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グランクロスタワー広島

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

目次

[編集] 物件概要

  1. 山陽本線(JR西日本) 「広島」駅 徒歩4分
  2. 広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
  • 総戸数:368戸(※非分譲住戸12戸含む(分譲住戸の他に賃貸住宅、商業施設等))
  • 構造、建物階数:地上46階 地下1階建・塔屋1階建(住宅棟)(一部鉄骨造)
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2016年12月下旬予定
  • 売主:株式会社NIPPO 中国開発事務所/ミサワホーム中国株式会社 広島支店/旭化成不動産レジデンス株式会社
  • 施工:戸田建設株式会社広島支店


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • モデルルーム、2タイプありました。3LDK→2LDK設計変更の約80m2中部屋ともう一つは上層階約100m2、ほとんどが設計変更の全く現実味のない参考にならないタイプでした(-_-;)分譲駐車場240台、いいですね。14Fオーナーズエントランスがあり地権者さんの住戸は15,16Fのみになっていました。正式な価格発表ではないですが、目安は出ていました。南側74m2で4000万~、南西角部屋82m2で4700万円~といったところ。南側は住戸の中に柱がきてたり、外壁側でも柱の出っ張りが気になります。間取は豊富すぎて把握できませんが、内廊下だから仕方ないですが窓のない部屋が多いです。設備、建具は他のマンションに比べてグレードは良くは見えませんでしたね・・・広島駅側から徒歩でエントランスに向かうとき、車の同線との兼ね合いが気になりますが高架が出来るのでしょうかね・・・
  • 予定価格をみせてもらいました。あくまで予定のようです。
    • 46階(東南角)の約187m2・・・1億6700万円 ←最上階
    • 32階(東南角)の約114m2・・・7400万円
    • 32階(南西角)の約103m2・・・6500万円
    • 22階(北東角)の約95m2・・・5200万円
    • 17階(東南角)約100m2・・・5800万円 ←分譲される一番下の100m2超

駐車場が分譲ですので+300万円~。低層階用と高層階用(32階?)にエレベーターがわかれていました。住友より安いとはいえ、角部屋はそれなりの値段でしたね。

  • あの広いモデルルーム,オプションだらけで,それだけで1200万円だと聞きました。さすがにオプションの部屋は質感が違いますが,標準だとガッカリではないか,と。個人的には,投資用に西向き2LDKあたりを狙っています。
  • 価格が決まったらしく担当者から連絡がありました。当初の言ってた予定価格より、ずいぶん値上げしてきましたね。足元見られてるようで気分が悪いですね。
    • 値上がり幅はシティタワーより小さかったですね!逆に値下がりした物件もありました!(^^)
      • 部屋によって値上がりしたり値下がりしたり、バラバラなんですか??それこそ、足下見られてる感じがしていやですね。この部屋の客はこのくらい高くしても買うだろう、とか、この部屋希望してる客はローンが危ないから下げとこう、とかそんな基準でしょうか?同じ物件内であがったりさがったりするようじゃ、今後も交渉によって値引き交渉できますね。最初に飛び付くのはやめて、ちょっと落ち着いた頃見に行けば値引きしてくれるかもしれませんね。後半は早く完売させるためにどんどん値引きして、最初に買って損した~と思うのは悔しいですよね。
  • やっぱり南側の角部屋が最高でしょう!価格もお手頃でしたよ!(^^)エグゼクティブはもう予約でいっぱいみたいで抽選確実らしい!(>_<)
    • 確かにエグゼクティブはお買い得だと思います。1億300-500万で購入し数年たったら1200万かけて改装すれば2度楽しめそうですね。
  • 販売125戸のようですね。こちらは全部予約部屋なのでしょうか?
    • 第一期販売概要
  1. [スーパーエグゼクティブステージ・エグゼクティブステージ]
  • 販売戸数           18戸   
  • 販売価格 4,590万円〜1億6,800万円
  • 最多販売価格帯 4,500万円台(2戸)・5,100万円台(2戸)
  • 間取り 2LDK〜4LDK
  • 専有面積 76.94m2〜187.34m2
  • バルコニー面積 12.51m2〜46.11m2
  • 登録受付期間 平成26年7月12日(土)〜7月14日(月)11時
  • 抽選日 平成26年7月14日(月)11時30分〜
  1. [プレミアムステージ]
  • 販売戸数           107戸   
  • 販売価格 2,000万円〜8,320万円
  • 最多販売価格帯 3,100万円台(6戸)
  • 間取り 1LDK〜4LDK
  • 専有面積 41.84m2〜114.84m2
  • 2期が始まりました。38戸ですね。1期が100くらいでしたっけ?
  • 早くも成約170戸突破したようですね。
    • 一期より二期は上がっていると思いますよ。好調に売れれば売れるほど希望の階や間取りも選べなくなり、価格面や駐車場の問題も不利になっていくと思います。
  • ホームページの物件概要で先着順住戸として出ている、6180万円の住戸は100m2ですよね?南向きでしょうか?そして、何階なのでしょうか
    • 6180万円の部屋は100平米、東南角部屋、23階です。
  • 契約戸数200突破ですね。



