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住適空間 - ご近所マンションの記事
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プラウド桜新町

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

プラウド桜新町

目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:東京都世田谷区弦巻五丁目598番1・2、599番1・2(地番)
  • 交通:東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩10分
  • 総戸数:174戸
  • 構造、建物階数:地上8階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2016年12月上旬予定
  • 売主:野村不動産株式会社
  • 施工:長谷工コーポレーション
  • 管理:野村不動産パートナーズ
  • 公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/sakurashinmachi/


[編集] 価格・コスト・販売時状況

【価格】

  • 価格帯が8000万スタート。正直駅から遠いしあの辺りにそんな価値あるのかなあ?と思ってしまいました。
  • あの立地でこんな価格で、、、、一体誰の需要があるのでしょうか。 坪単価約400万。 有り得ないです。
    • 坪単価は380万しないくらいと営業の方に聞きましたよ。
  • C-Lc 83.85 18200万円台
  • S-H 75.24 38000万円台
  • 最上階の部屋は価格が出てませんでしたが、100平米をちょっと超える部屋が12000万後半~だそうです。そうそう、台所もお風呂も狭かったな。
    • 当初の設定より約1割弱ほど安くなった。野村も冷静になったね。現在100平米ちょうどの部屋は11000万台?。ヴィークステージと比べかなり低めの設定。駅から少々離れているが、この価格なら、かなり売れるじゃないか。広い家が欲しい方がたくさんいると思う。
  • 最初、7400万スタートでメールが入ったと思ったら、300万下げ。現地を見れば、いろいろご意見はあるでしょうね。
    • 坪単価300中盤くらいでしょうか。かなり前向きになる価格ですね。供給多いから価格を抑えた、ということであれば、現在探している方にはかなり有利ですね。小田急や京王ですら、坪単価300〜350万の状況ですから、かなり優良物件と思えてしまいます。
    • 4平米、7,188万はこの頃の桜新町では破格ですよねー。立地が気にならない人からしたらかなりお得なハズ。駅近物件だと同じ平米数でも階数で違うけど2,000〜3,000は上乗せです。
      • 7100万円台というのは、西向きの地下の部屋ですよね。駅から10分以上歩いて、真っ暗な部屋、私は安くても住みたくないです。プラウドだから期待してたのに残念です。
  • 74平米、2階/3階の部屋なら、坪350以下で買えます。
  • 7338万円~1億3598万円 (第1期3次 7月下旬販売開始予定)

【価格表(2016年6月17日現在)】

  • シーズンレジデンス(西向き)
    • 4階74.69平米・・・・8,398万円
    • 1階76、59平米・・・・7,338万円
  • ブライトレジデンス(南向き)
    • 7階81、31平米・・・・9,788万円
    • 1階100、28平米・・・9,788万円
  • センターレジデンス(南向き)
    • 7階(最上階)105、82平米・・13,598万円
    • 2階80平米・・・8,198万円

【価格表(2016年7月15日現在)】

  • 階数 タイプ名 向き 間取り 専有面積 分譲価格 坪単価
    • 1F - 不明 3LDK 74.69平米 7188万円 318万円
    • 2F - 不明 3LDK 80.03平米 8198万円 338万円

【販売時状況】

  • モデルルーム行ってきました。盛況?ではなく閑散としてましたよ。週末でも普通に予約できると思います。
  • いよいよ購入登録開始ですね。100平米以上の部屋は人気があるらしいですよ。
  • 4月上旬に行ったらかなり混み合っていました。7188万の部屋は売れるかも、申込者がいました。
  • 6月末で第一期3次販売中です。壮図数174戸中75分譲済みとのことでした。
  • まだ、販売されていませんが、要望書を提出するとのこと。そして、希望する住戸には、できるだけ他の希望者を案内しないように、販売員が誘導するので、できるだけ抽選にならないようにしてくれるそうです。抽選会は、日曜の夕方とのことで、他社のように平日の昼間に抽選会を行い、できるだけ客をこないようにさせる作戦よりは親切だと思いました。

