エクセレントシティ青砥

この物件の評価はいかがですか？

3.75

(4 票)

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テキスト

物件概要

• 所在地：東京都葛飾区立石6丁目377-1,2,3、1324番地（地番）
• 交通：

1. 京成電鉄本線「青砥」駅より徒歩7分
2. 京成電鉄押上線「青砥」駅より徒歩7分

• 総戸数：38戸(他管理員室1戸)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年2月末日（予定）
• 売主：新日本建設株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理：株式会社新日本コミュニティー（予定）

価格・コスト・販売時状況

• 75平米3LDK 5,300万 、68平米3LDK 4,700万 、63平米3LDK 4,200万低層階 だそうです。感想は高いですね。。。
• 最多価格帯4,800万だそうです。
• 地元の地縁者的には、これまでの相場から割高感が半端ないので、抵抗あるかもだけど、ライオンズの眺望を横取りなので、買える少数の人が買ってなんとか売り切れるのでは。多少の売れ残りはしょうがないよね。
• 63平米4,200万って、、、坪単価220万。75平米の部屋は230万オーバー。検討していたのですが、青砥にしては高すぎるかな。
  • 確かにちょっと高すぎます。5000万出せるなら青戸に住みません。3900万～4300万くらいまでが理想です。
• 日当たりの制限やらで戸数も多く作れないから高値つかみな気がするし、敷地に無理矢理作ってるだろうから 天井高とかも気になるな～。あまり分譲がでない土地だし、強気か…。
• 割高とありますが、二駅から駅近なのでそれなりにニーズはあるようですね。
• この地区でマンションを探しています。あまり口コミが伸びてないんですが、このマンションが新築で一番駅近くなので気になってます。立石駅の開発という話も聞きますが、このマンションの評判はどうなんでしょうか？
  • 日照眺望を塞がれた北側のライオンズマンションと揉めたことと、意外と高いこと以外は、まあ普通なんじゃない？

【モデルルーム】

• 今日、見学に行きました。私が行ったときはかなり賑わっていてお子さん連れのファミリーが多く見受けられて満席でした。価格はあの立地ならこんなものだろうなと今の家賃より安くはなるのでそれほど驚きもしなかったです。モデルルームを見た印象は良かったです。
• 私の時も満席でした。場所は以前から知ってますが、とてもいい場所ですよね。場所に加え、間取りも素敵でした。営業の方が細かく説明してくださいましたが、デッドスペースが少なく設計されていて使い勝手が良さそうです！前向きに検討します。
• 見学行って来ました！私の時も満席とは頑張っても言えなかったのですが、、、モデルルームも75平米を検討中の方なら良いと思いますが、38世帯の内5部屋程度しかない広い間取りのモデルルームなんて、意味ないのでは？なんて思いました。モデルルームなんてそんなもんですけどね。
• 私も見学行ってきましたが、残念ながら混んでいました。（たまたま？）羽田空港／成田空港／日本橋をよく使うため、個人的には立地もよく購入を検討中なのですが、既に申込者がけっこういて、既に埋まってしまったタイプの部屋もありました・・・。ライオンズ青砥リバーフロントオアシスが未だに完売していないので、こちらももっと売れ残ると思っていたのですが、意外でした。
• モデルルーム行ってきました。収納量はそこそこで、デットスペースが少なく、部屋の配置がしやすい印象を受けました。検討していた部屋は全階うまっていたのが残念でした。他にも数件検討している物件はありましたが、過ごしやすいこの立地が気に入っているので、他の部屋で考え中です。
• 一番広いお部屋は２部屋ほど空いてました。南向き真ん中辺りは完売してました。東の角部屋は１部屋位空いてたかも。西向きの部屋は3部屋位は空いてたかな？トータルで残り10部屋位空いてるか？感想としては、売れててビックリした。でも、高かった。。。我が家は無理だ。

