アーデル大塚C-スクエア

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    アーデル大塚C-square外観




    物件概要[ ]

    • 所在地:東京都豊島区西巣鴨3丁目396-13他(地番)
    • 交通:都営三田線「西巣鴨」駅から徒歩5分
    • 総戸数:116戸(事務所1戸、店舗1戸を含む)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上10階建
    • 完成時期:2007年8月
    • 施工:前田建設工業
    • 売主:フォーユー




    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 2006-06-30現在、大塚のマンション相場ですが、これから発売されるマンションは規模にもよりますが北口のマンションで基準階の基準位置で坪/230-260万円。南口だと250万円?280万円位になるのではないでしょうか。南口と北口だと土地の価格も路線価でだいたい20%位違います。だいたい6年前くらい前の相場に戻ってきた感じですね。10年前に検討した頃は南口で300万円位しましたよ。
    • 2006-09-09現在、今日正式価格が発表されました!70㎡で3LDKで4200万。環境、駅からの距離、諸々込みで買いですかね?かなり人気があるようですが。
    • チラシを見ると、問い合わせていないので階数はわかりませんが東向き中住戸70㎡3LDKが4490万円、ワイドスパンの東南角部屋74㎡3LDKが4810万円と書いてあります。それぞれ坪単価、212万円、216万円ですから近隣相場的にも、安めだと思います。角部屋の方は、中住戸と坪単価があまり変わらないので低層階なのかもしれません。このくらいの大きさだと、リビングが11帖台と、ソファーとダイニングテーブルを置くことを考えると、少々狭い感じがします。
    • 2007-02-03現在、私の後悔!私は何度もこのMRを訪れた挙句、東向きという事で対象外にし、とにかく駒込駅、日暮里駅周辺の3つの物件の価格発表を待ちました。が、その価格を見てビックリ。70㎡で6000万-8000万だの、新価格ってマジ恐ろしいほど高いですね。アーデルが東向きとはいえ、マジで良心的な価格と思えるようになってきました。山手線徒歩圏内でこのくらの価格のものはもうないかもしれませんね。残り4戸しかないみたいですが、どうしようかものすごく迷っています。誰か私の背中を背中を押してくれる一言をお願いします。




    交通[ ]

    • 地図で計測してみると、JR大塚駅から巣鴨駅まで不動産表記で徒歩12分でした。JR大塚駅から池袋駅までは、やや遠くて徒歩23分でした。巣鴨駅まで歩くと、一駅分歩くのと同じと言うことですね。
    • 私はすぐ近くに住んでいますが、大塚駅と西巣鴨駅の両方を使っています。概ね7時30分-8時15分に両駅を使用することが多いということを前提にご参照下さい。三田線は、かなり時間を守った運行をしてくれます。巣鴨までが混雑のピークで、巣鴨で多く降りてくれた後は徐々に混雑具合が減っていきます。基本的に大混雑ということはありません。車両は真ん中くらいで乗ると比較的すいています。巣鴨・千石・白山は学校が多いこともあり、学校が休みの時期は混雑度合いが減っている感じがします。たまに御成門止まりがあります。三田線で不便なのは、帰りの電車(下り?)で、22時台の電車が少なめなこと(8分間隔くらい)と、終電が早いことです。ただ終電を乗り損ねても、都心からならタクシーで3000円前後だと思いますので、大出費にならないのがメリットかもしれませんね。山手線は、外回りは日暮里までかなりすいています。上野からは東京までは非常に苦しくなります。埼京線レベル(かなり息苦しい)です。内回りは、隣の池袋まですいています。車両によっては池袋で座れます。座れない場合であっても、埼京線のような混雑はありません。混雑で時間が遅れることも短いです。ただし、外回りは京浜東北線・内回りは埼京線が事故などで遅れていると影響を受けて、若干時間調整をすることがあり、予想外の混雑をすることもあります。また終電に近い電車は概ね遅れ、ひどい混雑にあうことも。終電間際の渋谷-池袋間は、発車時間が遅れがちです。外回りの24時台以降は池袋止まりが多いので、意外と終電が早めですよ。
    • 私は自宅から大塚駅まで行くのに、ずっと自転車でしたが1年前から徒歩に切り替えました。自転車をやめた理由は、大塚駅北口の駅前の無料駐輪場を使う人が増えたこと、そして使う人のマナーがやや悪くなったためか、自転車の痛みが激しくなったり、駐輪場から出す時に物凄く時間がかかったりしたからです。2-3年後くらいに大塚駅にも有料自転車置き場ができるようですが、そのときには改めて考えるかもしれません。(確か、月額利用料が豊島区民だと通常価格より500円安くなったと思います)私はアーデルの道路を挟んだエリア(巣鴨4丁目で同じ町内会になります)に住んでいますが、大塚駅まで歩くのには苦ではない距離です。
    • 「4」のつく日は縁日で都電だけでなく周辺一帯が大変混雑します。朝7時台から地蔵通りは準備が始まり車も増えます。また縁日以外でも晴れた日は午前中を中心に都電・バス・巣鴨駅は混雑します。ちなみに、他の交通手段ですと池袋東口へは都営バスが非常に便利です。新庚申塚のバス停も近いですし!バスの時刻表を丹念に調べると、とげぬき地蔵前からの始発バスが判明します。始発バスは日中以外は確実に座れて楽に池袋に行けます。また池袋から帰るときは高い確率でバスで帰っています。とげぬき地蔵前行きのバス本数も多く、座れる確率も高いので大変便利です。ただし朝の時間帯は、とげぬき地蔵発のバスは少なく、また明治通りも混むので不便です。(最近はグローリオの方が増えて新庚申塚のバス停も賑わってますね)




