ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣

物件概要[ ]

  • 所在地:東京都江東区東陽7丁目6番9(地番)
  • 交通:東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩8分 (4番出口)※交通記載の徒歩8分表示は、竣工時(2018年12月下旬予定)に通行可能となるルートを基に算出しております。
  • 総戸数:117戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート、地上11階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2018年12月下旬予定
  • 売主:三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
  • 施工:木内建設株式会社
  • 管理会社:三菱地所コミュニティ株式会社


価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

  • 価格:第1期1次 1億1,980万円~1億4,980万円
  • ざっくり数字で最上階は確か2億超えだったと思いますよ。モデルルームの7階プレミアム部屋が107平米?で1.5億円位。高くて設備も並ですがプレミアムは個数が7個ですし、東陽町で100平米超えはあまりないので個数も少ないし売れるんじゃないですかね。
  • 東向きは2階の3LDK 74平米で7,700万円、南向きは2階の3LDK 71平米で7,100万円、西向きは2階の3LDK 67平米で5,400万円。
    • 西向きが安いのはパンダ的な位置付けに加えて、道を挟んだビルの壁しか見えないからでは?
  • 東南角部屋が9000万台じゃなかったかな。
    • えっ? 82位の広さだっけ?で9,000万越え⁈
  • 思った程高くないです。330万円/ 坪。内装他立地等考慮すると割安感はあります。

【その他費用】

  • 管理費(月額):24,110円~26,990円
  • 修繕積立金(月額):11,530円~12,910円
  • 修繕積立基金(一括):1,104,460円~1,236,480円
  • 管理準備金 : 24,110円~26,990円(一括)
  • ルーフバルコニー利用料 : 480円~2,790円(月額)
  • インターネット利用料 : 1,458円(月額)
  • 共視聴設備利用料 : 324円(月額)
  • モデルルームの広い部屋で、管理費と修繕積立金合わせて、4万円代後半位、プレミアム駐車場が35,000円位と聞いたように思います。コンシェルジュもいないですよね?クリーニングや宅配の受付サービスなんかは、あるんですかね?
    • コンシェルジュはいません。管理人常駐のみ。


交通[ ]

  • 都心に直結する東京メトロ東西線は、「日本橋」「大手町」へダイレクトにアクセスできるほか、日比谷線・銀座線・丸ノ内線など都内を網羅するネットワークやJR線への乗り換えもスムーズにできます。
  • 東京メトロ東西線「東陽町」駅より
    • 「大手町」駅 直通8分 東京メトロ東西線快速利用(通勤時9分)
    • 「日本橋」駅 直通7分 東京メトロ東西線快速利用(通勤時8分)
    • 「東京」駅 9分 東京メトロ東西線利用、「大手町」駅で東京メトロ丸ノ内線に乗り換え(通勤時12分)
    • 「銀座」駅 10分 東京メトロ東西線快速利用、「日本橋」駅で東京メトロ銀座線に乗り換え
    • 「汐留」駅 11分 東京メトロ東西線利用、「門前仲町」駅で都営大江戸線に乗り換え(通勤時12分)
  • 東陽町、シティテラス、プラウドサウス、リビオレゾンと、駅近5分4分3分と次々出ましたからね。正直、8分となるとどうなんだろ?
    • 終電が東陽町止まりがあるし、企業も大手の本社があったりするから駅力は弱くはないと思う。
  • 通勤の際に、混雑率日本一の東西線を毎日利用するしかないのは日々のストレスになりそうです。
    • 東陽町で検討してる人は、大手町日本橋勤務の方が多いのでは?乗ってるの僅か10分程ですよ。郊外から20?30分満員電車通勤の方が、余程ストレスかと。


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構造・建物[ ]

