プレサンス ロジェ 水無瀬一丁目

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3.60

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物件概要

プレサンス ロジェ 水無瀬一丁目　外観完成予想CG

• 所在地：大阪府三島郡島本町水無瀬一丁目749(地番)
• 交通：

1. JR京都線(東海道本線)｢島本｣駅徒歩5分
2. 阪急電鉄京都本線｢水無瀬｣駅徒歩6分

• 総戸数：58戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年6月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：多田建設株式会社 第四事業本部
• 管理会社：株式会社合人社計画研究所、株式会社プレサンスコミュニティ

掲示板・口コミ

• プレサンス ロジェ 水無瀬一丁目（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 最近島本町はマンションラッシュですが、その中では断トツに良いと思いました。 何よりもJRと阪急の駅近、新幹線や171号線からも距離があり住宅街なので静か。 スーパーもコープとグルメシティが近く、保育園も近いです。 設備も悪くなさそうです。 近くのマンションが高値で売れているので、ここはもっと需要があるのではないでしょうか。 ただ島本駅が開発されれば不動産価値がもっと上がるのでしょうが開発が進んでいないのと、島本町ブランドがそこまで高くないので、未知数ですね。 洛西口のようにはいかないと思います。
• 水無瀬いいところですよ。中でもここはJR・阪急の間なので立地はいいですね。この戸数ならば金額次第ではすぐ無くなるかもね
• 他にも新築マンション建設ラッシュのようなので、スーパーやドラッグストアが新しくできてくれるでしょうか。比較して選べるので、値引き交渉やマンションのモデルルーム来場特典が豪華かもしれません。期待したいです。
  • いまどき新築マンションの値引きなんて無理ですよ。 モデルルーム来場特典なんかもありません。 売れ残り2年くらいで安くなるんではないでしょうか。 プレサンスはすでにあと数戸しか空いてないようなので、安くする意味はないですね。 171沿いのジオなんかは空きが目だってるので、数年後に値引きされるかもしれないですね。 残念ながら1年目値引きはないです。
• こんなに立地のいい場所なのでぼったくりの価格と思ってたんですが、良心的な価格でした。
• どなたか価格帯教えていただけますでしょうか
  • ほとんど空いてませんが、65平米の3LDKで3500万くらいでしょうか
• 立地と設備みてすぐにでも買いたかったけど良い部屋は全部売り切れでした

【契約者】

• 契約しました。この立地でこの価格からならオススメです。低層階、最上階ほぼ完売してますね。 周辺環境も良さそうです。来年以降の急激な人口増加がどう影響するのか・・・若干気になりますね。
• アーバン、ジオ、レジデンスでどれにするか悩んでたけど、たまたまプレサンスの案内を知って即決めでした。 他の3つのマンションの欠点を補ったマンションですね。 広いタイプの3LDKと安いタイプの部屋はすぐ完売でしたね。 JRと阪急の駅近でこの価格は他にないんでしょうか。 まぁ少し寂しい街ではありますが、私としては自然が近くなのでむしろプラスです。