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    構造・建物[ ]

    • 外廊下の公団風の外観に異論はないでしょう。高級感はないですが、最も合理的な構造とも言えますけど。価格を抑えるためにコストダウンの構造と不整形な地型のデメリットを、設計者が一生懸命考えてデザインとカラーという手法ででカバーしたという感じです。割安といっても、普通は最も多いはずの南向きがほとんど分譲されないのですからよく考えれば普通の価格ですね。
    • だからアーデルの地権者住戸に大きな部屋がないということですか。買換特例にせよ3000万円控除にせよ、特例を使えば申告するわけですからあんまり無茶をすると、税務署もいろいろ言ってきますからね。つまり諸費用を控除されているから、保留床の面積が小さくなる。セコムの地権者さんは交換率が良くて、アーデルはやや悪いということかもしれないけど詳細は不明ですね。取得した住戸の位置(価値)でも差が出るし、南向きの小さめに集中しているということは、戸建て住まいでマンション事情には、あまり詳しくなかったのでしょう。
    • デザインなので仕方ないですが、エントランスの横の柱がオレンジ、ピンク、イエロー、グレー、ホワイトが入り交じって少々どぎつい色遣いだと思いました。多分入居開始後は、投資用の新築未入居の部屋がいくつも出てくるでしょうから、その時の値付けが資産価値の評価でしょう。意見が分かれるのは、間違いないですね。特に全面イエローのバルコニーの部屋、全面ピンクのタイルの部屋。
    • 現在南西の角部屋(高層階)に住んでいますが冬場は相当部屋の奥まで太陽光は差し込みますよ。この時間も南向きの窓は部屋の中2m位は日差しがあります。中住戸の場合、窓を南西向きに作ることが多いのはそんな理由だと思います。マンションの場合はエアコンがあるので室温の調整はエアコン任せですが日当たりから言うと、南西角部屋>東南角部屋>南向き>西向き>東向きだと思います。(もちろん高層階へ行けば行くほど明るさは有利です)以前賃貸で低層階の東向き中住戸にいましたが、日当たりは実感できませんでした。同じマンションでもかなり住み心地に差があります。東南角が1番人気なのは、戸建ての場合でしょう。






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    共用施設[ ]