【構造】

  • 「翠賓閣」とか最高級イメージを出していながら、戸境壁が乾式壁とか酷いもんですね。隣家のテレビの音が聞こえる翠賓閣とかシャレにもなりません。
  • 戸境壁が安普請仕様の二重壁ってのが、一番がっかりポイントだったかな。
    • 二重壁ってマジすか?乾式壁じゃなくて、長谷工が郊外の安い物件でよく使うあれ?だとしたら結構ショックですね。遮音性に結構難ありと聞きますし。さすがに直床じゃないですよね…?
      • 床は二重床ですよ。
      • 二重壁(GL工法)です。かなり遮音性は低く、今どきこような壁は使わないと不動産関係者が言っていました。※部屋によっては乾式耐火遮音壁を採用しています。

【外観】

  • デザインが本当に素敵でびっくりしました。
    • これはカッコイイですね!まさに邸宅!
    • 東南角地でパークビューという完璧な立地、瀟洒すぎるデザインに脱帽です。
  • 外観のCGや一本奥まった公園ビューの立地は素晴らしいです。
  • 外観全てタイル張りかと思ったら一部吹付け。
    • CGに比べ、外装は張りボテ感を感じますね。内装は他のパークハウス程度。

【日当たり眺望】

  • 現地行きましたが、ホームページの写真と比べると少し違和感がありました。二面公園に面するといっても南側はそんなに緑を感じられないですね。ひらけてはいるので、そこは良いとは思いましたが。
  • 南向き希望ですが、ビルや古いマンションで窓からの景色は良くなく、視界は抜けなそうですよね。東側も公園というより、田畑や野原の風景ですね。木々が生い茂ってる画像とは明らかに違う。今まで見た完成予想図でここまでHPの画像と違い過ぎる物件ってないんじゃないかな。
  • 西側は東陽住宅の影響で冬は日影になるそうです。
  • 南も西も視界は開けてないから、眺望は期待できない。
  • 向かいの都営住宅は背が高いね。上層階も眺望は微妙かな。

【騒音】

  • 北側の会社が入ってるビルの空調か何かの風の音が、日中ゴーゴー響いてる。


共用施設[ ]

  • 駐車場 : (総戸数に対して)26台(平置7台、機械式18台、身障者用1台) 19,000円~32,000円(月額)
  • 駐輪場 : (総戸数に対して)227台及び来客用2台 200円~800円(月額)
  • バイク置場 : (総戸数に対して)3台 2,000円(月額)
  • ミニバイク置場:(総戸数に対して)9台 1,000円(月額) 
  • エントランスの階段は気になります。 中に入ったエントランスホールCGでも、手前ソファの方に下り2段、奥の通路へ行っても上り2段の段差がありますね。ルーフバルコニーCGでは、リビングからバルコニーに出るのに20cm位の高さをまたぐように見えます。 他にもバリアフリーへ配慮が足りない点があるのではないかと心配になります。
  • 外廊下、駐車場設置率2割強程度、それにラウンジ、室内ともに低い天井。そのあたりだけ見ても、高級マンションと言える代物ではないように思う。
    • エントランス入って、メールボックス行って、外廊下に出て一階のひとんちの前を通って、エレベーター乗るんだよ。エレベーター待ってるのが、外廊下なんて今時見た事ないよ。寒いし暑いし。それ見て一気にテンション下がったよ。
  • 屋上の緑地は月に一度手入れの方が入る予定だそうです。我が家はプレミアム希望でしたが部屋から見える屋上緑地に、手入れとは言え人が月に一度入る事を考えると、あまり積極的に検討したいとは考えられなかなりました。


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設備・仕様[ ]

  • 図面みると、キッチンカウンターの上の吊り戸棚、カウンター幅目一杯に付けられるみたいだけど、あれ嫌だな。開放感無くなるし。
  • 二重壁、タンク付きトイレも残念ポイントですかね。天井が低いことに伴ってサッシ高も低ければいよいよスペック的には昭和のマンション感が出てきますね。。
  • プレミアムプランは浴槽まで人工大理石だそうです。
    • プレミアム住戸は、と思っても軒並み天井高が低い上に売りの屋上緑化がリビングから見える部屋はごく一部。そして勿論安くない。誰が買うんだ?と言いたくなる。
  • 洗面所の扉は引き戸じゃないんだよね。洗面所広くないのに何故ドア?
  • スロップシンクもなく、5年前なら間違いなく70平米で4千万台のグレード。70平米で7千万以上は本当に異様。
    • プレミアムでも天井高243センチでエアコンも天カセではなく、トイレもタンク有り。グレードは並だなと。外観は力を入れているようですが、中身は外観と釣り合ってません。


