ジオ岡本レジデンス

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3.14

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物件概要

ジオ岡本レジデンス　外観1

ジオ岡本レジデンス　外観2

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本3丁目22番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「摂津本山」駅 徒歩7分
2. 阪急神戸本線 「岡本」駅 徒歩9分

• 総戸数：20戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年7月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：アイサワ工業株式会社　大阪支店
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

掲示板・口コミ

• ジオ岡本レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 欲しいマンション。学区も良いし、坪単価高いんだろうな。手を出せるかどうか。
• このマンションは羨ましいですね～。100平米超の４部屋は軽く億超えでしょうねぇ。下手したら70平米超の上層階も億近くでしょうか。
  • 結構前から建設進んでたからなぁ。今の相場価格で売ってくるとなるとなかなか高そう。
    • 竣工後販売？少し前の仕入れ価格で建てたんなら、少しはお手軽価格にしてくれるのかな？
• 阪神間の新築ブランドマンションは枯渇しているので待望の！という感じですね。学区がよく（しかも近い）、目立つマイナスポイントがない物件は珍しいので、平米単価120万～という感じでしょうか。
• 100平米越えの部屋は1億5000万程度らしいですよ。
  • どこ情報でしょうか？それだと70平米超（Bプラン）で1億近くでしょうか。た、た、た、たかい。。。
• 2年前ぐらいにここのすぐ北にワコーレができてワコーレにしてはしばらく売れ残っていました。ワコーレの方が立地は良い気がするのですが、ジオだと人気出るのかな。
  • ワコーレの当時の販売価格よりたぶん高いですよね。一般人で届きますか？
• 7200万円からみたいですね。
  • てことは70平米で8000万超えか…。7000万代ならと思ってましたが、モデルルームいくまでもなかったです。ありがとうございました。
    • 最近の傾向見てると、マンション価格が全国的に高騰してるかと言えばそうでもなく、大阪でも70平米3000万円は普通にある。結局、高級ブランドの地域はどんどん高くなっているが、一般層向きの地域はそうでもないって感じがするね。
• ジオだし高くても買い手はいつか現れる。竣工後販売で売り急ぐ気もないだろう。
• 岡本で生まれ育った者です。このエリアは『岡本』ブランドがあります。地名に『岡本』と付くだけで価格が上がります。当該物件は山手幹線沿で、立地的には良い方なのですがいかんせん西隣が学校。砂埃は否めません。南側も今は駐車場ですが、広さからして賃貸マンションクラスが建つかも知れません。更に忘れてはならないのがJR。阪急電車ならまだしも、夜通し貨物が走ります。音は上に上がると言われているので、マンションまで高い建物がないので、かなり響くはずです。竣工後販売の利点を活かし、夜間確認すべきですね。あと、山手幹線の大きな交差点を渡らないと双方の駅に行けない点。これは勤人には堪えます。結構信号が長いので要注意です。これら総合的に判断しても、7000万以上って有り得ないですね。マンションは利便性と快適性が命です。それらが欠けてるのに億とかあり得ないですね。
• 8298万のお部屋、何階か分かる方おられますか？
• 公式サイトのトップに家具付き分譲の案内が出てますね。まだ2期をやっている段階なのに売り出し早いですね。現状引き渡しだったり来年三月まで待たなきゃいけないとかの制約はあるようですが。
  • 今は販売がもうおしまいになりつつあるとかなのかなぁと見ていて思っていたんですが、そうでもないんでしょうか。2期ではあるのかもしれませんが（何期なのか物件概要だけだとよくわからない）、総戸数がそもそもすごく少ないので、今出ている分だけでおしまいになるのだと思っておりました。20戸だけなんですよね。
    • 残りあと３邸ですね。総戸数は少ないですが、売れ行きはかなりスローかもしれません。岡本でこの価格帯ならかなりお安いとは思うのですが２ＬＤＫしか残っていないので、広い間取りを希望される場合は残念ですよね。
      • 残り3邸じゃないよ。次期以降販売住戸もある。小出しにして販売してるだけで全然売れてない
• 最上階っておいくらくらいですか？
  • 最終期で販売されている分ですよね。価格は出てないですが、億はいくのではないでしょうか？間取りの広さや修繕費などから計算するとですが。営業さんに尋ねたら、そろそろ教えていただけるのでは？
    • 18,000万円台って書かれてますよ
      • 最後の1戸は１億円どころか2億円弱…全体的にお高めだったマンションの最上階角部屋って思うと、ある程度仕方がないか…という感じでしょうか。条件が最も良い部屋でしょうから安易に値下げもしなそうに見えます。このグレードのマンションですから変に安売りしない方がいいのでしょう。
        • このまま粛々と販売を続けるのでしょう。値下げをするタイプの部屋ではないでしょうし、さすがに売れるまで時間がかかるのはわかっていての設定だろう、と思われる。こういうタイプだと資産として持つ方が多いのでしょうか。純粋に購入出来てすごいなぁという印象を持ちます。
• 小学校も中学校も近くて、今売り出している物件はかなり広くて…子供がいる家庭へのアプローチを今はしているのかな？という印象。内廊下ですし、高級物件の類になるので小学生くらいの子供がいるファミリーだと二の足を踏んでしまいそうではあるけれど。

