パークコート本郷真砂

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3.00

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パークコート本郷真砂外観

物件概要

• 所在地：東京都文京区本郷4丁目8
• 交通：丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分
• 総戸数：102戸
• 構造、建物階数：13階建て
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2007年05月
• 売主：東京建物 三井不動産
• 施工：清水建設

価格・コスト・販売時状況

• 南向きは坪400万円弱する模様です。
• 管理費や駐車場代は出ていましたよ。駐車場は３万円強だったかな？それでも９千万以上の部屋の購入者が優先で、それ以下の部屋の場合はかなり競争厳しそうでした。冷やかし気分で見に行ったＭＲなんですが、立地に一目惚れしてしまい、購入検討しています。それでも７千万半ばの部屋が手一杯で、すこしでも広い低層の西側か北西角部屋検討していますが、この価格にして日当たりと間取りにちょっと迷う所。

交通

• 駅もそれほど遠くないですし、丸ノ内線、大江戸線、三田線、頑張れば南北線、JRも利用できます。（ただ、真夏にあの坂を上るのは辛かったですが。。。）

構造・建物

• 真砂図書館の3階から見下ろすとわかるのですが、敷地が3つの高さに分かれてます。北側がもちろん一番低いところ。階段の途中の自治会（？）の平屋の高さ（ここが玄関の高さになる？）、そして真砂図書館の高さです。図面を見ると真砂図書館側を削ってしまい、そこにできるロビーや１F住戸は、図書館から見ると地下一階ではないかと勝手に推測しております。なので、地下マンションと勝手に呼んでしまいました。
• 地上14階地下１階建で、エントランス＆ロビーは２階になるとのことです。地下は駐車場等になるみたい。１階は実質地下住戸か？
• 地上13階地下2階　地下(菊坂)から60ｍの高い建物になるようです。エントランスは1階で地下の部分は住宅と駐車場みたいです。現在は北側は非常に見晴らし良く、東西南側はいずれ同じようなマンションが建設されるのでしょうか？
• 地形に特徴があるので、難しいですね。真砂図書館前の階段って、結構急な傾斜ですよね。建設によって、緩やかな階段を設置して欲しいなと思います。
  • あの階段は「炭団坂（たどんざか）」という江戸時代からの由緒ある坂なので、マンション建設なんかで傾斜を緩やかにしたら、それこそ都や区と三井不動産の全面戦争になりかねませんよ。文学者の知事なら坂をとるかも・・・（そもそも、三井もさすがにそんな真似はしないでしょ）
• 敷地が三段階になっているということですが、、つまり、真砂図書館の北側とマンションの南側は陸続きではなく小さな崖のようになっているということなんでしょうか？
  • あくまで図書館から眺めたときの元々の土地の形状が三段階になっていたのでそう書きましたが、図書館側の高いところを削ってしまうんだろうと推測してます。（マンションレベルと駐車場レベルの二段になるかと）なので、すみません、私の勝手な推測ですが　>陸続きではなく小さな崖　になると思ってます。

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共用施設

• １０１戸の戸数と13階と言う規模の割りに、エレベーターが２基とは妥当なのでしょうか?　ハイグレードを謳う他社ブランドは、２〜３戸（各階に付き）に一基という例が多いように記憶してます。本物件は、２基となると随分と過密ではないかと・・いかがなものでしょうか？
  • 超高層でもない限り、100戸/2台というのは十分な数だと思いますが。逆にプライバシー重視とかで、2戸で1台を分け合うような設計にすると、24戸程度で、1台のEV維持費を負担しないといけなくなりますよね。億ション中心の物件でもないので、それはちょっとやりすぎかなと思うのですが。
  • 私も、２戸に１戸のエレベーターなんて、よほどの神経質な方でない限り「やりすぎ」としか思えません。今住んでいるマンションは１００戸規模で２機のエレベータですが、全くストレスはありません。
  • 同感です。エレベータが多いと結局管理費が高くなります。コストはそのような事にかけるより、もっと別の方にかけて欲しいものです。
• 駐車場は部屋による優先はあるようです。駐車場：屋外：3-3.3万。屋内：3.3-3.6万。平面3.7-3.8万。
• 身障者用が一台、最上階用が二台だから、残りの４７台分を抽選でしょ？まあ、ハイルーフ対応が少ない（屋内13台と平置き3台）ので、置けない人が放棄して結局は余ると思いますけどね。うちは平置き以外は置けないので、くじ運悪く確保できず、他の場所は（置けないので）放棄しました。駐車場を確保できた方はおめでとうございました。
• 帰宅時ポストに寄って戻ると必ず、エレベーター前の玄関が開いてしまいます。これも設計上いかがなものかと。

設備・仕様

• マルチコンセントが２口コンセントになっていました。図面では３口なのに？

間取り

• 西側だと 5F 以上、欲を言えば 6F 以上あれば日照は大丈夫ですね。北側は直接の日照ありませんが、開けているので暗くなさそうです。
• 私の財力では、頑張って 85B の中層なんですが、ご指摘の通り C to C で 200cm はきついですねぇ。この広さでは 2LDK ですね。メニュープランを利用する積もりです。残りの小さい間は子供部屋かな。贅沢は言えません。
• 一部の住戸に異常に人気が集中してるらしい。８０Ｂのテラス付きだったかな。でもあそこって、前から生えてる木を残したおかげで随分影になるし、それ以前にもともと日照条件ひどいし、外から進入しやすいから女性一人しかいないときは昼でも窓開けっ放しは怖いし、一番下のエレベーターホール前ってことはほとんど全住民が行き来するわけだし（ドアはあるけど）冷静に考えるといろいろ問題ありそ。

