貸なのでしょうか…？
    • 先日住友に全て賃貸なのか、分譲もあるのか問い合わせしましたが未定なので全て賃貸とも分譲があるとも名に言えませんとの回答でした。早く情報欲しいですね。
• 都心部マンションは軒並み15から20％くらい値上がりしてきているから分譲は坪600万くらいになるんじゃない
• 近所に住んでいて、先日、建設地に新しく看板が出ているのを確認しましたが、A棟はラトゥール、B棟は分譲のようですね。まだ分譲の詳細は出ていないのですね。
  • スミフの分譲だけあって相当強気な価格設定でくるんだろーなー。坪700とか
• 隣のパークハウス60は中古相場どのくらいなんだろう。中古が坪500くらいなら、新築・住友は600くらいなのかな？
  • 西新宿五丁目は住友とその後の三井と次々とタワーマンションの分譲がはじまるので楽しみですね。坪600くらいの抑えめの価格ででてくることを期待してます。700なら五反田の方がいいかなと
    • 五反田が700ですもんね…。西新宿も600以上は間違い無いですね。サラリーマンにはもう無理です。ただ、B棟の建物はなかなかかっこいい感じでした。
• 先週、花見しながら近くを自転車で通りましたが、オフィスA棟の方はクライアントらしき方とすみふ社員らしき方が説明しながら視察 していましたよ。 オフィスの方は、期間早めて賃貸活動してるのかと、、、。ラトール ですし。
  • 賃貸のラトゥールの情報はでましたね。8月以降と書いてあるけど。分譲の方が知りたいんですけどね、、、
• 分譲の問い合わせしてみましたが、多分シティタワー系です。
  • シティタワーなんですね。HPを見ると販売住戸が少なそうですね。
    • 分譲の戸数がかなり少ない
• 北側タワーの高層階はラトゥールだそうです
  • 分譲の戸数はどのくらいでしょうか。。。
    • 分譲162戸？争奪戦かな
• 東京都と鉄道各社が取り組む新宿グランドターミナルの一体的な再編で将来的に大きな付加価値は付いてくるだろう
• 坪600以上はするんでしょうか。。。
  • 軽く坪650万以上になるわな。戸数少なく安売りはしない。
    • 言うて駅も遠いし、新宿駅までも歩ける距離じゃないし、周辺中古も坪500前後で動いてます。650まではさすがにない、と思いたいですがスミフだからありそうですね（苦笑）
      • 設備仕様を良くして高級路線で700とかいくかもね。
• 北向きの眺望なし住宅は安く買えるかもしれないね
• 事前案内会まだ？
  • 資料請求しているのに何も来ないのはなぜでしょう、、、
• 現状は北西のみ塞がれてないけど東電の敷地にマンション建ったら全方位お見合いですね。三井の方が条件いい。西新宿で住友価格で600超えなら目黒の方が良い。
• 地権者住戸以外全部賃貸に回すんかな？
• 明日、地権者の見学会があるみたいです。廊下とかのてか、まだ名前決まらないの?この物件だけ決まって無くない？?
• 事前案内会によりますと坪550～800の間で値付けを検討しているとのことです。基本は600以上で考えた方が良いかと。
  • やはり強気な金額ですね
    • てか、幅ありすぎでない？550～650くらいだろ。実質、中野坂上の場所だから。
      • 550～800の中で値段を決めるという意味で、550～800というレンジが決まりではありません
        • 同じ事前案内会参加者ですが、隣のタワー60の中古が坪550～、北参道のパークタワーが坪800だから、ここは550より高く、800より安いことが確定、とのことです。
• オンライン説明会に参加しました。結果としては駐車場・共用が微妙で地権者比率が高すぎなので見送りの方針となりました。
• 中野坂上が地元なんだけど、本音で言っちゃえばいいとこ低層380高層400くらいが販売価格としては正しい。住所がギリギリ新宿区だから450くらいだとして、タワマンバブルを加味しても500じゃないかな？でもそれは別として金持ちは800だろうが普通に買うと思う。
• かなり強気みたいで、坪800の可能性もあるみたいよ。
  • 550が妥当
    • ５５０が妥当と思うのはどういうところからそう思うんですか？マンション相場がよくわからないので教えていただけないでしょうか。
      • 隣のタワー60が上層階で500なんだから共用部なしなら550からでしょ。
        • 新築出ると坪100は上がるよ。
• オンライン説明会のあとはどんな流れになるんでしょうか？
  • 販売予定住戸案内、コンセプトルームの案内、購入希望住戸の登録ですね。1-2の間に適宜、ローン事前審査が入るようですね。
• 正直共用しょぼいスミフのタワーじゃ商品力に欠けるんだよなぁ。PTKみたいな共用もりもりか東池袋みたいな直結案件でも来ないと坪700どころか600も難しいだろ。
  • 確かに。他のタワマンの共用部に比べるとしょぼすぎますね。。大きな減点。。。
• 75Eタイプ　3LDK　74.99m2　西向き中住戸　24階　18800万円　坪単価828万円
• 75Fタイプ　3LDK　77.23m2　南・西角住戸　24階　20500万円　坪単価877万円
• 75Gタイプ　3LDK　76.32m2　南・東角住戸　27階　19000万円　坪単価823万円
• 55Dタイプ　2LDK　55.06m2　東向き中住戸　27階　12800万円　坪単価768万円
  • （マンマニより）やっぱ噂通り、坪800の域に来てしまった
    • なんだこれ、売れるわけないだろ。
      • すっげ。70m２台が1.5億で買えればいいなぁ～, って思ってた。無理やな。