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構造・建物

ジオ岡本レジデンス　エントエランスアプローチ

• 敷地面積：512.63m2
• 建築面積：379.87m2
• 建築延床面積：2,197.37m2
• 建ぺい率：74.11%（法定建ぺい率80%）
• 容積率：299.89%（法定容積率300%）
• 外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。モダンな感じがして、女性には特に好まそうですね。ただ価格が結構しますね。このあたりだと仕方ないのかな。。

共用施設

ジオ岡本レジデンス　エントエランスホール

• 駐車場：5台[機械式5台]
• 自転車置場：20台[スライド式：17台、平面式：3台]
• バイク置場：1台[平面式]
• ミニバイク置場：1台[平面式]
• ここは内廊下でしょうか？小さい物件で内廊下設計をしようとすると間取りに歪みが生じやすいですね
  • 内廊下です

設備・仕様

• モデルルーム行ってないから分からないが、間取り図の配管見てたら全部屋ビルドインエアコンって事ないの？
  • 恐らく埋め込み型のエアコンだね。吹き出し口が部屋の中央に近い所にあるから冷風の直撃を受けやすい。
    • リビング以外も埋め込み型エアコンだとかなり豪華仕様ですね。モデルームのベッドルームは普通のエアコンの写真だったのでよくわかんないです