間取り[ ]

  • 間取り:ワンルーム~3LDK
  • 専有面積:34.57m2~138.45m2
  • いま出てる間取りはどれも専有面積広めが多い。
    • 3LDKで138㎡って、すごい。
  • 最上階はワンフロアで贅沢な造りになっているんですね。最上階だとルーフバルコニーもあるし、プライバシーが重視できる所も魅力的。ここに住める方はうらやましいです 他の間取りタイプも広い設計になっているのでファミリーで住むのには充分な広さだなと感じました。
  • 間取りは微妙かも。でも、近隣の新築マンションよりはコンセプトがはっきりしていて、満足度が大きいと思います。
    • 周囲の景色を見るには良いが、間取りがあれで住みづらい感じがあるかも。微妙な間取りだと思う。
  • ルーバル間取りを見ましたが、間取り自体は3LDKでも、ホールや廊下などの面積が広くなっているんですね。広くて住みやすそうかもしれませんが、もっとスリムな間取りのほうが価格的にも人気がありそうに思います。
    • プランのとこに表示されるルーバルの部屋だと吹き付けの部分が目立ちますね。せっかくデザインに力入れてるのだから吹付けはあまり好ましくないかなと個人的には思います。
  • 南側の角じゃない部屋、西側、あと敷地の中側?の部屋はかなり坪単価抑えてくるかもね。中側の棟は1LDKの単身向けかな。東も間取り的には田の字っぽいし、やっぱり圧倒的に高いのはあの角部屋なんだろうな。
  • SLの部屋、ダイレクトウィンドウでパークビューでリビングも広くて良いんですが、2部屋がリビングインかつ1部屋は4.5畳…2人子供がいると無理そうですよね。柱もボコボコしてるし、ちょっと残念。
    • SLが面白いと思ったが、菖蒲池は単なる田んぼで緑を享受できるとは思えない。窓から森を感じられるのは東向きのEEあたりかな。
  • 間取り図頂きましたが、戸境壁に斜線もあったのですが、265さんのおっしゃるようにタワマンじゃないのに乾式壁を使用してるんでしょうかね?高級感は外観だけ?


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買い物・食事[ ]

  • 西友 東陽町店(約190m・徒歩3分)
  • ナチュラルローソン東陽七丁目店(約240m・徒歩3分)
  • アリオ北砂(約1,330m・徒歩17分)
  • 深川ギャザリア(約1,690m・徒歩22分)
  • 駅からは少し遠いですが、駅からの帰り道に西友、イキイキ、TSUTAYA、マツキヨなどがあるのは便利です。
    • 最寄りのスーパー等は、西友、スーパータイヨー、オーケーストア、それにファッションセンターしまむらも。
  • 物件に1番近い4番出口から出るとコンビニ2店舗ありますね。サンクス東陽4丁目店・セブンイレブン江東東陽4丁目店とあります。
  • 最近新しくできた登りエスカーレーターありの5番出口からだとJPローソン深川郵便局店があります。
  • スーパーは庶民のSEIYU、イキイキ、サミット。伊勢丹の高級スーパーは一瞬で撤退してサミットに。
  • 東陽町は都心に近く、オフィスも多い割に庶民ぽいお店が多く、逆にそこが良い所のような気もします。


育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

  • 江東区立みどり幼稚園(約630m)

【小学校・中学校】

  • 江東区立南砂第三保育園(約630m)
  • 江東区立東陽小学校(通学区)(約850m)


周辺環境・治安[ ]