諦めよ。。

• これでもゆっくり売れていきそうですね。買えない人はほかへどうぞってことか。。
• 坪850弱でした。
  • 第一期は販売20戸前後らしいから、ゆっくり販売していくだろう。それに平均坪単800以上は頭おかしいと思う。住不なので、強気で売ってくるかと、売れなきゃ、貸せばいいので　（笑）しかし、バブルですね・・！
    • すみふは五年かけて販売しても平気な会社だからね
• こことパークコート神宮北参道ザタワーがほぼ同じ価格設定なのには驚くばかりだが、今後の新宿中央公園を中心としたエリアの将来ポテンシャルを折り込んでいると考えればよいのでしょう
  • 全く違うところなので、そのポテンシャルは織り込めないですね。単純にスミフ様の強気姿勢しかないと思う。こういう感じでデベがどんどんと価格を吊り上げ、バブルを作っていくのですが、実需が追い付かないはずなので、いずれはじけるとも思います。これまでのスミフの物件や担当者と接してみてわかったのは、かかわらないことが正解だということです。
• 私は、この物件は候補から外しました。理由は、

1. ．やはり西新宿駅に魅力を感じられなかった事。新宿駅まで徒歩20分はかかりそうなこと。
2. ．風呂が1420サイズで変更可能か住不担当者に尋ねたところ、「今はこのサイズが標準です」と回答されたので信用出来なくなりました。