間取り

• 60平米も100平米も間取りがガタガタですね。スッキリさせると面積が狭くなるので苦肉の策だったんですかね。
• 一番小さい間取りと100m2超の間取りを見てみたんですけど、なかなかどうして60m2ちょっとの間取りがとてもいい感じに思えました。西南向きというのか、横向きの間取り図になっているので超ワイドスパンな感じに思えましたが、普通に角住戸と言ってしまっても良い感じではありますか。リビングダイニングキッチンは完全に独立していて、寝室とバストイレのドアは廊下側。きちんと生活空間を分けるにはいい間取りだと思います。
• 上階の４邸以外は、狭いプランばかりですね。ここに限らず、狭い間取りのマンションが多いと思います。多くの物を置かない人には良いでょうけれど、子育てすると物は増えるばかりなので、70m2は狭いかな。
  • 広くしてしまうと物件価格が上がってしまうからなのかもしれませんね。とは言え、70平米4人暮らしを前提にしているデベロッパーって多いので、こういう広さにしているのかもしれないですが。
• プランの種類が多すぎず、平米数と階数で決められる点では、すっきりしていて良いなと思ったんですけど、間取り図を見るとどれも普通一般の間取りではないですね。建物が複雑な形をしているのかな？間取りの良し悪しがわからない感じもします。ぱっと見ではどれも良さそうな気はするんですけど。3LDKあるいは2LDK+Sで70m2台なら、4人家族でも大丈夫だと思うんですけど。収納部分が足りないような気はします。
• 専有面積、そこまで狭くないように感じるけれど…マンションだったらこんなもんじゃないですか。ファミリー向けとDINKS向けっていう感じの構成でどちらも基本的には収納もあるし、広く使えそうに感じる。内廊下だと管理費が高くなりそうなのでそこはどうなんだ？とは思っています。
• 部屋の中がガタガタですね。何でこんな構造になってしまうのでしょうか？億クラスのマンションなのに残念だと思います。
• バルコニーもサービススペースもなくて室外機が置けない部屋はエアコン無しで過ごすのでしょうか？
  • 物理的にダクトを伸ばしてどこかに設置するしかないですよね。景観どうなるんでしょうか。
    • 外壁に室外機を取り付けると資産価値が下がりますので、恐らく無理なんじゃないかと思います。
      • 恐らく屋根裏にダクトを通すのだと思います。さすがにこの値段で設置できない部屋がないと思いますが。
• 間取りが酷すぎる。名前伏せて間取り図だけ見たら、2流か変な拘りを持った設計士のマンションと間違いなく思われる。住む人の観点で設計していないんだもの。
• 公開されている部屋の間取りはどれもちょっとクセがあるように感じますね。うちはファミリーなのでファミリー向けの広さがある部屋を見てしまいますがBタイプだとそれぞれの部屋の柱が気になるのと廊下が長いのとで…。ダイニングもテーブルをどこに置こうか迷っちゃいそうですね。全面に床暖房が敷いてある点は良いと思いますが。
  • 廊下ががっつりあることで、ある意味それぞれの居室の独立性は高まるんですが、その分、空間効率自体は下がってしまうのですよね。かといってすべての部屋がリビングインだと、それもそれで微妙だし。何を重視するかっていうところでの判断になりそうです。
    • 廊下って短いほうがいいのでは・・・と思ってたんですけど、各部屋の独立性に関わってくるのですか。なるほどなと思いました。Bタイプですが、朝の洗面とかたしかに不便かもしれないなと思いました。特に冬はいやかもしれません。せめてトイレと洗面室の位置が反対だったら良かったかもと思います。でも夜にトイレに行きたいときは遠く感じるかな。なかなかに癖のある間取りではありますね。南向きなのが魅力ですけど、窓も小さめで・・・
      • 家族がいると利用頻度の高い水回りはトイレだと思います。そのトイレが中央部に有るのだったら、どの部屋からもアクセスしやすいからいいというふうに考えられているのかもしれません。洗面スペースは、1日の中でも使われるときは限られてきますから、それであの位置なのかな、って。
• すごく個性的な間取りですよね。田の字型の間取りはよくあるけど、ある意味珍しいかも？ただ全体的に見て使いにくさはそこまでないと思うので普通に暮らしていけるのではないでしょうか。ここは2路線が使えるので、その点を魅力に感じている方にとってはいいのかなぁ？とも感じています。
  • 納得して買うのならそれでも良いと思う。ただ、中古で売り出す時に個性的な間取りは客付けが悪くなるのは覚悟しておくべきでしょうね。田の字の間取りは平凡だが、住むのには合理的な造りになっていて無難な選択と言える。内廊下仕様だと一般的なタワマンの間取りの方がここより優れている。
    • やはり田の字が無難なんでしょうか。田の字だと図面を見た感じ、何か面白みが無いなと思ってしまうんですが。サラッと見てみましたがみんな個性的ですね。見ている分にはいろいろと想像して楽しいですが。何でここがこうかなと思える部分とかもあったりします。でもやっぱり面白い。実際に見たらもっと面白いのかもしれませんね。じっくり生活動線とか考えて見るといろいろと見えてくるかもしれません。
• 間取りについては単純に廊下も専有面積でお金掛かってるわけだし無駄に長いと勿体ないなと感じてしまった
• Cは完売したのか間取り図が無いけれど、Bの廊下が無駄に長いのは、上階のEとFの設計に合わせて玄関の位置が決まってしまったからでしょう。EとFは左右に分けるだけだから簡単だけど、4分割するため、Bの間取りに無理が出てきたのでしょうね。廊下が長い間取りは普通、リビングインの部屋を造らないためだったりするけどBは1部屋がリビングイン。逆にAは短い廊下でもセンターインの玄関になったおかげで部屋がリビングから独立している。
• Aタイプは60m2しか無い割には良さそうな間取りに思えます。廊下が短くて部屋が独立していて全体的に専有面積より広く感じられるような気がします。洋室二つに柱が出ていなければほぼ理想的な感じがします。不思議なのはキッチンの冷蔵庫置き場の窓のようなものなのですが、壁で閉じられてます。換気扇用とかでしょうか？洋室の窓？サッシ？も独特な感じがします。
  • 上のプレミアムフロア？の間取り見ればわかりますよ。この凹みは、ウオークインクローゼットに付いている窓ですね。Aはここが冷蔵庫置場になっているので窓は不必要。外見のデザインを重んじたため、あえてフェイクの窓として凹みを残したと私は思います。
• Dタイプのように部屋を伝ってトイレまで行く動線だとちょっと大変ですね。新築＋内廊下のマンションなので一般的なマンションみたく玄関辺りが底冷えしてるということはないんでしょうけど。