【資産性】

  • 最近の桜新町の相場と物件のレベル・立地・環境を考えると違和感ないですね。距離さえクリア出来る人なら、むしろ若干お手頃に感じるくらいかと思います。
  • このマンションは、きっとビンテージマンションになる予感がします。駅からの距離がやや遠い気がしますが、設備の豪華さはこれ迄弦巻には無かったクラスですね。これから二年後の竣工だから、駅前周辺のマンションとは販売のピークが重ならないので、マンションの販売完了迄には弦巻も垢抜けたエリアに変身する予感。
  • かなり駅遠エリアであり、周辺環境も良いとは言えず、資産価値は脆弱です。
    • マンションの周りは良いとは言えないが、コンビニあたりに行けばそんなに環境が悪くない。生活必要な店全て揃えてるし、駅まで行かなくても十分買い物ができる。資産価値と言ったらどうでしょうね。最近東京全体に不動産バブルになってるので、どこを買ってもいずれか将来的に下がるではないか。
  • この物件は、永住用に設定されていて、投資で買う人は居ないそうです。老後、駅を使わない世代になったときや、年配層が、図書館、馬事公苑などを使うにはよいと思いましたが、働いている層は通勤は大変だと思います。


[編集] 交通

【電車】

  • 渋谷駅周辺の再開発事業により、JR山手線、東京メトロ、東急東横線など、9路線が結節する都心屈指のターミナル「渋谷」駅へ直通9分。駅周辺の渋谷マークシティや渋谷ヒカリエなどの大型商業施設をはじめ、東急百貨店 渋谷・本店、西武渋谷店など、先進のカルチャーやファッション、グルメが集積する高感度な街へスピーディにアクセスできることが、都心近接の「桜新町」駅の大きな魅力といえるでしょう。
    • フラットな道のりです。急行駅ではないものの渋谷まで直通9分、大手町まで25分で下ると二子玉4分と都心へのアクセスも良く人気エリアに行きやすい場所です。
    • 田園都市線、桜新町駅なので、渋谷駅や三軒茶屋までも近いです。二子玉川へも2駅なので買い物も便利。
  • 駅からも思ったたより遠い。(15分かかりました)
  • 桜新町、いい街だけど、ラッシュ時の電車は異常です。朝から揉みくちゃ。サウナ状態。乗客はイライラして小競り合いもたまにあり。

【バス】

  • 東急バスはかなりの量走ってるし、かなーり空いていますよ。通勤はむしろバスのほうが往復座れるし、場所によったらすぐ乗れる。
    • バスって渋谷までくらいじゃないんでしたっけ?また、あのあたりは車で良くとおりますが、246の渋滞もすごい思います。
      • 田園都市線は確かに激混みってのは分かっていた上で、自分の場合職場が渋谷までの経路にあるのでバスを利用しています。 バスは10分おきには走ってますし、バスの時間はブレるとはいえ、AM8時台に乗れば、渋谷までは30分~40分で到着できるので、それを見越して準備すれば満員電車よりもよっぽど快適です。
  • 弦巻では結構使えるバスも、弦巻営業所までは少し遠い。


[編集] 構造・建物

  • 建物はシーズンレジデンス(西向き)、ブライトレジデンス(南向き)センターレジデンス(南向き)、ゲートレジデンス(東向き)の4つの棟にに分かれている。
  • 床は2重床とのことでした。
  • 外壁などを含めて外観デザインがとてもおしゃれで良いなと思います。
  • 天井は2,4メートルで普通でした。
  • 1階全部半地下になってる。それが200万も安くなった原因かも。2階以上じゃないと住みにくいと思う。