    • ガードマンですか・・・・115世帯で、20台。こんなに駐車場設置率が低ければ管理組合台所もそんなに楽ではないはずですよ、数年以内に見直しが必要かもしれません。管理費も両方合わせて、170円/㎡というのは人件費を考えると他の物件と比較しても安いと思いますけど。管理費が安いというのも、分譲のセールスポイントではありますが、管理費の過不足の内容は、管理組合を結成しないとわかりませんから。






    設備・仕様[ ]

    • 保険の書き込みは参考させていただいています。正直言って、まだ研究していないので判断しかねますので、内覧会のときに説明を聞こうと思います。内覧会がオプションも含めて直接、話をきける最後の機会なので、この日は長くかかる覚悟で行きます。冷房はどの程度いれてくれるのでしょうかね。各戸では扇風機くらいあるのでしょいか。
    • 近くを通りかかりました、提供舗道はきれいに整備されていました。気になったのは、目の前のタワーマンションの派手に強風でたなびく洗濯物と布団でした。何だか、落ちてきそうで下を歩くのが恐いようでした。タワーマンションなんですから、洗濯物のバルコニーへ干すのは禁止して欲しいです。アーデルも美観を維持するには、バルコニーの洗濯物干しは、布団干しは禁止にして欲しいものです、だって浴室乾燥機は標準装備ですよね。
    • アーデルは浴室暖房換気乾燥機機能付きですので、洗濯物の乾燥にも使えます。バルコニーの使い方と言ってもルーフバルコニーとか広めのバルコニーのところで無い限り何かできるような広さではないですよね。重要事項説明の話を聞いた日ですが、担当者からバルコニーにはなるべく物を置かないように言われました。私の部屋のバルコニーは狭くエアコン室外機2台と避難ハッチも有るので何も置けません。確かプランターも駄目って言われた記憶が有ります。災害時の救助・消化の妨げになるためだからだそうです。




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    間取り[ ]

    • バルコニーの奥行きが、法規が変わって2mまで容積率対象外になったのでバルコニーをリビングの続きに・・・というようなコピーもあるのに。太陽の角度が高くなる南向きバルコニーでは、半面バルコニー&ダイレクトウィンドウは採光の点で有効なんでしょうけど、太陽の角度が低い東と西では前面バルコニーにしても、日は充分に入りますから、設計上の問題なのか建設コスト削減の問題なのでしょうか、残念な部分です。
    • バルコニーが狭いのは全く事実ですが、部屋はマンションとしてはごく普通でしょう。郊外でも都心でも、割安な物件は3LDK70㎡台というのはあまり変わらないもちろん、都内だと70㎡弱というのもありますけど。子供部屋の洋室も下町のマンションのように、4.5帖未満だとベッドと机は厳しいですが、5帖あればごく普通。アーデルもも100㎡の部屋もあるし、ゆったりRB付きもある、全部が狭いというわけでもないですよ。
    • 確かに、狭い部屋しか買えなかったわけだから、今さらバルコニーの広さがどうのこうの言ったってしょうがないじゃん。それなら郊外のマンション買えばよかったのに。
    • 現在の実家自宅が8帖以下の部屋はないので、正直、内覧会で実物見て感覚的に慣らすつもりです。モノを置かない努力なしには、快適にならないでしょう。子供がいないのでわかりませんが、子供ができたら、広いところに移り、ここは人に貸すつもりでいます。5帖とかは納戸の感覚で、荷物を置くことになります。子供ができる頃には、実家をリフォームかな、と想定しています。ここは通勤しやすいこと優先です。
    • 70㎡の3LDKは狭くないのかな、リビングは最低でも12帖以上は欲しいところなんだけどそうしないと、ソファーなんて置けないからリビングにならない。70㎡未満の3LDKもあるのが不思議。




    買い物・食事[ ]

