グランスイート下赤塚

2017年6月7日 (水) 01:34時点における版

物件概要

• 所在地：東京都板橋区赤塚2丁目809-1、4（地番）
• 交通：

1. 東武東上線 「下赤塚」駅 徒歩2分
2. 東京メトロ有楽町線 「地下鉄赤塚」駅 徒歩4分
3. 東京メトロ副都心線 「地下鉄赤塚」駅 徒歩4分

• 総戸数：42戸（他に店舗1戸）
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：丸紅株式会社
• 施工：川田工業株式会社
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.gs-shimoakatsuka.com/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 価格 4,690万円～6,650万円
• ここは、物凄く期待してたので、大変ガッカリした。設計が酷い　そのわりに高い　雑費がいろいろある。妥協したいが、きびしい。
• 70弱でいくらくらいですか？
  • 115平米　9800万以上です。

【ヴィークコート赤塚新町との比較】

• こことヴィークコート赤塚新町ならどちらがいいでしょうかね？
  • 向こうは駅から1分、ここは2分なので立地は大差無いかな。線路沿いじゃない分、環境はここのが良いかな。スーパーが入る予定ってのは、どうなんだろう？
  • ここは駅から距離が近いわりに、電車のうるささが無いのは良いなと思いました。ヴィークコートは駅から近い分、仕方ないのかもしれませんが、線路沿いなの検討をやめてしまいました。
  • ヴィークコートの線路沿いでは確かにここの静けさは無理ですね。モデルルームでは二重窓の遮音性の実験をしており窓をしめていたら全く問題ありませんでしたが、春とか秋に窓を開けたい時は厳しいでしょうね。 家族向きはここ、単身者、DINKSにはヴィークコートでしょうか。早くここの価格帯が知りたいですね。東武ストアの営業は何時までするのでしょうかね？納品で朝からガンガントラック来るのか少し心配ですが。
  • 通勤だけだとヴィークコートのが良かったですが、子どもの小学校通学を考えるとこっちかなあ。
• ここは物件周辺の道が狭すぎて昨今流行りのSUVとかだと苦労すると思います。ヴィークコートの方が総合的に良さそうですがあちらはもうすぐ完売のようですね。
• モデルルームも見ましたが ヴィークはほとんど オプションばかりで がっかり。しかし こちらは モデルルームがほぼオプション無しでも素敵。 プランについては個人的に魅力的なものもありました。 北側の部屋は駐車場が前にありますのでこちらは10メートル以上近隣の住宅と離れます。そのため 北側のわりには光が入るようです。わたしは悪くないマンションだと思います。
• 価格がSUUMOに掲載されましたね。ヴィークコート赤塚より駅から遠い分安くなると思ったのですが予想外でした。グランスイート赤塚は都心へのアクセスに欠かせない地下鉄には開かずの踏切を越えて徒歩4分なのにかなり強気な価格設定で驚きました。ヴィークコートにしとけば良かったかな。
• マンションは立地が全て。ｳﾞｨｰｸｺｰﾄ下赤塚が有楽町線、副都心線、東上線から1分に対してここは地下鉄から4分は致命傷。ｳﾞｨｰｸで60戸も捌けたあとに下赤塚で6000万のマンションの需要てあるのだろうか？比較的好印象の書き込みは販売業者に思えて仕方ない。間違いなく苦戦してるはずだから。
• ヴィーク、私も見に行きましたがうたい文句1000分の1でしたっけ？言うだけのことあって立地ともに中も良かったですね。

電車の揺れや音(特に夏場とか)がどうなんだろう、とかは思いましたがDINKSであれば全然妥協点。 それに引き換えここは、DINKSよりファミリー向けですかね？ 駅4分が致命傷wてのはどこまで求められてるのか分かりませんが、線路沿いに職場がある人にしてみれば十分な気がします。 1階のスーパーの営業時間が気になりますね。。24hとかだと夜ドアの開閉やしゃべり声とかうるさかったりするのかなーとか。あと問題は価格。ヴィークと比べても、やはりちょっと高いですね。ヴィーク以外でここの対抗馬となるような物件て今だとどこになるんでしょう？

• • 成増北口から坂くだるあれなら絶対的にグランスイートでしょう。ここの駅４分自体は悪くはないと思いますがヴィークコートと比べてしまうと 資産価値、流動性で劣ってしまうというだけ。持論としては山手線駅に接続の私鉄、地下鉄（山手線内側は除く）から３駅までなら徒歩７分まで、それ以上は徒歩３分以内しか今後の資産価値考えたら買えないと思います。 ※急行停車駅の成増、石神井公園あたりなら徒歩７分まで。 グランスイートが地下鉄赤塚徒歩４分でヴィークコートが徒歩１分で グランスイートの方が値付けが高かったのは本当に驚きましたが。
• 駅からも近いので利便性は良いと思いますが、下赤塚にしてこの高い価格にはびっくりしました。昔はそんなに高くなかったんですが、このあたりの地価もあがってきているのかな？

交通

• 駅力は通勤通学の観点からは地下鉄で都心まで一本なのでマイナーな駅ではありますが穴場かなと思います。通勤急行も停まりますしね。しかしマンション前の狭い道と肝心の地下鉄まで開かない踏み切りを越えなければならないのがマイナスポイントですね。

構造・建物

• 敷地面積 1983.37㎡
• 建築面積 1335.33㎡
• 延べ床面積 4504.38㎡
• 南に駐車場にすれば各部屋の日当たりが、良いのに、南側でも4階以上でないと日当たり悪い、なんて

共用施設

• 駐車場 10台(他に店舗用3台、内2台を敷地外で確保予定)　※平置：10台
• 駐輪場 42台(他に店舗用49台)
• バイク置場 3台(ミニバイク置場)