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買い物・食事

• ショッピング

1. いかり岡本店　　徒歩4分／約280m
2. ウエルシア神戸岡本店　　徒歩5分／約360m
3. グルメシティ本山店　　徒歩5分／約400m
4. いかり摂津本山駅前店　　徒歩8分／約600m
5. コープ岡本　　徒歩9分／約670m
6. Fresh Food MORI　　徒歩9分／約680m

育児・教育

• 教育施設

1. 神戸市立本山中学校　　徒歩1分／約50m
2. 神戸市立本山第二小学校　　徒歩3分／約200m
3. 幼保連携型認定こども園 おかもと虹こども園　　徒歩3分／約200m
4. 学校法人岡本信愛学園 岡本信愛幼稚園　　徒歩4分／約290m
5. 認定こども園 松蔭おかもと保育園　　徒歩5分／約390m
6. 甲南大学 岡本キャンパス　　徒歩7分／約510m

• ファミリー向けに特化したマンションではないのでしょうけど、周りにこども園、小学校、中学校などの教育施設がコンパクトにまとまっていて親としては安心な立地だと感じます。小児科や歯科も近いですし治安の面で警察署が近いのもいいですね。
  • 小学校も中学校も近いけど、特に中学校はものすごく近くていいですね。冬場、部活終わりだと真っ暗な中を帰らないとならないけど、近ければなんとなく安心。灘中高もとても近くにありますが…うちは無縁かな汗。ただ子供さんが通うようになった方がこのあたりを検討されたりってあるかも。
    • この辺は結局中学受験しちゃうパターンが多いですね　岡本駅前に学習塾が多いのはメリットですね　トップクラスは西北校に設置されてたりもするのでその点調べておいた方が良いかもしれません

周辺環境・治安

• 用途地域：第2種中高層住居専用地域・第3種高度地区（絶対高さ20ｍ）、準防火地域
• 本山中学校まで約50メートル、本山第二小学校まで約200メートルの位置のようですがどちらもかなり近いですよね。竣工後販売で実際の部屋が見学できるなら平日の昼に見学して音の聞こえ方を確認するのがいいと思います。
• このマンションの場合は生活利便施設も教育施設も、だいたいの施設が徒歩10分以内に揃っている感じなので、恵まれたロケーションだなと思います。

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周辺施設

• 病院

1. 山内小児科　　徒歩1分／約40m
2. 桐山クリニック　　徒歩2分／約140m
3. おざき脳外科クリニック　　徒歩2分／約140m
4. Animal Clinicどんぐりの森　　徒歩3分／約180m
5. いずみハートクリニック　　徒歩3分／約190m
6. 栗林歯科　　徒歩3分／約210m

• 金融機関

1. 三井住友銀行 岡本支店　　徒歩6分／約410m
2. りそな銀行 神戸岡本支店　　徒歩6分／約440m
3. みなと銀行 本山支店　　徒歩6分／約450m
4. 播州信用金庫 本山支店　　徒歩7分／約530m
5. 日新信用金庫 本山支店　　徒歩8分／約620m
6. 三菱UFJ銀行 岡本駅前支店　　徒歩9分／約650m

• 公共・レジャー施設

1. 兵庫県東灘警察署 岡本交番　　徒歩2分／約160m
2. 神戸岡本郵便局　　徒歩6分／約480m
3. 神戸西岡本郵便局　　徒歩7分／約560m
4. 岡本好文園ホール　　徒歩8分／約630m
5. 東灘区役所　　徒歩13分／約1,010m
6. 東灘図書館　　徒歩13分／約1,030m
7. 本山街園　　徒歩2分／約120m
8. 手水公園　　徒歩5分／約340m
9. 中之町公園　　徒歩7分／約500m
10. 岡本南公園　　徒歩8分／約580m
11. 野寄公園　　徒歩8分／約620m
12. 野寄南公園　　徒歩9分／約650m

掲示板

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