    • 地蔵通り商店街にある時計・宝飾屋さんも閉店セールしていますね。新しくはパスタ(イタリアン)がオープンしていますね。和菓子屋は多いのですが、美味しいパテシエのお店とか近くにないですかね。クリスマスケーキとか、誕生日のケーキが買えるところ。なければ、デパ地下ですが。
    • フレンチパウンドハウスか。あそこは大和郷価格だから気をつけろ。ショートケーキが600円近くする。しかも小さい。味はうまい。買ったの一つだけでも、ドアを開けてくれてお見送りだから気分いい。駒込だとアルプス、トロンコーニ、AZULとか洋菓子の優良店多いんだけど、ここらへんはないよなあ。和菓子の塩大福はうまいが。
    • 大塚はコージーコーナーが北口に有るのと、北口商店街の中に1軒ケーキ屋さんが有りますが普通です。
    • パティスリーヒヤマっておい、茗荷谷と千石の間だぞ。南大塚のマンションならともかく、このマンションではちょっとちがうだろ。うまいけどね。やっぱ西巣鴨は洋菓子だめだよ・・・。やはり駒込とか南大塚とか文京区大塚とかマンション価格が高いところに優良洋菓子店はできるのか。
    • 更新塚とおり〔旧中仙道〕を板橋方面に歩いていくと、明治通りこして5分くらい左側に アビニョンというケーキ屋さんがあります。板橋駅が近くにありますが、バーミヤン・沖縄料理・駅出て右アパホテル方面に行くと ピアンタというイタ飯屋さんがあります。日曜日もランチがあり、10年前から行ってますが、まったく変わらず接客もすばらしく、私は大好きです。子供プレートコアラがあり、小さなお子様がいても大丈夫です。ツタヤも巣鴨より近く品揃えも良いかと思います。線路を渡っての生協は、11時までやっていて、品揃えが良く、8時過ぎには若い方がよく買い物をしています。旧中仙道を少し入ったところに イイダ本店があったり、大きな公園が二つあり、春には、板橋駅前ではさくらまつりが開催されます。公園は、北谷端公園と南谷端公園とで二つあり、南にはプールがあり区営のため安く利用できますよ。




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    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • この辺りは、低層住宅ばかりではありませんからアウトフレームのバルコニーなので、ガラスバルコニーよりはいいでしょうが、4階くらいまでは通行人からも部屋内が見えてしまいそうな気がします、出来ればカーテンを閉め切らずに生活した方が快適でしょう。マンションの住み心地の一つである、眺望、夜景も確保できて長い意味ではお買い得だと思います。
    • 犯罪は無いとこが無いですよ。地蔵通り商店街はTVで宣伝されてるおかげで賑わいは昔から見てすごいです。が昔の商店は跡継ぎがいないなどでどんどん廃業され今じゃ貸店舗のほうが多いのが現状です。現在の50代ぐらいの方々までは大型量販店で購入したり、日用品はスーパーで購入したりして、昔の八百屋や肉屋・魚屋で購入する方はほとんどいないのが現実でしょう。商店街も廃れていくのは当たり前です。
    • 大塚駅も、駅前の雰囲気や古くからの住宅地は全くその通り。ラブホは南北にあるけど、風俗店は南口には皆無です。(行政の認可?)例外は、北大塚1?巣鴨3の道がまっすぐで区画整理済の高台ところは高級住宅地エリア。(巣鴨図書館、十文字学園の周辺)古くから住んでいる年配の方は、北口方面には住みたがらないし北口の人は、敷居が高い文京区は無理だけど、山手線内に住みたがる。西巣鴨1-4は、全域住宅が密集して、道が狭いエリアです。夜は地元の人でも裏道にはいると、迷ってしまいそうです。南大塚も1丁目の低地は、ゴミゴミして昔の花街で川沿いだから同じです。
    • 電車が無い時代は、板橋という中仙道の第一宿場町の近くということもあってか、花町としてかなりの賑わいだったらしいです。そんな花町だったせいか、イメージ的に地価も上がりづらく、近代的な発展に乗り遅れた庶民的な街です。南はさすがに山の手線内ということもあって商業的な発展もあり、花町の比率も減少し、北と比較してイメージもアップしていったんです。そんなわけで価値観の差はありますが、一般的なステイタスは南>北という感じ。でも学生時代はあまり気になりませんでしたよ。大人になってからそんな南北の価値観を刷り込まれた気がします。北の住人だからかもしれませんが、北の方が和気あいあいとして好きですし、犯罪も少ないし、南より住み心地がいいと思いますよ。
    • MRで日照の動きのシュミレーションをパソコンで見せてもらいましたか?日照を重視されるのなら東向きは午前中だけですから。価格を重視されるのならなかなかこの価格は稀少かな。通勤通学を考えるなら三田線(西巣鴨)JR(大塚)都電荒川線(王子まで出て営団南北線・京浜東北線)。商店街は周りにに有るし、物価は大塚駅周辺より少し安い。高価な買い物ですから、ある程度納得して購入された方が良いですよ。私は購入者です。
    • 折戸通りは巣鴨警察署に近いことから、割と警察官の巡回もしています。一方で、栄和通り(庚申塚の交差点-新庚申塚の交差点)は、車が速度を上げて走り、現状では歩道も片側しかなく狭いので、怖いと感じます。また、巣鴨地蔵通り商店街は、コンビニ以外は概ねお店の閉店が早いせいか、20時頃をすぎると、すごいスピードでタクシーや車が通過してヒヤッとすることもあります。歩道を歩いていれば問題ないのですが、23時近くまではときわ食堂などを利用するタクシーなど、路面駐車をする車も多くて、歩きにくかったりします。
    • 大塚駅は低地だけど、西巣鴨はまぁ中間の丘でしょうか(高台は駒込、田端の各高台)。低地に比べ高台では古墳、遺跡も出土するなど、昔の人の足跡もあり、地盤が強固だとおもいます。ここのマンションもN60っていう強い地盤だとサイトで見た。古来からの立地としては良好でしょう。少し路地に入っているから、排気ガス等の臭さは大丈夫だと思う。4の日に巣鴨に行った時、建設現場を見たから。どんな人が入居するんだろう?。デザインも斬新だから、街中では完成したら注目されそう。店が多いから便利な隣接商業地域って感じだね。