[編集] 交通

[編集] 構造・建物

  • 愛優市場の居酒屋とか商店が入る
  • 5-13階までは賃貸住宅で、その上からが分譲なんですね。また44-45階がエグゼクティブステージ、46階がスーパーエグゼクティブステージとなっていますが、まさか地権者のための特別仕様ではないですよね?
  • 一部の部屋のバルコニーの手すりが、安物のスカスカ金網。バルコニーから落下物とか来ないのか心配になる。洗濯バサミとかすぐにバルコニーから落ちる気がする。建物の外観のデザインも安物手すりのため悪い。手すりで、コスト削るなんて。



[編集] 共用施設

  • 全部の住戸が駐車場付分譲ではないよ。わりと高層の階の部屋だけだったような
  • 機械式駐車場も分譲され駐車場のための管理費及び修繕費も支払います。合わせて月8000円くらいです。不思議なことにこの金額で修繕は可能のようです。つまり分譲されない一般的な駐車場の賃貸価格が、ある中区のマンションで25000~30000円となっているのは管理費22000~26000円、修繕費3000~4000円程度のようです。内訳は管理組合の役員ならわかるのでしょうね。
    • 駐車場の分譲価格は以下の通りです。
  1. 普通車(155cm以下)が270万円。
  2. ミドルルーフ車(175cm以下)が310万円。
  3. ハイルーフ車(205cm以下)が350万円。

管理費は一律、8,030円です。

  • 管理費は高い?内廊下で冷暖房、コンシェルジュ、管理人、防災センター等の人件費、光熱費が一般の物件より掛かるので多少割高でも良いのでは?
  • エレベータは低層階用3基、高層階用3基で、全て9人乗りです。31階で分かれるんですが、31階には低層階用も高層階用も両方停まります。なので、分譲価格も31階よりも32階のほうが安くなっていたりします。ですが、営業さんも「6基停まるから格段に便利ってわけでもないんですが・・・」と言ってました。
    • 朝の混雑時間とか、これだけの戸数に3機ずつは少ないのじゃないかな。6機あるのは、大きなメリットだと思います。
  • 駐車場高くても350万くらいなのでお得だと思いますよ。一戸建てで一台分のガレージ電動シャッター付で作ると150万円ぐらいなのでそれに土地代が坪単価30万で5坪くらいとして150万円合わせて300万ぐらい。350万円初期投資すれば月8000円で駅前の駐車場が使用できる。シティータワーが月2.9~4万円であることを考えると10~15年で十分もとがとれるのでは?色々問題はあると思いますが10~15年住めば利便性と時間を買ったと思えば0円になっても損はしていないような気がします。
  • こちらの駐車場は、所有権なんでしょうか?単なる使用権なんでしょうか?ここの営業さん説明不足です。タワーパーキングの管理コストは誰が払うのでしょう?それと、通常のマンションで組合の管理費会計は、駐車場収入がほとんどですよね?他のマンションの賃貸駐車場より、分譲することで安いということは、組合の収入が少ないということ。収入と支出は、通常同額でトントンとします。ということは支出=管理コストを非常に抑えているということです。はっきり言って、清掃もろくにされない、設備メンテも回数が普通のマンションより少ないなど、必ずケチっているはず。マンションに住んだことない人は騙せても、経験者はわかっています。誰か、その辺り営業の話聞いた人います?
    • 管理費5千円、修繕費3千円と固定資産税もいるので所有権のようですが決まった場所1ヶ所に駐車するのではないので使用権のようでもあり良くわかりませんでした。使用料2.5~3万円なのに8千円では管理組合に入るお金が少なくなって困るのでは?と質問したところ本当は多くのマンションも修繕費は3~4千円でまかなえる。管理費を高くすると購入者が減るのでなるべく上げたくないけど、駐車場の使用料は高くても何故だか理解が得られるとのことでした。管理費が直接管理組合に入るのか一旦管理会社が集金し経費を引いたものが入るのかで管理会社の利益に違いが出るのかなと思いました。一般的にはどちらになるのですか?
      • 使用権と所有権の中間のようなものなのでしょうか。全国的にも駐車場の買い取りの例は、まだ多くないみたいですね。管理修繕費合わせて8000円で駐車場の管理運営が本当にまかなえるのであれば、駐車場が全庫完売されれば空庫になるリスクが無い訳ですから、安定運用ということになりますね。通常のマンションのように、当初の見込みより駐車場の利用率が少ないと、管理修繕費が足りなくなるような問題は出にくいと思います。
  • 駐車場、全部で200数十台。高額物件には優先権が着いているが、殆ど売り切れ。更に複数台希望者もいるとのこと。車の保有者が駐車場確保できない場合はどうするのだろう?となりの商業施設の駐車場を借りれれば良いのだが。