[編集] 共用施設

  • 駐車場:(敷地内)78台(機械式77台、身障者優先1台(他にカーシェア用1台))
  • 駐輪場:348台(小型平置20台、2段式174台、スライド式94台、大型スライド式60台(他にレンタサイクル用5台))
  • バイク置場:9台
  • パーティルームは「Hanare(はなれ)」
  • ミッドラウンジ
  • コンシェルジュサービスがあり、パーティーサロン、ラウンジ、竹林庭園、水が流れる庭園。どれもゴージャス感のある造りでマンションのグレード感が更にアップされていました。
    • パーティーサロンはあまり維持費がかからないし、 部屋に友達呼んで騒がれるよりはこういう所が有る方がありがたいとは思います。 コンシェルジュはコストはかかりますね。 いると防犯上宜しいようですけれども。
    • コンシェルジュ、カーシェア、パーティーサロンなんて使わないなあ。こういう無駄な共用設備がなければ良いのに。
  • カーシェアはリースなのかな、と思っていたんですがどういうシステムなんでしょうか。 常に敷地内に車が置いてある状態なのですか?
    • カーシェアは15分200円?から借りれるので、レンタカーより便利だよ。⇒http://www.orix-carshare.com/what/index.htm
    • カーシェアは買い物や送り迎えなど、ちょい乗りするには便利で安価なサービスで良い感じです。車両はマンションの敷地内に置かれるのだと思います。
  • 1フロアの住戸数から考えて、エントランスのエレベータが1台しかないという計画は無理があるのでは。
    • 175世帯でエレベータ2基設置しているものの、使用頻度が高いのはエントランス側のエレベータ1基です。しかもこの世帯数ですから5分程度の待時間は覚悟しておかなければなりません。大規模マンションなのにエントランスも小さく残念です。
    • プラウドのマンションは好きなのですが、ここはちょっと今までのプラウドと異なり、名前だけプラウドの普通の大規模マンションな印象で残念です。
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[編集] 設備・仕様

【良い点】

  • 設備仕様に関してはある程度そろっているのはよさそうですし、特にディスポーザーが標準装備になっているのはいいですね。
  • 内装や設備は高級感があり、見た目もおしゃれだなと思いました。
  • キッチンはデフォルトで大理石です。

【悪い点】

  • ハイサッシではない点と一階住戸が半分地下にもぐっている点は、どうしても納得できませんでした。
  • カーテンボックスをもっと天井ぎりぎりに持って行って窓を高く作れば開放感があり広く見えるのではないかなぁと残念でした。


[編集] 間取り

  • 間取り:3LDK ~4LDK。
  • 専有面積:72.14m2~110.78m2。
  • バルコニー面積:7.60m2~13.20m2。
  • ここは専有面積が広い物件もあるし、間取りのバリエーションはあって面白いと思います。
  • 収納重視なら、大型WICと押入れ型収納、納戸などがあり、しかも田の字でない「C-F」タイプ74.64㎡3LDKがいいなと思いました。
  • リビングと隣の洋室がウォールドアで可変できる「S=H」タイプ75.24㎡の3LDKもまずまずだが、西向きというのが…。
  • 間取り見たけどどう考えても高級マンションではなさそう。グランドヒルズに田の字の間取りなんて無いですよ。これで高ければぼったくり。
    • なんだかんだで田の字が一番住みやすいと想います。下手に間取りに凝ったり内廊下にすると住みにくかったりしますしね。田の字は風が抜けるので気持ちいいですよ
  • B-Hrの間取り、角部屋ルーバル付きなのに開口部が少なすぎません?なんかもったいないですね。。
  • 7188万のお部屋、ひょろ長いですね。キッチン横、窓のない4.5畳の洋室。玄関のわきに風呂場の窓。あまり見たことのない間取り。。。74平米、もう少し設計を工夫したら良いのに。