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    周辺施設[ ]

    • 栄和町会。マンション下のセットバックした部分に町会の掲示板がありますよ、見てみれば解ります。来年成人式を迎える方何かお祝い品が貰えるみたいです、でも町会費払ってなければ貰えませんね。
    • 町会費は管理費込みだったのだと私も認識。有る意味、入居者の意思に関らず勝手に取られる。何かに表記されているのを見ましたけど…。町会費を納めなかったら、ここのマンションを建てるのを更に反対だれたでしょう。世帯数が急に多くなり、かなりの町会費が入るのだから、町会としては文句なしじゃないですか。イザの時には、アーデルの給水所から火災消火の役に立てるようにもなっているのでしょうよ。
    • 実際の地域性を良く知っていないので、町会との付き合いは情報源ですね。仲良くしていたほうがいいと思います。マンション周辺を歩いてみて、本当に地域が、地蔵通り商店街も盛んではなく、荒廃していくような気も。それ以上に明治通りに向かって歩くと、荒廃ぶりがすごく、細かなところでもあらためて驚く。






    その他[ ]

    • 将来売り出したときに中古価格が、不相応であれば仲介業者のアドバイスに従って、場合によっては数百万円の値引きを要求したりすることもあるようです。(俗に言う買い叩くこと)例えば、間取りが気に入ってもピンクと黄色の外壁なら1000万円安くても絶対に嫌だという人がいる一方、是非と多少間取りを犠牲にして、数百万円高くても黄色とピンクの外壁の部屋を希望する人もいるかもしれません。一生に何度もない、大きな買い物ですから慎重になりますよね。アーデルは、新築分譲としてはユニークなデザインが成功したのか竣工前に完売したのですから、事業としては成功でしょう?共有設備や材料費にお金を掛けずに、独自性をアピールするには外壁の色をデザインするというのは、クレバーな発想かもしれません。しかし、中古になって資産価値として見た場合に、どうなるのか未知数な部分が多いのではないでしょうか。




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    掲示板[ ]

    アーデル大塚C-スクエア

    物件概要
    所在地 東京都豊島区西巣鴨3丁目396-13他(地番)
    交通 都営三田線「西巣鴨」駅から徒歩5分
    総戸数 116戸