• 他新築・同レベルのマンションだと1620が標準で、1822のプランもあるのに馬鹿にしてると思いました。
  • すみふの標準という意味でしょう。すみふのマンションは基本、同じ設計を使い回しです。すみふの土地仕入れって、標準設計の部屋がいくつ入って採算とれるから買う、この土地は変形だから標準間取りの収まりが悪く部屋数とれないから買わない、というもの。すみふの営業から聞きました。「すみふさんの間取りは、どのマンションも良く出来ている。」とおだてて聞いたら、自慢気に話してくれました。土地に合わせて、知恵を絞って設計するという発想はないです。儲け第一主義ですからね。
• 来週は第１期第1次ですね！
  • ５戸しか売れませんでしたね。。。。５戸も売れたのかな？？
    • 物件概要見ると坪750万～940万ぐらい？すごいね。すみふには未来が見えているんだろう。
• 住友の物件って、綺麗だけど画一的で面白みないよね
  • 先月内覧しましたが　想像したのと違いがっかりしました。他の方も話しているように「綺麗だけど画一的で面白みないよね」と感じました。坪単価も６８０～で　天井高が玄関まわりは低く感じました。今月イオンフードスーパーも行きながら周りを再チェックしましたが　人のにぎわいもなく、、スーパーも空いていました。候補から外した方が良いと思いました。　
• 早速たくさん賃貸に出てるみたいですね！でも全然埋まってないようなので心配です
  • 賃貸かなり残ってＷＥＢに出ていますがうまらないみたい！十二壯通りは、今後もやばいよ！！需要と供給バランスが悪い。それに丸ノ内線の西新宿駅と中野坂上駅の真ん中で　交通利便性も悪い。賃貸経営の地権者さんは大変だと思います、、、。だって空室の空気に管理費、修繕費、固定資産税払って大変大変。
    • なんでこんなに出ているんだろう。もともと賃貸専用の部屋もあるんですかね？それが一気に出た
      • ほんとに大量の賃貸出てますね。しかも家賃設定が分譲価格に比べて・・・
        • マンションノートの賃貸募集に８４件募集が出ていました！！３月末完成して早約５か月余り経過、、、人気ない物件？？　需要と供給バランス悪いのか？？　
• 2LDK以上は埋まってきてるみたいですね。長く残ってるのは1kとか1ldkなので明暗が分かれてる感じですね。
• 地味～にここポツポツ売れてないですか？SUUMOに新築で出てる間取りが減ってます。
  • SUUMOでの掲載終了がコンスタントにポツポツ起きてますね。売れてるんですかね。
• ここさらに1000万ぐらい値上げされてるようです。
  • すみふさんの物件は、安くならないですよ！全て土地購入＆資材購入現金らしいです。だからすぐ売れなくても金利がかからず　熟して販売してもこまらないらしいです。値上げは当然ありますよ。だって商業地の土地値が上がったのですから。
• ちょっと前にはたくさん出ていた賃貸がかなり無くなっていますね。埋まったのかな。
  • 内覧行きましたが　ルーバー側は建物ラトールファーストの壁が天高くて　陰気な部屋でしたよ。頭がおかしくなりそうで、、、スルーしました。公園側はいいと思いますが、、、賃貸も販売もどうですかね。先日、内覧行って数か月経過して電話がかかってきましたよ。あそこはおことわりしました。
• ここ、夜に通ると2-3割くらいの部屋に明かりがついてるんだよね。実は地味に売れてるんだなと。
  • 西と南向きは結構電気がついてるね。十二社通り沿いの東側は暗い。今売り出してる分は引き渡しが2025年4月になっちゃったから、売れたとしてもまだ当分は暗い
    • 2-3ぐらいの部屋に明かりがついても、実際はもっと人が住んでいるんですよね。　パークハウス西新宿も5割ぐらいしか明かりがついていないから。地味に売れてるね。スミフ不透明ですね。。
• SUUMO見てると坪700万円台は淡々と消えていきますね
• 公式サイトやSUUMO見ても3LDKないんだけど売り切れちゃった？パークタワー西新宿落選組が痺れを切らして買っちゃった？
• 次期の2LDKはさらに1000万値上げ可能性があると営業さんが言いました。今期は全て売り切れです。。。
  • やはりパークタワー西新宿があらかたはけてしまったので、ここが動き出したんですかね。もう坪700万円台だと普通に売れてしまう流れでしょうか？
• SUUMOでお気に入り登録していた2億円弱で75平米程度の物件は掲載終了していますね。
  • 今振り返ると1.5億円台で販売していた3LDKは買いでしたね。間取り綺麗でしたし。
    • 今年さらに値上げだよね
• GCT池袋が平均坪880万円らしいですね。ここの坪700万円台は割安でしたね。
• 3LDKが出ていますが、いくらで売ってるんだろう
  • 2.1億の3LDKは売れたみたいですよ。形もあまり良くない&中層階なのに坪850万で成約なので、西新宿も条件良ければ900万の世界線に入ってきましたね。。。。
    • 今販売している3LDKの価格知っている人いますか？
      • 20500万円です。
        • 坪890万ですか。西新宿もすごいことになってきましたね