【モデルルーム】

  • モデルルームは「B-Atype 90.29平米」になります。リビングダイニングを拡張し2LDKのゆったりしたつくりにしていました。プラウドシリーズに多いのですが縦長リビングで細長い部屋のつくりになってます。今回100平米を越える広い間取りもあり、そこはHPでもワイドスパンをうたっております。が、しかし・・・私が思うには確かにバルコニーに全部屋が面していているのですが最近流行のワイドスパンとはまた意味が違う気がしました。ただ全部屋出入り出来るバルコニーに面していて窓があるというだけのような。出来れば一番多い70から80平米にもワイドスパンを採用してもらいたかったです。横長リビングにセンターオープンする甲高な窓。玄関はクランクタイプです。オプションだとは分かってますが大理石を使ったインテリアがところどころにありゴージャス感最高です。廊下は短くつくられその分部屋が広く感じます。オプションだらけなので豪華に見えましたがプラウドは標準仕様が高級なのでところどころ高級感を感じられました。まずキッチン、洗面台は標準で大理石が使用されています。食洗機、ディスポーザー、浄水器はもちろん備え付けされています。そして最近プラウド立て続けに見ていて一番感動するのがお風呂!場所によっては標準でないところもあるのですが流石は世田谷地区。お風呂も高級仕様です。お風呂の渕に大理石が埋め込まれています。そして壁、床にもご丁寧にタイルが張られています。通常はボコボコしたプラスチックのものが使用されています。水回りが全て高級仕様になっているのは嬉しいですねぇ。
  • 横に長いデザインなので、住民は、各居室の前の廊下を歩くことになるのですが、プライバシーって気になりますよね。玄関を開けたときに部屋が丸見え、だといやです。ここのマンションは、玄関ドアが、クランクイン玄関というのらしいですが、住戸の真正面にドアがついているのではなく、横についているので、とても考えられて設計されているなと感じました。モデルルームは、4LDKを3LDKにプラン変更されていて、リビングは、20畳。私が、すてきだなあとひきつけられたのは、オプションの天井の間接照明でした。間接照明がそとから、見えてなくて、折り込まれた天井の隙間から、明かりがもれている。「LED間接照明(下がり天井形状含む)」というオプションでした。他の見学の人も、これいいといって、「オプションです」といわれてました。キッチンのシンク下のドアや洗面の扉が、スライドではなく、開き戸なのは、コストカットでしょうか。ここのモデルルームでよかったのは、居室3部屋を中で、つなげているんです。ウォークインクローゼットを行き来できるようにしたり、居室と居室の間にガラスのドアで区切ったりして、気配が感じられる。完全に廊下からしか出入りできない個室にはなっていない設計なんです。 構外、高級物件でデベロッパーが力を入れている物件しか、こういうモデルルームは、作成しないので、見学するだけの価値はあると思いました。 ただ、この部屋のレイアウト変更も残念なのは、オプションです。モデルルームでなかったのが残念なのは、コンサバトリー。子供、ペット、日中家にいる専業主婦は、ぽかぽかな光を堪能したいのですが、どのぐらい光が入るのかとか、暑いのかとか、気になりました。


[編集] 買い物・食事

【買い物】

  • サンクス弦巻5丁目店(約110m・徒歩2分)
  • ウェルパーク桜新町店(約150m・徒歩2分)
  • サミットストア弦巻通り店(約290m・徒歩4分)
  • いなげや桜新町店(約560m・徒歩7分)
  • TSUTAYA桜新町店(約900m・徒歩12分)
  • いなげやとかサミット近いのはメリットですね。

【食事】

  • 鉄板焼き虎幻庭とお好み焼き古無門は、綺麗に手入れされた大きなお庭の中に建つレストラン。こういうお店がすぐ近くにあるのは良いですね。
  • 馬事公苑のツタヤ書店に併設それてスターバックスがあり、ツタヤ書店の購入していない本をスターバックスで読めるそうです。


[編集] 育児・教育

【幼稚園・保育園】

  • ねいろ保育園(約260m・徒歩4分)
  • 西弦巻保育園(約290m・徒歩4分)
  • さくら幼稚園(約950m・徒歩12分)
  • 保育園の空きはありますか?
    • 保育園はすぐに入れるところって難しいのでは。今はどこも厳しい。世田谷区も子供が多い地域ですので、それなりに大変だ、という話を友達から聞いたことがあります。幼稚園も入るのが大変だということでしたので。桜新町もマンション増えてきていますし、保育園を考えているならば保活も頭に入れておいたほうがいいのかもしれません。

【小学校・中学校】

  • 松丘小学校(約440m・徒歩6分)
    • 平成19年(2007年)に「地域運営学校」に指定され、積極的な情報公開に努め、保護者や地域の声を反映する学校運営を進めています。
    • 課外クラブの活動も積極的に行っていることも特色のひとつです。
    • 松丘小学校寺子屋「COSMOS」など、地域の方々と協力で講座も開かれています。
    • 教育水準は高く「地域運営学校」に指定されているため、営業担当の方曰くこの小学校に通わせるべくために引越してくるかたもいるそうです。
    • 小学校も近いですし、歩道も少し整備予定とのことです。
  • 弦巻中学校(約840m・徒歩11分)
    • 「優心」「優考」「優健」を教育目標とし、社会に貢献できる国際的な視野を持った、人格、見識に優れた人間になることをめざして教育活動を進めています。
    • 「土曜カルチャー」で、普段学校での教育では学べないことを地域の方に講師となっていただき講座を開設しています。