  • 用途地域 : 準工業地域
  • 東京証券取引所の接待施設跡地です。
  • 公園2面隣接している。
    • 水と林の公園があって、東と南方向が開けているが、駅から遠いのは難点と思う。
  • 高さはないがここのようにエリアNo.1の高級感のあるマンション、周りが低層マンションの多いなかで頭一つ抜けたマンション、これらが街のランドマーク、シンボルになって多少高くとも価値があると思います。
  • 現時点では、建物に高級感があり、立地も良さそう。駅の南側5分以内よりは、北側10分以内の方が生活には便利なのは確実ですし。駅と物件の間にコンビニが無いのが少しマイナスでしょうか。西友がありますけど、スーパーのレジで買う面倒臭さがあります。ま、微小なマイナスですね。
  • 町としてはとても綺麗と言える場所じゃない東陽町。しかも駅近でもないし、そんな高くて売れるのか?
  • 南側には巨大な団地。公園は写真みたいに茂っていてキレイではなく、池には亀だらけ、浮浪者もいます。通路は自転車の通り道。庶民は生活しやすい環境ですが、高級感を求めるなら違うかも。東西線は混んでるけど門仲、茅場町で多少緩和。
    • 庶民の町だし、隣の公園は浮浪者もいるし、実際には森っぽい雰囲気もない。
  • 雑居ビルと工場と都営住宅の街、道が狭く歩きにくい、用がないので他区からの知名度ない。有楽町線で今後さらに密度がカオスに。学区はいいらしい。
  • 40年近く東陽町に住んでるけど、門仲はとにかく飲み屋が多くて騒々しくて、落ち着いて住める町じゃない。子育てには全く向いてないし、地縁もなく後から越してきた層には人情云々は感じづらいと思う。
  • トヨタ系の新車物流センターはでかい駐車場があるから、ここが売られると、タワマンが建つだろうな。周りをマンションに囲まれて、とても肩身の狭いマンションになる。
    • トヨタは今の所土地を手放す話は出ておらず、日立物流の解体工事は解体後まだ何が建つか営業は把握していませんでした。

【地盤水害】

  • 門前仲町の特に隅田川付近の浸水ハザードマップを見たらとても怖くて検討をやめました。
    • ハザードマップ見ましたが、江東区は大雨浸水時も荒川氾濫時もどこも似たようなもんでしょ。豊洲辺り以外は、海抜0〜2メートル地域なんだから。
  • ここは地盤は非常に優れています。
  • 駅前こそ賑やかでしたが、少し離れると閑静な住宅街という面持ちで、お子さまを連れた若いパパや、仲睦まじいご夫婦の姿を多く見かけました。団地といっても管理が行き届いているのか見た目は最近のマンションと大差なく、むしろ緑が多いため豪奢な印象すら受けたくらいです。私が子連れで訪問した際も、団地にお住まいの上品なご年配の女性に声をかけられ、温かい街だな、子育てにはもってこいだなと感じました。倉庫は探せば残っているのかもしれませんが、大型車の往来が多い印象は全くなく、むしろ地域の方々が見守ってくれているように思えたほどです。


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周辺施設[ ]

【公園】

  • 横十間川親水公園(約10m・徒歩1分)
  • 仙台堀川公園(約300m・徒歩4分)
  • 南砂緑道公園(約450m・徒歩6分)
  • 木場公園(約840m・徒歩11分)
  • 猿江恩賜公園(約1,760m・徒歩22分)

【金融機関】

  • 江東区文化センター内郵便局(約340m・徒歩5分)
  • 東京都民銀行 東陽町支店(約560m・徒歩7分)

【病院】

  • おくむら医院(内・外・循環器)(約260m・徒歩4分)
  • ふくしま歯科医院(約260m・徒歩4分)
  • 江東区医師会館2階 土曜・休日急病診療所(内・小)(約400m・徒歩7分)
  • 藤崎病院(総合・救急)(約1,000m・徒歩13分)

【公共施設】

  • 江東区役所(約380m・徒歩5分)


掲示板[ ]


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