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構造・建物

• 敷地面積：4,267.00m2　
• 建築面積：2,081.09m2　　
• 建築延床面積：44,545.03m2　　
• 建ぺい率・容積率：80%/60%、700%/300%（高度利用地区による割増あり）　
• 青梅街道沿い５～６階くらいまで骨組み出来上がってきています。Ｗｅｂ検索情報では当初のデザインから変更し　セントラルパーク・ラトール外観みたいな全面ブルーガラスで素敵！早く分譲情報知りたいな～！
• 前、両横、お見合いになりますか？
• グランドエントランスの竣工写真がすごいカッコいい！さすが新宿という感じがしました。都市部はビルが林立しているイメージがありますが、けっこう周囲に空間があるんですね。バルコニーからの対面ビルの視線とかは気になりそうですが。間取りも綺麗な感じ。タワーマンションだと複雑な間取りが多いイメージでしたが、こちらはきちんと整った感じなんだなと思いました。
  • 実際のグランドエントランスもカッコいいよ。ちょっとオフィスビルっぽくもあるけど。十二社通りより奥まった所にあるから、見え難いね。最初アネックスの入口をマンションのエントランスと間違えて、随分小さいなぁと思ってしまった。
    • 本当にオフィスみたいです。竣工写真もかっこいいです。

共用施設

• 駐車場総台数：113台（平置13台、タワーパーキング100台（身障者用4台含む））　※非分譲住戸取得台数、店舗用台数、事務所用台数、来客用台数含む　
• 自転車置場総台数：731台（スライド式511台、2段式220台）　※5階以上の非分譲住戸取得台数含む。他に15台（3階の非分譲住戸取得台数、店舗用台数、事務所用台数）　
• バイク置場総台数：13台　※非分譲住戸取得台数、店舗用台数、事務所用台数含む　
• ミニバイク置場台数：10台　※非分譲住戸取得台数、店舗用台数、事務所用台数含む　
• 最近のタワマンで共用部なしは珍しいね。本当は賃貸に出す予定だったみたいだから。
• パーティールームとオープンラウンジあるけどゲストルームはないのかな

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設備・仕様

• 1LDKだけディスポないってどういうこと？シングル住人は臭い生ゴミ持ってエレベーターに乗れと？ｗ
• 設備仕様が公開されている。長く苦しい戦い（高値分譲）の覚悟が決まったのかな。

間取り

• 間取り：1R～3LDK　
• 専有面積：25.59m2～109.67m2　
• バルコニー面積：6.47m2～42.93m2　
• 間取りが最大2LDKですが、子育て家庭でも住めそうですか？いいなと思ったのはLDK以外の部屋も床暖房がついていること。冬だと床が温かいだけで快適なので、この仕様はすごくいいなと感じました。他のマンションではLDKだけが床暖房ついているのもあったので。

買い物・食事

• 商業施設

1. ファミリーマート 西新宿アトラスタワー店　　約110m/徒歩2分
2. もとまちユニオン 新宿店　　約220m/徒歩3分
3. スギ薬局 中野坂上店　　約490m/徒歩7分
4. まいばすけっと 北新宿2丁目店　　約530m/徒歩7分
5. ライフ 中野坂上店　　約540m/徒歩7分
6. マルエツプチ 西新宿六丁目店　　約540m/徒歩7分
7. マツモトキヨシ 西新宿メトロピア店　　約590m/徒歩8分
8. ポプラ生活彩家 ヒルトピア店　　約650m/徒歩9分

• 大型商業施設

1. ビックカメラ 新宿西口店　　約1,150m/徒歩15分
2. 小田急百貨店 新宿店　　約1,250m/徒歩16分
3. 西武新宿ペペ　　約1,290m/徒歩17分
4. ヨドバシカメラ 新宿西口本店　　約1,360m/徒歩17分
5. 新宿ミロード　　約1,390m/徒歩18分
6. 京王百貨店 新宿店　　約1,400m/徒歩18分
7. 新宿アルタ　　約1,420m/徒歩18分
8. ルミネエスト新宿　　約1,470m/徒歩19分

• スーパーは入る予定ですか？
  • 計画時点ではいくつかの会社に声をかけていたようです。ただ、その時と異なり近隣にスーパーやドラッグストアが複数出来てしまったので、今から出店するかは謎ですね。中野坂上のオリンピックくらい古い店舗相手なら勝負に出る価値もありますが、近隣の店舗はどこもまだ新しいですから。
    • イオンフードスタイル（ダイエー）の看板出ましたね。近所にマルエツ、ライフ、ユニオンと４軒??
• 限界独身男性的にこの辺りライフ＞＞＞マルエツ≒ユニオンだからまたマルエツなら遠くてもライフいくかも。
  • 確かにこの辺りだとライフ>>マルエツ>>>ユニオンに行きますねー見やすさと商品のラインナップの幅で。良きスーパーができて欲しい
    • ライフは行かないだろ。たまーに行くなら良いけど毎日とか二日に一ぺんとか無理・・・だって中野坂上って言う通り上り坂だから