設備・仕様

• 全体的に一世代前の設備・仕様・間取りって感じでした。アクセスはいいけどそれだけ、がっくり。

間取り

• 間取り 1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 59.20m2～80.37m2
• バルコニー面積 4.59㎡ ～ 9.36㎡
• 資料請求しました。 すごい部屋がありました。 9000万円はするかな・・・ 下赤塚でこの規模必要かな？買える人は都心に行かないかな・・・
  • 収納多くて良さそうですが、我が家にはご縁は無いですね。。。 まあ、これが一般的じゃないでしょうから普通の部屋を検討する予定ですが。
  • 115平米だと坪単価280として9780万円ぐらいで売り出しだろうか・・・ 買える人は凄いなあ。 私には縁がない価格なので70平米前後を検討してるのですが 微妙に柱が食い込んでいてデットスペースになるのが気になる。
    • これぐらいなら、よくある程度では？ 洋室4は少し出てますが。
• ここに限らず柱の食い込む間取りは柱で消費した面積にまで固定資産税払ってる訳だから納得できない。アウトフレームでなければ話にならない。
• プランと価格が決定するまでは、ここを買う予定でした。駅近だし、ストアが下にあるし、しかし　あまりにもプランが悪くて、計画が白紙になってしまった。
• レスを読むと賛否あるみたいですか。プランを見てみましたけど大きい部屋も小さい部屋も確かに柱が気になります。公式サイトに掲載されているプランだと唯一Mタイプが良いなあと思いましたが ここはここで方角が気になる…。 Oタイプまであるので間取りパターンは豊富なんでしょうけどどこもこんな風なんですかね。それとも良い部屋はさっさと売れてしまったんでしょうか。
  • 窓を大きくとり、建物の一番外側に配置した手前、柱が中に入るのは仕方ないでしょうね。結局そこに魅力を感じるかどうか次第ではないのでしょうか。壁耐震や修繕からアウトフレームが絶対に良いとも思わないですし、駅や街自体にネガな印象そこまでないので、個人的には良物件だと思ってます。
  • 確かにＭタイプは間取りとしては優秀。3部屋中2部屋が独立居室で風呂にも窓、柱の食い込みも妥協できる範囲、収納もまあまああるし、リビングにはクランクして入る導線。坪単価270として6380万ぐらいか。
• かなりの数のプランがあるようですね。基本的にはファミリー仕様なのかなぁという広さがあります。３LDKと言っても、６０後半の平米数から、８０平米超えのところまでかなりバリエーションがあるのだなぁという印象です。比べてみると居室の広さ、収納面の容積に大きな違いがあるのかなと言う印象を受けます。荷物の量によっても選択肢が変わるのかも。

• 

  Pタイプ（2016-12-03）

買い物・食事

【テナント】

• 1階の東武ストアはフエンテでしょうか。 まさか普通の東武ストアじゃないですよね？

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域・地区 近隣商業地域・第一種住居地域

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  現地案内図

【幼稚園が近い】

• 南の幼稚園に４ｍしか離れてないところに建つらしい。
• 部屋の場所にもよるでしょうが、幼稚園の子供の声は結構聞こえるのでしょうかね？
  • 専業主婦や年金生活者で音に過敏な人以外は、幼稚園の子供の声は度外視でいいのでは。 あと自力で完全防音工事を施すか他の物件を選ぶか。
  • 幼稚園側の部屋は正直言って室内にまで聞こえると思います…。 ただ幼稚園なだけあってほぼ平日のみ、午後2時・3時で降園でしょうから そこをどう捉えるかでしょうか。個人的には声より送迎の車や自転車の方が気になるかなあ。 現地で確認しようにも時間限定なのでなかなか難しいですし。 状況をよく知ってるご近所さんがいればと思いますが…。
• ここはもともと東武ストアがあったところです。すぐ隣は幼稚園があります。 このあたりは比較的静かな環境ですが、隣は幼稚園なので、日中はにぎやかですよ。商店街なので車の出入りは大変だと思います。細い道ですが、人通りがあります。

【穴場】

• 有楽町線、副都心線で都心部のアクセスに乗り換えいらずの要町から地下鉄成増までは個人的には穴場だとは思っております。
  • 同意です。副都心有楽町線は通勤ラッシュ時の混雑もまだ許容範囲ですし、要町、コタケは高い。氷川は新築分譲物件がない。となると、平和、赤塚、成増で探してます。穴場だと思いますし値段も都内ほど上がってない。
  • 成増あたりも少し前より結構上がってますが、都心と比べると上がり方が小さいですね。都心は手が出ない。
  • 平和台、地下鉄赤塚、地下鉄成増は都心の値上り率に比べればまだ緩いので穴場であるのは間違いないと思いますがここまで埼玉寄りになると資産性を考慮した場合、駅からの距離の許容範囲は徒歩3分まで、甘めに考えても5分までというのが私個人の見解です。その基準にここも、ヴィークコート赤塚も合致しているので後は価格と間取りで決めたいと思います。 しかしヴィークコート赤塚の方はそろそろ売り切れてしまいそうですよね。早めに決断する必要があるかもしれませんね。皆様は色々と勉強されていて考えが参考になります。

【下赤塚駅周辺】

• 下赤塚駅の上は何ができる予定なのでしょうか？
  • 下赤塚は今後もあんな感じでしょう。あれ以上活気ある街になるとは思えません。私はあの寂れ具合が好きですが。
    • あのビルはさすがに建て直すのでは？ 何の店が入るかはわかりませんが、赤塚なのであまり期待しない方が良いかと。
      • 下赤塚駅ビルはすでに改修工事がはじまっており、来年4月には終わっている予定です。

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  改修工事（2017-04-25撮影）

周辺施設

その他

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