• ここは投資向けマンションではないですよ。
• 確かに立地はいいので売ったり貸したりは簡単だと思います。 最近はマンションを買い換える人も多いので、そのアピールだと思いますよ。 ただ島本ということと間取りが完全にファミリー向けなので、投資向けではないです。
• 独身者ならここの2LDK、あるいは小さめの3LDKでしたら2000万円台もあったのでいいのでは
  • 2000万円台って、安いですね。 水無瀬一丁目の坪単価で少ない個数、それで安く提供できるなんて、さすがプレサンスロジェですね。
• 阪急もＪＲと両方利用しやすい立地で交通アクセスを優先な考えたら良いとマンション。 ただ、外観デザインがイマイチというのか、今風ではないなと感じました。 マンション上にあるマンション名のプレート?も古臭い感じ。 マンション名をあんなに宣伝する必要あるのかなと疑問です。
• こちらは建築にあたって近隣と揉めたんですね… 住宅街に建築するときは起こり得ることだとは思いますが。
• プレサンスに決めた理由は、 駅への利便性、学区、価格、国道、鉄道からの距離です。 担当の営業さんもとても親切で、丁寧にご説明していただきました。 プレサンスご検討なら、もう空きはないと思うので、他のマンションをご検討された方がいいと思います。
• 決めた理由は駅からの距離です。また、未就学児がおり、低層階希望、洗濯物も布団も外干し希望、エアコンは極力使わず窓を開けて風を通したい、といったところです。
• 島本では一番の立地は間違いないですよね。 価格もまぁ今の相場ではコスパいいかもしれません。 ここの72平米の部屋がジオの76平米の部屋と同じ大きさでした。 WICがなく、廊下が短いので少し平米が小さくなっているんですね。 アーバンよりもJRに近いですし、JR周辺の開発が進めばここも恩恵が大きいですね。
• 3LDKで2800万円台からで、駐車場も3500円からなんだと感じます。このあたりの相場、まだ調べていないんですが、妥当価格ですか？知人の家では夫も妻も車に乗るので敷地外の駐車場を借りているようなんですが、割高で月々けっこうキツいと話していました。
  • プレサンスでは、一番安い部屋は客寄せ用で、倍率の高い抽選に当たらなければ買うこともできません。通常は最低価格からプラス500万円位から購入できる部屋があるということになります。つまり、3300万円台で、3398万円などのケースが多いので、約3400万円から購入できるということになりますので、周辺の相場からすると随分と高いですよ。 また駐車場は機械式なので、修繕費が高額になりますので、一見月々の料金が抑えられているように見えても、結局は、外で借りた方が圧倒的に安くなります。
  • 確かに2800万円台の3LDKは数部屋でしたね。 ただそこからプラス500万って何を根拠に？ 3200万円の部屋とかも普通にありましたよ。 アーバン、ジオ、レジデンス、プレサンスと戸建ても検討し、すべて見学に行きましたが、 プレサンスの相場が高いということは全くありません。 どちらかというとアーバンとレジデンスが高め、ジオが安め、プレサンスが中間といった感じです。 戸建ては最低でも4200万しますので高いです。 駐車場のことも、修繕費は住人全員払うものなので、外で借りたほうが安い意味がわからないです。
• 安い方の部屋で３、２００万円もするのは、少しお高いように感じますよ。２、８００万円では購入出来ないのは、知って残念でした
• 2800万円で3LDKのマンションなんてこのご時世郊外のまた郊外くらいしかありませんよ。 長岡京市や高槻市、茨木市といった準都市部では最安の3LDKでも4000万以上します。