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買い物・食事

• 大型スーパーは、坂を下って、春日方面に成城石井が。小石川方面にクィーンズイセタンが。いづれにせよ徒歩５分以内に、大型は無い様です。でも本郷３丁目界隈は、昔からの個人商店もかなりありますから、日々のお買い物には余り困らないと思います。
• 生協の宅配でも良いかも知れません。春日通り、御徒町の方に行けば松坂屋もあります。東大内をナナメに行って、根津に出れば赤札堂や商店街がありますよ！近くに住んでいますが、買い物に不自由は感じません。
• 湯島（何通りか忘れました。スミマセン）に「肉のハナマサ」24時間営業のお店があります。根津（谷中方面）、言問通り沿いにも24時間スーパーがありますよ。（名前は失念）
• 千川通り沿いにも肉のハナマサがあります。でも、どこも激しく遠いと思いますよ。とても歩けないし、坂があるので自転車でもきついです。この辺りは高台なので、ちょっと遠くに行こうと思うと坂だらけです。
• 駅（特に本郷三丁目）も近いですし、スーパーは近場に便利なものがないにせよ食事をするところが山ほどあります。

育児・教育

• 校区は本郷小学校になるようですね。児童数減少のため（？）、数年前に統合によってできた学校のようですが、同校のＨＰを見ると、いわゆる学級崩壊があるようなことが書いてありました。「落ち着きを欠いた学級」なんて、オブラートに包んだ表現をしていますが、端的に言うと、学級崩壊なのでしょう。保護者に示しているところは、隠すよりはいいとは思うのですが、新たに子どもを通わせるとなると不安に思います。実際に見てみるのが一番なのでしょうが、地域住民でもないのに、見学させてくれ（それも「悪い」クラスを）と言っても無理でしょうね。
  • 本郷小学校は文京区内でも人気のある小学校だと思いますよ。文京区ですと、窪町と誠之が良い小学校として評判ですが、勉強に力を入れすぎていじめや仲間はずれみたいなものがあると聞いたことがあります。本郷小学校は合併してできたので１学年に何クラスかありますし、できたばかりなので設備もきれいで、近隣から越境しようという人もいるそうです。そういう状況なので、もしかすると窪町・誠之化してしまっているのかもしれませんが…。
  • 少しほっとしました。窪町、誠之は有名ですが、そんな悪い面もあるんですね。本郷は、各学年２クラスないしギリギリ３クラスのようですね。本郷周辺になると、かなり昔っぽい雰囲気もあると思うのですが、地域のご家庭はいわゆる教育熱心な方が多いんでしょうか？

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周辺環境・治安

• 歴史的にも非常に趣のある場所です。ただそのせいもあってか、観光客のちょっとした集団が付近を歩いていることがありました。そういえば、パークコート本郷真砂の建設前に土地を掘ったら遺跡が出てきたと聞きました。詳細はよく知りませんが、その辺は大丈夫だったのでしょうか？もめなかったのかな？周辺の会社はまったくもって静かでしたし、北西側にある日立製作所なんかは研修所ですので人の出入りはほとんど見たことがありません。問題は南側の図書館でしょうか・・・。ここはもちろん人の出入りは多いですし、図書館の出入り口にはちょっと微妙な方達が居座っていたりしました。あと鳩が多いのでもしかしたら洗濯物には注意しないといけませんね。テラスにも居座られないように気をつけないといけませんでしょうか・・・。後は以前勤めていた会社のシャッターにスプレーで落書きをされてたりしていましたので、その辺も注意ですね！あの閑静な住宅街でもそのようなならず者がいると思うと悲しいのですが・・・。そんな感じでしょうか。
• あの場所でも、ジェットコースター叫び声が気になるんですか？隣の公団に友人が住んでいたので、何度かいったことがありますが、気がつきませんでした。白山通り沿いの物件が、叫び声のせいで格安になってましたが……。あと、東京ドームでコンサートをやると、重低音が地鳴りのように響いてくるときがありますよね。最近は対策をしているのかな？
  • 確かに聞こえます。10時ころまでやっているので，女性の声が（男性の声は聞こえにくいようです）通ります。でも，しょっちゅうではないので，おっ，楽しそうだなくらいですが。東京ドームのコンサートより，ラクーアの野外ステージでのコンサートが気になりますね。夏場は特に聞こえることがあります。

その他

• 坂の下の20年間だと、マンション３つ、ビル２つだけだよ。それも菊坂に面したところ。下道だと１ヶ所だけだな。ほとんど風景が変わってないよ。晩菊で検索してみると面白いですよ。古い映画のシーンの写真が出てくるから現在と比較出来る。司馬遼太郎の街道をゆくを読んでも良い。東京の中でこれだけ風景が変わっていない場所は珍しいのがわかる。坂の上側が大きく変化している。菊水坂でなく菊坂ね。菊坂についてはあそこを近隣商業地域とした行政がいけないんだけどね。このマンションも近隣商業地域にまたがっているから高い建物を建てられる。そしてさらに風景は…。なんたって「坂の上の雲」が消えちゃうんだから。

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掲示板

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