オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス

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5.00

(3 票)

オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス　外観

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区代官山町10番1
• 交通：東急東横線 「代官山」駅 徒歩5分
• 総戸数：22戸
• 構造、建物階数：地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社 ナカノフドー建設
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• よくこの土地に6階建ての許可が出ましたね。代官山通り側は階段なのに。。。オープンハウスらしいと言えばらしいですが。
• 坪単価700万円くらいで販売してくるんでしょうか。ここよりも立地のいいパークナード代官山が出るので、とりあえず検討外としました。
  • 恵比寿が坪600万行かなかったですから、ここも同じくらいかと。パークナードは立地いいですしかなり高級にしてくるみたいですから、坪700万超えそうですね。
    • 恵比寿のオープンよりも立地は優れていますから、あちらよりは高額になるかと。
• 本日、モデルルーム行きました。驚愕の最低坪単価760万から最高970万だそうです。
  • えっ、それは凄い価格。
    • 私も行きました。驚きの価格でした。一番狭い部屋が9100万からだそうです。
      • 一番狭い部屋というと39.34平米、それが9100万からだとすると坪763万。 ちょっとこれは幾ら何でもついていけないな。 オープンレジデンシアの歴史の中で一番高い物件なのでは？ よくわからないが、今、東京の好立地のマンションって、そこまで高くなっているんでしたっけ？ なんか感覚が麻痺して来た気がする。
        • 少し狭い気もするけど代官山で１億しない新築ってそうそうないでしょ。仮想通貨でかなり利益が出たので資産の分散先として検討してます
          • それほど遠くない場所にある恵比寿ザハウスは坪500万以下の部屋もあったのに、ちょっと高過ぎない？
            • 話おかしいですね。 営業さんの話ですと平均坪単価580万との事ですが。 最低金額の部屋は6000万円代からとのことですが。 何で最低坪単価760万からみたいな話が出てきたんでしょうか。 １日で急に値段下げたとも思えないし。
              • オープンレジデンシアの中で過去最高の坪単価だそうです。
                • 結局、坪いくらなの？ただ坪580万は無いでしょう。それなら瞬間蒸発では？
                  • 平均坪単価580万が正解です。 残念ながら前面の比較的近い場所に建物が建っており眺望が今ひとつです。なので瞬間蒸発というわけにはいかないと思います。 オープンレジデンシア表参道神宮前が坪単価620万円くらいだから、代官山が坪760万だの900万円台だのと言っているのは明らかに間違いです。 営業に電話して聞いてみてください。 いずれ坪760万みたいな話は嘘だとわかると思いますが。
                    • それでは坪580万でも高くない!?　完全にバブルだなぁ…
• 山手線外の物件だから神宮前や青山より安いはず。
• 旗地でしょ
  • 総戸数22戸なので、かなりコンパクトなマンションなんだなぁと思いました。旗地ということでお安くなるのだったら、それはそれでいいんじゃないかなと思いますが…。
    • 旗地や囲い地は賃貸むけですね。
      • リセールと呼ばれる再販売の時に、この土地だと売りにくいこともあるかなと思いました。旗竿地、静かだったりすると通り沿いよりメリットは多いです。
• 中古になると売りにくい。
• そもそも、このデベロッパーはマンションに関しては大手が買わないような訳アリの土地で、かつ駅からかなり近い土地しかほぼ使わない事は周知の事実です。 しかしながら、色々言われながらも実際は物件はすぐ埋まってしまう。駅近いんで。毎度の事です。しかし今はマンションほんと高い。。。
  • まぁ賃貸運用するなら駅近以外重要じゃないしね。
    • 駅に近い、でも訳ありの土地を取得するのが得意なのですか？ ということは、こちらは駅に近い割には価格が割安という特徴があるのでしょうか？ 永住向けでないような話を聞きましたが、こちらのマンションを購入された皆さんは賃貸での活用を考えられている方がほとんどなのでしょうか。
      • オープンレジデンシアシリーズは小さめなお部屋で好立地の物件が多いため、メインの購入層はお一人様やDINKSです。そういった層は結婚やご家族が増えたりして賃貸や売りに出すため、永住の方は少ないと思います。ただこちらのような高級仕様のザハウスだと、永住の人も多少はいる気がします。
• 実物見れないので、サッシの高さと梁は必ず確認してから買ってください。 オプレジが割安な理由は販売面積を増やすためにかなり無理して間取りプランを作成しているからです。 特にサッシの高さは開放感、明るさにダイレクトに影響してきますので、他社のマンションの間取り等含めて自身できちんと調べましょう。 後悔してからでは遅いので…