800万で購入できないのであれば、奈良や滋賀の郊外しか選択肢がないのでは

• 近隣の住民の方と揉めているみたいですが、原因は何なのですか？
  • 住宅街のど真ん中ですからね。 日照権や工事の騒音などで揉めたのかと思います。 ただ、住宅街に大規模な建築をするときは絶対にある問題です。 マンションの住人には非はないのですから、そこは大丈夫だと思いますが。
• 近隣に住む者です。 ある程度はもう建つ事は仕方のない事と思い今は以前よりは揉めているという事はありません。 検討されてる方が不安に思ってる事もあるので、ありのままをお話しさせてもらいます。 長文になりますが、お許し下さい。 住宅地の真ん中にマンションをというのがこの界隈ではないものと考えていました。 そこにマンションをというのがやはり住民としては衝撃でした。 敷島住宅の方々もマンションが建つと言う事は知らされず購入された方もいらっしゃったと聞いています。 近隣住民としては、何も知らされないまま計画が進んでいました。 元々説明会も行う予定もなく、要望があったので緊急に説明会を行ったという態度だったので参加された住民も興奮され、説明会どころではない状況でした。 説明会もプレザンスの方は参加されず、全く関係のない説明会社と名乗る（表現が悪いですが）ガラの悪そうな方が責任者として来られ、最後はほぼ恫喝に近い状態でした。 その後も説明会があったみたいですが、クレームを入れた方だけにこの日に説明会をしますとポスティングがありみんながみんな説明会があるという事は知りませんでした。
  • 工事業者の問題も大きいのは事実です。 6月の大地震があった日も9時前から穴堀工事を行い余震か工事の揺れかわからない状況でした。 7月の大雨の時も地盤が緩んだ状況の中も穴堀り工事をしていました。 台風の時も大きな機械を住宅の横に置いたまま帰ってしまい倒れてこないかやはり心配でした。 私有地でタバコを吸いそのままポイ捨て等も我々が指摘するまで日常茶飯事の事でした。 自然災害で工期が遅れたのは仕方のない事ですが工事時間も9時?17時ですが、それも守る事もなく先月は21時近くまで工事をする事もありました。 マンションが建つというより工事業者との問題が大きいかと思います。 阪急、JRの両方の駅も近く静かな所なので、住みやすいのは間違いない事です。 ただ、工事業者やプレザンスが近隣に最初から配慮のある行動を取って下さればこんなに揉める事がなかったのかなとは思います。
  • ここを検討されてる方には全く非はありません。 何度も申し上げますが、立地も良く静かな所です。 ただ、心配なのが入居にあたり車の出入口も狭く引越しのトラックもたくさん来るとまた一悶着があるか心配ですが。 住んでしまい時が経つと、そういう事も過去の事となり立地の良い場所を選んで良かったなとなる事も事実かと思います。 どこもそうですが、何かしらの問題もあり不安もあります。 島本町に4件マンションが建ちそれぞれ近隣住民とのトラブルはあったかと思います。 それぞれ良し悪しはあるのですが、入居される方には非はありません。細かな情報も知らない方が大半かと思います。 近隣住民もそれは理解している事だと思います。 1.2年後にはご近所さんになる可能性があるのでこういう経緯があったとお伝えした次第です。 余計な事もたくさん書いてしまいましたが、これが今までの経緯です。
• 最寄り駅の近さ、間取りの広さなどトータルで見て この価格で購入できるマンションってなかなか無いでしょう。 様々なプランタイプがありますが、どのプランも各部屋に窓があり かなり通気性は良いのかなと思いました。
• JR.阪急と２つの駅にとても近いというこの立地の良さで不動産価値はあるのかなと思って購入を考えています。 正直、新築で高槻市内の駅徒歩圏内の物件だと値が上がり過ぎてて手が出ません。 マンションの構造などは最近の物件なら然程変わらないはずだと思います。
• 阪急とJRどちらも徒歩5分でいけるのは便利ですよね。 最上階のテラスがある部屋を購入された方が羨ましい。 山の景色とか良さそうです。 島本は田舎ですけど、同じ条件の桂川、長岡京、高槻はグレードの割には高すぎです。 プレサンスは良くも悪くも数が多いので、悪い情報もよく入ってきます。 ただ私の友人がプレサンスに住んでいるのですが、住みやすいと評価していたので、あまり気にしてません。 正直造りや隣人は運ですし、他のマンションでもリスクはあるので。
• 高い部屋以外は完売なんですねー。 第一期募集が1月と遅かったけど、事前案内でほとんど決まってしまってたんですね。 ここのルーフバルコニーがある部屋は魅力だけど、高くて買えない…
• 竣工まであと半年もあるのに、かなり早く完売しましたね。

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交通

【電車】

• JR京都線と阪急の2路線が使えて、どちらも5～6分なので物件価値としてはいいんじゃないかと思いました。島本、水無瀬駅を利用している人の口コミがあれば知りたいです。

構造・建物

プレサンス ロジェ 水無瀬一丁目　エントランスアプローチ完成予想CG

• 建物に社名をデカデカと入れるの、ダサいからやめてほしいな。設備とか悪くはないだけに残念。
  • そうそう！プレサンスってロゴ入れがちですよね。客から見てあれがプラス評価にならない気がするけどね。そんなに良いイメージのブランドなのかな
• 防音について話題があがってるようなので調べてみました。 【床】 プレサンス…ボイドスラブ230-300mm レジデンス…ボイドスラブ240-250mm ジオ…コンクリートスラブ200-230mm アーバン…コンクリートスラブ200-230mm＋二重天井 フローリングは全てLL-45相当
  • 【壁】 プレサンス…記載がないが間取り図と概要より鉄筋コンクリート200mm前後 レジデンス…鉄筋コンクリート190mm ジオ…鉄筋コンクリート180-220mm アーバン…鉄筋コンクリート180mm ボイドスラブは×0.8するとコンクリートスラブの数値と比較できるようです。 またコンクリートスラブよりも防音効果は少し高いようです。
  • こうみると他と大差ありませんね むしろジオが二重天井ではないコンクリートスラブなので一番響くのではないでしょうか。 上で挙げられている都島本通WESTはボイドスラブ230-250mmなので少し響きやすいかもしれません。 つまりレジデンスも少し響きやすいのかも。 公表値だけみれば全く問題ありませんよ。 壁については具体的に公表されてないのでそこに怖さはあります。 あくまでも公表されている内容に基づく比較なので、手抜き工事とかその辺はわかりません。 マンションは超高級マンションでない限り基本的に音が響くものですので、隣人の影響が一番大きいです。