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[編集] 設備・仕様

  • 洗面所のボウルがプラスチックでしたが、オプションで陶器にかえられるのかな?プラスチックだとキズだらけになりそう。トイレははじめむき出しのタンクだったのを標準装備で化粧してくれましたね。
  • 北側の窓はT2-T3ぐらいなのではないでしょうか?もしこれでも気になるなら防音二重サッシと防音カーテンにされるといいかもしれませんね。
  • プレミアムステージでも、食器洗い乾燥機とディスポーザが標準装備です。食器洗い乾燥機は途中から追加対応したみたい。ガスコンロも最上位機種にアップグレードされています。
  • IHクッキングヒーター、オプションで頼むか、引き渡し後自分の好きなIHクッキングヒーターに変えるか迷っています。オプションで頼まない場合、標準装備の三口ガスコンロは今住んでいるマンションにつけたいので無駄にはなりません。
    • オプションのIHが気に入れば良いのですが、そうでない場合は自分で好きなIHに換えたほうが良いのではないでしょうか?(2口とか3口とかいろいろあるみたいです)標準のガスコンロもグレードの良いものですね。
  • IHは日立で、真ん中はヒータータイプらしい。11万くらいなので、ガスコンロ分引いてあるのかな?ガスコンロそのままにしておいて、200V電源準備だけしてもらっておくなんて無駄かな。
  • 洗濯機の上の棚を悩んでいるのですが、あれは女性でも手が届くのでしょうか?(身長150cm)モデルルームでも手を伸ばしてみたのですが、洗濯機が置いてなかったのでイマイチイメージがわきません。
    • 届きます。但し、上の段の棚は届きません
  • 自分でもわかっているのですが、センスがないため部屋の色を決められません。ベースの床や戸を一番明るい色にして、キッチン、お風呂、洗面台を濃いブラウン系にしたらやっぱり変ですか?
    • 変じゃありません。ただ、それにプラス赤か青か黄か紫(なるべくくすんでない色で)のなるべく自分の好きな色を1色だけ選んで、刺し色としてコーディネートしてみては如何でしょうか。さらにそれにグリーンを合わせると結構簡単にオシャレっぽく見えますよ。白(ベース)+ブラウン(濃い目)+刺し色+グリーンこれが初心者でも合わせやすい基本です。
  • ここはキーレス仕様ですか?
    • B1~3Fのエントランスと14Fオーナーズエントランスはキーレスで、各住居の玄関は鍵です。
  • トールサイズ建具(廊下の天井までのトールサイズのドア)って、逆に廊下の天井高が低いってことでしょうか?廊下の天井高を高く変更した方おられますか?



[編集] 間取り

  • 間取り:1LDK~4LDK
  • 専有面積:41.84m2~187.34m2
  • 最上階の187m2の間取りはいいですね。価格もそこまで高くないですし、すぐに売れるでしょうね。ただ最上階の北側に2戸と南側に1戸、狭い住戸があるのは良くないですね。こういうのはフロアを分けるべきでしょう。
  • HPに高層階の間取りがアップされてますね。さすがに170平米や160平米は広さに余裕があり、とても素晴らしい間取りです。しかし、高層階と低層階の住民では管理費や修繕費に対する考えが全然違うでしょうから、管理組合の総会は大変そうですね。とは言っても結局は多数決ですから、高層階の住民の意見はほとんど通らないでしょうね。4LDKの高い部屋でも一票、1DKの安い部屋でも一票、高い部屋の人が可哀想です。
  • 設定プラン以外の間取り変更を聞いたところ、完成引き渡し後の工事になりますと営業の方に言われました。私も、間取り変更キッチン移動4LDK→2LDKに変更検討中です。完成入居後だと、他のお部屋に工事の音とか気になりますし、内覧会の後にでもできればと思いましたが、引渡し前のため不可能ですよね。
    • 壁1枚取ることもできないと言われました。完成登記終了後、管理組合の許可を受けてから初めて工事していいそうです。カスタムオーダーなんてものでなく、カタログ以外の工事は全くできない。カタログの値段もぼったくり。リフォーム会社の人に見せたら絶句していました。コンセント1個動かすだけで、10万+3万=13万。3万の移動費だけでも驚きなのですが。ぼったくりもいいかげんにしろです。ここまでひどい物件は初めてです。
      • コンセントの移設は有償オプションなので、カスタムオーダーメイドの対応費10万円は必要ないのでは。移設費も高いですが。カスタムオーダーメイドという名前が紛らわしいですね。カタログ内にある壁紙に変えたり、ダウンライトを追加する事がカスタムオーダーメイドですからね~。