• ここは、12月完工みたいですが、売れ残っているみたいですね。代官山も供給過剰なのでしょうか？
  • 過去に購入を検討した者ですが、ベランダの眺めが、隣の家の壁になる２部屋が残ってますよ。当初より、売り残りが想定されていた部屋ですね。これで１億円以上は厳しいですね。
    • 眺めがあれでも新築 70平米なら8000万円ならってとこですか。１億はさすがに厳しいですね。出来上がり次第ですが
• この手の小規模物件で、販売できていいないということは、価値＜価格ということでしょうね。オープンのブランド力、仕様、眺め、他物件との対比（中古含む）等の中で、魅力が感じられないということでしょうね。この辺りで購入をしようと考えている方は、目が肥えてますから、なかなか販売は難しいでしょうね。
  • 近所に住んでますが、残っている部屋は、ベランダ開けたら隣の部屋の壁が正面にありますね。ご検討の際は、よく確認下さい。
    • １億超えて壁ビューだと金持ってる人はわざわざ買わないですよね。広さも70平米くらいで、まだ100平米とか占有面積に余裕のある作りなら検討する価値があるんでしょうけど
• 最近は高いとは聞いてましたが、ココも億ションなんですね。驚きです。近所に住んでますが、ここは、3年以上前に土地仕入れしているため、そんなに高くはなかったと思います。値が上がるまで寝かしておいたのでしょうね。高値のタイミングで購入される方もいるということは景気がいいのでしょうか？アジアの金持ちばかりの住人にならないことを期待しています。
• こちらは、投資マンション、民泊向きのマンションでしょうか？
• 2Fの壁ビューの部屋が超ディスカウントされたらしいです。利益確定後ですから、何でもありですね。
  • で、それは売れたのですか？？
    • 数回お話しを伺ってた経緯もありますが、複数名検討しているらしいですが、売れてないと思いますよ。壁ビューはきついっす。
      • 売れ残りの2邸なかなか動かないみたいですね。代官山アドレスでも、条件が悪い部屋は売れ残るんですね。
        • 2階に壁が目の前に迫っている部屋があるんですね。超ディスカウントされた部屋は、今出ている価格が値引き後の価格になりますか？公式サイトのトップページには何もアナウンスが出ていないようですが、こっそりこの価格から値引き交渉があるのでしょうか。
          • 値引きはされていない額ですね。個別交渉での値引きだとおもいます。デベもそのままの価格で買って貰えるのが一番良い訳ですし。前面が壁の物件に１億は厳しいでしょうから、ユーザー評価との乖離をデベがどれだけ理解するかでしょうね
• オープンの仕様、前面壁では辛いですね。1億円を切っても買いたくないですね。このサイズの物件で、完工まで売れてないということは、市場の評価が低いことが窺われます。
  • 仕様がチープ過ぎます。1億以上出すなら、それなりのものでないと買えない！このマンションは検討外です。
    • 窓をあけた時に壁だと、だんだんと必要以外は窓を開けなくなっちゃうでしょう。 残り2邸で1億超えの部屋です。代官山アドレスは魅力的ですが、同じ金額を出すならもう少し条件のいい部屋がありそうです。キャンセル住戸とのことですが、理由は何だったのでしょう？ 現地は、リビアの大使館の隣で立地よし。立地だけ見るといいんですが、売れ残っている部屋には理由があるみたいですね。
      • 残り３戸に増えてます。 理由は壁ビューだからでは？ キャンセルは１階のテラス付きで、こちらも壁ビュー住戸なので 同じ間取りで上までの計３戸がアキのようです。 代官山ってことだけではなかなか億物件は売れないですね。 そんじょそこらの値引きじゃ厳しいのではないかと思いますね。
• 私も見学しましたが、間取りが悪すぎますね。折角、70m2あるのに、使いにくすぎます。変にフォークインがあったりして。また、仕様も悪いですね。壁以外にも課題があり、大変がっかりでしました。
• 最上階の部屋は、値下げしたからって売れるタイプの部屋じゃないからなぁ… ゆっくりとそのまま販売していくのか？ あまりオープンレジデンシアってどういう対策を取るのかってよくわからないのですよね^^; 財閥系だと、値下げしないでそのまま販売していることが多いですが。
  • 値下げすれば普通に売れるのでは？ キャンセル理由が分かりませんが、もともと定価で売れた部屋なのでしょうから。 オープンは竣工売れ残りに関しては値引き販売するんじゃないでしょうか。 住友のような大量在庫抱えながら、ゆっくり販売して行くような体力は無いですから。
• 先着順販売戸数は１戸ですが残り１戸のみの販売なのかな？ 平米数もさほど広くはないということから価格は１億円超えというところが価格設定としては高額なのかなと思いました。 管理費と修繕費は３万程度ですが今後はもっと値上がりする可能性があるとすると維持費についてはかなりかかってきそうですね。
  • 修繕費は 長期修繕計画書を見せてもらえば その案はわかると思います。段階的に金額が上がっていくのでしょうけれど、 どういうかんじなのかというのが予めわかります。 管理組合を結成して、OKが出たら正式に運用になるのかな？ どういう形になっていくのでしょうね。