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共用施設

• 駐車場：47台(屋内平面式5台(内3台は電気自動車専用充電コンセント付)･屋外平面式1台(電気自動車専用充電コンセント付)･屋外機械式41台)　
• バイク置場：4台(屋内平面式)　
• ミニバイク置場：7台(屋内平面式)　
• 自転車置場：116台(屋外上段ラック式 屋根付38台･屋外下段3人乗対応スライドラック式 屋根付12台･屋外下段スライドラック式 屋根付66台)　
• 駅に近いので便利なのですが、 駐車場の台数が全戸分確保されていても良いのかなと感じました。 子供がいたり、週末の買い物はやはり車があったほうが便利じゃないかなと…。
• 駐車場、せまくてとめにくそうですね。 敷地かなりギリギリですね。

間取り

• 廊下が短いだけで部屋は他と比べても狭くないですよ。 ただ、ウォークインクローゼットはありません。
• 間取りは、2LDKも3LDKも4LDKもあり、少人数家庭からファミリー向けにもなるマンションなことが推測されます。Dタイプの2LDKもFとして窓のあるフリールーム5.5畳があるので3LDKのように使うこともできるような気がしました。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 保育園はほとんど満員だったかと。
• 保育所の待機率は府内ワーストワンなので、その年代のお子様がいらっしゃる方や、これから出産を予定されている方は、覚悟しておかれた方が良いと思います。
• 待機児童は11月で60人。

【小学校・中学校】

• ロケーション、中学校は近いのに小学校が駅向こうなんですね。中学校より小学校の方が近くがよかったです（体調が悪くなった時にお迎えに行くとか）。
  • 小学校遠いのは少し不便ですね。171渡らないといけないのも怖い。
    • 小学校徒歩10分くらいですから、全然普通ですよ。171渡る怖さはわかりますが。

周辺環境・治安

• 地域･地区：第1種住居地域･法22条区域･第2種高度地区
• 島本町は良くも悪くも田舎なので治安はいいです。のほほんとしてます。自然豊かなところが好きな人は気に入ると思いますよ。少し山手に行けば渓流があります。
• 立地も気に入ってるのですが、中学校の隣だということが気になっています。部活動の声や楽器の音などがどのくらい聞こえてくるのか...。
  • 学校のとなりって、授業中は静かだし、朝と部活の2時間くらいが少し賑やかになるくらいだと思いますよ。少し離れてる部屋だと問題ないかと。
• JRと阪急、2つ使えるので便利といえば便利なのかなあと感じています。公園があって、緑も残る地域で、自然の中で子供を育てたいならいいかなとも思ったりして。
• 淀川が氾濫した時のことは皆さんあまり考えないのでしょうか？
  • 考えてるからこそライオンズやジオ、レジデンスは除外しましたね。あと3階以上なら問題ないかと。
• 水無瀬駅まで近いのでアクセスは良いですが 住宅街にあるので、静かな街並みなのかなという印象で 住みやすそうでいいなと感じました。
• このマンションは素晴らしいマンションです。 水無瀬の立地でここ以上に良いとこはないです。
• 駅からの距離がバランスいいと思いました。JRの島本からは徒歩5分、阪急の水無瀬駅からは徒歩6分。ちょうど中間に位置していて、大通りのすぐそばじゃなくて1本裏手というのも住みやすそうに思います。

【災害・地盤】

• 数年前の大雨、島本冠水の時、この辺りは大丈夫だったのですか？ 一中の体育館まで浸水してたとか、、、 おききしましたけど
  • あの辺一帯、腰くらいまで水に浸かっていたみたいでしたよ。
  • これですね 浸水地域を住所で一丁目とか二丁目とか書いてないから広い範囲で水無瀬が被害にあったとしか解らないですね 災害の記録（平成24年8月14日の大雨被害の概要）｜島本町ホームページ http://www.shimamotocho.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/2/saigai...

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