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育児・教育

• 教育施設

1. グローバルキッズ西新宿園　　約230m/徒歩3分
2. あい保育園西新宿　　約300m/徒歩4分
3. 新宿成子坂愛育園　　約490m/徒歩7分
4. 柏木子ども園幼児園舎　　約760m/徒歩10分
5. 中野たから幼稚園　　約840m/徒歩11分
6. ルーチェ保育園西新宿園　　約1,100m/徒歩14分
7. 新宿区立西新宿小学校【通学校】　約1,250m/徒歩16分
8. 新宿区立西新宿中学校【通学校】　約850m/徒歩11分

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、第二種住居地域　
• この界隈って再開発が無秩序すぎてカオスだね。整然とした街並みとは真逆って感じ。タワマン好きは買うんだろうけどさ。
• 隣の東京電力の土地が気になるのですが、何か建つ予定とかあるのでしょうか。もし建ったら結構塞がれてしまいそうですね。
• こちらの物件を検討しています。現地を見てきましたが北側の風景は、ほぼA棟の壁でした。資産価値、リセールなど考えた場合窓を開けた正面が「ビルの壁」眺望が望めない場合、リセールなどは厳しいのではないかと感じております。
  • 住不のタワーならギリギリ許容できると思いますが、それでも基本まともな一般人は買わないと思いますけどね。夜職の方とか昼間に寝たい方向けかな、歌舞伎町にも近いし。そういった方に売れればいい。
• 新宿はイメージだけで嫌っている人も多いからね。東側と西側では街の雰囲気が全然違うのにね。穴場でラッキーだよ。
  • 街の楽しさや文化で言えば湾岸よりは新宿渋谷池袋の副都心周りの方が歴史もあるし差があるからね。坪単価迫ってきてるならそりゃ西側の方が割安。

周辺施設

• 公園

1. けやき児童遊園　　約320m/徒歩4分
2. 淀橋けやきばし公園　　約340m/徒步5分
3. 柏木どんぐり公園　　約470m/徒歩6分
4. 新宿中央公園　　約570m/徒歩8分
5. 本一公園　　約640m/徒歩8分
6. 蜀江坂公園　　約730m/徒步10分
7. 新宿御苑　　約2,130m/徒步27分
8. 代々木公園　　約2,140m/徒步27分

• 医療施設

1. 新宿オークタワークリニック［内・呼吸内・循環内・消化内・糖尿］　約440m/徒歩6分
2. 東京医科大学病院［総合・救急］　約630m/徒歩8分
3. 西新宿こどもハート・アレルギークリニック［小児・アレ・小児皮］　約190m/徒歩3分
4. 新都心十二社クリニック［内・糖尿・循環内］　約210m/徒歩3分
5. くれクリニック［内・外・消化内・循環内］　約230m/徒歩3分
6. 新宿眼科クリニック［眼］　約230m/徒歩3分
7. 西新宿小林クリニック［循環内・内・小児］　約280m/徒歩4分
8. 新宿野村ビルメディカルクリニック［内・循環内・糖尿・消化・婦人・人間ドック・健診］　約800m/徒歩10分
9. やよい町こども医院［小児・新生児内・内・アレ］　約890m/徒歩12分

• 芸術・文化施設

1. 成子天神社　　約480m/徒歩6分
2. 新宿十二社熊野神社　　約700m/徒歩9分
3. 東京オペラシティ アートギャラリー　　約1,520m/徒歩19分
4. 新国立劇場　　約1,800m/徒歩23分
5. 明治神宮ミュージアム　　約2,120m/徒步27分
6. SSOMPO美術館　　約990m/徒歩13分

• ホテル・ホール

1. ヒルトン東京　　約650m/徒歩9分
2. パークハイアット東京　　約1,170m/徒歩15分
3. ハイアットリージェンシー東京　　約750m/徒歩10分
4. キンプトン新宿東京　　約1,320m/徒歩17分
5. 京王プラザホテル　　約1,080m/徒歩14分
6. 東京オペラシティ　　約1,520m/徒歩19分

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その他

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