[編集] 周辺環境・治安

  • 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域

【立地・住環境】

  • 駅自体には大きな商業施設はないものの、その分静かで閑静です。
  • 徒歩10分と言ってもかなり坂道多いです。いなげやから遠回りすれば大丈夫そうですが、多分15分以上掛かりそうです。これだとかなりキツイ立地ですね。
  • 物件周辺は古い団地だらけ。独特の臭い、空気があって無理だな。
  • 現地見てきましたが、弦巻アドレスの期待があった分、結構がっかりしました。あの辺りは割と下町感がありますね。
    • 下町感て弦巻商店街のことかな。目の前の道路は江戸時代に民衆が大山詣でに行くために通った大山街道という由緒ある道なんだから、古くからの商店があって当たり前。 駅のすぐ北西の、区画だけは整っているけどいろんな嫌悪施設が混在する準工業地域エリアなんかよりよっぽど趣きがあると思うけど。
  • ここは昭和女子大学の女子学生寮の跡地でしょうか?
    • 女子大そのものは昔から三軒茶屋と三宿の間にあるでしょ。ここは緑声舎という女子大学生寮の跡地では?
  • 戦前、この一帯は陸軍の軍用地でした。戦後、民間に払い下げられた経緯で学校用地ができたのでしょう。陸自の用賀駐屯地や食品衛生研は衛生廠の跡地ですね。ちなみに食品衛生研は川崎への移転が決まっており、広大な跡地が払い下げられてマンションが建つのではないかと周辺住民としては戦々恐々です。ラコルダが2万平米超、衛生研はそれを上回っていたと思います。
  • 馬事公苑が近いって結構クセモノですよ。是非夏場あたりにあのへんに行って欲しいんですが、とにかく馬臭い。馬糞の匂いかな、結構周辺まで大きく漂います。大井競馬場みたいなああいった感じの匂いが結構広い範囲まで届きます。あと風が強い日は、馬事公苑のダートコースの砂が舞います。風向き次第ですがすんごい目に入る。

【周辺の建物】

  • 建設予定地の近所に住んでいます。購入を検討されている方は現地周辺を見て歩かれることを強くお勧めします。弦巻5丁目は、古家・古アパート・古マンション・狭小住宅が建ち並ぶ地域です。当物件の南側には、弦巻リハイム(築41年)の高層棟(10階建)が建っています。当物件(8階建)は南側住戸が中心ですが、高層階であっても弦巻リハイムが視線を遮ります。30メートルくらいしか離れていないので、カーテンを開けての生活は難しいでしょう。また、弦巻リハイムと当物件とのあいだは、リハイムの駐車場とゴミ集積所(平屋)になっており、ゴミ収集車は集積所まで入ってきてゴミを回収しているので、音や臭いに悩まされるかもしれません。弦巻リハイムは、管理組合で決定した耐震補強工事が一部住人の反対で中止になったくらいなので、しばらく建替えになることはなさそうです。
    • 現地見てきましたが、あの囲まれ感と子汚い雰囲気はダメですね。とにかく周りが汚い。 南側もかなり古そうなマンション近接で塞がれてますし、長谷工だし、正直魅力がまったくなくなりました。 個人的にはたぶん値段はかなり安くなると思います。
  • 現地北側の空地って、何ができるんですか?
    • 北側は私立認可保育園が開園予定(今秋~来春)。250人超の大規模園。運営事業者:(福)水の会
      • 新設の保育園は250人規模だそうですが、登園で車が渋滞するほどですか? お子さんがいらっしゃるご家庭には良い環境かもしれませんが、通勤に車を利用する方にとっては時間帯がバッティングして大変になってくるとか? 騒音は窓を閉めていれば大丈夫では?
        • 世田谷区の認可園は車での登園は不可のはずです。実際に車で送り迎えしてる人は見た事がないですし。自転車は多いですけど。
        • 保育園が前ということで心配の方も多いようですが、もしそうであったとしても一日中なわけではないはずです。 そんなに気にしなくても良いのかなと考えてます。
        • むしろ綺麗な保育園が完成し、保育園なので車の出入りは多くないのではと思うので、マンションの周辺施設や環境としてもプラス要素だと思います。