【紛争】

• 北側のライオンズ青砥グランフォートとの紛争は収まったんですかね？眺望日当たりを遮る形になるので、だいぶ揉めてたみたいですが。なんでも建築条例が変わる前の駆け込みで8階建てで申請したが、そのあとだったら６階ぐらいまでしか許可されなかったみたいだけど。
• ライオンズ青砥グランフォートに友人が住んでます。販売当時、大京の営業が前の駐車場には５階までしか建てられない、と言ってたらしく大京の営業に対して文句言ってた（笑）
• もともとは敷地の北東側に食い込むように戸建てがあったけど、買い取られて整形敷地になったのが影響したみたいね。戸建てがそのまま頑張って立ち退かなければ、南側が塞がれるので、斜線規制とかで高い階数はたてられなかったでしょう。戸建てとしても、マンションに南側塞がれるより、売って引っ越すか地権者住戸を得たほうが住みやすさで断然良いしね。

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交通

• 駅から7分てほんとかね　距離800メートル近くない？
  • そんなもんでしょ～、北側のライオンズが６分表記みたいだし…

構造・建物

• 敷地面積：1,269.61m2
• 建築面積：623.80m2
• 建築延床面積：2,922.45m2

共用施設

• 駐車場：敷地内に10台(内 平置き1台、地上1段地下2段、単純昇降式)設置
• 自転車置場：敷地内に2段ラック式：76台設置 他に専用庭に各タイプ2台 計10台（ラックなし）
• バイク置場：敷地内に2台設置

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：54.94m2～75.11m2
• バルコニー面積：8.42m2～11.02m2

• 

  Aタイプ

• 

  Bタイプ

• 

  Egタイプ

• 

  Fタイプ

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 日本橋まで15分ということを考えると便利ですね。ただ他所に住んでいる人には馴染みがないというか、住むイメージが沸かないのも事実。
• 立石駅前の再開発が本当に進めば更にこの場所はいい。

【災害】

• ハザードマップを見てみると液状化のリスクのある地区である点、川が近い、高度が低い点など震災に弱いような気もしています。それらリスクを排除するような設備がこのマンションにあるのでしょうか。また、このマンションの耐震等級をご存知の方がいらしたら、ご教示いただけると幸いです。

その他

• 以下、このマンションを評価してみました。

【良い点】

• 立地が良い(駅距離が徒歩7分。京成本線、京成押上線(始発)の2路線使用可能。都心に出やすく、京成線/都営浅草線は朝の通勤も他路線に比べ空いている)
• 住環境が良い(第一種住居地域、文教地区。周りにスーパー、八百屋、ホームセンター、電気屋、区役所等あり、生活はしやすそう。)
• 長期保証体制(アフターサービス期間を5年～15年に延長。多くのマンションは2年～10年)
  • 多分デメリットもあるよ。アフターを伸ばす条件が、管理会社のリプレースがないこと、また新日本建設の言い値で新日本建設に大規模修繕を発注することなどとなってるのでは？ようは、アフターを伸ばす分をグループ会社の発注で補填してんだよ。長谷工とかも延長アフターやってるけど、長谷工に定期修繕任せるのが条件だからね。営利企業が客のために無償でそんなことするわけがないからね。
    • アフターサービス規準書を確認させてもらったら、管理会社のリプレースがないことや新日本建設に大規模修繕を発注することは条件に書かれてなかったですよ。会社が大手でない分、単純に物件の魅力として追加したかったのでは？
• それなりに充実した設備(二重床、床暖房、ミストサウナ等。部屋によって異なるが、収納も多め。24時間ゴミ捨て可能。)
• 都内アドレス
• 立石の開発が進めば地価も上がるかも(開発が進むかどうかは怪しいですが…)

【悪い点】

• マンションのブランド力が落ちる。(プラウドみたいなステータスはない)新日本建設ってどこ？笑
• 昔の青砥、立石駅周辺のマンション価格を考えると高い(全体的にマンション価格高騰のため仕方ないとも思われる？)
• 京成線がJRに比べるとマイナー
• 23区内の中ではマンション価値の安い葛飾区であるため、資産性は疑問

以上から、投資目的なら微妙、自分の住まいとして探すのならあり、と個人的には考えています。

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