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構造・建物

オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス　エントランスアプローチ

• 敷地の形が変わっているなぁと思ったんですが、旗竿敷地だからなのですね。 車の出入りと人の流れが、うまく分断できればいいのですが… そういう配慮がされている敷地計画になっているのでしょうか。 公式サイトのデザインからだと、そのあたりのことがよくわからなくて。 ここだとそもそもそんなに駐車場は取らないのでしょうけれどね。
  • 旗竿敷地とは何だろう？とネットで調べてみたところ、道路に通じる通路が 極端に狭く、旗のような形状になっている土地を指すんですね。 建売住宅でよく見かけるように思います。 公式サイトに駐車場の位置と出入口が明確な敷地配置図があれば良いのですが。

共用施設

• エレベーターの基数わかりますかね？
  • エレベーターは1基みたいですよ。デザインのページ見る限り。
• 気になったのが、エントランスでしょうか。 段差を降りる形になるのですか？ もしそうだとするならば、スロープのようなものは用意されるのかはチェックしないといけないと思いました。

設備・仕様

• 設備とか仕様とかは基本的には高めに出来ているのでしょうか。 大理石の室内廊下ということですが、 ペットを飼う場合は、滑らないように何かシートを敷いておいてやらないと行けないのかもしれないなぁと思いました。 ここ、ペット大丈夫ですものね。
  • 廊下の大理石はペットに良くないのであれば変更を検討する方もいらっしゃると思いますが、プレミアムメニューで対応可能ですか？
    • 可能ですよ。お金かかっちゃいますけど。
• 仕様がチープという声が出ていますが、公式サイトの写真だけ見る限りでは大理石の廊下や自動開閉のハイブリッドトイレ、枠付き三面鏡がついた洗面所などが設置されていて、それほど安っぽくは感じられませんでした。 やはり実際に自分の目で確認するのが重要みたいですね。
  • デザインや仕様に関しては、感じ方に個人差があるものなんで、なんとも言えないですよね…ふつうに良さそうに思うけれど。

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間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：39.34m2～76.18m2
• 間取り見ましたが70Iのような一階に階段しかないタイプもメゾネットっていうんですね。オシャレ感はありますが。
  • Ｉタイプは階段を上がると生活スペースがあるんでしょうか。 このつくりですと玄関からは室内が覗けないのはいいですが、階段があるのでお子さんやお年寄りの方がいると注意しないといけませんね。 とても変わったプラン。どうしてこのようなデザインにしたんでしょう。
• 部屋によっては、ですが かなり柱が間取りに影響しているところがあるなぁと思いました。 四角形じゃない居室の割合は高めなのかなと感じます。 変形の形の部屋でも 家具が起きやすいように配慮されていればいいのですが ここの場合はどうなのかなーなんて思いました。