【周辺道路】

  • 東側道路は、道幅が狭い一方通行ですが、世田谷通りからの抜け道になっており、交通量は意外と多いです。物件イメージ画像を見ると、遊歩道や車寄せ、アプローチ等は設けていないようなので、小さなお子さんがいる家庭は気を使うことになるかもです。
  • 見に行ってびっくりした。 駅からあまりにも遠い。 しかもすぐ前の商店街の道路が狭いのに トラックや車がスピードを出して通っていくので 怖いと感じた。
  • 19時頃、見に行きました。 道のりはかなり暗い、且つ人が少ない。 ホームページの案内通り歩いたら、 15分くらいかかりました。
  • 駅距離だけならともかく、マンションまでの道のりが信号の無い交差点が多くかなり危険を感じました。

【地盤】

  • 桜新町は周辺の渋谷、三軒茶屋と比べ高台(標高約44メートル)にあるそうで水害などの影響が少なく昔は高級別荘地だったそうです。
    • 桜新町は高級別荘地帯でしたが、ここは弦巻で高級別荘地帯ではありません。渡る世間は鬼ばかりのおかくらが弦巻の設定であったとおり、ここは昔から下町です。

[編集] 周辺施設

【公園・自然】

  • 弦巻公園(約150m・徒歩2分)
  • 大山道児童遊園(約230m・徒歩3分)
  • 弦巻4-21遊び場(約260m・徒歩4分)
  • 弦巻どんぐり山公園(約510m・徒歩7分)
  • 馬事公苑前のけやき広場(約820m・徒歩11分)
    • 馬事公苑が近いですし、子供が遊ぶのにはかなりいい場所だなっていう印象はあります。たまに馬の競技会があって誰でも見れるのですが、それもすごくたのしいです。
    • 今の馬事公苑はスタジアムの施設や観客収容人数がIOCの基準を満たしていないとかで、本番迄に大掛かりな改修工事が行われるそうですね。工事そのものや工事車両で周辺環境が悪化しないといいけど。

【病院】

  • 赤柴医院(内・呼・小)(約430m・徒歩6分)
  • 桜新町二丁目ウレシパモシリ市民緑地(約570m・徒歩8分)
  • くろかわ小児科内科(内・小)(約600m・徒歩8分)
  • 世田谷中央病院(内・外・小・胃・整・産・放・泌・リハ)(約1,260m・徒歩16分)

【公共施設】

  • 世田谷区立中央図書館(約380m・徒歩5分)
    • 世田谷区は、人口が多いので、蔵書数が、他の区より、段違いに多いです。その大部分は、世田谷中央図書館にあり、雑誌もほぼすべて講読している?と思うぐらい有名どころの雑誌からマイナーな雑誌、英語の雑誌まで、世田谷中央図書館で読む、借りることができる点は知的好奇心を満たすと思います。
  • 世田谷桜郵便局(約720m・徒歩9分)

【文化施設】

  • 世田谷美術館、長谷川町子美術館、郷土資料館、世田谷城跡など。
    • 美術館は、大してよい企画はやってません。美術館で海外からの絵画などの企画展は、ぜんぶ上野の東京国立博物館、国立西洋美術館、国立科学博物館にやってくるか、東京国立近代美術館のどちらかになるので、その点は、知的好奇心を満たしたい美術館好きな人にとっては、不便。

【その他】

  • ディーバスポーツクラブ(約250m・徒歩4分)
  • カーシェア拠点は豊富で経済的でもあり重宝しています。


[編集] 他物件との比較

  • プラウド桜新町と比較物件になるのが駅近の三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス桜新町翠邸」と積水ハウスの「グランドメゾン桜新町」です。こちらの二つの物件はプラウド桜新町よりも駅近なので若干狭く金額も高くなっているそうです。今回プラウド桜新町は、昭和女子大寮の跡地を入札ではなく相対で入手してるらしいです。なので駅近でありながら大きな敷地を手に入れられていて広い間取りが可能となってるんですね。駅から徒歩10分ということもあり上記2つの物件に比べ1割程安く設定されてるそうです。


[編集] 掲示板


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