[編集] 買い物・食事

  • 家電量販店のエディオン、フィットネスクラブのゼクシス、医療施設、近くにはローソン+フタバ図書…


[編集] 育児・教育

[編集] 周辺環境・治安

  • 駐車場の出入り口がマツダスタジアムへの道側になるとかで、野球開催日の人混みが問題になりそうとのこと。
    • カープの試合がある時は、車の出し入れが困難になりそうですね。車に乗らない人なら問題無いと思います。設計した人は、広島の人では無いのですかな。
  • 前大通りは、夜中は交通量は少ないですが、線路沿いはうるさいですよ。夜中の貨物は、長いしよく響く。私は線路沿いの、12階の高さに住んでますが、新幹線は想像以上にうるさいです。なので、ここの物件買うなら南か西かと思いましたが、西は Bブロックが目の前に見えるし、南の部屋も、間取りが気に入らなくて悩みます。中途半端に高い金額で南向きの部屋買っても、Bブロックは、価格が全部わからないので、今ここに決めて、のちのち、Bブロックで同じくらいの値段が出たらと思うと、踏み切れません。皆さんの決定打はなにか、おうかがいしたいです。
  • 北側の下層階は、目の前の古いフタバ図書が建て替えになったら、眺望を遮らないか心配しているのだが、あれくらいの土地で何階建てまで可能なのだろうか?
  • 南西側は、シティタワーが建設されるため眺望の邪魔。北東側は鉄道のブレーキ音が心配です。北西側は広島駅が建て替えられると、高層ビルになるのか分からないのが心配。よって、南東なら悩みが無さそう。
  • 線路のある北側、東側は論外、西がいいけど シティータワーが目の前にドーン!となるから避けたい、南側しか検討できませんね。しかし南側も、せっかくの駅前タワーなのに、市内も眺められず夜景もくらく、なんだかここどこ?な景色。問われて改めて考えてみると、どの方位も回数も微妙なんですよね。
    • よく見ると分かるが、西側もシティタワーと微妙~にズレている。真正面にモロにかぶっているわけではない。
      • 確かに!八丁堀あたりまでは見えそうですね。比治山を見るよりは市内を見たほうが良いですし。シティタワーも夜景の一部にしてしまえば綺麗じゃないでしょうか。
        • 私は瀬戸内海も見たかったので南西角部屋にしました。西側の部屋でも宮島も見えるそうでシティタワーが邪魔することはないようですよ。南西角部屋ならいつか東側や南側にタワーマンションが出来ても部分的にはなんとか瀬戸内海が見えそうです。
  • 北側は、踏切音が上がってくるかもしれません。他県で踏切から道一本隔てたところ(防音サッシではない低層階)に住んだことがありますが、かなり辛かったです。分譲マンションは高性能の防音サッシでしょうから、窓を閉めれば大丈夫でしょうが、窓を開けておきたい時もありますよね。
  • ますます広島駅南口は変化しますね。さらに広島駅ビルの建て替えになれば 駅周辺は凄い事になりますね!このような場所で不動産を購入する意義はあると思います。私は一昨年、マンションを購入したばかりです、広島駅近郊で購入される方が羨ましい!
  • ここの部屋の方角って、綺麗に東西南北の区分にできないですよね。南西の高層階は完売ですか。
    • 南西角部屋エグゼクティブ、スーパーエグゼクティブも完売のようです。


[編集] 周辺施設

[編集] その他

  • ここは購入するかどうか迷います。売れ行きは不調なのでじっくり検討したいと思います。
  1. <利点>
    • 立地が良く、比較的安価、駐車場が確保できる。
    • 無駄な共用設備がない。
    • シティタワーのように嫌悪施設がない。
  1. <不利な点>
    • 値段の差が大きいので価値観の差が大きくなり、管理組合運営が難しくなる。
    • 室内に柱がある、JRの騒音、駐車場の出入りに時間がかかる。
    • マツダスタジアム試合開催日は車が通れない。


[編集] 掲示板

resident_tsk/546371/3

hiroshima/432103/623

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