ディアナコート文京白山

物件概要

ディアナコート文京白山　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区白山1丁目88番1,2,3,4,589番1,2（地名地番）
• 交通：

1. 都営三田線「白山」駅徒歩2分
2. 東京メトロ南北線「本駒込」駅徒歩4分

• 総戸数：52戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階建
• 敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2029年1月
• 引渡時期：2029年3月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社本間組
• 管理会社：未定

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価格・コスト・販売時状況

• 白山駅徒歩2分という希少な立地が大きな魅力ですね。ただ、バルコニーのデザインや、学区情報ついては少し気になるところ。デザイン性は高くても、日々の洗濯干し等の実用面はどうなのか、実需目線でしっかりモデルルームで確認したいですね。
• 駅が近いし、いいんじゃないですか？買い物もまあまあ便利なほうではあるし。あとはいくらになるのか。思いきり文京区価格っていう路線になっていきそうな予感です。
• モリモトは営業力がすごいので、あっという間に完売してしまう気がします。
• プラウド文京本駒込と迷うのですが、どちらが良い場所だと思いますか？
  • プラウドよりはこっち。間取りがいいね。
• 値段はいくらか教えて頂けませんでしょうか
  • 常識的に考えて坪単価800以上のレンジは間違いない。前作の小石川播磨坂レジデンスが800台後半だったが、播磨坂というブランドがなくても立地は悪くないのでそれよりは若干高めで来そう。とはいえ坪単価1000に乗せてくると他の事例を見ても販売にかなり時間がかかるようになるから、高くても900台半ばどまりなのではないかというのは、甘い期待すぎるかな。
    • 坪800ぐらい、という事は一番小さな３０㎡の部屋で8000万ぐらいという予想でしょうか？
      • 7000万台くらいじゃないですかね
• 説明会に行った方でもまだざっくりとした価格は知らされていないのでしょうか？
  • まだ金額決まってないみたいですね。間取りがいい分、プラウド文京本駒込より高くなるんですかね。もし同じ値段だったら、こっちがいいかなと思っているのですが、、、。
    • プラウドと比較して価格どうなんだろう。同じ金額なら流石にプラウドかな。。ぱっと見の間取り綺麗でも1LDK+2sの70平米にリセール期待できなさそうだし
• ここは70平米2億ぐらいはしそうですね。四谷はプラウドよりもディアナコートの方が高かったし同じ流れを感じます。。価格を教えてくれない時点で私たちの予算を見定められてめちゃくちゃ高い金額になりそうです
  • 3LDK1.5億台からですか。坪750～って感じなんですね
    • あれ、予定販売価格だと2LDK9,000～ 3LDK15,000～ってメール来ましたよね。安いなとは思いましたが、、
      • 3LDKではなく1LDKですけどね、、
        • ちょっとサービスルームが多すぎですよね。。部屋の形としての間取りはいいのだけど、図面を見ていると暗くないか？、、っていう不安がよぎる。スーパーも近いのに何故かそそられない。
• 3LDK 15,000～とありますが、HP記載の3LDKってJタイプ 76.78m2のみですよね。これが下層階なら15,000～ということであれば確かにお安めかなと思うんですが、事前案内会では金額教えてもらえるのでしょうか？
  • ここはサービスルーム盛りだくさんなんで、予定価格では1L+2Sとかを3L扱いしているんだと思いますよ
    • えー、さすがにJタイプとかの基準に則った3LDKであってほしい。。もしサービスルームも数に入れてるのであればハズレ物件確定。
      • HPを確認したところ、ページ最下部に、「3LDKtype」にはサービスルームも含む旨の記載がありますね。1LDK＋2Sも「3LDKtype」に含めているようです。「1億5,000万円台～」は、76.78㎡のJタイプではなく、対象となる間取りの中で最も面積が小さい、1LDK＋2SのCタイプ65.82㎡の低層階を指している可能性が高そうですね･･･
• 駅近の便利な立地やデザイン性は素敵なのですがサービスルームが多く含まれる間取りは使いにくいのかなと感じました。将来のリセールや資産価値を心配ですね。
• ２路線駅近だしモリモトのマンションは仕様がいいけど、「実質」3LDKというのが悩ましいですね。販売価格は割安だと思うけど販売戸数が少ないから管理費高そう。駐車場も機械式だし。

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構造・建物

ディアナコート文京白山　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：78.71％
• 容積率：447.75％
• 敷地面積：実測面積：720.64m2（確認申請上面積：720.20m2）
• 建築面積：502.90m2
• 建築延ベ床面積：4,279.36m2（容積対象外面積1,058.36m2含む）

共用施設

• 駐車場：10台（機械式駐車場7台、平置き駐車場1台、身障者用駐車場1台、来客用駐車場1台）
• バイク置場：6台
• 自転車置場：66台（2段ラック式：上段32台、下段32台、ラック式2台）

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住戸専有面積：31.11m2～103.30m2
• バルコニー面積：9.57m2～19.62m2
• サービスバルコニー面積：1.65m2～1.88m2
• 雁行デザインのバルコニーって使い勝手悪そう。デザイン重視の会社だけどやりすぎ。
  • バルコニー面積を最小化して居室を最大化しようとしたのかな？物干し金物も特注でないとつかないのでは。デザイン的には面白いと思う。個人的には好き
• 間取りがいいですよね。ただ、このバルコニーの実用性はどうなんでしょうか。通常の形状にしておけば、広くて使いやすいバルコニーになった気がしますが、そういうものでもないんでしょうか
  • 私も少し不思議に感じたのですが、バルコニーは隔て板で隣のバルコニーと区切られていますよね、高級物件などではしばしば壁で隔てていますが、そうすると三方向以上が壁で囲まれてしまうのでバルコニーが容積率に算入されてしまうと思うんですよ。斜めにすることで隣戸との境界壁が不要となってプライバシーも保たれる上に、容積率不算入で部屋に使える面積が増える、という作戦なのではないかと想像してみたのですが、諸賢のご意見はいかがでしょう。
• 間取りが、ワイドで良い！リビングインも1部屋だけ！
  • 確かに間取りいいですね。あとは金額だけが気になりますね
• この形状バルコニーでエアコン用の室外機を置いたらバルコニーは何も使えなさそう。フラットバルコニーが良くない？
• 文京区のこの辺りでは、間取りが良いのは珍しいね。三井のパークホームズも、間取りは▲だったから中古になった時も、駅近で間取り良いのは勝負できる
• 全邸ワイドスパン設計や高い角住戸率のおかげで、光がたっぷり入る明るい間取りがとても魅力的だなと感じました。ホテルライクな内廊下やスマートロックなど、毎日の暮らしの満足度を高めてくれる洗練された設備にも心惹かれます。文京区ブランドならではの価格帯はあらかじめ意識しておきたいですね。
• 南西向きの部屋は建物に囲まれていて、上層階でないと日照は期待できなそうです。
  • 暗いのもそうなんですけど将来売却時に絶対苦戦するのが目に見えます、、
    • 西側は4Fか５Fからは開けてくるみたいなんで、出来れば上階買えればなと思ってますが、金額がどうなるか、、、。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：近隣商業地域、31m高度地区、第一種住居地域、31m3種高度地区、商業地域、46m高度地区、景観計画区域
• 白山って生活しやすい環境なんでしょうか？
• この辺りなら、三田線が結局強いから2分は良いよな！スーパーも近くにあって、便利

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