周辺環境・治安

• 敷地の形がものすごく不思議な形をしています。旗竿地みたいな感じになっているということでしょうか。両サイドに道路への通路があるような。直接大通りには建物自体は接していないというように考えていいのか。 実際に現地に行ってみないとなんとも言えないです。 なんとなく静かな街なのかなという予感はあります。
  • 敷地の両サイドに出ているところ気になりますね。 通路になるのか、駐輪場・駐車場といった部分になるのか。 住人としては通路になるのが最適なのかしら。 どちら側へ行くにもショートカット出来て良いですよね。
• 大通りに面しているよりは奥まっていくほうが、住宅としては住み心地はいいのではないかと感じまして。ただ資産価値に土地の形状というのは影響がしてきてしまう可能性もあるのですよねぇ
• 囲まれてるから窓開けられない
• 見てきましたが、この場所にマンションなんて、という場所でしたね。賃貸ならばあり得ると思いますが。
• 代官山人気墜ちましたね。住みたい街60位。
  • 代官山は静かだし恵比寿と中目黒が徒歩圏で住環境は申し分ないけどね。でもまぁここに億払うのはちょっと・・・代官山と恵比寿南のパークナードがあるし、普通はそっち選ぶでしょ。
    • むしろ代官山住人からするとそっとしておいてほしいから好都合
• ロケーションを見たんですが、これぞオシャレな街代官山のマンションという感じですね。生活で必要な施設は全て揃っていると思います。道路に面している場所も多いと思いますが、車の行き来はどれぐらいでしょうか。
• 旗地で恥ずかしい。
• 近所に住んでない人は分からないと思うけど、このマンションはすぐ横のN's Gardenっていう屋上BBQからの騒音と煙、悪臭に一年中悩まされるよね。分かってて買うんだったらいいけど。今も酔っ払いどもが騒いでてうるさい。火の粉とか飛んできそうだし、焚き火と肉の焼ける匂いが部屋中に充満しそう。そのへん大丈夫？
  • BBQの匂いが激しいんですか？
    • この辺りはよく通りますが、BBQよりも、前の幼稚園がうるさいかもしれませんね。店は結構入れ替わりが激しいので、その時々で変わるかもしれませんね。いろいろな時間で、周辺の状況を確認されることをお勧め致します。
      • 保育園が近くにありますが、保育園は開いている時間はもうきっかりと決まっているので、そこまで気にならないんじゃないかなと思います。 位置関係的に、マンションの出入りしにくい感じで送迎があると困るけれど、 そのあたりはどうなっていくのかな。 保育園が気になるとしたら、それくらいだと思います。 早朝保育とかだと、基本外じゃなくて部屋の中で検温したりとかになるだろうし、 朝から晩までマックスでうるさいわけじゃないと思います。

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その他

• 物件概要の費用に町内会費の項目もありますが、町内会には強制加入ですか？ポイントとしては地域の町内会に加入する形になるのか、マンション独自の自治会を立ち上げるのかになってくると思いますがどちらでしょう？
  • マンションの概要のところの町内会費は確かに気になるところ… 以前、全然別のマンションについての記事で見たのは、 周辺にマンションが建つことへの理解を得るために、町内会の加入をするところがあるというふうに書かれていた事があるのは見たことがあります。 こちらがどういうスタンスなのかはわかりませんので、 まずは確認しないことには…ですね。
    • 町内会の仕事は定期的に役員が回ってくるのと、町内のお掃除と運動会などの 行事参加？祭りが盛んな地域であれば準備が大変かもしれませんね。 マンションはそのような地域の行事と無縁というイメージがあったので、 町内会という縛りがある事が意外でした。
      • 町内会は強制ではありませんよ。私も今のマンションでは町内会費を差し引いた金額を管理費としてお支払いしています。組合から何度か催促ありましたが、加入を書面で拒否したところ催促はなくなりました。使途が不明瞭で監査もいい加減な組織にお金を払う必要ありません。
        • 町内会が任意加入なら良いですね。 マンション全体で加入する理由で強制的に加入させられ、 数年毎に役員が回ってくるものだと困ります。 ルールはマンション毎に異なるかと思いますが、 不安であれば事前に営業さんに訊いてみるといいかもしれません。

掲示板

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